BAB IV UPAYA HUKUM YANG DILAKUKAN DALAM PELAKSANAAN ANALISIS
TERHADAP TANAH DAN BANGUNAN DIATASNYA SEBAGAI JAMINAN HUTANG
A. Hak Tanggungan sebagai Pengikat Hak Jaminan Hutang
Benda-benda tanah yang akan dijadikan jaminan atas suatu hutang dengan dibebani hak tanggungan, benda yang bersangkutan harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
1. Dapat dinilai dengan uang, karena uang yang dijamin berupa uang
2. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat
publisitas 3.
Mempunyai sifat dapat dipindahkan, karena apabila debitur cidera janji, benda yang dijadikan jaminan akan dapat dijual di muka umum, dan
4. Memerlukan penunjukan dengan undang-undang.
61
Berkaitan dengan hal tersebut di atas, Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996 UUHT menentukan objek hak tanggungan, yaitu:
1 Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan adalah:
a. Hak milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
61
Boedi Harsono Sudaryanto Wirjodarsono, 1996, Konsepsi Pemikiran Tentang Undang-Undang Hak Tanggungan, Makalah Seminar Nasional “Kesiapan Dan Persiapan Dalam Rangka Pelaksanaan
Undang-Undang Hak Tanggungan”, Bandung: Fakultas Hukum Universitas Padjajaran, hal. 5.
Universitas Sumatera Utara
2 Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1, hak pakai atas tanah
negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.
UUHT juga membuka kemungkinan pembebanan hak tanggungan atas tanah berikut bangunan dan tanaman yang ada di atasnya, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 ayat 4,
yaitu: 4 Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak di atas tanah berikut bangunan,
tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang
membebankannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Ada 2 dua syarat yang harus dipenuhi dalam menerapkan Pasal 4 ayat 4 tersebut, yaitu:
1. Bangunan dan tanah yang bersangkutan merupakan satu kesatuan dengan tanahnya atau
bangunan tersebut melekat pada tanah yang bersangkutan. 2.
Pembebanannya dinyatakan dengan tegas oleh pihak-pihak yang bersangkutan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT atau dengan kata lain jika tidak ditegaskan dalam
APHT maka yang dijadikan jaminan atau yang dibebani Hak Tanggungan hanya tanahnya saja.
Bahwa perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu perjanjian accesoir adalah berdasarkan Pasal 10 ayat 1 dan Pasal 8 ayat 1 UUHT, yaitu karena: Pasal 10 ayat 1 UUHT menentukan
68
Universitas Sumatera Utara
bahwa perjanjian untuk memberikan Hak Tanggungan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan.
62
Pasal 18 ayat 1 huruf a menentukan Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
63
Pasal 7 UUHT menyebutkan “Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada”.
64
3. Tahap ketiga adalah pendaftaran hak tanggungan pada kantor pertanahan dan sebagai bukti adanya hak tanggungan akan diberikan sertifikat hak tanggungan.
Hak tanggungan lahir dan ditentukan melalui tata cara pembebanan yang meliputi proses kegiatan, yakni:
1. Tahap awal didahului dengan adanya perjanjian hutang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hutang dan merupakan perjanjian pokok.
