golongan masyarakat berpenghasilan rendah, namun ketentuan – ketentuannya, dengan penyesuain – penyesuaian seperlunya, menurut Pasal 24 UURS dapat
diberlakukan juga untuk bangunan – bangunan bagi keperluan lain, seperti perkantoran dan pertokoan, dan lain sebagainya. Demikian pun ketentuan –
ketentuan UURS tersebut dapat diberlakukan juga bagi pembangunan rumah susun yang terdiri atas satuan rumah susun – satuan rumah susun mewah
2. Untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna pembangunan perumahan serta
lebih meningkatkan lingkungan pemukiman di daerah – daerah yang berpenduduk padat, tetapi hanya tersedia luas tanah yang terbatas. Kedua hal itu mengharuskan
dilaksanakan dan ditingkatkannya pembangunan rumah susun.
A. PENGERTIAN RUMAH SUSUN
Dalam pembangunan perumahan dan pemukiman aspek ketersediaan tanah merupakan hal penting, sepanjang tersedia tanah yang cukup untuk membangun
rumah pada pemukiman tertentu, maka tidak ada permasalahan membangun rumah dengan konstruksi sesuai dengan yang dikehendaki pemilik maupun pengembang,
baik dalam bentuk horizontal maupun vertikal.
7
Namun seiring dengan pertumbuhan penduduk dan kebutuhan pembangunan yang secara otomatis membutuhkan tanah yang luas, sementara ketersediaan tanah
relative tidak bertambah terutama di perkotaan, maka diluncurkanlah model
7
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn., “Kepemilikan Properti di Indonesia Termasuk Kepemilikan Rumah Oleh Orang Asing”,
Bandung, 1993, hal 53
Universitas Sumatera Utara
pembangunan rumah dengan konstruksi vertikal yang disebut rumah susun, sehingga meminimalisir penggunaan tanah.
Untuk memenuhi kebutuhan pembangunan rumah susun tersebut, maka diterbitkanlah UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun yang berlaku pada
tanggal 31 Desember 1985. Menteri Negara Agraria menyatakan bahwa “rumah susun “ merupakan
terjemahan dari kata – kata condominium, flat, atau apartment. Kondominium berasal dari kata condominium. Jika dipenggal, co berarti bersama – sama, dominium berarti
pemilikan. Istilah yang dipakai berbeda menurut system hukum yng bersangkutan, misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika menggunakan istilah
condominium, sedangkan di Singpura dan Australia menggunakan istilah strata title yang lebih memungkinkan adanya pemilikan secara bersama secara horizontal,
disamping pemilikan secara vertikal
8
Soni Harsono mengatakan bahwa inti kondominium adalah pengaturan kepemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena
itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. Walaupun di negara Indonesia dipergunakan istilah seperti : rumah susun,
apartemen, flat, kondomonium, namun dalam bahasa hukum semuanya disebut rumah susun, karena mengacu pada UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
9
8
O
loan Sitorus dan Balans Sebayang, Op. Cit , hlm 7
9
Soni Harsono, Aspek Pertanahan dalam Pembangunan Rumah Susun, Jakarta, 1991, hlm. 10.
Universitas Sumatera Utara
Ada beberapa pengertian mengenai Rumah Susun yaitu Pasal 1 angka 1 UU Rumah Susun adalah sebagai berikut:
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional,
baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Berdasarkan pengertian Pasal 1 angka 1 dapat disimpulkan bahwa system rumah susun apartemen condominium memilik 2 pola yang khas, antara lain :
1. Pemilikan individual
Menurut Undang – Undang Rumah Susun UURS pemilikan secara individual dinamakan “ satuan rumah susun apartemen”, yaitu rumah susun apartemen
yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum UURS Pasal 1 ayat
2 Sarana penghubung ke jalan umum tersebut tidak boleh mengganggu dan tidak
boleh melalui satuan rumah susun kepunyaan orang lain 2.
Pemilikan hak bersama
Universitas Sumatera Utara
a. “Bagian bersama” adalah bagian rumah susun apartemen yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan satuan rumah susun apartemen.
b. “Benda bersama” adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun,
tetapi yang dimiliki bersama secara terpisah untuk pemakaian bersama. c.
“Tanah bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah, yang diatasnya berdiri rumah susun apartemen
dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Semua poin di atas merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak terpisahkan. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama
didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama
Selain satuan – satuan yang penggunaannya terpisah atas bagian bersama dari bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang sifat dan fungsinya
harus digunakan dan dimiliki bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan.
10
Satuan rumah susun merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh pemiliknya, sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola
secara bersama, karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak
11
10
Hj. Chadidjah Dalimunthe, SH.M.Hum, Politik Hukum Agraria Nasional Terhadap Hak – Hak Atas Tanah, Medan, 2008,hlm 178
Universitas Sumatera Utara
Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut :
1. Rumah Susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk mengekspresikan
bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan hak bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun merupakan terjemahan dari
kata – kata condominium, flat, atau apartment Menteri Negara Agraria Kepala BPN, 1994 : 6
2. Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat “yang distrukturkan secara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal “ Ahmad Chairudin menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada
system ruko rumah toko dan rukan rumah kantor bagian – bagiannya terbagi dalam bagian – bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak dalam
arah vertikal.
12
Menteri Negara Agraria Kepala BPN menyatakan bahwa sebagai akibat pesatnya kemajuan sector ekonomi yang ditunjang kemajuan teknologi dalam
pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya bentuk sertifikat baru yang berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, maka seharusnya bentuk
kepemilikan rumah dan toko ruko atau town house dapat menggunakn Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini
mengingat bahwa bentuk bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan
11
Prof. Dr. AP.Parlindungan,SH.,” Undang – Undang Bagi Hasil di Indonesia Suatu Studi Komparatif”, Bandung, 1992,hal 48-49
12
Ahmad Chairuddin dalam SKH Suara Pembangunan, tanggal 13 April 1994
Universitas Sumatera Utara
ketentuan yang ada pada rumah susun yang bangunannya berupoa bangunan yang tersusun secara horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan
pemilikan bersama.
B. KLASIFIKASI RUMAH SUSUN
