Pengertian jual beli tanah menurut hukum adat yaitu perbuatan hukum penyerahan tanah untuk selama-lamanyanya disebut dengan jual beli lepas dimana
penjual menerima pembayaran sejumlah uang dari harga penjualannya. Dengan demikian menurut hukum adat yang merupakan dasar dari hukum tanah nasional
yang yang berlaku saat ini sebagaimana termuat dalam Undang-undang Pokok Agraria peralihan hak atas tanah terjadi sejak ditandatanganinya suratakta dihadapan
pejabat yang berwenang dan dibayarnya harga oleh pembeli kepada penjual, peralihan atau pemindahan hak atas tanah yang menjadi obyek jual beli berarti
pemindahan penguasaan secara yuridis dan fisik sekaligus, namun ada kalanya peralihan atau pemindahan hak tersebut baru secara yuridis saja karena secara fisik
tanah masih dibawah penguasaan orang lain, misalnya karena hubungan sewa yang belum berakhir waktunya.
B. Bentuk-Bentuk Surat Perolehan Hak Atas Tanah
1. Surat-Surat Peralihan Hak Atas Tanah Yang Dibuat Oleh CamatLurah
Pemerintah dalam menjalankan tugas dan fungsinya terdiri dari Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Pemerintah Pusat berkedudukan di
ibukota negara sedangkan Pemerintah Daerah berada di daerah yang terdiri dari Pemerintah propinsi yang dipimpin Gubernur dan Pemerintah
KabupatenKota dipimpin oleh BupatiWalikota. Salah satu unsur pemerintah yang merupakan bagian dari
Pemerintahan Kota yang berada dibawah kepemimpinan Walikota adalah
Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009
Camat yang membawahi wilayah suatu kecamatan tertentu berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Walikota atau Bupati jika berada di bawah
kepemimpinan Bupati. Berdasarkan
Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 2007 tentang
Organisasi Perangkat Daerah telah ditegaskan bahwa kecamatan adalah wilayah kerja Camat sebagai perangkat daerah kabupaten atau kota.
Camat dalam kedudukannya sebagai Kepala Pemerintahan adalah “Camat merupakan pemerintah kecamatan merangkap sebagai administrator
kecamatan”.
58
Secara umum suatu wilayah kecamatan mempunyai 4 empat pengertian, yaitu:
a. Wilayah pemerintahan dan administrasi umum;
b. Wilayah jabatan daerah administratif;
c. Aparatur atau perangkat pemerintahanadministrasi;
d. Unit organisasi pemerintahan territorial dekonsentral.
Segala tugas dan kewenangan yang dimiliki Camat sebagai perangkat daerah dan kepala wilayah kecamatan tertentu yang menerima pelimpahan
sebahagian tugas dan kewenangan dari Bupati atau Walikota merupakan tugas-tugas dalam bidang hukum administrasi negara.
58
S.Prajudi Atmosudirjo, Hukum Administrasi Negara, Jakarta, Ghalia Indonesia, 1994, hlm. 17
Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009
Tugas-tugas dan kegiatan-kegiatan sebagai administrasi negara, antara lain:
a. Melaksanakan dan menyelenggarakan kehendak-kehendak
strategi, policy serta keputusan-keputusan pemerintah secara nyata implementasi.
b. Menyelenggarakan Undang-undang menurut pasal-pasalnya
sesuai dengan peraturan-peraturan pelaksanaan yang ditetapkan oleh pemerintah.
59
Surat atau akta jual beli ataupun peralihan dan pemindahan hak atas
tanah yang dibuat dihadapan pejabat yang berwenang adalah dengan maksud dan tujuan yang sama yaitu mengalihkan atau memindahkan hak dan
kewajiban hak atas tanah dari penjual kepada pembeli. Berdasarkan kenyataannya, dalam masyarakat terdapat bermacam-
macam bentuk suratakta jual beli yang ditemukan untuk peralihan atau pemindahan hak atas tanah tersebut, namun demikian tidak semua bentuk
suratakta itu dapat dipertanggungjawabkan secara hukum termasuk untuk pendaftaran haknya guna memperoleh sertipikat pada Kantor Pertanahan
Medan. Berdasarkan penelitian dan data-data yang diperoleh pada Kecamatan
Medan Johor, semua surat peralihan hak atas tanah baik peralihan berikut bangunan ataupun tanpa bangunan yang alas haknya belum bersertipikat dan
masih merupakan tanah negara yang dialihkan atau diganti rugikan dibuatlah
59
Ibid, hlm. 12
Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009
suatu Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi dibuat rangkap tiga, rangkap pertama untuk arsip di Kantor Camat, rangkap
kedua untuk arsip di Kantor Lurah dan rangkap yang yang ketiga untuk pembeli, Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi
ini ditandatangani oleh Pihak Pertama selaku Penjual dan Pihak Kedua selaku Pembeli kemudian surat ini dilegalisasi oleh Camat dengan diberi
nomor dan tanggal sesuai dengan daftar nomor urut dan tanggal yang ada dalam buku register di Kantor Camat.
Dalam satu set Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang dilegalisasi oleh Camat ini berisikan:
1. Surat Pernyataan Pelepasan Pengusaan Tanah Dengan Ganti Rugi
2. Keterangan Situasi Tanah
3. Surat Keterangan
4. Surat Kuasa jika dikuasakan
5. Surat PernyataanPengakuan Pemilikan Tanah
6. Berita Acara Pengukuran Atas Tanah
7. Surat Jaminan
8. Surat Pernyataan Ahli Waris jika pemilik tanah telah meninggal
dunia. Syarat-syarat untuk membuat Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan
Tanah Dengan Ganti Rugi adalah:
Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009
a. Asli Surat Tanah
b. Kartu Identitas Penjual suamiistri
c. Kartu Identitas Pembeli
d. SPPT PBB tahun berjalan
e. Surat Pernyataan Ahli Waris jika pemilik tanah yang terdaftar dalam
Surat Keterangan Tanah telah meninggal dunia. f.
