1 Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan atau
dilanggarnya ketetuan sebagai pemegang hak; atau 2
Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian Hak Guna Bangunan antara pemegang Hak
Guna Bangunan dan Pemegang Hak Milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan; atau
3 Putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap;
c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu
berakhir d.
Dicabut untuk kepentingan umum e.
Ditelantarkan f.
Tanahnya musnah g.
Tidak lagi memenuhi syarat sebagai yang mempunyai Hak Guna Bangunan
C. Syarat Sahnya Pemberian Hak Tanggungan dan Proses Pembebanan
Hak Tanggungan 1.
Syarat Sahnya Pemberian Hak Tanggungan
Pembebanan Hak Tanggungan terdiri dari dua tahap, yaitu Pemberian Hak Tanggungan dan Pendaftaran Hak Tanggungan. Tata cara pembebanannya
wajib memenuhi syarat yang ditetapkan dalam Pasal 10 ayat 1; Pasal 11 ayat 1; Pasal 12; Pasal 13 dan Pasal 14 UUHT.
Universitas Sumatera Utara
Syarat sahnya pembebanan Hak Tanggungan yaitu : a.
Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan pembuatan APHT oleh Pejabat Pembuat Akta TanahPPAT sesuai dengan peraturan Peraturan Perundang-
undangan yang berlaku Pasal 10 ayat 2 UUHT; b.
Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat spesialitas Pasal 11 ayat 1 UUHT yang meliputi :
1 Nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan;
2 Domisili para pihak, pemegang dan pemberi hak tanggungan;
3 Penunjukkan secara jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin
pelunasannya dengan hak tanggungan; 4
Nilai Tanggungan; 5
Uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan Dengan demikian yang disebut syarat spesialitas adalah penunjukan secara
jelas hutang atau hutang-hutang yang dijamin pelunasannya dengan hak tanggungan dan jika hutangnya belum disebutkan nilai tanggungan serta
uraian yang jelas tanah dan bangunan yang ditunjuk sebagai objek hak tanggungan.
39
c. Pemberian Hak Tanggungan wajib memenuhi syarat publisitas supaya
diketahui oleh siapa saja melalui pendaftaran hak tanggungan pada Kantor Pertanahan setempat KabupatenKota;
d. Batal demi hukum, jika diperjanjikan bahwa pemegang hak tanggungan akan
memiliki objek hak tanggungan apabila debitor cidera janji Pasal 12 UUHT.
39
Sunaryo Basuki, HGU, HGB , Hak Pakai Sebagaimana diatur Lebih Lanjut Dalam PP No.40 Tahun 1996, Mata Kuliah Hukum Pokok-Pokok Hukum Tanah Nasional, Magister
Kenotariatan Dan Pertanahan Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Jakarta, 2007, hal. 36
Universitas Sumatera Utara
2. Proses Pembebanan Hak Tanggungan
UUHT menggunakan istilah Pemberian, sedangkan UUPA dan Peraturan Menteri Agraria Nomor 15 Tahun 1961 Pasal 3 menggunakan istilah yaitu
Pemberian dan Pemasangan. Pemberian Hak Tanggungan adalah perjanjian kebendaan yang terdiri dari rangkaian perbuatan hukum dari APHT sampai
dilakukan pendaftaran dengan mendapatkan sertifikat Hak Tanggungan dari Kantor Pertanahan.
Tahap pemberian hak tanggungan dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang, dengan pembuatan Akta Pemberian Hak
Tanggungan, untuk memenuhi syarat spesialitas. Sedangkan tahap pendaftaran hak tanggungan dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan KotaKabupaten
setempat, dengan pembuatan buku tanah hak tanggungan dan Sertipikat Hak Tanggungan, untuk memenuhi syarat publisitas.