2. Tahap kedua adalah pembuatan surat kuasa membebankan hak tanggungan SKMHT yang wajib dibuat dengan akta notaris atau akta pejabat pembuat akta tanah PPAT dan
harus memenuhi persyaratan: tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum selain membebankan hak tanggungan; tidak memuat kuasa substitusi; dan mencantumkan
secara jelas obyek hak tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur bila debitur bukan pemberi hak tanggungan. SKMHT mengenai
hak-hak atas tanah yang terdaftar wajib diikuti pembuatan akta pemberian hak tanggungan APHT selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan, sedangkan mengenai tanah
yang belum terdaftar wajib diikuti pembuatan APHT selambat-lambatnya tiga bulan setelah diberikan. APHT dibuat oleh PPAT dan bila syarat waktu pembuatan APHT tidak
dipenuhi dinyatakan batal demi hukum
62
Lihat Pasal 10 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
63
Lihat Pasal 18 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
64
Lihat Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
Pada tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan kepada debitur, hak tanggungan yang bersangkutan belum lahir. Hak tanggungan itu lahir baru pada saat
dibukukannya dalam Buku Tanah di kantor pertanahan. Hak tanggungan menurut sifatnya merupakan ikutan atau accesoir pada suatu piutang tertentu yang didasarkan pada suatu
perjanjian hutang-piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Dalam hal piutang yang bersangkutan beralih
kepada kreditur lain, hak tanggungan yang menjaminnya karena hukum beralih pula pada kreditur tersebut. Pencatatan peralihan hak tanggungan tersebut tidak diperlukan akta PPAT
tetapi cukup didasarkan pada beralihnya piutang yang dijamin Penjelasan Umum UUHT. Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT memuat berbagai substansi yang sifatnya
wajib berisi: nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan, domisili pihak-pihak yang bersangkutan; penunjukan hutang atau hutang-piutang yang dijaminkan, nilai tanggungan,
dan uraian obyek hak tanggungan. Di dalam Akte Pemberian Hak Tanggungan APHT dapat diperjanjikan berbagai substansi yang menyangkut kepentingan pemegang hak tanggungan
yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk melakukan perbuatan tertentu terhadap obyek hak tanggungan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari pemegang hak
tanggungan, dengan maksud obyek hak tanggungan ini tetap terpelihara dan tidak menurun nilainya. Janji untuk memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan dengan
maksud membeli sendiri obyek hak tanggungan bila debitur cidera janji, dinyatakan batal demi hukum berdasarkan Pasal 12 UUHT. Janji-janji hak tanggungan adalah janji-janji syarat-
syarat yang diperjanjikan oleh kreditur dalam APHT dari pemberi hak tanggungan dan janji- janji itu merupakan klausul-klausul yang dimasukkan untuk menjadi bagian dari perjanjian
Universitas Sumatera Utara
pemberian hak tanggungan
65
Syarat-syarat yang harus dipenuhi adalah syarat-syarat yang ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku, mengingat tanah dengan hak lama ini masih
banyak, pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah itu dimungkinkan asalkan pemberiannya dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah
tersebut. Kemungkinan ini dimaksudkan untuk memberi kesempatan kepada pemegang hak atas tanah yang belum bersertifikat untuk memperoleh kredit. Disamping itu,
kemungkinan di atas dimaksudkan juga untuk mendorong pensertifikatan hak atas tanah pada umumnya. Dengan adanya ketentuan ini berarti bahwa penggunaan tanah yang bukti
kepemilikannya berupa girik dan lain-lain yang sejenis masih dimungkinkan sebagai Dalam hal Hak Tanggungan hapus karena hukum, maka catatan mengenai
hapusnya hak tersebut dibubuhkan pada buku-tanah Hak Tanggungan yang bersangkutan, sedang sertifikat ditiadakan. Penataan serupa yang disebut roya atau pencoretan
dilakukan juga pada bukutanah dan sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Hak atas tanah dan bangunan yang sudah dibubuhi catatan tersebut. Apabila
obyek Hak Tanggungan berupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lama yang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapi pendaftarannya belum dilakukan,
pemberian Hak Tanggungan dilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atas tanah yang bersangkutan. Yang dimaksud dengan hak lama adalah hak kepemilikan
atas tanah menurut hukum adat yang telah ada, akan tetapi proses administrasi dalam konversinya belum selesai dilaksanakan.
65
J. Satrio, 1998, Hukum Jaminan, Hak Tanggungan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku II, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, hal. 1.
