Pengertian Dan Pandangan Masyarakat Tentang Jual Beli Tanah Yang

penguasaan dimaksud maka selanjutnya dapat saja diformalkan hak tersebut dengan penetapan pemerintah. Apabila hubungan hukum tersebut ditunjukkan dengan bukti- bukti tertulis yang pernah dikeluarkan oleh pejabat yang berwenang pada daerah yang sudah bersentuhan dengan administrasi dan yurisdiksi hukum pertanahan seperti pada masyarakat di daerah swaprajakotapraja maupun bukti-bukti tidak tertulis pada daerah-daerah yang realitas sosial budayanya tunduk pada hukum adat setempat dan status tanahnya masih ditemukan hak ulayat dan hak milik adat, dalam hal ini dilakukan dengan pendaftaran tanah dengan konversi dan pengakuan hak atau penegasan hak. Untuk daerah-daerah yang tidak pernah diberlakukan administrasi pertanahan dan juga daerah-daerah yang status hukum tanahnya tidak diakui lagi sebagai tanah adat atau dapat dikatakan sebagai tanah negara atau tanah yang langsung dikuasai negara maka kegiatan administrasi dalam rangka pelaksanaan pendaftaran tanah dilakukan dengan cara penetapan pemerintah melalui pemberian hak.

A. Pengertian Dan Pandangan Masyarakat Tentang Jual Beli Tanah Yang

Belum Bersertipikat Jual beli hak atas atas tanah merupakan hal yang tidak dapat dipisahkan dalam kehidupan masyarakat, bahkan bagi golongan tertentu jual beli ini sering dilakukan. Penjual merupakan pemilik tanah yang sah atas tanah tersebut, jika jual beli tersebut dilakukan oleh pihak lain dengan surat kuasa dari penjual yang sah dengan itikad tidak baik maka dapat menyebabkan perbuatan hukum tersebut batal demi hukum. Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009 Pengertian jual beli dalam pengertian sehari-hari diartikan sebagai suatu perbuatan dimana seseorang menyerahkan uang untuk mendapatkan barang yang dikehendaki secara sukarela. 55 Dalam transaksi jual beli tanah sering kali bangunan dan atau tanaman di atas tanah bersangkutan turut menjadi obyek jual beli, hal ini harus dipertegas sebelum transaksi yang dilakukan, apakah bangunan dan atau tanaman tersebut juga merupakan obyek jual beli atau tidak. Jika bangunan dan atau tanaman tidak disebutkan dalam obyek jual beli secara jelas dan tegas maka secara hukum bangunan dan atau tanaman tersebut tidak turut diperjual belikan, keadaan yang demikian ini karena dalam hukum pertanahan di Indonesia berlaku hukum adat yang menganut asas pemisahan horizontal yaitu bangunan dan atau tanaman bukan merupakan bagian dari tanah, dengan demikian hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi kepemilikan bangunan yang ada di atasnya. Jika hal ini tidak diperhatikan secara teliti dan seksama maka dapat menjadi konflik bagi masyarakat yang melaksanakan jual beli tersebut. Kebisaaan yang dilakukan masyarakat dalam jual beli tanah merupakan perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah dengan membayar sejumlah harga pada saat bersamaan dilakukan secara tunai dan terang. Tunai artinya ketika jual beli dilakukan, penjual menyerahkan tanah tersebut kepada pembeli dan penjual menerima pembayaran harganya dari pembeli dan pembeli menyerahkan selembar 55 Mariam Darus Badrulzaman, Aneka Hukum Bisnis, Bandung, Aneka, 1981, hlm. 25 Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009 kwitansi sebagai bukti telah dilakukan pembayaran untuk selanjutnya pembuatan jual beli tersebut dianggap telah selesai. Terang artinya telah diserahkan fisik benda yang dibeli tersebut dalam hal ini adalah tanah. Perbuatan hukum ini adalah jual beli yang dimaksudkan dalam hukum adat. Namun demikian ada juga sebagian masyarakat melakukan jual beli di bawah tangan yaitu dengan cara hanya menggunakan selembar kwitansi sebagai bukti peralihan haknya, dimana pembeli menyerahkan sejumlah uang untuk pembayaran dan penjual menyerahkan kwitansi berikut alas hak atas tanah baik berupa SKT Surat Keterangan Tanah atau surat-surat lain yang menjadi dasar kepemilikan atas tanah tersebut kepada pihak pembeli untuk dikuasainya, hal ini dilakukan mereka antara lain adalah untuk menghindari biaya yang relatif besar dan prosedur yang berbelit-belit jika mereka harus melakukan transaksi jual beli atau pelepasan hak dihadapan pejabat yang berwenang akan tetapi ada juga masyarakat yang melakukan jual beli ini karena tidak mengetahui tentang prosedur jual beli atau pelepasan hak itu sendiri sehingga mereka menyamakan antara jual beli benda bergerak dengan benda tidak bergerak tanah. Seseorang yang melakukan jual beli tanah dengan cara sederhana hanya menggunakan kwitansi sebagai bukti pembayaran maupun sebagai bukti peralihannya adalah perbuatan