BAB III PENGERTIAN UMUM DEVELOPER DAN PT. MULTI CIPTA
PROPERTY
A. Pengertian, Hak, Dan Kewajiban Developer
Istilah Developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa inggris artinya adalah pembangun perumahan.
23
“Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang
besar di atas suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang diperlukan oleh
masyarakat penghuninya.” Sedangkan menurut Pasal 5 ayat
1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan, yaitu:
Developer pada dasarnya adalah pelaku usaha. Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen Pasal 1 ayat 3 disebutkan pengertian Pelaku Usaha,
yakni: “ Pelaku Usaha adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang
berkedudukan atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia, baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian
menyelenggarakan kegiatan usaha dalam bidang ekonomi.”
23
John M Echlos dan Hassan Sadily, Kamus Inggris Indonesia, Gramedia, Jakarta,1990.
Universitas Sumatera Utara
Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa developer itu adalah perusahaan yang bergerak dalam bidang pengadaan perumahan. Developer sendiri
dapat dibagi 2 dua yakni developer perumahan bersubsidi dan developer perumahan biasa. Developer perumahan bersubsidi adalah developer yang
menerima bantuan subsidi, artinya standar harga perumahan yang diberikan terjangkau, dan dikhususkan bagi kalangan menengah ke bawah. Hal ini
dilakukan pemerintah agar dalam pelaksanaan pembangunan sosial dapat merata dan setiap strata kalangan masyarakat dapat menikmati dan berkesempatan
memiliki tempat tinggal. Seperti yang telah disebutkan bahwa developer dapat disebut sebagai
pelaku usaha. Maka berdasarkan Pasal 6 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, hak-hak pelaku usaha antara lain:
a. Hak untuk menerima pembayaran yang sesuai dengan kesepakatan
mengenai kondisi dan niali tukar barang danatau jasa yang diperdagangkan;
b. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang
beritikad tidak baik; c.
Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian hukum sengketa konsumen;
d. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa
kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang danatau jasa yang diperdagangkan;
Universitas Sumatera Utara
e. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan
lainnya. Sedangkan kewajiban pelaku usaha dapat dilihat pada Pasal 7 Undang-
Undang Perlindungan Konsumen, yakni: a.
Beritikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya; c.
Memberikan informasi yang benar, jelas dan jujur mengenai kondisi dan jaminan barang danatau jasa serta memberi penjelasan penggunaan,
perbaikan dan pemeliharaan; d.
Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;
e. Menjamin mutu barang danatau jasa yang diproduksi danatau
diperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang danatau jasa yang berlaku;
f. Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, danatau mencoba
barang danatau jasa tertentu serta memberi jaminan danatau garansi atas barang yang dibuat danatau yang diperdagangkan;
g. Memberi kompensasi, ganti rugi danatau penggantian atas kerugian akibat
penggunaan, pemakaian dan pemanfaatan barang danatau jasa yang diperdagangkan;
h. Memberi kompensasi, ganti rugi danatau penggantian apabila barang
danatau jasa yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Universitas Sumatera Utara
Kewajiban pelaku usaha untuk beritikad baik dalam melakukan kegiatan usaha merupakan salah satu asas dalam hukum perjanjian. Ketentuan tentang
itikad baik ini diatur dalam Pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata. Selain kewajiban, pihak pelaku usaha dalam hak ini developer juga
memiliki tanggung jawab product liability. Secara umum prinsip-prinsip tanggung jawab dalam hukum terdiri dari:
a. Prinsip tanggung jawab berdasarkan kesalahan liability based on fault,
yaitu prinsip yang menyatakan bahwa seseorang baru dapat diminta pertanggungjawabannya secara hukum jika ada unsur kesalahan yang
dilakukannya; b.
Prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab presumption of liability, yaitu prinsip yang menyatakan tergugat selalu dianggap bertanggung
jawab sampai ia dapat membuktikan bahwa ia tidak bersalah, dimana beban pembuktian ada pada tergugat;
c. Prinsip praduga untuk tidak selalu bertanggung jawab presumption of
nonliability, yaitu kebalikan dari prinsip praduga untuk selalu bertanggung jawab, dimana tergugat selalu dianggap tidak bertanggung
jawab sampai dibuktikan bah ia bersalah; d.
Prinsip tanggung jawab mutlak strict liability, yaitu prinsip yang menetapkan kesalahan tidak sebagai faktor yang menentukan, namun ada
pengecualian-pengecualian yang memungkinkan untuk dibebaskan dari tanggung jawab;
Universitas Sumatera Utara
e. Prinsip tanggung jawab dengan pembatasan limitation of liability, yaitu
pelaku usaha tidak boleh secara sepihak menentukan klausula yang merugikan konsumen, termasuk membatasi maksimal tanggung jawabnya.
Jika ada pembatasan maka harus berdasarkan pada perundang-undangan yang berlaku.
24
Tanggung jawab pelaku usaha atas kerugian konsumen diatur khusus dalam Bab IV, mulai dari Pasal 19 sampai dengan Pasal 28 Undang-Undang
Perlindungan Konsumen. Melihat Pasal 19 ayat 1 maka dapat diketahui tanggung jawab pelaku usaha meliputi:
a. Tanggung jawab ganti kerugian atas kerusakan;
b. Tanggung jawab ganti kerugian atas pencemaran;
c. Tanggung jawab ganti kerugian atas kerugian konsumen.
25
Namun perlu diketahui bahwa Undang-Undang Perlindungan Konsumen berusaha menyeombangkan kedudukan antara pelaku usaha dan konsumen, jika
dilihat pada Pasal 27 Undang-Undang Perlindungan Konsumen, dikatakan bahwa pelaku usaha dibebaskan dari tanggung jawab atas kerugian yang diderita
konsumen, apabila: a.
Barang tersebut terbukti seharusnya tidak diedarkan atau tidak dimaksudkan untuk diedarkan;
b. Cacat barang timbul pada kemudian hari;
c. Cacat timbul akibat ditaatinya ketentuan mengenai kualifikasi barang;
d. Kelalaian yang diakibatkan oleh konsumen;
24
Shidarta, Hukum Perlindungan Konsumen Indonesia, Jakarta, Grasindo, 2000.
25
Ahmadi Miru dan Sutarman Yodo, Hukum Perlindungan Konsumen, Raja Grafindo, Jakarta, 2004.
Universitas Sumatera Utara
e. Lewatnya jangka waktu penuntutan 4 empat tahun sejak barang dibeli
atau lewatnya jangka waktu yang diperjanjikan. Mengutip dari tesis yang ada mengenai suatu developer, disebutkan
bahwa suatu tanggung jawab moral developer terangkum dalam kode etik Persatuan Perusahaan Real Estate Indonesia yang dikenal dengan ‘Sapta Brata’.
Adapun isi dari Sapta Brata tersebut adalah: a.
Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa berlandaskan pada Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.
b. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa
mentaati segala undang-undang maupun peraturan yang berlaku di Indonesia.
c. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa
menjaga keselarasan antara kepentingan usahanya dengan kepentingan pembangunan bangsa dan negara.
d. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa
menempatkan dirinya sebagai perusahaan swasta nasional yang bertanggung jawab, menghormati dan menghargai profesi usaha real estate
dan menjunjung tinggi rasa keadilan, kebenaran, dan kejujuran. e.
Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa menjunjung tinggi ADART Real Estate Indonesia serta memegang teguh
disiplim dan solidaritas organisasi.
Universitas Sumatera Utara
f. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya dengan
sesama pengusaha senantiasa saling menghormati, menghargai, dan saling membantu serta menghindarkan diri dari persaingan yang tidak sehat.
g. Anggota Real Estate Indonesia dalam melaksanakan usahanya senantiasa
memberikan pelayanan pada masyarakat sebaik-baiknya. Melihat hal ini maka dapat dikatakan bahwa suatu developer memiliki
etika dasar dalam melaksanakan usaha. Namun, tidak berarti dalam dunia usaha developer seluruh pelaku usaha melakukan usaha dengan itikad baik. Pada
beberapa perusahaan developer dapat dilihat terjadinya suatu persaingan tidak sehat yang dapat merugikan konsumen.
Undang-Undang Perlindungan Konsumen juga mengatur hak dan kewajiban konsumen agar dalam pelaksanaannya pelaku usaha dan konsumen
memiliki kedudukan berimbang. Secara internasional terdapat 4 empat hak dasar konsumen yang diakui
26
a. Hak untuk mendapatkan keamanan the right safety;
, yakni:
b. Hak untuk mendapatkan informasi the right informed;
c. Hak untuk memilih the right choose;
d. Hak untuk didengar the right to heard;
Sedangkan hak konsumen diatur dalam Pasal 4 Undang-Undang Perlindungan Konsumen adalah:
a. Hak atas kenyamanan, keamanan, dan keselamatan dalam
mengkonsumsi barang danatau jasa;
26
HTTP:WWW.Perlindungan Konsumen
Universitas Sumatera Utara
b. Hak untuk memilih barang danatau jasa serta mendapatkan barang
danatau jasa tersebut sesuai dengan nilai tukar dan kondisi serta jaminan yang dijanjikan;
c. Hak atas informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi dan
jaminan barang danatau jasa; d.
Hak untuk didengar pendapat dan keluhannya atas barang danatau jasa yang digunakan;
e. Hak untuk mendapatkan advokasi, perlindungan, dan upaya
penyelesaian sengketa perlindungan konsumen secara patut; f.
Hak untuk mendapat pembinaan dan pendidikan konsumen; g.
Hak untuk diperlakukan atau dilayani secara benar dan jujur serta tidak diskriminatif;
h. Hak untuk mendapatkan kompensasi, ganti rugi danatau penggantian,
apabila barang danatau jasa yang diterima tidak sesuai dengan perjanjian atau tidak sebagaimana mestinya;
i. Hak-hak yang diatur dalam ketentuan perundang-undangan lainnya.
Sedangkan dalam Pasal 5 mengenai kewajiban konsumen disebutkan: a.