Universitas Sumatera Utara
agunan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomer 7 Tahun 1992 tentang Perbankan
Jika yang dijadikan jaminan lebih dari satu bidang tanah dan diantaranya ada yang letaknya di luar daerah kerjanya, untuk pembuatan APHT Akta Pemberian Hak
Tanggungan yang bersangkutan PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah memerlukan ijin dari Kepala Kantor Wilayah BPN Badan Pertanahan Nasional Propinsi pasal 3 ayat 2
Peraturan Menteri No.15 tahun 1961. Namun dalam pasal 3 Surat Keputusan Direktur Jenderal Agraria No. Sk.67DDA1968 ditentukan bahwa bidang-bidang tanah tersebut
harus terletak dalam satu daerah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten Kotamadya. Dalam pemberian Hak Tanggungan dihadapan PPAT pejabat Pembuat Akta
Tanah wajib dihadiri oleh pemberi Hak Tanggungan dan penerima Hak Tanggungan dan disaksikan oleh dua orang saksi. Jika tanah dan bangunan yang dijadikan jaminan belum
bersertifikat, yang wajib bertindak sebagai saksi adalah Kepala Desa dan seorang anggota pemerintahan dari desa yang bersangkutan pasal 25 PP No.10 tahun 1961. Menurut
pasal 22 ayat 1 PP No.10 tahun 1961, PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib menolak permintaan untuk membuat APHT Akta Pemberian Hak Tanggungan jika
tanah dan bangunan yang bersangkutan masih dalam perselisihansengketa. Sehubungan dengan itu pada umumnya PPAT Pejabat Pembuat Akta Tanah tidak mengetahui
tentang ada atau tidaknya sengketa mengenai tanah yang bersangkutan, hal tersebut wajib dinyatakan tidak tersangkut dalam suatu sengketa, dalam APHT Akta Pemberian Hak
Tanggungan perlu dicantumkan pemberian jaminan oleh pemberi Hak Tanggungan bahwa tanah yang ditunjuk sebagai jaminan benar tidak berada dalam sengketa
Jaminan perlindungan hukum lainnya yang diberikan oleh UUHT ini adalah
Universitas Sumatera Utara
menyangkut eksekusi. Menurut penjelasan umum UUHT bahwa salah satu ciri hak tanggungan yang kuat adalah mudah dan pasti dalam eksekusinya, jika debitur cidera janji. Walaupun
secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam hukum acara perdata yang berlaku, dipandang perlu memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam
UUHT yang mengatur parate eksekusi sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 224 Reglement Indonesia Yang Diperbaharui Het Herziene Indonesisch Reglement dan Pasal 258
Relglement Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura Reglement tot Regeling van het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java end Madura. Sehubungan dengan itu, pada
sertifikat hak tanggungan yang berfungsi sebagai tanda adanya hak tanggungan dibubuhkan irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” untuk
memberikan kekuatan yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap.
66
B. Hambatan Yang Ditemui PT. BPR Duta Adiarta Dalam Pelaksanaan Analisis Terhadap Tanah dan Bangunan Diatasnya Sebagai Jaminan Hutang Dalam
Proses Pemberian Kredit
Pada kenyataannya jaminan harta kekayaan bukan satu-satunya faktor penentu dalam pemberian kredit. Namun demikian untuk memberikan perlindungan yang lebih
mantap kepada kreditor, hukum menyediakan suatu lembaga khusus yang memberikan kedudukan istimewa kepada kreditor, yang dalam mengamankan piutangnya ditunjuk
suatu bidang tanah atau bidangbidang tanah tertentu sebagai jaminannya. Lembaga yang
66
S. Mantayborbir, Iman Jauhari, dan Agus Hari Widodo, 2002, Op.Cit, hal. 142-143.
Universitas Sumatera Utara
memberikan kedudukan istimewa tersebut adalah apa yang dikenal sebagai hak jaminan atas tanah.
Hak Tanggungan pada dasarnya adalah Hak Tanggungan yang dibebankan pada hak atas tanah. Namun kenyataannya seringkali terdapat benda-benda berupa bangunan,
tanaman, dan hasil karya yang secara tetap merupakan satu-kesatuan dengan tanah yang dijadikan jaminan itu. Sesuai dengan asas pemisahan pemilikan horisontal menurut
hukum adat yang dianut hukum tanah kita, maka benda-benda yang merupakan salah satu kesatuan dengan tanah tidak merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Oleh
karena itu setiap perbuatan hukum mengenai hak atas tanah, tidak dengan sendirinya meliputi benda-benda tersebut.
Hak tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-
kreditor lain. Dalam arti bahwa debitor cidera janji wanprestasi maka kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual melalui pelelangan umum tanah yang
dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor yang lain. Kedudukan diutamakan
tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku.
Selalu mengikuti obyek yang dijaminkan dalam tangan siapapun obyek itu berada droit de suite. Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun
obyek tersebut berada. Sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang Hak Tanggungan. Walaupun obyek dari Hak Tanggungan sudah berpindah
Universitas Sumatera Utara
atau dipindah tangankan dan menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji.
