Emmy Saragih : Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pembelian Perumahan Pada PT. Prima Sarana Mandiri, 2009.
46
akan dilakukan dengan pendekatan kualitatif sekaligus pula kuantitatif karena kedua pendekatan tersebut pada dasarnya bersifat saling melengkapi.”
47
“Artinya penelitian ini akan berupaya untuk memaparkan sekaligus melakukan analisis terhadap permasalahan
yang ada dengan kalimat yang sistematis untuk memperoleh kesimpulan jawaban yang jelas dan benar.”
48
BAB II PRAKTEK PELAKSANAAN PERJANJIAN PEMBELIAN PERUMAHAN ANTARA
PENGEMBANG DENGAN KONSUMEN
A. Kedudukan Hukum Perjanjian Pengikatan Jual-Beli PPJB Perumahan
Perjanjian pengikatan jual-beli PPJB merupakan suatu perjanjian pendahuluan pembelian yang membuktikan adanya hubungan hukum hubungan kontraktual antara
pengembang dan konsumen, dimana pengembang mengikatkan diri untuk menjual rumah dan tanah tempat berdirinya rumah tersebut kepada konsumen, sedangkan konsumen
membeli rumah dari pengembang dengan kewajiban membayar harga jualnya dalam bentuk angsuran uang muka down payment, dan sisanya diselesaikan dengan fasilitas Kredit
47
Soerjono Soekanto, Op. cit, hlm. 69.
48
Ibid.
Emmy Saragih : Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pembelian Perumahan Pada PT. Prima Sarana Mandiri, 2009.
47
Pemilikan Rumah KPR
49
. Perjanjian pengikatan jual beli perumahan lahir karena tuntutan akan permintaan atas rumah yang begitu tinggi, sehingga meskipun pembangunan
perumahan tersebut masih dalam tahap awal, telah dipesan oleh konsumen. Pemesanan perumahan yang masih dalam tahap pembangunan oleh konsumen ditampung atau
diakomodasikan dengan dokumen hukum Perjanjian Pengikatan Jual-Beli Perumahan.
50
Perjanjian pengikatan jual beli bukan perbuatan hukum jual beli yang bersifat riil dan tunai. Perjanjian pengikatan jual beli PPJB merupakan kesepakatan 2 dua pihak
untuk melaksanakan prestasi masing-masing dikemudian hari, yakni pelaksanaan jual-beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT bila bangunan telah selesai, bersertifikat
dan layak huni
51
. Menurut Maria Sumardjono, ”masalah perjanjian pengikatan jual beli ini termasuk dalam lingkup hukum perjanjian, sedangkan jual-beli termasuk dalam lingkup
hukum tanah nasional yang tunduk pada undang-undang pokok agraria Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, disingkat UUPA, dan peraturan-peraturan pelaksanaannya.”
52
”Perjanjian pengikatan jual-beli pada dasarnya bersifat konsensuil, karena perjanjian itu ada atau lahir oleh kata sepakat oleh kedua belah pihak yaitu pengembang dan
konsumen mengenai pembuatan suatu perjanjian pengikatan jual beli rumah dengan harga yang telah ditentukan.”
53
49
Yusuf Shofie, Perlindungan Konsumen dan Instrumen-instrumen Hukumnya, Citra Aditya Bakti, Bandung, 2003, hlm. 84.
50
Ibid
51
Ibid, hlm. 86
52
Maria SW Sumardjono, Pembangunan Rumah Susun dan Permasalahannya, Ditinjau dari Segi Yuridis, Kertas Kerja untuk Diskusi Terbatas Development of Indonesian Consumer Production
Act Comperative Study Draft Evaluation Diselenggarakan YLKI di Jakarta 27 Oktober 1994, hlm. 17.
53
R. Subekti, Hukum Perjanjian Intermasa, Jakarta, 1987, hlm. 67.
”Dengan adanya kata sepakat tersebut, perjanjian pengikatan jual beli mengikat kedua belah pihak yang artinya para pihak tidak dapat membatalkan
30
Emmy Saragih : Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pembelian Perumahan Pada PT. Prima Sarana Mandiri, 2009.
