- Penelitian lapangan field research : yakni dengan mengadakan penelitian
dan wawancara kepada staf developer property dalam hal ini PT. Multi Cipta Property.
- Penelitian kepustakaan library research : yakni dengan membaca,
mempelajari, dan menganalisa buku- buku yang berhubungan dengan topik dalam skripsi ini.
E. Keaslian Penulisan
Penulisan skripsi ini dilakukan dan diselesaikan berdasarkan data- data yang dikumpulkan oleh penulis sendiri dari berbagai sumber, baik dari sumber bacaan,
media elektronik, maupun wawancara, dan sepanjang pengetahuan penulis, penulisan tentang aspek hukum pelaksanaan perjanjian baku oleh developer
properties studi pada PT. Multi Cipta Property telah diperiksa dan diselidiki sesuai dengan objek yang berbeda.
F. Sistematika Penulisan
Bab I : Pada bab ini penulis menguraikan tentang hal- hal yang bersifat umum yang mendasari penulis dalam penulisan skripsi ini, yang
terdiri dari latar belakang, perumusan masalah, tujuan penulisan, manfaat penulisan, keaslian penulisan, dan sistematika penulisan.
Bab II : Pada bab ini, penulis menguraikan gambaran umum perjanjian baku yang dimulai dengan sejarah lahirnya perjanjian baku, pengertian
perjanjian baku, bagaimana perjanjian baku ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan Undang-Undang
Universitas Sumatera Utara
Perlindungan Konsumen, dan akibat hukum dari adanya perjanjian baku ditinjau dari Kitab Undang-Undang Hukum Perdata dan
Undang-Undang Perlindungan Konsumen. Bab III : Pada bab ini, penulis menguraikan gambaran umum developer
dimana telah dilakukan studi pada salah satu developer property yakni PT. Multi Cipta Property, yang menguraikan dasar
terbentuknya PT. Multi Cipta Property, pengertian developer, hak dan kewajiban developer, hubungan konsumen dan developer
dalam perjanjian baku, dan pengadaan perjanjian baku oleh developer.
Bab IV : Pada bab ini, penulis akan menguraikan pokok dari permasalahan topik yakni aspek hukum pelaksanaan perjanjian baku oleh
developer properties studi pada PT. Multi Cipta Property, yang terdiri dari : perlindungan terhadap konsumen dalam penggunaan
perjanjian baku, keabsahan perjanjian baku, prosedur pembuatan perjanjian baku, dan keberadaan perjanjian baku di tengah
masyarakat. Bab V : Pada bab ini, penulis memberikan kesimpulan dan saran dari hasil
uraian bab-bab sebelumnya yang diharapkan dapat berguna bagi perkembangan wawasan terutama di bidang ilmu hukum.
Universitas Sumatera Utara
BAB II PENGERTIAN UMUM PERJANJIAN BAKU
A. Pengertian Perjanjian dan Syarat-Syarat Sah Suatu Perjanjian
Menurut pasal 1313 KUHPerdata: “Suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih”.
Apabila diperhatikan, adapun unsur-unsur dari perjanjian itu adalah:
a. Terdapat para pihak sedikitnya 2 dua orang;
b. Ada persetujuan antara para pihak yang terkait;
c. Memiliki tujuan yang akan dicapai;
d. Memiliki prestasi yang akan dilaksanakan;
e. Dapat berbentuk lisan maupun tulisan;
f. Memiliki syarat-syarat tertentu sebagai isi dari perjanjian
Sedangkan di dalam buku Yahya Harahap disebutkan menurut Sudikno Mertokusumo: “Perjanjian adalah hubungan hukum rechtshandeling dalam hal
mana satu pihak atau lebih mengikat diri terhadap satu atau lebih pihak lain”. Istilah perjanjian berkaitan dengan perikatan verbintenis. Menurut Subekti
perikatan adalah suatu pengertian abstrak sedangkan perjanjian adalah suatu peristiwa konkret.