Bank Perkreditan Rakyat Duta Adiarta dalam penilaian awal terhadap tanah dan bangunan di atasnya sebagai jaminan dalam proses pemberian kredit berdasarkan kepada
dokumen yang diberikan calon debitur kepada bank, maka dokumen jaminan sangat penting, hanya saja dalam prakteknya dokumen-dokumen yang diberikan debitur kepada bank pada saat
pengajuan kredit tanah dan bangunan di atasnya berupa fotocopi, sedangkan dokumen jaminan asli diserahkan pada saat pengikatan kredit. Sehingga dapat terjadi perbedaan dengan dokumen
yang diserahkan pada saat taksasi jaminan, hal ini dapat menjadi kendala dalam penilaian dan analisis benda jaminan kredit.
Adapun hambatan dalam pelaksanaan penilaian dan analisis terhadap tanah dan bangunan di atasnya sebagai jaminan hutang dalam proses pemberian kredit pada PT. Bank
Perkreditan Rakyat Duta Adiarta Medan adalah sebagai berikut: 1.
Objek jaminan tidak jelas karena sulitnya kondisi di lapangan dan petunjuk jaminan tidak ada, maka dilakukan upaya semaksimal mungkin untuk menemukan objek jaminan
tersebut dan meminta calon debitur turut serta menunjukkan letak jaminan, pada saat mengajukan kredit, status tanah masih berupa SK Camat sehingga masih beresiko sebagai
jaminan pada bank dimana dapat timbul spekulasi dualisme kepemilikan, oleh karena itu pihak bank menyarankan kepada calon debitur untuk melakukan pendaftaran tanah di BPN
sebelum perjanjian kredit ditandatangani. 2.
Contact person di lapangan petunjuk jaminan tidak ada sehingga solusi dari bank meminta calon debitur turut mendampingi di lapangan saat melakukan penilain terhadap
agunan, sertifikat tidak jelas yaitu letak dan bangunan yang di sertifikat tidak sesuai
Universitas Sumatera Utara
dengan yang di lapangan, dimana hal ini pernah ditemukan pada suatu komplek perumahan di kota Medan, yang mana merupakan kesalahan dari pihak BPN dalam melampirkan
gambar letak tanah dan bangunan, solusi dari pihak bank, melaporkan kembali ke BPN agar ditinjau ulang. Hambatan yang lain pernah ditemukan ketika melakukan penilaian
terhadap suatu agunan, adanya konflik dilapangan yang ditimbulkan akibat sengketa perkawinan dari calon debitur dan ataupun akibat dari konflik keluarga calon debitur tanah
yang diagunkan adalah tanah warisan sehingga upaya yang dilakukan pihak bank adalah meminta pihak calon debitur menyelesaikan sengketa yang ada karena bank tidak akan
menerima agunan yang dalam kasus sengketa.
C. Upaya Hukum Yang Dilakukan Jika Dalam Pelaksanaan Penilaian Dan Analisis Terhadap Tanah Dan Bangunan Diatasnya Sebagai Jaminan Hutang Terjadi
Penyimpangan 1.
Hak Tanggungan sebagai Pengikat Hak Jaminan Hutang Dalam rangka memenuhi syarat spesialitas, menurut pasal 11 ayat 1 UUHT,
dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT wajib dicantumkan: 1
Nama dan identitas pemberi dan penerima pemegang Hak Tanggungan setelah didaftar, Hak Tanggungan yang diberikan lahir dan penerima Hak Tanggungan
menjadi pemegang Hak Tanggungan; 2
Domisili pihak-pihak tersebut huruf a. Kalau diantara mereka ada yang berdomisili diluar Indonesia, baginya harus dicantumkan suatu domisili pilihan di
Indonesia. Dalam hal pilihan itu tidak dicantumkan, kantor Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT tempat pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT
yang bersangkutan dianggap sebagai domisili yang dipilih.
Universitas Sumatera Utara
3 Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana
dimaksud dalam pasal 3 dan pasal 10 ayat 1. Penunjukan utang atau utang-utang yang dijamin tersebut juga meliputi nama dan identitas debitor yang
bersangkutan. Dalam pasal 3 disebutkan bahwa utang yang dijamin pelunasannya dengan
Hak Tanggungan dapat berupa utang yang telah ada atau yang telah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang saat permohonan eksekusi Hak
Tanggungan diajukan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkut.
Perjanjian yang dapat menimbulkan hubungan utangpiutang dapat berupa perjanjian pinjam meminjam maupun perjanjian lain, misalnya perjanjian
pengelolaan harta kekayaan orang yang belum dewasa atau yang berada dibawah pengampuan, yang diikuti dengan pemberian Hak Tanggungan oleh pihak
pengelola 4 Nilai Tanggungan
Nilai tanggungan yang dimaksud suatu pernyataan sampai sejumlah berapa batas utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan yang bersangkutan. Utang yang sebenarnya bisa
kurang dari tanggungan tersebut. Dalam hal hak atas tanah yang dijadikan jaminan belum bersertifikat, tanah tersebut wajib disertifikatkan dahulu sebelum dilakukan Hak
Tanggungan yang bersangkutan. Waktu hari ketujuh yang ditetapkan sebagai tanggal buku-tanah Hak Tanggungan tersebut dalam hal yang demikian, dihitung sejak selesainya
pendaftaran hak atas tanah dan bnagunan yang bersangkutan.
Universitas Sumatera Utara
Sehubungan dengan ini bagi penulis akan mengupas hubungan modal dengan jaminan, khususnya hak tanggungan atas tanah. Kebutuhan akan modal tampak semakin
besar, dengan demikian makin stabilnya perekonomian dan makin majunya perdagangan serta industri sudah tentu dalam suatu pemberian kredit tidak begitu saja akan diperoleh,
akan tetapi harus ada jaminan dan ini sangat penting. Suatu jaminan yang ditentukan terlebih dahulu guna memperoleh suatu kredit,
merupakan syarat mutlak bagi kelancaran pengembalian hutang, bilamana suatu pemberian kredit yang dimaksud mengalami suatu kemacetan. Dari si pemberi kredit,
dalam hal ini pihak bank, adalah amat penting artinya untuk mengetahui jaminan manakah yang paling aman, cara – cara yang bagaimana mengadakan suatu perjanjian
tentang jaminan yang mantap apabila dikemudian hari tidak . Jalan lain untuk memperoleh kembali uangnya. Sedangkan dari sipenerima kredit juga harus mengetahui
macam jaminan yang dapat dipergunakan untuk memperoleh suatu kredit serta akibat- akibat yang mungkin timbul terhadap jaminan tersebut.
Pada umumnya kreditur akan merasa aman apabila tanah yang dijadikan jaminan hutang, hal ini karena tanah tidak sudah musnah atau hilang dan lain-lain. Suatu lembaga
jaminan yang mengurusi masalah hutang piutang tidak hanya akan melindungi pihak kreditur dan debitur saja akan tetapi harus memperhatikan juga kepentingan pihak ketiga
terhadap akibat yang sangat merugikan kepentingannya. Hukum memberikan perlindungan bagi kreditur dalam pasal 1131 KUH Perdata
yang memuat ketentuan bahwa: Segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun yang tak bergerak baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada dikemudian
hari, menjadi tanggungan untuk segala perkataannya perseorangan. Akan tetapi pasal ini
Universitas Sumatera Utara
tidak merupakan perlindungan sepenuhnya bagi seorang kreditur, oleh karena bisa ada kreditur lain yang membutuhkan tanah tersebut dengan jaminan menurut pasal 1132
KUH Perdata yaitu dalam pelunasan hutangnya dibagi secara berimbang dengan piutang masingmasing.
Atas pertimbangan ini, maka seringkali seseorang minta diberikan jaminan secara khusus dan jaminan ini dapat pula berupa jaminan perorangan. Namun penulis hanya
akan membahas jaminan kebendaan saja. Jaminan kebendaan dapat diadakan antara kreditur dengan pihak kedua yang menjamin dipenuhinya kewajiban-kewajiban si
debitur. Pemberian jaminan kebendaan akan selalu berupa pemisahan suatu bagian kekayaan seseorang sipemberi jaminan, dan menyediakannya untuk pemenuhan
kewajiban si debitur. Kekayaan tersebut dapat berupa kekayaan si debitur sendiri atau kekayaan pihak ketiga. ada tindakan yang demikian itu, bagian kekayaan tadi, seperti
halnya dengan seluruh kekayaan si debitur merupakan jaminan guna pembayaran semua hutang si debitur. Dengan demikian akan pemberian jaminan kebendaan kepada
seseorang kreditur tertentu, memberikan kepada seseorang kreditur tersebut suatu kedudukan istimewa teradap para kreditur lainnya. Apabila debitur memberikan suatu
barang sebagai jaminan berarti melepaskan sebagian kekuasaan barang tersebut. Pada dasarnya yang harus dilepaskan itu adalah kekuasaan untuk memindahkan hak milik atas
barang tersebut dengan cara apapun juga, seperti menjual, menukar, menghibahkan dan sebagainya.
Benda-benda tanah yang akan dijadikan jaminan atas suatu hutang dengan dibebani hak tanggungan, benda yang bersangkutan harus memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
a. Dapat dinilai dengan uang, karena uang yang dijamin berupa uang
Universitas Sumatera Utara
b. Termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum, karena harus memenuhi syarat
publisitas c.
Mempunyai sifat dapat dipindahkan, karena apabila debitur cidera janji, benda yang dijadikan jaminan akan dapat dijual di muka umum, dan
d. Memerlukan penunjukan dengan undang-undang.
67
Berkaitan dengan hal tersebut di atas, Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996 UUHT menentukan objek hak tanggungan, yaitu:
3 Hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan adalah:
d. Hak milik
e. Hak Guna Usaha
f. Hak Guna Bangunan
4 Selain hak-hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat 1, hak pakai atas tanah
negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dapat juga dibebani hak tanggungan.
UUHT juga membuka kemungkinan pembebanan hak tanggungan atas tanah berikut bangunan dan tanaman yang ada di atasnya, sebagaimana disebutkan dalam Pasal 4 ayat 4,
yaitu: 4 Hak Tanggungan dapat juga dibebankan pada hak di atas tanah berikut bangunan,
tanaman, dan hasil karya yang telah ada atau akan ada yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan milik pemegang hak atas tanah yang
67
Boedi Harsono Sudaryanto Wirjodarsono, 1996, Konsepsi Pemikiran Tentang Undang-Undang Hak Tanggungan, Makalah Seminar Nasional “Kesiapan Dan Persiapan Dalam Rangka Pelaksanaan
Undang-Undang Hak Tanggungan”, Bandung: Fakultas Hukum Universitas Padjajaran, hal. 5.
Universitas Sumatera Utara
membebankannya dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Ada 2 dua syarat yang harus dipenuhi dalam menerapkan Pasal 4 ayat 4 tersebut, yaitu:
3. Bangunan dan tanah yang bersangkutan merupakan satu kesatuan dengan tanahnya atau
bangunan tersebut melekat pada tanah yang bersangkutan. 4.
Pembebanannya dinyatakan dengan tegas oleh pihak-pihak yang bersangkutan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT atau dengan kata lain jika tidak ditegaskan dalam
APHT maka yang dijadikan jaminan atau yang dibebani Hak Tanggungan hanya tanahnya saja.
Bahwa perjanjian Hak Tanggungan adalah suatu perjanjian accesoir adalah berdasarkan Pasal 10 ayat 1 dan Pasal 8 ayat 1 UUHT, yaitu karena: Pasal 10 ayat 1 UUHT menentukan
bahwa perjanjian untuk memberikan Hak Tanggungan merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian utang piutang yang bersangkutan.
68
Pasal 18 ayat 1 huruf a menentukan Hak Tanggungan hapus karena hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan.
69
Pasal 7 UUHT menyebutkan “Hak Tanggungan tetap mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek tersebut berada”.
70
1. Tahap awal didahului dengan adanya perjanjian hutang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hutang dan merupakan perjanjian pokok.
Hak tanggungan lahir dan ditentukan melalui tata cara pembebanan yang meliputi proses kegiatan, yakni:
68
Lihat Pasal 10 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
69
Lihat Pasal 18 ayat 1 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
70
Lihat Pasal 7 Undang-Undang Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996.