hukum yang salah dan tidak mempunyai kekuatan hukum ketika kepentingan orang tersebut selaku pembeli terhadap pihak lain tidak terpenuhi, misalnya sebagai berikut: Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009 1. Pihak pembeli yang terakhir mau melakukan jual beli lagi dengan pihak lain kemudian mereka pergi ke Kantor Camat untuk membuat Surat Pelepasan Hak atau Peralihan Hak Atas Tanah yang tentunya surat-surat aslinya diperlihatkan kepada pegawai Kantor Kecamatan untuk diperiksa dan diteliti secara seksama dengan memperlihatkan surat-surat ini maka diketahuilah bahwa kwitansi tersebut adalah satu-satunya surat yang merupakan bukti bahwa jual beli telah tejadi maka hal ini tentunya menjadi hambatan bagi penjual dan pembeli untuk menindaklanjuti jual beli diantara mereka. a. Untuk mengatasi hal ini bisanya dilakukan penandatanganan ulang antara penjual dengan pembeli yaitu dengan menandatangani Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi, setelah hal ini ditandatanganai maka surat ini dilegalisasi oleh Camat setelah hal ini selesai kemudian dibuatlah Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Rugi yang baru yaitu antara pembeli tersebut dengan pihak ketiga pembeli terakhir, jika penjual telah meninggal dunia maka ahli warislah yang harus menandatangani Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Rugi. b. Jika penjual tidak dijumpai lagi karena telah pindah atau tidak diketahui keberadaannya maka Camat akan mengeluarkan Surat Keterangan Tanah setelah berkordinasi dengan pihak kelurahan serta pernyataan-pernyataan dari pihak-pihak yang berkepentingan. Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009 2. Untuk mendaftarkan tanah agar mendapatkan Sertipikat dari Kantor Pertanahan Medan. Pada saat melakukan pendaftaran tanah pada Kantor Pertanahan maka semua surat tanah secara kronologis akan dilihat, diperiksa dan diteliti secara seksama jika ada surat-surat yang tidak lengkap maka harus dilengkapi, kwitansi tersebut sebagai surat pengalihan hak tidak diterima oleh Kantor Pertanahan untuk melakukan pendaftaran, tentunya sipemohon segera kembali Kantor Lurah atau Camat untuk membuatkan Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi atau dibuatkan Surat Keterangan Tanah mengenai tanah yang diperjualbelikan tersebut. 3. Untuk memperoleh pinjaman uang di Bank, dalam prakteknya surat tanah tersebut dapat dijadikan jaminan saat meminjam uang, setelah permohonan diperiksa oleh pihak bank maka diketahui bahwa kwitansi sebagai dasar kepemilikan calon debitur tidak dapat diproses sebagaimana mestinya, maka calon debitur harus membuat Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi atau dibuatkan Surat Keterangan Tanah oleh Camat. Jual beli dalam masyarakat awam intinya adalah bergantinya subyek kepemilikan yaitu antara pemilik lama dengan pemilik yang baru dengan adanya pembayaran sesuai dengan harga yang telah mereka sepakati tanpa memperhatikan prosedur jual beli, aspek-aspek hukum maupun konsekuensinya di kemudian hari. Perlu ditegaskan jual beli yang dimaksudkan adalah sama dengan Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat dihadapan Notaris maupun Camat, hal ini dikarenakan tanah tersebut belum dimiliki dengan hak tertentu sebagaimana yang Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009 dimaksudkan dalam Pasal 16 UUPA dan status kepemilikan tanah tersebut merupakan tanah yang langsung dikuasai negara. Peralihan hak atas tanah adalah perubahan status kepemilikan, penguasaan, peruntukan atas dasar jual beli, hibah, tukar menukar, pemasukan ke dalam perseroan, pemisahan dan pembagian atau karena warisan. Untuk tanah yang belum bersertipikat atau tanah yang dikuasai oleh negara maka seseorang hanya boleh menguasainya untuk diusahakan sehingga mendapat manfaat dari tanah tersebut. Apabila dilakukan jual beli terhadap tanah tersebut berarti terjadi peralihan hak dari penjual kepada pembeli yang diikuti dengan pembayaran sejumlah uang sebagai bentuk ganti kerugian atas peralihan hak atas tanah tersebut, hak yang dimaksudkan adalah hak dalam arti menguasai dan mengusahakan atau mengelola tanah tersebut. Hak-hak atas tanah yang belum bersertipikat lebih mengacu kepada kepada hak seseorang yang telah memperoleh manfaat dari tanah yang langsung dikuasai oleh negara, tanah tersebut masih dalam kekuasaan negara dan seseorang dapat menggarapnya untuk diusahakan atau dikelola. Seseorang yang telah menjadi pemegang hak atas tanah yang belum bersertipikat tidak dapat memberikan haknya tersebut kepada orang lain dengan begitu saja karena hak itu merupakan kewenangannya namun yang dapat dilakukannya adalah mengalihkan atau melepaskan hak atas tanah yang dimilikinya dengan akta Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dibuat dihadapan Notaris Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009 ataupun Surat Pelepasan Hak Dengan Ganti Rugi yang dilegalisasi oleh Notaris ataupun Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat. Dengan melepaskan haknya itu, tanah yang terlibat menjadi tanah negara, yaitu dikuasai langsung oleh negara. Langsung dikuasai artinya tidak ada pihak lain selain negara yang berhak atas tanah tersebut. 