48
perjanjian pengikatan jual-beli tersebut secara sepihak atau tanpa persetujuan pihak lainnya”
54
. ”Jika perjanjian jual beli rumah tersebut dibatalkan atau diputuskan secara sepihak, maka pihak lainnya dapat menuntut. Dasar pemikiran hukumnya adalah perjanjian
pengikatan jual beli merupakan kesepakatan awal antara kedua belah pihak yaitu pengembang dan konsumen untuk melakukan perbuatan hukum jual beli di kemudian
hari.”
55
1. Isinya ditetapkan secara sepihak oleh pihak yang posisi ekonomi
Di dalam perjanjian pengikatan jual beli rumah tersebut, isi perjanjian ditentukan terlebih dahulu oleh pihak pengembang. Perjanjiannya disebut perjanjian baku standard.
Di dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut meskipun isi kontrak ditentukan oleh pihak pengembang, akan tetapi kepada konsumen selalu diberi kesempatan untuk mempelajari,
memperhatikan dan membaca isi perjanjian tersebut terlebih dahulu, sehingga konsumen dapat memahami isi perjanjian tersebut.
Menurut Mariam Darus ciri-ciri perjanjian baku adalah :
2. Debitur sama sekali tidak ikut bersama-sama menentukan isi perjanjian
3. Terdorong oleh kebutuhannya, debitur terpaksa menerima perjanjian itu.
4. Bentuk tertentu tertulis
5. Dipersiapkan terlebih dahulu secara massal atau individual
56
Di dalam praktek, perjanjian baku tumbuh sebagai perjanjian tertulis, dalam bentuk formulir. Perbuatan-perbuatan hukum sejenis yang selalu terjadi secara berulang-ulang dan
teratur yang melibatkan banyak orang, menimbulkan kebutuhan untuk mempersiapkan isi
54
Ibid, hlm. 68.
55
Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di Bidang Kenotaritan, Citra Aditya Bakti, 2007, hlm. 117.
56
Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Alumni, Bandung 1994, hlm. 50.
Emmy Saragih : Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pembelian Perumahan Pada PT. Prima Sarana Mandiri, 2009.
49
perjanjian itu terlebih dahulu, kemudian dibakukan dan seterusnya dicetak dalam jumlah banyak, sehingga mudah menyediakan setiap saat jika konsumen membutuhkan. Disini
terlihat sifat individual dan massal dari perjanjian baku, yang diperuntukkan bagi setiap konsumen yang melibatkan diri dalam perjanjian sejenis itu, tanpa memperhatikan kondisi
yang berbeda antara konsumen yang satu dengan yang lain. Perjanjian pengikatan jual beli ketentuannya tidak bersifat memaksa karena perjanjian tersebut dibuat berdasarkan
kesepakatan kedua belah pihak, dan kedua belah pihak sepakat dengan isi perjanjian pengikatan jual beli tersebut, meskipun perjanjian tersebut sudah dipersiapkan terlebih
dahulu oleh pihak pengembang. Perjanjian pengikatan jual beli ini dibuat dalam bentuk tertulis karena isi perjanjian tersebut menyangkut tentang apa yang menjadi hak dan
kewajiban kedua belah pihak, baik pihak pengembang maupun pihak konsumen. ”Berdasarkan hasil penelitian untuk perjanjian pengikatan jual beli, semua
perjanjian harus dibuat dalam bentuk tertulis, yang telah disepakati oleh kedua belah pihak. Hanya saja formulir perjanjian pengikatan jual beli sering dibuat setelah pekerjaan
pembangunan rumah berlangsung tiga sampai lima bulan.”
57
57
Hasil Wawancara dengan Ibu Julianti Rasta, Ibu Hariani dan Bapak Rohim Sukasah, Konsumen PT. Adya Satya Prakarsa pada Hari Rabu Tanggal 29 April 2009, Pukul 10.00 Wib
di Kediaman Mereka Masing-masing Secara Terpisah.
Artinya pembangunan rumah tersebut masih dalam tahap penyelesaian 75 baru pengembang menyodorkan formulir
perjanjian pengikatan jual beli kepada konsumen untuk ditandatangani, dengan beberapa syarat dan ketentuan yang harus dipenuhi oleh konsumen, diantaranya adalah konsumen
Emmy Saragih : Perlindungan Hukum Terhadap Konsumen Dalam Perjanjian Pembelian Perumahan Pada PT. Prima Sarana Mandiri, 2009.
50
wajib membayar sejumlah uang muka dan uang administrasi lainnya yang berkenaan dengan pembelian rumah tersebut.
58
B. Isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli
