BAB III PEMBANGUNAN RUMAH SUSUNBANGUNAN BERTINGKAT DAN
PENGATURAN HUKUMNYA
A. Pembangunan Rumah SusunBangunan Bertingkat dan Perolehan Hak
Atas Tanahnya
Pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan administratif, persyaratan teknis, dan persyaratan ekologis yang ditetapkan oleh Pasal 24
Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011. Arie S Hutagalung menyatakan bahwa pembangunan rumah susun memerlukan persyaratan teknis dan administratif yang
lebih berat karena rumah susun memiliki bentuk dan keadaan khusus yang berbeda dengan perumahan biasa. Rumah susun merupakan gedung bertingkat
yang akan dihuni oleh banyak orang sehingga perlu dijamin keamanan, keselamatan, dan kenikmatan dalam penghuninya.
54
Dalam penjelasan pasal 24 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 diuraikan bahwa yang dimaksud dengan “persyaratan administratif” adalah
perizinan yang diperlukan sebagai syarat untuk melakukan pembangunan rumah susun. Sedang ”persyaratan teknis” adalah persyaratan yang berkaitan dengan
Namun kini persyaratan pembangunan rumah susun tidak cukup hanya sebatas persyaratan teknis dan administratif tetapi juga diperlukan pembangunan
rumah susun yang pro kepada lingkungan sehingga perlu adanya pesyaratan ekologis.
54
Arie S Hutagalung, Op. cit., hlm 33-34.
Universitas Sumatera Utara
struktur bangunan, keamanan dan keselamatan bangunan, kesehatan lingkungan, kenyamanan, dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk
kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan. R. Soeprapto menyatakan bahwa persyaratan teknis mengenai konstruksi dan struktur bangunan merupakan
persyaratan yang harus dipenuhi demi untuk menjamin kekuatan bangunan, perhitungan kekuatan atau daya tahan bangunan untuk jangka waktu tertentu,
fungsi bangunan atau fungsi bagian-bagian bangunan sesuai dengan tujuan pembangunan rumah susun.
55
a. Hak milik
Sementara maksud “persyaratan ekologis” adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak lingkungan dalam hal pembangunan
rumah susun. Pasal 17 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 menyebutkan bahwa
rumah susun dapat dibangun di atas:
b. hak guna bangunan atau hak pakai atas tanah negara; dan
c. hak guna bangunan atau hak pakai di atas hak pengelolaan.
Tanah pertapakan rumah susun adalah tanah tempat rumah susun tersebut dibangun. Sebelum dikeluarkannya sertifikat satuan rumah susun, hak atas tanah
pertapakan rumah susun pada awalnya dipegang oleh pihak pembangun rumah susun. Setelah satuan rumah susun beralih ke tangan pembeli maka tanah
pertapakan rumah susun tersebut menjadi tanah bersama bagi penghuni atau pemilik satuan rumah susun.
56
55
R. Soeprapto, Tata Cara Pendaftaran Bangunan Bertingkat di Indonesia dan Negara- Negara Lain UU No. 16 Tahun 1985, Jakarta, 1986, hlm 108
56
Masnari Darnisa, status tanah...Op.Cit. hlm 29
Universitas Sumatera Utara
Sebelum rumah susun dibangun, tanah pertapakan rumah susun telah dibebani hak atas tanah seperti yang diatur oleh UUPA dan dipegang oleh pihak
pembangun. Jenis hak yang akan dibebankan atas tanah pertapakan rumah susun disesuaikan dengan pihak pembangun rumah susun.
57
“Sampai dewasa ini tidak ada rumah susun yang dibangun di atsa tanah hak milik maupun hak pakai karena pembangunan rumah susun
apartemenperkantoran semata-mata berdasarkan pertimbangan ekonomi dan permintaan pasar. Mengingat yang dapat membeli satuan rumah susun
yang dibangun di atas tanah bersama dengan hak milik hanyalah warga Negara Indonesia saja atau badan-badan hukum tertentu yang ditunjuk
oleh pemerintah lihat pasal 21 ayat 2 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 jo PP No. 38 Tahun 1963. Di lain pihak, jika bangunan di atas tanah
hak pakai jangka waktunya terbatas hanya 10 tahun dan luas tanahnya maksimal 2000 m2 lihat pasal 5 Permendagri No. 5 tahun 1992.
Jenis-jenis hak yang mungkin dibebankan pada tanah pertapakan rumah susun adalah; hak milik, hak
guna bangunan atau hak pakai di atas tanah Negara atau di atas tanah hak pengelolaan.
Di antara hak-hak atas tanah yang mungkin diperoleh oleh penyelenggara pembangunan seperti yang telah ditentukan, maka hak atas tanah yang akan
dimohonkan tentunya sesuai dengan peraturan yang berlaku mengenai syarat- syarat sebagai subjek hak atas tanah.
Walaupun secara yuridis pembangunan rumah susun dapat dilakukan di atas tanah hak milik atau hak hak pakai, akan tetapi menurut Sunario Basuki
dalam bukunya “Masalah Hukum Pembangunan Rumah Susun”, belum ada pembangun developer yang berminat. Selanjutnya, dijelaskan lebih rinci oleh
Sunario Basuki sebagai berikut:
58
57
Dedi Kurniadi, Aspek Hukum Hak Atas Tanah dan Bangunan Rumah Susun Sukaperdana Medan, Fakultas Hukum, Universitas Sumatera Utara, Medan, 1995, hlm 87
58
Imam Kuswahyono, Hukum Rumah Susun: Suatu Bekal Pengantar Pemahaman, Bayumedia, Malang, Jawa Timur, 2004, hlm 24
Universitas Sumatera Utara
Dengan demikian dapat ditegaskan bahwa hak atas tanah yang paling sesuai untuk pembangunan rumah susun atau bangunan bertingkat adalah hak
guna bangunan, baik bagi penyelenggara maupun para pembeli satuan rumah susun.
59
Sebelum ditetapkannya Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 di dalam praktek pelaksanaannya jangka waktu hak pakai atas tanah Negara adalah
10 tahun, namun Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 membawa perubahan yang menggembirakan oleh karena jangka waktu hak pakai menjadi
lebih panjang yaitu 25 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, bahkan dapat pula diberikan pembaharuan. Khusus bagi hak pakai
yang dipegang oleh warga Negara asing jangka waktunya juga 25 tahun dan dapat diberikan pembaharuan 25 tahun.
60
Menurut Syamsul Hairi dalam Surat Kabar Suara Pembaruan tanggal 27 Mei 1994, setelah kehadiran Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996
tersebut, kiranya alas an pendeknya jangka waktu hak pakai sebagai alas an enggannya orang asing membeli satuan rumah susun menjadi tidak relevan.
Selama ini telaah mengenai orang asing sebagai subjek pemegang hak milik atas satuan rumah susun banyak dilakukan. Oleh karena sebelum Peraturan
Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, jangka waktu hak pakai yang singkat yaitu 10 tahun tidak mendukung keinginan orang asing sebagai pembeli rumah susun, hal
itu disebabkan singkatnya jangka waktu hak pakai.
59
Masnari Darnisa, status tanah…Op.Cit., hlm 30.
60
Oloan Sitorus Balans Sebayang, Kondominium…Op cit. hlm 27
Universitas Sumatera Utara
Diharapkan pula, dengan jangka waktu hak pakai yang lebih lama tersebut dapat dicegah penyelundupan hukum oleh orang orang asing sebagai pemegang hak
milik atas satuan rumah susun di atas tanah hak guna bangunan yang saat ini disinyalir telah terjadi di masyarakat, yang dilakukan dengan cara pembelian
satuan rumah susun oleh warga Negara Indonesia dan untuk selanjutnya diberikan kuasa sepenuhnya kepada orang asing untuk menggunakan satuan rumah susun
tersebut.
61
B. Penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah SusunBangunan
Kategori