Pas photo ukuran 3x4 sebanyak 2 dua lembar Perbuatan hukum untuk menerbitkan Surat Pernyataan Pelepasan
Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi atas tanah-tanah negara yang belum mempunyai sertipikat sebagaimana terjadi merupakan kewenangan dalam
kedudukan Camat sebagai kepala wilayah kecamatan yang bertujuan untuk tertib administrasi di Kantor Camat.
Camat dalam hal ini berperan sebagai pejabat pemerintah berdasarkan jabatannya dapat mengetahui tentang kepemilikan tanah dalam wilayah
pemerintahannya maka Camat dapat menjadi saksi atas dasar jabatannya untuk menguatkan kebenaran isi surat tersebut apabila dikemudian hari terjadi
perselisihan sampai ke Pengadilan karena dalam surat itu sendiri Camat mengetahui tentang keberadaan tanah yang diperjual belikan tersebut.
Keadaan yang demikian ini bagi masyarakat menambahkan keyakinan bahwa dengan diketahui oleh Camat maka jual beli yang mereka lakukan
lebih sah lagi dalam arti bahwa Camat telah mengetahui bahwa kepemilikan
Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009
tanah di wilayah kerjanya telah berganti antara penjual sebagai pemilik lama dengan pembeli sebagai pemilik yang baru.
Dalam satu tahun di Kecamatan ini terdapat lebih kurang 200-250 transaksi peralihan hak atas tanah yang dibuat dengan Surat Pernyataan
Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi dengan biaya pembuatan surat tersebut berkisar antara Rp.1.000.000 sampai dengan Rp.1.500.000 dan
dapat disiapkan satu hari sampai tujuh hari setelah penandatanganan surat tersebut.
Begitu banyaknya transaksi peralihan hak atas tanah yang berlangsung pada Kecamatan ini tidak ada sekalipun pembeli meminta kepada Camat
untuk melanjutkan peralihan tersebut segera didaftarkan pada Kantor Pertanahan Medan untuk memperoleh Sertipikat, sehingga dapat dipastikan
peranan Camat dalam pendaftaran hak tidak ada.
60
Kendala-kendala yang dihadapi oleh Kantor Camat Medan Johor untuk menerbitkan atau membuat Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan
Tanah Dengan Ganti Rugi, antara lain: a.
Surat tanah tidak ada sama sekali belum pernah ada b.
Surat tanah hilang. c.
Biaya d.
Tanah tersebut dalam sengketa.
60
Hasil wawancara dengan Pulungan Harahap, Camat Medan Johor, pada tanggal 04 Juni 2009
Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009
Jual beli atau peralihan hak atas tanah yang belum bersertipikat tidak pernah dibuat oleh Lurah yang bersangkutan namun Kantor Lurah hanya
meneruskan keinginan dari masyarakat yang datang ke kantor tersebut untuk membuat jual beli atau peralihan hak tersebut ke Kantor Camat
61
, sedangkan yang dibuat berkaitan dengan jual beli atau pengalihan hak tersebut di Kantor
Lurah adalah Surat Pernyataan Pengakuan Pemilik Tanah, Berita Acara Pengukuran Tanah, Keterangan Situasi Tanah, Surat Keterangan dan Surat
Jaminan serta Surat Pernyataan Ahli Waris jika pemilik telah meninggal dunia yang disaksikan dan dibenarkan oleh Lurah, kemudian surat tersebut
dikirim ke Kantor Kecamatan Medan Johor, bahkan terkadang jika para pihak ingin cepat menyelesaikan jual beli atau peralihan hak atas tanah yang belum
bersertipikat itu blanko Surat Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi itu ditandatangani di Kantor Kelurahan yang memang
telah dipersiapkan dan diambil dari Kantor Camat Medan Johor. Berdasarkan penelitian dan data yang diperoleh dalam 1 satu tahun
di Kelurahan ini terdapat 80-110 kasus yang datang ke Kantor Lurah untuk dibuatkan transaksi peralihan hak atas tanah yang dibuat dengan Surat
Pernyataan Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi dengan biaya pembuatan surat tersebut sama dengan yang diterapkan di Kantor Camat
berkisar antara Rp.1.000.000 sampai dengan Rp.1.500.000 dan surat
61
Hasil wawancara dengan Sukmawati, Sekretaris Lurah Kelurahan Gedung Johor, pada tanggal 08 Juni 2009
Muaz Effendi : Peralihan Hak Atas Tanah Yang Belum Bersertipikat Di Kecamatan Medan Johor Dan Pendaftaran Haknya Di Kantor Pertanahan Medan, 2009
peralihan tersebut dapat diselesaikan dalam waktu 1 hari sampai 7 hari setelah penandatanganan surat tersebut.
Kendala-kendala yang dihadapi oleh Kantor Lurah Gedung Johor dalam menerbitkan surat-surat yang berkaitan dengan Surat Pernyataan
Pelepasan Penguasaan Tanah Dengan Ganti Rugi yang dibuat oleh Camat adalah:
a. Tidak sesuai surat sebagai alas hak atas tanah dengan ukuran tanah di
lapangan. b.
Batas-batas dengan jiran tetangga yang tidak jelas sehingga dapat menimbulkan sengketa.
c. Biaya.
2. Akta Peralihan Hak Atas Tanah yang dibuat Notaris
