ketentuan yang ada pada rumah susun yang bangunannya berupoa bangunan yang tersusun secara horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan
pemilikan bersama.
B. KLASIFIKASI RUMAH SUSUN
Mengenai jenis rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 1 dan Pasal 13 ayat 2 meliputi :
1. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah 2.
Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang
pelaksanaan tugas pejabat dan atau pegawai negeri 3.
Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan khusus
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
mendapatkan keuntungan. Pembagian jenis rumah susun tersebut merupakan hal baru dalam undang –
undang ini karena dalam UU No. 16 Tahun 1985, hanya dikenal rumah susun hunian dan rumah susun non hunian dengan aturan yang sama untuk kedua jenis rumah
susun tersebut dan hanya dapat diselenggarakan oleh badan usaha milik negara atau
Universitas Sumatera Utara
Daerah, Koperasi dan badan usaha milik swasta yang bergerak di bidang itu, serta swadaya masyarakat.
13
1. Rumah Susun Sederhana Rusuna , yang pada umumnya dihuni oleh
golongan kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas BUMN
Rumah Susun di Indonesia, dikenal 3 tiga macam dibagi sebagai berikut :
2. Rumah Susun Menengah Apartemen , biasanya dijual atau disewakan oleh
Perumnas Pengembang swasta kepada masyarakat konsumen menengah ke bawah
3. Rumah Susun Mewah Kondominium , selain dijual kepada masyarakat
menengah ke atas juga kepada orang asing atau expatriate oleh pengembang swasta
14
C. ASAS, TUJUAN, DAN SYARAT PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN 1. Asas Pembangunan Rumah Susun
Asas tentang rumah susun diatur dalam Pasal 2 UURS dan penjelasannya menyatakan bahwa asas pembangunan rumah susun adalah sebagai berikut.
15
a. Asas kesejahteraan umum
Asas ini digunakan sebagai landasan pembangunan rumah susun dengan maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia
13
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn., Op. Cit. , hal 59
14
M. Rizal Alif, Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam Kerangka Hukum Benda, CV Nuansa Aulia, Bandung, 2009, hal 71
15
Undang Undang No 16 Tahun 1985
Universitas Sumatera Utara
secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan UUD 1945 melalui pemenuhan kebutuhan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara
Indonesia dan keluarganya b.
Asas keadilan dan pemerataan Asas ini memberi landasan agar pembangunan rumh susun dapat
dinikmati secara merata dan tiap – tiap warga negara dapat menikmati hasil – hasil pembangunan perumahan yang layak
c. Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan
Asas ini mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara kepentingan – kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah
timbulny kesenjangan sosial.
2. Tujuan Pembangunan Rumah Susun
Tujuan pembangunan rumah susun apartemen, antara lain : 1.
Untuk pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan sehat 2.
Untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang. 3.
Untuk meremajakan daerah – daerah kumuh 4.
Untuk mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan 5.
Untuk mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk Pasal 3 UU No. 20 Tahun 2011 diatur tentang tujuan pembangunan rumah
susun adalah sebagai berikut :
16
16
Undang Undang No 20 Tahun 2011
Universitas Sumatera Utara
a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan
budaya; b.
meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan
kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;
d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien,
dan produktif; e.
memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan
perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR; f.
memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,
terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang
terpadu; dan h.
memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan kepemilikan rumah susun.
Universitas Sumatera Utara
Penyelenggaraan rumah susun berasaskan pada:
17
• kesejahteraan;
• keadilan dan pemerataan;
• kenasionalan;
• keterjangkauan dan kemudahan;
• keefisienan dan kemanfaatan;
• kemandirian dan kebersamaan;
• kemitraan;
• keserasian dan keseimbangan;
• keterpaduan;
• kesehatan;
• kelestarian dan berkelanjutan;
• keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; dan
• keamanan, ketertiban, dan keteraturan.
3. Syarat pembangunan rumah susun
Pasal 6 ayat 1 UURS menyatakan bahwa pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan teknis dan administratif.Selanjutnya di dalam Penjelasan Pasal
6 ayat 1 UURS diterangkan bahwa persyaratan teknis dan administrative yang
17
Undang – undang No 20 Tahun 2011
Universitas Sumatera Utara
dimaksudkan adalah persyaratan yang diatur dengan peraturan perundang – undangan yang berlaku sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan.
18
1. Persyaratan teknis
Persyaratan teknis adalah antara lain mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain – lain yang
berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan.
Lebih lanjut Pasal 11 – 29 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 merinci hal – hal yang disebut sebagai persyaratan teknis, yaitu meliputi
pengaturan mengenai : a.
Ruang b.
Struktur, komponen dan bahan bangunan c.
Kelengkapan rumah susun d.
Satuan rumah susun e.
Bagian bersama dan benda bersama f.
Kepadatan dan tata letak bangunan g.
Prasarana lingkungan h.
Fasilitas lingkungan Persyaratan teknis pembangunan rumah susun lebih berat daripada
pembangunan gedung biasa, oleh karena mengenai bangunan gedung bertingkat
18
Undang – Undang No 16 Tahun 1985
Universitas Sumatera Utara
yang dihuni banyak orang sehingga perlu dijamin keamanan dan keselamatan serta kenikmatan dalam penghuniannya.
2. Persyaratan administratif
Persyaratan administratif yang dimaksud dalam Penjelasan Pasal 6 ayat 1 UURS antara lain mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan
perumahan, izin lokasi danatau peruntukannya serta perizinan mendirikan bangunan IMB yang pada umumnya diberikan izinnya oleh Pemerintah.
Pasal 30 – 37 PP No. 4 Tahun 1988 merinci persyaratan administratif pembangunan rumah susun yaitu mengenai :
a. Izin mendirikan bangunan IMB
b. Kewajiban meminta pengesahan pertelaan
c. Izin perubahan rencana peruntukan dan pemanfaatan rumah susun
d. Izin layak hun i
Bahkan menurut ketentuan Pasal 18 ayat 1 Undang – undang Rumah Susun disebutkan bahwa satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk
dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang bersangkutan.
19
Persyaratan mengenai rumah susun pada umumnya hanya mencakup dua persyaratan yakni teknis dan administratif namun berdasarkan UU No. 24 tahun 2011
19
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn., Op. Cit, hal 62
Universitas Sumatera Utara
persyaratan pembangunan rumah susun ditambah syarat ekologis dimana maksud dari persyaratan ekologis adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak lingkungan
dalam hal pembangunan rumah susun. Mengenai persyaratan teknis tersebut lebih rinci diatur dalam pasal – pasal di
bawah ini : a.
Pasal 28 Menentukan bahwa dalam melakukan pembangunan rumah susun, pelaku
pembangunan harus memenuhi ketentuan administrative yang meliputi : status hak atas tanah dan Izin Mendirikan Bangunan IMB
b. Pasal 29
Mengatur pelaku pembangunan harus membangun rumah susun dan lingkungannya sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya yang telah
mendapatkan izin dari bupati walikota . Permohonan izin yang diajukan oleh pelaku pembangunan harus melampirkan :
1. Sertifikat hak atas tanah
2. Surat keterangan rencana kabupaten kota
3. Gambar rencana tapak
4. Gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tapak, dan potongan rumah
susun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal dari sarusun
5. Gambar rencana struktur beserta perhitungannya
Universitas Sumatera Utara
6. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama 7.
Gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapannya Dalam hal rumah susun dibangun di atas tanah sewa, pelaku
pembangunan harus melampirkan perjanjian tertulis pemanfaatan dan pendayagunaan tanah yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang
dicatatkan pada Kantor Pertanahan c.
Pasal 30 Pelaku pembangunan setelah mendapatkan izin tersebut wajib meminta
pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas yang jelas dari setiap sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
beserta uraian NPP d.
Pasal 31 Pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun tersebut harus
mendapatkan izin dari bupati walikota. Pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun tersebut tidak mengurangi fungsi bagian bersama,
benda bersama dan fungsi hunian, namun apabila mengakibatkan pengubahan NPP, pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari bupati walikota.
Untuk mendapatkan izin pengubahan dimaksud, pelaku pembangunan harus mengajukan alasan dan usulan pengubahan serta membayar retribusi,
dengan melampirkan :
Universitas Sumatera Utara
1. Gambar rencana tapak beserta pengubahannya
2. Gambar rencana arsitektur beserta pengubahannya
3. Gambar rencana struktur dan penghitungannya beserta pengubahannya
4. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama beserta pengubahannya 5.
Gambar rencana utilitas umum dan instalasi serta perlengkapannya beserta pengubahannya
e. Pasal 32 dan 33
Pedoman permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta pengubahannya diatur dengan Peraturan Menteri, dan ketentuan lebih lanjut
mengenai permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta permohonan izin pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan diatur dengan peraturan daerah.
f. Pasal 34
Menentukan pembangunan rumah susun dilaksanakan berdasarkan perhitungan dan penetapan koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar
bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan daya tamping lingkungan yang mengacu pada rencana tata ruang wilayah, kecuali dalam hal
terdapat pembatasan ketinggian bangunan yang berhubungan dengan ketentuan dan keselamatan operasional penerbangan dan atau kearifan lokal.
Sedang persyaratan Teknis sebagaimana diatur dalam Pasal 35, terdiri atas :
Universitas Sumatera Utara
1. Tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan lokasi serta intensitas dan
arsitektur bangunan 2.
Keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan dan kemudahan
Sementara untuk persyaratan Ekologis, menurut Pasal 37 mencakup keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan.Pasal 38 menggariskan bahwa
Pembangunan rumah susun yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang – undangan. Selanjutnya dalam Pasal 25 UU No. 20 Tahun 2011 ditentukan sebagai
berikut : 1.
Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
2. Benda bersama menjadi bagian bersama jika dibangun sebagai bagian bangunan
rumah susun 3.
Pemisahan memberikan kejelasan atas : a.
Batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik b.
Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak tiap sarusun
c. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap
sarusun
Universitas Sumatera Utara
D. PENYELENGGARA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