Perbuatan hukum Pembebanan Hak Tanggungan memerlukan beberapa tahapan antara lain:
1. Tahap pemberian Hak Tanggungan
Tahap awal ini didahului dengan dibuatnya perjanjian pokok berupa perjanjian kredit atau perjanjian pinjam uang atau perjanjian lainnya yang
menimbulkan hubungan pinjam meminjam uang antara kreditor dengan debitor. Hal ini sesuai sifat accessoir dari Hak Tanggungan yang pemberiannya haruslah
merupakan ikutan dari perjanjian pokok yaitu perjanjian kredit atau perjanjian utang atau perjanjian lain yang menimbulkan utang.
Universitas Sumatera Utara
Tahap pemberian Hak Tanggungan ini dilakukan di hadapan PPAT dengan dibuatnya APHT, yang bentuk dan isinya ditetapkan dengan Peraturan Menteri
Negara AgrariaKepala BPN Nomor 3 Tahun 1996.
40
Ketentuan terdapat dalam Pasal 10 ayat 1 UUHT mengatakan bahwa : Pemberian Hak Tanggungan
didahului dengan janji untuk memberikan Hak Tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang tertentu, yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tidak
terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan utang tersebut.
Dalam APHT dapat dicantumkan janji ‐janji yang diberikan oleh kedua
belah pihak, sebagaimana disebut dalam Pasal 11 ayat 2. Berbeda dengan apa yang disebut dalam ayat 1 yang merupakan muatan wajib, apa yang disebut
dalam ayat 2 berupa janji ‐janji yang sifatnya fakultatif. Dalam arti boleh
dikurangi ataupun ditambah, asal tidak bertentangan dengan ketentuan UUHT. 2. Tahap pendaftaran Hak Tanggungan
Pada tahap ini ditandai dengan pendaftaran APHT ke Kantor Pertanahan setempat.Pendaftaran Hak Tanggungan merupakan saat lahirnya Hak Tanggungan
yang dibebankan. Lahirnya Hak Tanggungan, maka pemegang Hak Tanggungan memiliki kedudukan istimewa droit de preference.
Dengan dilakukan pemberian hak tanggungan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, hak tanggungan ini baru memenuhi syarat spesialitas, sampai pada
tahap tersebut hak tanggungan yangbersangkutan belum lahir dan kreditor pemegangnya belum memperoleh kedudukan yang diutamakan. Kelahiran dari
40
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 2007, hal 432
Universitas Sumatera Utara
hak tanggungan harus memenuhi syarat publisitas yang merupakan syarat mutlak dengan mendaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat.
Pendaftaran hak tanggungan dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan KotaKabupaten tempat objek hak tanggungan tesebut berada, dengan pembuatan
buku tanah hak tanggungan atas dasar data yang terdapat pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dikirimkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
bersangkutan, setelah itu dicatat pada buku tanah dan disalin pada sertipikat objek hak tanggungan. Hak tanggungan dinyatakan lahir pada tanggal dibuatkan buku
tanah hak tanggungan, yaitu hari kerja ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi pendaftarannya Pasal 13 Ayat 4. UUHT.
Selanjutnya Kantor Pertanahan menerbitkan sertipikat Hak Tanggungan sebagai surat tanda bukti dan adanya hak tanggungan, dalam waktu tujuh hari setelah
dibuatkan buku tanah hak tanggungan
41
Sertipikat hak tanggungan terdiri atas salinan buku tanah hak tanggungan dan salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, yang
ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan KotaKabupaten setempat, dijilid menjadi satu dalam sampul sertipikat Hak Tanggungan, yang memuat irah-irah “
Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, sehingga mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan Pengadilan yang berkekuatan
hukum tetap. Sertipikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemegang Hak Tanggungan, sedangkan sertipikat objek Hak Tanggungan yang telah dibubuhi
41
Departemen Agraria, Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah, PMNAKa BPN No. 3 Tahun 1997, Pasal 119 Ayat 91
Universitas Sumatera Utara
catatan adanya beban hak tanggungan dikembalikan kepada pemiliknya, kecuali apabila diperjanjikan lain.
D. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan dan Peralihan hak
