BAB II RUMAH SUSUN DAN BANGUNAN BERTINGKAT
A. Konsep Dasar Rumah Susun
1. Pengertian Rumah Susun
Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun diundangkan pada tanggal 31 Desember 1985 dalam Lembaran Negara RI nomor
751985. Undang-undang ini dapat disebut dengan undang-undang kondominium Indonesia yang menjadi landasan hukum untuk mengatur rumah susun. Peraturan
pelaksanaan dari Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 dimuat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988. Mulai tanggal tersebutlah masalah hukum
mengenai rumah susun mendapat jawaban yang pasti. Namun menimbang bahwa Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1965 tentang Rumah Susun sudah tidak sesuai
dengan perkembangan hukum, kebutuhan setiap orang, dan partisipasi masyarakat serta tanggung jawab dan kewajiban Negara dalam penyelenggaraan rumah susun
sehingga perlu diganti.
20
20
Lihat Konsideran bagian Menimbang Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011
Untuk menjawab perkembangan hukum serta kebutuhan masyarakat yang belum terakomodir oleh Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tersebut maka
pada tanggal 10 Nopember 2011 melalui sidang paripurna Dewan Perwakilan Rakyat resmi mengesahkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang
Rumah Susun.
Universitas Sumatera Utara
Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun merumuskan bahwa rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang
dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Pengertian mengenai rumah susun tersebut dalam Undang-Undang Nomor
20 Tahun 2011 sama seperti yang disebutkan dalam Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun. Dengan demikian tidak ada perubahan
mengenai pengertian tentang makna dari rumah susun itu baik yang dijelaskan dalam UURS yang lama maupun yang baru.
Dalam Penjelasan Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 menegaskan bahwa rumah susun yang dimaksudkan dalam UURS ini adalah
istilah yang memberikan pengertian hukum bagi bangunan bertingkat yang senantiasa mengandung sistem pemilikan perseorangan dan hak bersama, yang
penggunaannya untuk hunian atau bukan hunian, secara mandiri ataupun terpadu sebagai satu kesatuan sistem pembangunan.
Dengan demikian berarti tidak semua bangunan bertingkat itu dapat disebut rumah susun menurut Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985, tetapi
setiap rumah susun adalah selalu bangunan bertingkat.
21
21
Oloan Sitorus Balans Sebayang, Kondominium…. Op. Cit., hlm. 16.
Universitas Sumatera Utara
Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut :
22
a. Rumah susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk
mengekspresikan bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan hak bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun
merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat atau apartment b.
Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat “yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun
22
Ibid, hlm. 16
vertikal” Pasal 1 angka 1 UURS. Dalam Penjelasan UURS di atas menyatakan “yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horizontal dan vertikal”. Kata “maupun” serta “dan” perlu dicermati oleh karena membawa konsekuensi pada ruang
lingkup UURS. Apakah pengaturan pemilikan satuan ruang dalam bangunan bertingkat selain rumah susun dapat tunduk pada UURS. Urgensi telaah kata
“maupun” serta “dan” tersebut semakin berarti, terutama jika dikaitkan dengan Penjelasan Pasal 79 Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988
yang mencontohkan “rumah toko, rumah sarana industri dan lain-lain” yang dibangun di atas tanah bersama sebagai bangunan bertingkat yang tidak
termasuk dalam pengertian rumah susun. Selanjutnya, Penjelasan pasal 79 PP Nomor 4 Tahun 1988 tersebut menyebutkan bahwa contoh bangunan
gedung tidak bertingkat yang dibangun di atas tanah bersama dalam suatu lingkungan adalah rumah-rumah peristirahatan, rumah kota town house,
dan lain-lain .
Universitas Sumatera Utara
Ahmad Chairudin dalam Surat Kabar Harian Suara Pembaruan tanggal 13 April 1994, menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada sistem
ruko rumah toko dan rukan rumah kantor bagian- bagiannya terbagi dalam bagian- bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak
dalam arah vertikal. Tetapi karena dalam kata-kata kalimat Pasal 1 angka 1 UURS menyebut : “yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal”, maka yang diartikan bangunan gedung bertingkat yang bagian-bagiannya hanya distrukturkan secara horizontal pun
dapat disebut rumah susun, asal memenuhi ketentuan-ketentuan lainnya tentang rumah susun.
23
Selanjutnya Menteri Negara AgrariaKepala BPN menyatakan bahwa sebagai akibat pesatnya kemajuan sektor ekonomi yang ditunjang kemajuan
teknologi dalam pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya bentuk sertifikat baru yang berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun, maka seharusnya bentuk kepemilikan rumah dan toko ruko atau town house dapat menggunakan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini mengingat bahwa bentuk bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan ketentuan yang ada
pada rumah susun yang bangunannya berupa bangunan yang tersusun secara horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan pemilikan
bersama.
24
23
Ibid, hlm 16
24
Ibid, hlm 16
Universitas Sumatera Utara
Kedua pendapat Pejabat Kantor Menteri Negara AgrariaBadan Pertanahan Nasional tersebut setuju bahwa kepemilikan satuan bangunan pada
bangunan yang hanya distrukturkan secara horizontal pun dapat tunduk pada pengaturan UURS. Kiranya kedua pendapat tersebut dapat diterima logika
hukum. Ketentuan pasal 1 UURS merupakan ketentuan yang berisi definisirumusan konsep-konsep yang menjadi kata-kata kunci atau
terminologi teknis yuridis dalam keseluruhan ketentuan UURS. Oleh karena itu jika terdapat perbedaan pengertian rumah susun di dalam ketentuan pasal
1 angka 1 UURS dengan Penjelasan Umum UURS serta Penjelasan Pasal 79 PP No. 4 Tahun 1988 sebagai peraturan pelaksana UURS, maka yang
dijadikan pegangan adalah rumusan Pasal 1 angka 1 UURS.