4
Di dalam perjanjian terdapat asas-asas sebagai rangkaian prinsip atau norma atau patokan dasar yang berguna untuk dipedomani dalam mengatasi
4
M Yahya Harahap, Segi-Segi Hukum Perjanjian. Alumni. Bandung, 1982.
Universitas Sumatera Utara
kesulitan dalam pelaksanaan suatu perjanjian. Mariam Darus mengemukakan 10 asas perjanjian, yakni:
1. Asas kebebasan mengadakan perjanjian;
2. Asas persesuaian kehendak;
3. Asas kepercayaan;
4. Asas kekuatan mengikat;
5. Asas persamaan hukum;
6. Asas keseimbangan;
7. Asas kepastian hukum;
8. Asas moral;
9. Asas kepatutan;
10. Asas kebiasaan;
Sedangkan menurut Sudikno Mertokusumo, asas-asas hukum dalam perjanjian adalah pikiran dasar yang umum sifatnya, dan merupakan latar
belakang dari peraturan hukum yang konkrit yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan hakim yang merupakan hukum positif dan dapat
diketemukan dengan mencari sifat-sifat dalam peraturan konkrit tersebut.
5
Asas-asas hukum perjanjian yang dikemukakan meliputi: a.
Asas konsensualisme Diatur dalam Pasal 1338 KUHPerdata yang menyatakan:
“Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang- undang bagi emreka yang membuatnya”
5
Sudikno Mertokusumo, Mengenal Hukum, Liberty, Yogyakarta, 1991
Universitas Sumatera Utara
b. Asas kebebasan berkontrak
Pada dasarnya manusia bebas mengadakan hubungan dengan orang lain. Termasuk di dalamnya adalah hubungan kerja sama maupun mengadakan
suatu perjanjian. c.
Asas kekuatan mengikat suatu perjanjian Perjanijan yang telah dibuat dan disepakati oleh para pihak yang terlibat
mempunyai kekuatan mengikat sebagai undang-undang bagi para pihak. d.
Asas itikad baik Pada Pasal 1338 ayat 3 KUHPerdata dinyatakan:
“Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik” e.
Asas kepribadian Pada Pasal 1315 KUHPerdata berbunyi:
“Pada umumnya tak seorang dapat mengikatkan dirinya atas nama sendiri atau meminta ditetapkannya suatu janji daripada untuk dirinya
sendiri” Di dalam pasal 1320 KUHPerdata juga dimuat tentang syarat sah nya
suatu perjanjian, yaitu: a.
Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;
Suatu perjanjian bisa terlaksana apabila terdapat kata sepakat antara para pihak mengenai obyek yang diperjanjikan, memiliki kesesuaian paham dan
kehendak atas perjanjian. b.
Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
Universitas Sumatera Utara
Yang dimaksud dalam syarat ini adalah cakap menurut hukum sesuai yang diatur oleh KUHPerdata, yang dewasa, dan sehat akal pikirannya.
c. Suatu hal tertentu;
Merupakan hal- hal yang diperjanjikan yang dituangkan dalam perjanjian, mulai dari hak dan kewajiban, obyek perjanjian, dan penyelesaian apabila terjadi
sengketa nantinya. d.
Suatu sebab yang halal; Dalam perjanjian, klausula yang dituangkan harus bersifat halal, artinya
tidak bertentangan dengan ketertiban umum, kesusilaan, peraturan perUndang- Undangan, maupun kebiasaan norma masyarakat yang telah diakui.
Memperjelas keempat syarat itu, Subekti menggolongkannya ke dalam 2 dua bagian, yakni:
a. Mengenai subjek perjanjian, adalah orang yang cakap atau mampu
melakukan perjanjian sesuai peraturan perUndang-Undangan. Adapun sepakat konsensus adalah dasar dari terbentuknya perjanjian,
dimana para pihak memiliki kebebasan dalam menentukan kehendaknya tanpa ada paksaan.
b. Mengenai objek perjanjian, adalah apa yang dijanjikan oleh masing-
masing pihak yang tertuang dengan jelas di dalam perjanjian, dimana
Universitas Sumatera Utara
objek tersebut tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban umu, dan kesusilaan.