Universitas Sumatera Utara
2. Tahap kedua adalah pembuatan surat kuasa membebankan hak tanggungan SKMHT yang wajib dibuat dengan akta notaris atau akta pejabat pembuat akta tanah PPAT dan
harus memenuhi persyaratan: tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum selain membebankan hak tanggungan; tidak memuat kuasa substitusi; dan mencantumkan
secara jelas obyek hak tanggungan, jumlah hutang dan nama serta identitas krediturnya, nama dan identitas debitur bila debitur bukan pemberi hak tanggungan. SKMHT mengenai
hak-hak atas tanah yang terdaftar wajib diikuti pembuatan akta pemberian hak tanggungan APHT selambat-lambatnya satu bulan sesudah diberikan, sedangkan mengenai tanah
yang belum terdaftar wajib diikuti pembuatan APHT selambat-lambatnya tiga bulan setelah diberikan. APHT dibuat oleh PPAT dan bila syarat waktu pembuatan APHT tidak
dipenuhi dinyatakan batal demi hukum 3. Tahap ketiga adalah pendaftaran hak tanggungan pada kantor pertanahan dan sebagai bukti
adanya hak tanggungan akan diberikan sertifikat hak tanggungan. Pada tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan kepada debitur,
hak tanggungan yang bersangkutan belum lahir. Hak tanggungan itu lahir baru pada saat dibukukannya dalam Buku Tanah di kantor pertanahan. Hak tanggungan menurut sifatnya
merupakan ikutan atau accesoir pada suatu piutang tertentu yang didasarkan pada suatu perjanjian hutang-piutang atau perjanjian lain, maka kelahiran dan keberadaannya ditentukan
oleh adanya piutang yang dijamin pelunasannya. Dalam hal piutang yang bersangkutan beralih kepada kreditur lain, hak tanggungan yang menjaminnya karena hukum beralih pula pada
kreditur tersebut. Pencatatan peralihan hak tanggungan tersebut tidak diperlukan akta PPAT tetapi cukup didasarkan pada beralihnya piutang yang dijamin Penjelasan Umum UUHT.
Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT memuat berbagai substansi yang sifatnya
Universitas Sumatera Utara
wajib berisi: nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan, domisili pihak-pihak yang bersangkutan; penunjukan hutang atau hutang-piutang yang dijaminkan, nilai tanggungan,
dan uraian obyek hak tanggungan. Di dalam Akte Pemberian Hak Tanggungan APHT dapat diperjanjikan berbagai substansi yang menyangkut kepentingan pemegang hak tanggungan
yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk melakukan perbuatan tertentu terhadap obyek hak tanggungan tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari pemegang hak
tanggungan, dengan maksud obyek hak tanggungan ini tetap terpelihara dan tidak menurun nilainya. Janji untuk memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan dengan
maksud membeli sendiri obyek hak tanggungan bila debitur cidera janji, dinyatakan batal demi hukum berdasarkan Pasal 12 UUHT. Janji-janji hak tanggungan adalah janji-janji syarat-
syarat yang diperjanjikan oleh kreditur dalam APHT dari pemberi hak tanggungan dan janji- janji itu merupakan klausul-klausul yang dimasukkan untuk menjadi bagian dari perjanjian
pemberian hak tanggungan
71
Jaminan perlindungan hukum lainnya yang diberikan oleh UUHT ini adalah menyangkut eksekusi. Menurut penjelasan umum UUHT bahwa salah satu ciri hak tanggungan
yang kuat adalah mudah dan pasti dalam eksekusinya, jika debitur cidera janji. Walaupun secara umum ketentuan tentang eksekusi telah diatur dalam hukum acara perdata yang berlaku,
dipandang perlu memasukkan secara khusus ketentuan tentang eksekusi hak tanggungan dalam UUHT yang mengatur parate eksekusi sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 224
Reglement Indonesia Yang Diperbaharui Het Herziene Indonesisch Reglement dan Pasal 258 Relglement Acara Hukum Untuk Daerah Luar Jawa dan Madura Reglement tot Regeling van
71
J. Satrio, 1998, Hukum Jaminan, Hak Tanggungan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku II, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, hal. 1.
Universitas Sumatera Utara
het Rechtswezen in de Gewesten Buiten Java end Madura. Sehubungan dengan itu, pada sertifikat hak tanggungan yang berfungsi sebagai tanda adanya hak tanggungan dibubuhkan
irah-irah dengan kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” untuk memberikan kekuatan yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan
hukum tetap.
72
1. Meningkatkan nilai hak tanggungan
C.Upaya Hukum Yang Dilakukan Jika Dalam Pelaksanaan Penilaian Dan Analisis Terhadap Tanah dan Bangunan Diatasnya sebagai Jaminan Hutang Terjadi
Penyimpangan Pada PT. Bank Perkreditan Rakyat Duta Adiarta.
