Berkaitan Dengan Tanah tersebut dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu hak tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu,
dengan obyek jaminannya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang- Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau
Undang-Undang Pokok Agraria.
35
B. Hak Guna Bangunan sebagai Objek Hak Tanggungan
1. Yang Dapat Menjadi Pemegang Hak Guna Bangunan
Dalam Pasal 36 ayat 1 UUPA dan Pasal 19 PP No. 40 tahun 1996 Tentang Hak Guna usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah yang
dapat menjadi pemegang Hak Guna Bangunan adalah: a.
Warga Negara Indonesia b.
Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Termasuk pengertian badan hukum adalah semua lembaga yang menurut peraturan yang berlaku diberi status sebagai badan hukum, misalnya perseroan
terbatas, koperasi, perhimpunan, yayasan tertentu dan lain sebagainya.
2. Jangka Waktu Dari Hak Guna Bangunan
Dalam ketentuan Pasal 35 UUPA, Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya
sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun, dan atas permintaan
35
Kartini, Muljadi, Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayaan : Hak Tanggungan, Kencana, Jakarta, 2006, hal 29
Universitas Sumatera Utara
pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan- bangunannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling
lama 20 tahun. Berdasarkan ketentuan Pasal 50 ayat 2 UUPA yang menyatakan bahwa
ketentuan lebih lanjut mengenai ketentuan Hak Guna Bangunan diatur dengan peraturan perundangan, maka berdasarkan pasal tersebut dikeluarkan Peraturan
Pemerintah Nomor 40 tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
Pasal 25 PP No. 40 Tahun 1996, Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu paling lama 30 tahun kemudian dapat diperpanjang untuk waktu
selamanya 20 tahun, jadi total 50 tahun. Ada tambahan lagi yaitu sesudah jangka waktu Hak Guna Bangunan dan perpanjangannya berakhir, maka kepada bekas
pemegang Hak Guna Bangunan dapat diberikan pembaharuan dari Hak Guna Bangunan atas tanah yang sama.
Jika dilihat kemungkinan ini maka nyatalah ada suatu maksud tertentu untuk dikedepankan oleh para pembuat undang-undang ini pada khalayak ramai
bahwa Hak Guna Bangunan bukan hanya lamanya 50 tahun tetapi dapat saja diperpanjang dan diteruskan juga setelah lewat jangka waktunya semula serta
perpanjangannya karena dapat dimintakan pembaharuan.
36
36
Sudargo Gautama Ellyda T. Soetiyarto, Komentar atas Peraturan-Peraturan Pelaksanaan Undang Undang Pokok Agraria 1996 , Citra Aditya Bakti, Bandung, 1997, hal. 21.
Universitas Sumatera Utara
3. Sifat-Sifat Dan Ciri-Ciri Hak Guna Bangunan
Sifat-sifat dan ciri-ciri Hak Guna Bangunan adalah:
37
a. Hak Guna Bangunan wajib didaftar Pasal 38 UUPA dan pasal 10 PP No. 40
Tahun 1996. b.
Hak Guna Bangunan dapat dipindahtangankan, yakni dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain Pasal 35 ayat 3 dan Pasal 34 ayat 2 PP No.40
Tahun 1996. c.
Hak Guna Bangunan hanya dipunyai orang-orang yang berkewarganegaraan Republik Indonesia Pasal 36 UUPA dan Pasal 19 huruf a PP No. 40 Tahun
1996. d.
Hak Guna Bangunan dapat dibebani jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan Pasal 39 dan Pasal 33 PP No. 40 Tahun 1996.
e. Luas tanah Hak Guna Bangunan disesuaikan dengan keperluan.
f. Hak Guna Bangunan dapat dilepaskan oleh pemegangnya sebelum jangka
waktunya berakhir menjadi tanah Negara Pasal 40 huruf C UUPA dan Pasal 35 ayat 1C PP No. 40 Tahun1996.
4. Tanah Yang Dapat Diberikan Hak Guna Bangunan
Menurut Pasal 21 PP No. 40 Tahun 1996, tanah yang dapat diberikan Hak Guna Bangunan adalah : tanah Negara, tanah Hak Pengelolaan dan Tanah Hak
Milik. Hak Guna Bangunan atas Tanah Negara diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk Pasal 22 ayat 1 PP No.4
37
Rachmadi Usman, Pasal-Pasal Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah, Djambatan, Jakarta,1999, hal 70.
Universitas Sumatera Utara
Tahun 1996. Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh menteri atau pejabat yang ditunjuk berdasarkan
usul pemegang Hak Pengelolaan Pasal 33 ayat 2 PP No. 40 Tahun 1996 Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik terjadi dengan pemberian oleh pemegang
Hak Milik dengan akta yang dibuat oleh PPAT, yang wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan serta mengikat pihak ketiga sejak didaftarkan Pasal 24 PP
No. 40 Tahun 1996.
5. Syarat-Syarat Perpanjangan Hak Guna Bangunan
Syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah : a.
Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak terebut.
b. Persyaratan pemberian hak telah dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subyek yang dapat memegang
Hak Guna Bangunan yaitu ia masih Warga Negara Indonesia atau masih badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia sesuai dengan ketentuan Pasal 19 PP No. 40 Tahun 1996. d.
Bahwa tanah tersebut juga masih sesuai dengan rencana tata ruang wilayah yang bersangkutan.
38
Menurut Pasal 27 ayat 1 PP No. 40 Tahun 1996, permohonan untuk memperoleh perpanjangan Hak Guna Bangunan atau pembaharuan harus diajukan
selambat-lambatnya 2 tahun sebelum berakhir jangka waktu Hak Guna Bangunan yang bersangkutan.
38
Sudargo Gautama Ellyda T. Soetiyarto, Op Cit, hal 25
Universitas Sumatera Utara
6. Kewajiban Dari Pemegang Hak Guna Bangunan
Dalam Pasal 30 PP No. 40 Tahun 1996 dimana kewajiban dari pemegang Hak Guna Bangunan adalah:
a. Membayar uang pemasukan dan jumlah dan cara pembayarannya ditetapkan
dalam keputusan pemberian haknya. b.
Menggunakan tanah sesuai dengan peruntukannya dan persyaratan sebagaimana keputusan dan perjanjian pemberiannya.
c. Memelihara dengan baik tanah dan bangunan yang ada diatasnya serta
menjaga kelestarian lingkungan hidup. d.
Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Bangunan kepada Negara, pemegang Hak Pengelolaan atau pemegang Hak Milik
sesudah Hak Guna Bangunan itu dihapus. e.
Menyerahkan sertifikat Hak Guna Bangunan yang telah dihapus kepada Kantor Pertanahan.
7. Hapusnya Hak Guna Bangunan
Menurut Pasal 40 UUPA dan Pasal 35 PP No. 40 Tahun 1996, hapusnya Hak Guna Bangunan karena :
a. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan
pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pemberiannya. b.
Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang Hak Pengelolaan atau Pemegang Hak Milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena:
Universitas Sumatera Utara
1 Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau
dilanggarnya ketetuan sebagai pemegang hak; atau 2
Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak
Guna Bangunan dan Pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan; atau
3 Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu
berakhir d.
Dicabut untuk kepentingan umum e.
Ditelantarkan f.
Tanahnya musnah g.
Tidak lagi memenuhi syarat sebagai yang mempunyai Hak Guna Bangunan
C. Syarat Sahnya Pemberian Hak Tanggungan dan Proses Pembebanan