Membaca atau mengikuti petunjuk informasi dan prosedur pemakaian atau pemanfaatan barang danatau jasa, demi keamanan dan
keselamatan; b.
Beritikad baik dalam melakukan transaksi pembelian barang danatau jasa;
c. Membayar sesuai dengan nilai tukar yang disepakati;
Universitas Sumatera Utara
d. Mengikuti upaya penyelesaian hukum sengketa perlindungan
konsumen secara patut. Dari hak dan kewajiban yang disebutkan Undang-Undang Perlindungan
Konsumen dapat dilihat keseimbangan yang diatur undang-undang antara pelaku usaha dan konsumen. Pada dasarnya perjanjian baku tidak dilarang dalam
ketentuan ini. Pada Pasal 7 ayat 1 dikatakan bahwa pelaku usaha harus beritikad baik, dan pada Pasal 5 ayat 1 dijelaskan bahwa konsumen wajib membaca
prosedur dengan baik. Artinya dalam penggunaan perjanjian baku pelaku usaha harus membuatnya dengan itikad baik dan tidak ada kesewenangan untuk
merugikan konsumen dan mengalihkan tanggung jawab. Konsumen sendiri harus teliti alam melakukan perjanjian. Pelaku usaha dalam memberikan perjanjian baku
tidak memaksa konsumen untuk langsung setuju dan menandatangani dokumen perjanjian. Pelaku usaha memberikan kesempatan bagi konsumen untuk membaca
dan meneliti isi perjanjian terlebih dahulu. Karenanya dalam perjanjian baku, konsumen diharapkan lebih aktif dalam menganalisa isi perjanjian.
Adapun isi Pasal 7 ayat 2 dan Pasal 4 ayat 3 jelas tertera bahwa pelaku usaha wajib memberikan informasi yang benar dan jujur. Konsumen sendiri
berhak mendapatkan informasi yang benar dan jujur. Artinya, dalam membuat perjanjian baku, pelaku usaha tidak diijinkan memberi informasi palsu dan
mengada-ada atas suatu kondisi barang danatau jasa yang ditawarkan. Konsumen sendiri, apabila tidak mengerti atau memahami isi dari suatu perjanjian berhak
menanyakan nya secara bebas tanpa unsur rasa takut kepada pelaku usaha, dan
Universitas Sumatera Utara
pelaku usaha wajib menerangkan bagian yang tidak dimengerti konsumen secara baik dan benar.
Dalam Undang-Undang Perlindungan Konsumen pada Pasal 9 dapat dilihat penjelasan bahwa produk barangjasa yang ditawarkan, dipromosikan, atau
diiklankan secara tidak benar oleh pelaku usaha dilarang, seolah barangjasa itu: a.
Telah memenuhi atau memiliki potongan harga, harga khusus, standar mutu tertentu, gaya atau mode tertentu, karakteristik tertentu, sejarah atau
guna tertentu; b.
Dalam keadaan baik atau baru; c.
Telah mendapatkan atau memiliki sponsor persetujuan, perlengkapan tertentu, keuntungan tertentu, cirri-ciri kerja, atau aksesori tertentu;
d. Dibuat oleh perusahaan yang mempunyai sponsor, persetujuan, atau
afiliasi; e.
Barangjasa tersebut tersedia; f.
Barang tersebut tidak mengandung cacat tersembunyi; g.
Barang tersebut merupakan kelengkapan dari barang tertentu; h.
Barang tersebut berasal dari daerah tertentu; i.
Secara langsung atau tidak langsung merendahkan barangjasa lain; j.
Menggunakan kata-kata berlebihan seperti, aman tidak berbahaya, serta tidak mengandung resiko atau efek sampingan tanpa keterangan lengkap;
k. Menawarkan sesuatu yang mengandung janji yang belum pasti.
Universitas Sumatera Utara
Selanjutnya dalam Pasal 10, developer pelaku usaha yang menawarkan barangjasa dilarang menawarkan, mempromosikan, mengiklankan, atau membuat
pernyataan yang tidak benar dan menyesatkan mengenai: a.
Harga atau tarif suatu barang atau jasa; b.
Kegunaan suatu barang atau jasa; c.
Kondisi, tanggungan, jaminan, hak atau ganti rugi atas suatu barang atau jasa;
d. Tawaran potongan harga atau hadiah menarik yang ditawarkan;
e. Bahaya penggunaan barang atau jasa.
Keberadaan perjanjian baku dalam dunia usaha sekarang ini semakin berkembang dan meluas dalam masyarakat. Namun, hingga sekarang belum ada
satu peraturan perundang-undangan yang mengaturnya secara seksama dan detail. Peraturan perundang-undangan yang ada hanya memiliki satu atau dua pasal saja
mengenai perjanjian baku. Dengan adanya pengaturan hak dan kewajiban ini, walaupun belum ada
undang-undang yang mengatur secara pasti mengenai perjanjian baku, diharapkan dapat membantu konsumen memiliki posisi berimbang dalam kegiatan
perdagangan dan penggunaan perjanjian baku oleh pelaku usaha.
B. PT. Multi Cipta Property B.1. Dasar Hukum Didirikannya PT. Multi Cipta Property
Kategori