25
c. Rumah susun mengandung sistem pemilikan perseorangan individual dan
hak bersama. Kita mengenal ada 3 tiga bentuk sistem pemilikan, yaitu : a.
sistem pemilikan perseorangan b.
sistem pemilikan bersama yang terikat c.
sistem pemilikan perseorangan yang sekaligus dilengkapi dengan sistem pemilikan bersama yang bebas condominium
Rumah susun merupakan kategori sistem pemilikan yang ketiga. Di dalam rumah susun secara simultan terkandung sistem pemilikan perseorangan
25
Dalam teori hukum, ketidaksinkronan pengertian rumah susun di dalam Pasal 1 angka 1 dengan Penjelasan Umum UURS akan “dimenangkan” Pasal 1 angka 1 UURS oleh karena Pasal 1
angka 1 yang lebih spesifik rinci merumuskan pengertian rumah susun dibandingkan dengan Penjelasan Umum UURS. Selanjutnya ketidaksinkronan pertentangan antara Pasal 1 angka 1
UURS dengan Penjelasan Pasal 79 PP No. 4 Tahun 1988 “dimenangkan “ Pasal 1 angka 1 oleh karena di dalam peraturan perundang-undangan diberlakukan asas “Hukum yang lebih tinggi
mengenyampingkan hukum yang lebih rendah” lex superior de rogat lex inferior
Universitas Sumatera Utara
dengan hak bersama yang bebas. Oleh karena itulah, maka hak pemilikan perseorangan atas satuan unit rumah susun meliputi pula hak bersama
atas bangunan, benda dan tanahnya. Sebagaimana telah disebutkan bahwa hak milik individual atas satuan
rumah susun juga meliputi hak bersama atas bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama.
Pasal 1 angka 5 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun merumuskan bahwa bagian bersama adalah bagian rumah susun yang
dimiliki secara terpisah tidak untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. Penjelasan Pasal 25 ayat 1 undang-undang
tersebut memberi contoh bagian bersama adalah antara lain : pondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran-saluran, pipa-
pipa, jaringan- jaringan listrik, gas dan telekomunikasi. Pasal 1 angka 6 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 mendefinisikan
bahwa benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian
bersama. Selanjutnya Penjelasan Pasal 25 ayat 1 mencontohkan benda bersama adalah ; ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana
sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun.
Pasal 1 angka 4 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 merumuskan bahwa tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan
yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya
Universitas Sumatera Utara
berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan.
Menurut A.P Parlindungan, sebenarnya rumah susun itu adalah suatu istilah yang dibuat oleh perundangan kita yang berwujud sebagai suatu perumahan
yang dimiliki oleh beberapa orangbadan hukum secara terpisah dengan segala kelengkapan sebagai suatu tempat hunian ataupun bukan hunian, untuk
perkantoran, usaha komersil dan lain-lain, dengan akses tersendiri untuk keluar ke jalan besar dan dengan segala hak dan kewajibannya dan mempunyai bukti-bukti
tentang haknya tersebut, dengan berdimensi horizontal dan vertikal.
26
Soni Harsono dalam bukunya “Aspek Pertanahan Dalam Pembangunan Rumah Susun,” berpendapat bahwa inti sistem kondominium adalah pengaturan
pemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur
tanah. Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 menganut asas kondominium
dalam pemilikan atas rumah susun. Masalah paling penting dalam asas kondominium adalah pemilikan dan penghunian secara terpisah bagian-bagian
dari suatu bangunan bertingkat, di samping bangian-bagian lainnya serta tanah di atas mana bangunan yang bersangkutan berdiri, yang karena fungsinya harus
digunakan bersama.
27
Menurut Arie S. Hutagalung dalam bukunya “Membangun Condominium Rumah Susun, Masalah-Masalah Yuridis Praktis Dalam Penjualan, Pemilikan,
26
A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-Undang…hal 99
27
Oloan Sitorus Balans Sebayang, Kondominium…Op Cit, hlm. 7
Universitas Sumatera Utara
Pembebanan serta Pengelolaannya”, bahwa rumah susun merupakan terjemahan dari kata-kata condominium, flat, atau apartment. Kondominium berasal dari kata
condominium, jika dipenggal, co berarti bersama-sama, dominium berarti pemilikan. Istilah yang dipakai berbeda menurut sistem hukum yang
bersangkutan, misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika menggunakan istilah condominium, sedangkan di Singapura dan Australia
menggunakan istilah strata title. Di antara istilah-istilah tersebut di atas, istilah strata title yang lebih memungkinkan adanya pemilikan bersama secara
horizontal, di samping pemilikan secara vertikal. Walaupun di Indonesia digunakan istilah seperti: rumah susun, apartemen, flat, maupun kondominium,
namun bahasa hukum semuanya disebut rumah susun, karena mengacu pada Undang-Undang Nomor 16 Tahun 1985 yang kini diganti menjadi Undang-
Undang Nomor 20 Tahun 2011.
28
2. Asas-Asas Pembangunan Rumah Susun
Kategori