PENYELENGGARA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN KELENGKAPAN RUMAH SUSUN LATAR BELAKANG

D. PENYELENGGARA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh : 20 1. BUMN BUMD ; 2. Koperasi; 3. Badan Usaha Milik Swasta; 4. Swadaya masyarakat ; 5. Kerja sama antara badan badan tersebut sebagai penyelenggara; Yang dimaksud dengan BUMNBUMD adalah badan hukum yang modalnya seluruh atau sebagian milik negara, yaitu Pemerintah Pusat Pemerintah Daerah Pemda antara lain Perusahaan Daerah, Perusahaan Umum, Persero. Sebaliknya yang dimaksud dengan Badan Umum Milik Swasta adalah Badan Umum Milik Swasta yang modalnya modak nasional, BUM Swasta yang modalnya campuran asing dan nasional dan BUM Swasta yang seluruh modalnya modal asing. 21 20 Undang Undang No 16 Tahun 1985 21 M. Rizal Alif,SH, MH,” Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam Kerangka Hukum Benda”, Bandung, 2009, hal 75-76 Dalam membangunan rumah susun penyelenggara harus mengetahui pada tanah apa sajakah rumah susun dapat dibangun. Berdasarkan Pasal 7 disebutkan bahwa rumah susun dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan. Universitas Sumatera Utara

E. KELENGKAPAN RUMAH SUSUN

Pembangunan Rumah Susun harus dilengkapi dengan : 22 a. Jaringan air bersih b. Jaringan listrik c. Jaringan gas d. Saluran pembuangan air hujan e. Saluran pembungan air limbah f. Saluran dan atau pembuangan sampah g. Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat komunikasi lainnya h. Alat transportasi seperti tangga, lift atau escalator i. Pintu dan tangga darurat kebakaran j. Penangkal petir k. Alat sistem alarm l. Pintu kedap asap pada jarak – jarak tertentu m. Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift 22 Affan Mukti,” Pokok – Pokok Bahasan Hukum Agraria”, Medan, 2006, hal 119 Universitas Sumatera Utara 1 BAB I PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Tanah merupakan salah satu sumber kehidupan yang sangat vital bagi manusia, baik dalam fungsinya sebagai sarana untuk mencari penghidupan yaitu sebagai pendukung mata pencaharian di berbagai bidang seperti pertanian, perkebunan, peternakan, perikanan, industri, maupun yang dipergunakan sebagai tempat untuk bermukim dengan didirikannya perumahan sebagai tempat tinggal. Hukum Agraria Indonesia didasarkan pada Pasal 33 UUD Republik Indonesia 1945 yang menyatakan bahwa, “Bumi, air dan ruang angkasa dikuasai oleh negara dan digunakan untuk kemakmuran rakyat.” Dari pasal ini dapat dipahami bahwa Agraria berkaitan dengan Bumi, Air dan Ruang Angkasa yang dapat digunakan untuk kemakmuran dari masyarakat Indonesia dengan adanya pengawasan dari negara pemerintah . Pada hari Sabtu 24 September 1960 Rancangan Undang – Undang Pokok Agraria yang telah disetujui oleh DPR – GR disahkan oleh Presiden Soekarno menjadi Undang – Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria yang dikenal dengan Undang – Undang Pokok Agraria. Dengan lahirnya UUPA diharapkan adanya kesetaraan dalam mengatur bumi, air dan ruang angkasa agar sesuai dengan UUD 1945. Universitas Sumatera Utara Sebagai ketentuan yuridis yang mengatur mengenai eksistensi tanah maka Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria yang selanjutnya disebut UUPA merupakan ketentuan, merupakan pelaksanaan dari ketentuan Pasal 33 ayat 3 Undang-undang Dasar 1945 yang menyatakan bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Dari pertimbangan yang dapat kita lihat pada UU No. 5 Tahun 1960 dikatakan bahwa UUPA dibentuk atas pertimbangan bahwa negara Indonesia merupakan negara agraris dimana Bumi, Air dan Ruang Angkasa menjadi sumber utama yang penting dalam perekonomian Indonesia. Oleh karena itu perlu adanya peraturan yang bisa