56 Pelepasan hak atau penyerahan hak atas tanah adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum antara pemegang hak atas tanah dengan tanah yang dikuasainya dengan memberikan ganti rugi atas dasar musyawarah. Salah satu kunci yang cukup menentukan dalam perbuatan hukum di atas adalah yang berkenaan dengan ganti rugi dalam pelepasan hak atau penyerahan tanah itu adalah imbalan sebagai pengganti nilai tanah yang diserahkan oleh pemilik atau pemegang hak atas tanah. Berdasarkan ketentuan ini dapat kita ketahui bahwa ganti rugi merupakan suatu imbalan yang diterima oleh pemegang hak atas tanah yang telah dilepas atau diserahkan oleh pembeli. Berdasarkan uraian yang telah dikemukakan di atas maka jelaslah bahwa begitu mudah dan gampangnya masyarakat untuk melaksanakan peralihan hak atas tanah tanpa mengetahui proses ataupun cara peralihan itu sehingga pada saat pendaftaran hak atas tanah tersebut pada Kantor Pertanahan maupun segala hal yang menyangkut tanah tersebut terhadap pihak lain pastilah terjadi kesulitan. 56 AP.Parlindungan, Konversi Hak-hak Atas Tanah Menurut Sistem UUPA, Bandung, Mandar Maju, 1997, hlm. 135 Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009 Bagi sebagian masyarakat yang telah mengetahui teknis dan tata cara peralihan hak atas tanah tentu tidak akan mau untuk melakukan transaksi jual beli tersebut dengan demikian mudahnya, apalagi jika tidak sesuai prosedur karena dapat menimbulkan sengketa atau konflik di kemudian hari. Untuk melaksanakan suatu perbuatan hukum peralihan atau pelepasan hak atas tanah maka harus dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang untuk melaksanakan peralihan atau pelepasan hak atas tanah tersebut yaitu ke Kantor Kelurahan, Kantor Kecamatan ataupun ke Kantor Notaris guna menjamin kepastian hukum tentang peralihan atau pelepasan hak atas tanah tersebut. Kenyataan ini dapat kita lihat dengan adanya surat-surat tanah yang dibuat oleh Camat maupun Lurah. Surat-surat yang dibuat Camat ataupun Lurah adalah untuk menciptakan bukti tertulis dari tanah-tanah yang mereka kuasai, tanah-tanah tersebut merupakan tanah-tanah yang belum dikonversi atau tanah-tanah yang dikuasai oleh negara yang diduduki oleh rakyat, sehingga tanah tersebut merupakan hak seseorang. Pada umumnya Camat sering mengeluarkan “SK Camat” Surat Keterangan Camat yang dibuat dengan berbagai judul seperti Surat Pelepasan Hak Atas Tanah Dengan Ganti Rugi dan lain sebagainya, surat ini dibuat oleh Camat sebagai bukti hak ataupun bukti peralihan hak atas tanah sehubungan dengan adanya jual beli tanah. Dari penelitian dan data-data yang diperoleh, pada Kantor Camat Medan Johor judul surat pengalihan hak atas tanah yang belum bersertipikat adalah “Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi”, sedangkan terhadap tanah-tanah Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009 yang tidak mempunyai surat sama sekali karena hilang, musnah ataupun karena tidak punya sama sekali Camat membuatkan “Surat Keterangan Tanah”. Surat-surat kepemilikan ini dapat didaftarkan pada Kantor Pertanahan untuk diterbitkan sertipikatnya. Berdasarkan penelitian dan angket serta wawancara yang dilakukan dengan responden 10 orang dapat diketahui bahwa: Masyarakat yang melakukan jual beli hak atas tanah yang belum bersertipikat pergi ke kantor Lurah 2 orang, ke kantor Camat 5 orang, sedangkan sisanya sebanyak 3 orang pergi ke kantor Notaris. Alasan yang menyatakan kenapa mereka pergi ke kantor Camat, Lurah maupun Notaris adalah masing-masing menyebutkan dikarenakan biaya yang relatif lebih murah dan merasa lebih mudah serta telah kenal dengan Lurah, Camat, Notaris ataupun setidak-tidaknya dengan pegawainya. Beberapa faktor yang menyebabkan terjadinya ketidakseragaman jual beli adalah: 1. Ketidaktahuan 2. Kebiasaan. 3. Biaya. 4. Kurangnya sosialisasi dari pemerintah mengenai ketidakseragaman bentuk perolehan haknya Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009

BAB III BENTUK –BENTUK SURAT PERALIHAN HAK ATAS