6
Sedangkan dalam N. B. W New Burgelijk Wetboek Belanda, telah terjadi perubahan atas syarat- syarat di atas, dimana syarat ke-3 dan ke-4 dalam
pasal 1320 telah dijadikan satu sehingga N. B. W menyebutkan syarat sahnya perjanjian ada 3, yaitu:
a. Kesepakatan;
b. Kemampuan bertindak;
c. Perjanjian yang dilarang;
Subekti menambahkan, bahwa apabila tidak dipenuhinya syarat subjektif dalam perjanjian dapat dimintakan pembatalan perjanjian kepada Hakim, namun
apabila syarat objektif tidak terpenuhi, maka dapat dibatalkan demi hukum.
7
a. Kekhilafan kesesatan dwaling, Pasal 1322 KUHPerdata;
Dalam KUHPerdata telah diatur mengenai pembatalan perjanjian. Pasal 1321 KUHPerdata menyebutkan 3 tiga alasan pembatalan perjanjian, yaitu:
Yaitu keadaan dimana masing-masing pihak saling tersesat terhadap objek perjanjian atau pernyataan kesesuaian kehendak dari salah satu pihak tidak
sesuai dengan kehendaknya. Menurut R. Subekti kekhilafan atau kekeliruan terjadi jika salah satu pihak khilaf tentang hal-hal pokok apa
6
R.Subekti, Hukum Perjanjian. PT Intermasa, Jakarta, 1987
7
R.Subekti, Hukum Perjanjian. PT Intermasa, Jakarta, 1987
Universitas Sumatera Utara
yang diperjanjikan atau tentang dengan orang-orang siapa perjanjian itu diadakan.
8
1 Mengenai orangnya
Karenanya kekhilafan itu ada dua macam:
2 Mengenai bentuknya yaitu objek perjanjian.
b. Paksaan dwang, Pasal 1324, Pasal 1325, Pasal 1326, dan Pasal 1327
KUHPerdata; Suatu keadaan di mana seseorang melakukan perbuatan karena takut
dengan ancaman atau di bawah ancaman baik ancaman fisik maupun ancaman rohani. Pasal 1324 KUHPerdata
c. Penipuan bedrog, Pasal 1328 KUHPerdata;
Pasal 1328 KUHPerdata menyatakan: “Penipuan merupakan suatu alas an untuk pembatalan perjanjian, apabila
tipu muslihat yang dipakai salah satu pihak adalah sedemikian rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain tidak telah membuat
perikatan itu jika tidak dilakukan tipu muslihat tersebut.” Pada Pasal 1338 KUHPerdata dikatakan:
“Perjanjian dibuat secara berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”
Jenis-jenis perjanjian itu sendiri terdiri dari beberapa aspek: a.
Berdasarkan cara lahirnya: 1.
Perjanjian Konsensuil 2.
Perjanjian Formal
8
Ibid
Universitas Sumatera Utara
3. Perjanjian Riil
b. Berdasarkan pengaturannya:
1. Perjanjian Bernama
2. Perjanjian Tidak Bernama
c. Berdasarkan sifat perjanjian:
1. Perjanjian Pokok
2. Perjanjian Accesoir
d. Berdasarkan prestasi yang diperjanjikan:
1. Perjanjian Sepihak
2. Perjanjian Timbal Balik
e. Berdasarkan akibat yang ditimbulkan:
1. Perjanjian Obligatoir
2. Perjanjian Kebendaan
B. Sejarah Lahirnya Perjanjian Baku dan Pengertian Perjanjian Baku