melindungi sumber perekonomian Indonesia tersebut. Adapun pengejawantahan lebih lanjut mengenai hukum tanah, banyak tersebar dalam berbagai peraturan perundang-undangan lainnya seperti Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas Tanah; Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah; dan lain-lain. Agraria mendapat perhatian dalam masa pemerintahan Jokowi.Hal ini dapat dilihat dari dibentuknya Kementerian Agraria dan Kementerian Kelautan. Dengan adanya pembentukan kedua lembaga tersebut diharapkan pertanahan dan perairan Indonesia dapat diusahakan oleh rakyat Indonesia sendiri bukan oleh negara lain. Universitas Sumatera Utara Sebagai contoh perlindungan terhadap perairan Indonesia yang dilakukan oleh Menteri Susi adalah menembak kapal kapal asing yang mengambil hasil laut di perairan Indonesia. UUPA mengandung prinsip nasionalitas yang sangat kental dimana hal ini dapat dilihat pada Pasal 2 ayat1 yang menyebutkan bahwa Bumi, Air dan Ruang Angkasa serta seluruh kekayaan alam yang ada dikuasai oleh negara untuk masyarakat Indonesia. Jadi dengan kata lain bahwa seluruh tanah, perairan dan ruang angkasa yang berada di atas Indonesia dikelola oleh negara untuk kepentingan seluruh masyarakat Indonesia. Pasal 9 menegaskan lebih lanjut bahwa hanya warga negara Indonesia yang boleh mempunyai hubungan dengan Bumi, Air dan Ruang Angkasa serta kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, sedangkan bagi warga negara asing dan perwakilannya hanya dapat memiliki hak atas tanah yang terbatas, selama kepentingan warga negara tidak terganggu dan juga perusahaan asing itu juga dibutuhkan oleh Republik Indonesia, dan hanya sebagai komponen tambahan dalam pembangunan Ekonomi Indonesia. 1 Salah satu hal yang menjadi pusat perhatian dari UUPA adalah Hak – Hak atas Tanah. Hak – hak atas Tanah yang dimaksud dalam UUPA antara lain : Hak Milik, Hak Guna Bangunan HGB , Hak Guna Usaha HGU , dan Hak Pakai. Hak – hak atas Tanah di Indonesia hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia 1 Mariati Zendrato, SH., MH., Bahan Ajar Undang – Undang Pokok Agraria Sebagai Dasar Pertanahan di Indonesia, Medan, 2013, Hal 55- 56 Universitas Sumatera Utara terkecuali Hak Pakai.Hak Pakai dapat dimiliki oleh orang – orang asing yang berada di Indonesia dengan tujuan tertentu yang menguntungkan perekonomian Indonesia.Yang diatur dalam UUPA merupakan tanah dalam bentuk yuridis bukan tanah dalam keseluruhannya.Tanah sebagai bagian dari bumi disebutkan dalam Pasal 4 ayat 1 UUPA yaitu: “Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama- sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.” Jika melihat dari sudut pandang kebutuhan dasar manusia dalam menjalani kehidupannya minimal adalah ketersediaan akan pangan, papan dan sandang maka pemenuhan atas kebutuhan dasar manusia tersebut dalam konteks kenegaraan, merupakan hak rakyat sesuai Pasal 25 Deklarasi Hak Asasi Manusia, yang berarti “terpenuhinya kebutuhan pangan, pakaian, perumhan, perawatan medis dan pelayanan sosial yang diperlukan.” Kewajiban memenuhi fulfil kebutuhan dasar ini meniscayakan negara proaktif memperkuat akses masyarakat atas sumber daya sekaligus menuntut intervensi negara untuk mejamin hak setiap orang memperoleh kehidupan layak. Dalam perkembangan globalisasi saat ini tanah memerlukan perhatian khusus dari pemerintahan sebab perkembangan tanah dengan pertambahan penduduk berbanding terbalik.Maksudnya ketika jumlah penduduk bertambah banyak, jumlah Universitas Sumatera Utara tanah yang tersedia tidak mengalami penambahan bahkan bisa jadi mengalami pengurangan akibat erosi, abrasi dan lain sebagainya. Keterbatasan jumlah tanah dan semakin bertambahnya jumlah penduduk dapat menimbulkan dampak negatif bagi kehidupan bermasyarakat. Masyarakat yang tidak mampu menguasai tanah yang layak ditempati harus menetap di kolong jembatan, pinggiran sungai, tepi jalan raya, tempat pembuangan sampah dan sebagainya yang dapat dikatakan sebagai tempat yang tidak layak untuk ditempati . Hal ini tentu dapat menimbulkan berbagai dampak buruk seperti dapat terserang penyakit yang berasal dari sampah di sekitar tempat tinggal ataupun penyakit akibat meminum air sungai di tempat tinggal mereka yang telah tercemar. Selain menimbulkan penyakit bagi masyarakat yang bertempat tinggal di kawasan kumuh, keindahan kota juga dapat terganggu. Misalnya keindahan taman yang dijadikan sebagai tempat untuk menyegarkan mata dan pikiran akibat lelah beraktivitas, dirusak oleh orang – orang yang tidak memiliki tempat tinggal dan memilih bertempat tinggal di taman tersebut. Contoh yang lain yaitu dengan adanya rumah rumah di sekitar pantaran sungai, secara otomatis sungai tersebut pasti akan tercemar disebabkan seluruh aktivitas seperti memasak, buang air besar, buang air kecil, mandi, dsb. Sungai yang kotor inilah yang merusak keindahan suatu kota. Selain itu bencana alam seperti juga akan kerap terjadi akibat sungai yang tersumbat karena sampah – sampah tersebut. Hal ini menunjukkan bahwa ketidaktersediaan lahan yang memadai dapat menyebabkan akibat yang berkepanjangan. Selain itu dalam upaya meningkatkan Universitas Sumatera Utara daya guna dan hasil guna tanah yang jumlahnya terbatas tersebut, terutama bagi pembangunan perumahan dan permukiman, serta mengefektifkan penggunaan tanah terutama di daerah-daerah yang berpenduduk padat, maka perlu adanya pengaturan, penataan, dan penggunaan atas tanah, sehingga bermanfaat bagi masyarakat banyak. Apalagi jika dihubungkan dengan hak asasi, maka tempat tinggal perumahan dan permukiman merupakan hak bagi setiap Warga Negara, sebagaimana diatur dalam Pasal 28 H ayat 1 Undang-Undang Dasar 1945.Kebutuhan dasar tersebut wajib dihormati, dilindungi, ditegakkan, dan dimajukan oleh Pemerintah. 2 Pemerintah sepertinya telah sedikit paham tentang dampak yang dapat ditimbulkan oleh adanya daerah kumuh tersebut.Misalnya saja di Jakarta.Gubernur Jakarta mencanangkan pengalokasian masyarakat yang tinggal di bantaran sungai Kalibata ke rumah susun yang disediakan oleh Pemerintah Jakarta.Dimana pada rumah susun tersebut disediakan fasilitas yang dapat menunjang kehidupan pokok penghuninya seperti air bersih, jaringan listrik, dan lingkungan yang terjamin Walaupun pembangunan rumah tempat tinggal sangatlah banyak jumlahnya namun banyak juga masyarakat yang tidak memiliki tempat tinggal khususnya masyarakat tidak mampu.Pembangunan rumah tersebut hanya mampu dimiliki oleh masyarakat kalangan atas dan menengah sedangkan masyarakat kalangan bawah harus rela untuk tinggal di daerah kumuh.Oleh karena itu bantuan – bantuan terhadap masyarakat tidak mampu harus diperhatikan oleh pemerintah. 2 Rosmidi, Mimi dan Imam Koeswahyono, Konsepsi Hak Milik atas Satuan Rumah Susun dalam Hukum Agraria, Malang:Setara Press, 2010, hlm.12. Universitas Sumatera Utara kebersihannya.Dengan dialokasikan penduduk pantaran sungai Kalibata maka secara otomatis sungai dapat bersih dari sampah yang berasal dari penduduk sekitar. Rumah susun menjadi pilihan tepat untuk pengalokasian masyarakat sebab pada saat ini seperti yang diketahui tanah di Indonesia sudah semakin minim sedangkan permintaan akan tempat tinggal semakin meningkat. Banyak kebijakan yang telah pemerintah tetapkan berkaitan dengan usaha mengatasi masalah minimnya tanah untuk pembangunan tempat tinggal.Salah satunya ada dengan mengurangi luas bangunan rumah yang hendak dibangun oleh developer.Hal ini dilakukan agar rumah yang dapat dibangun semakin banyak jumlahnya. Pada saat inipembangunan rumah susun marak dilakukan mengingat jumlah tanah yang semakin berkurang.Ada berbagai jenis rumah susun yang dibangun mulai dari rumah susun sederhana sampai dengan rumah susun mewah atau yang sering disebut apartment. Rumah susun mewah umumnya diberikan fasilitas layaknya hotel bintang lima seperti kolam renang, tempat fitness, supermarket, café bahkan mall juga terdapat di apartment mewah tersebut. Namun sayangnya pembangunan rumah susun yang dilakukan di kota Medan salah tujuan. Bukannya membantu rakyat miskin namun malah menambah kesusahan dari masyarakat miskin.Sebab pembangunan rumah susun yang dilakukan di Kota Medan diutamakan terhadap rumah susun mewah bukan rumah susun sederhana sebagaimana yang dibutuhkan oleh masyarakat miskin.Rumah susun mewah tentunya hanya dapat dimiliki oleh masyarakat kalangan atas dan menambah kekayaan mereka, sedangkan masyarakat kalangan bawah semakin menderita dan kembali harus berada Universitas Sumatera Utara di daerah kumuh.Ini menjadi PR bagi pemerintah untuk lebih memperhatikan pembangunan perumahan agar pembangunan tersebut tidak salah tujuan. Hampir setiap tahun ada saja orang asing datang dan menetap di Indonesia, jumlahnya banyak dan terus meningkat dari tahun ke tahun.Kedatangan mereka ke Indonesia bukan hanya sekedar berwisata, tapi juga menanamkan modalnya untuk usaha bahkan untuk bekerja memenuhi kebutuhan hidupnya di Indonesia. Globalisasi merupakan pertukaran pandangan, produk, dsb dari berbagai negara di dunia.Globalisasi juga memungkinkan masuknya perusahaan asing untuk menanam modal dimanapun perusahaan tersebut kehendaki sepanjang negara tersebut tidak ditolak oleh negara tujuannya.Penanaman modal asing dapat membantu perekonomian suatu negara karena membuka lapangan kerja baru bagi masyarakat negara tempat perusahaan asing menanamkan modalnya. Di Indonesia sendiri banyak perusahaan asing yang menanamkan modalnya di perusahaan Indonesia seperti PT. Freeport,.Penanaman modal asing ini sangat membantu perekonomian Indonesia yang saat ini berada dalam keterpurukkan.Dengan adanya PMA maka pengangguran di Indonesia juga semakin berkurang karena PMA membuka peluang kerja baru bagi penggangguran Indonesia. Berdasarkan fakta yang ada di lapangan, perusahaan asing pada umumnya jarang memakai pekerja Indonesia sebagai pekerjanya, pekerja Indonesia hanya digunakan untuk jabatan jabatan tidak penting seperti SPG, OB Office Boy , Satpam,dsb. Hal ini dikarenakan perusahaan asing merasa masyarakat Indonesia tidak memiliki kemampuan yang cukup untuk duduk di jabatan – jabatan menengah atau Universitas Sumatera Utara tinggi.Padahal bisa dikatakan kemampuan dari masyarakat Indonesia tidak kalah dengan orang – orang asing.Perusahaan asing cenderung membawa penduduknya untuk ikut menduduki jabatan penting pada perusahaan yang menerima penanamanan modal dari perusahaan asing tersebut.Hal ini tentu bertentangan dengan tujuan diadakannya penanaman modal di Indonesia yaitu untuk mengurangi penggangguran di Indonesia.Pemerintah diharapkan dapat lebih memperhatikan dan mengawasi penanaman modal asing di Indonesia. Ada sebanyak 547,2 ribu orang asing di Indonesia dan pada tahun 2010 bertambah menjadi 594,7 orang. Tentu jumlah ini akan meningkat dengan dibukanya sistem Masyarakat Ekonomia Asean MEA yang memberikan kebebasan terhadap aliran barang, jasa dan tenaga kerja terlatih serta investasi dari Negara luar ke Indonesia . 3 Keberadaan orang asing yang meetap di Indonesia pasti menimbulkan perbuatan hukum. Orang asing berhak melakukan perkawinan dan dapat memilih Berbagai kerjasama ekonomi antar masyarakat dunia seperti MEA Masyarakat Ekonomi ASEAN dan kabar mengenai ekonomi global harus diantisipasi oleh pemerintah Indonesia. Dengan adanya kerjasama tersebut orang – orang dari luar negeri dapat dengan bebas masuk ke Indonesia untuk mendapatkan pekerjaan di Indonesia.Akibatnya kemungkinan saja pekerja Indonesia dapat dikesampingkan karena dunia beranggapan masyarakat Indonesia tidak mempunyai pengetahuan yang memadai. 3 Harian Analisa, terbitan tanggal 23 Januari 2016 Universitas Sumatera Utara orang Indonesia sebagai pasangannya dan berhak menerima gaji dari pekerjaan yang dilakukannya, berhak melakukan jual beli berbagai jenis barang dan jasa termasuk tanah hak pakai untuk membangun tempat tinggal mereka. Orang asing yang bekerja di Indonesia tentu memerlukan tempat tinggal di Indonesia. Tidak mungkin ia pulang kembali ke negaranya setelah jam kerjanya. Tentu hal ini dapat menimbulkan dampak besar.Sebagaimana kita ketahui tempat tinggal untuk penduduk Indonesia sendiri tidak cukup apalagi untuk orang asing yang bekerja di Indonesia.Kemungkinan saja masyarakat Indonesia sendirilah yang harus rela tidak mendapatkan tempat tinggal yang layak di negaranya. Belakangan ini berbagai kalangan menyuarakan agar orang asing diberi kesempatan untuk dapat memiliki memberi rumah property di negara ini dengan hak atas tanah sebagaimana disebut dalam Undang – Undang Agraria. Dengan harapan akan masuk investasi asing. Diperkirakan investasi yang bakal masuk sebesar 3 sampai 6 miliar AS pertahun apabila orang asing diizinkan membeli property disini dengan Hak Milik yang sama dengan hak warga negara Indonesia. Warga Negara Indonesia sebagai pewaris dari negara ini, harus diberikan kemungkinan untuk mempunyai hak atas tanah yang menunjukkan adanya hubungan hukum yang sepenuhnya dengan tanah tersebut, sedang Warga Negara Asing tidak tertutup kemungkinan untuk mendapatkan hak atas tanah, namun ada pembatasan tertentu. Atau hanya pada hak atas tanah tertentu. Pembatasan kepemilikan atas tanah bagi Warga Negara Asing dengan tegas disebutkan dalam Pasal 9 UUPA “hanya Warga Negara Indonesia yang dapat Universitas Sumatera Utara mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam batas – batas ketentuan Pasal 1 dan 2 “ Pembatasan tersebut dapat dilihat pada jenis hak atas tanah yang dapat dikuasai oleh orang asing yaitu hak pakai dan hak milik atas satuan rumah susun sedangkan Warga Negara Indonesia dapat menguasai seluruh jenis hak atas tanah yang ada seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan HGB , Hak Guna Usaha HGU , dan Hak Pakai Umumnya rumah susun yang dimiliki oleh orang asing adalah rumah susun yang tergolong sebagai rumah susun mewah condominium apartment. Namun jika dilihat pembangunan rumah susun yang cenderung mengarah pada pembangunan rumah susun mewah sedangkan orang asing yang masuk dan bekerja di Indonesia tidak sebanding maka pemabangunan rumah susun mewah tersebut dianggap sia – sia.Seharusnya developer juga harus membangun rumah susun yang dapat dimiliki oleh masyarakat menengah atau kebawah. Pengawasan dari pemerintah sangat penting dalam hal masuknya orang asing untuk bekerja di Indonesia.Jangan sampai dengan masuknya orang asing tersebut menimbulkan dampak bagi Warga Negara Indonesia yang merupakan penduduk asli Indonesia. Sebab berdasarkan fakta yang ada apabila suatu negara menerima masuknya orang asing ke negaranya umumnya negara tersebut pada akhirnya akan dikuasai oleh orang yang bukan penduduk aslinya. Pemerintah harus sangat memperhatikan dampak tersebut agar jangan sampai Warga Negara Indonesia tidak mendapat tempat berteduh di negara asalnya sendiri. Universitas Sumatera Utara

B. RUMUSAN MASALAH