Nilai hak tanggungan yang ditetapkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan nilainya lebih rendah dari nilai jaminan, maka upaya yang dilakukan harus meningkatkan nilai hak
tanggungan dengan cara memasang hak tanggungan kedua dengan nilai hak tanggungan yang mendekati nilai jaminan.
2. Menggunakan nilai yang terendah dari beberapa penilaian oleh penilai independen atau
intern bank Berdasarkan pada penjelasan Pasal 48 Peraturan Bank Indonesia No: 96PBI2007 tentang
Perubahahan Kedua Atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 72PBI2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum, penilaian adalah pernyataan tertulis dari penilai independen
atau penilai intern Bank mengenai taksiran dan pendapat atas nilai ekonomis dari agunan berdasarkan analisis terhadap fakta-fakta obyektif dan relevan menurut metode dan prinsip-
72
S. Mantayborbir, Iman Jauhari, dan Agus Hari Widodo, 2002, Op.Cit, hal. 142-143.
Universitas Sumatera Utara
prinsip yang berlaku umum yang ditetapkan oleh asosiasi dan atau institusi yang berwenang.
Selanjutnya pada Pasal 48 ayat 3 peraturan tersebut menyatakan bahwa Bank wajib menggunakan nilai yang terendah apabila terdapat beberapa nilai dari penilai independen
atau penilai intern bank. 3.
Melakukan penilaian kembali terhadap Laporan Penilaian yang lewat waktu Jika kredit barupenambahanperubahan diajukan dan penilaian jaminan telah dilakukan
tetapi melewati waktu yang ditentukan, maka harus dilakukan penilaian kembali. Sebagaimana disebutkan dalam Pasal 48 ayat 1 butir b Peraturan Bank Indonesia Nomor:
96PBI2007 tentang Perubahahan Kedua Atas Peraturan Bank Indonesia Nomor 72PBI2005 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum, diinyatakan bahwa nilai
jaminan berupa tanah, gedung, rumah tinggal, mesin yang dianggap sebagai satu kesatuan dengan tanah, paling tinggi sebesar:
1 70 tujuh puluh perseratus dari penilaian, apabila penilaian dilakukan dalam 12 dua
belas bulan terakhir; 2
50 lima puluh perseratus dari penilaian, apabila penilaian telah melampaui jangka waktu 12 dua belas bulan namun belum melampaui 18 delapan belas bulan;
3 30 tiga puluh perseratus dari penilaian, apabila penilaian yang dilakukan telah
melampaui jangka waktu 18 delapan belas bulan namun belum melampaui 24 dua puluh empat bulan;
4 0 nol perseratus dari penilaian, apabila penilaian yang dilakukan telah melampaui
jangka waktu 24 dua puluh empat bulan.
Universitas Sumatera Utara
4. Adanya gugatan dari pihak isterisuami karena debitur menjaminkan harta bersama
Adanya gugatan isterisuami debitur yang menyatakan bahwa jaminan hutang merupakan harta bersama, maka isterisuami debitur tersebut harus melengkapi
persyaratan: KTP Suami Istri, Kertu Keluarga KK, Akta Perkawinan jika ada atau Akta
kelahiran anak yang paling terakhir, Perjanjian perkawinan jika ada, Surat keterangan dari LurahKepala Desa domisili isterisuami debitur bertempat tinggal.
D. Hasil Analisis terhadap tanah dan bangunan sebagai jaminan hutang dalam proses pemberian kredit pada PT. BPR Duta Adiarta
Kasus penilaian jaminan kredit berupa tanah dan bangunan diatasnya yang dilakukan oleh Bank perkreditan Rakyat Duta Adiarta Medan dapat dijelaskan berikut ini:
a. Dasar Pertimbangan Penilaian
Dalam penilaian tersebut digunakan beberapa istilah, yaitu: 1
Nilai Pasar Market Value Adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual dalam suatu transaksi bebas ikatan
yang penawarannya dilakukan layak dimana kedua belah pihak masing-masing mengetahui kegunaan properti tersebut bertindak hati-hati dan tanpa paksaan.
2 Nilai ReproduksiPengganti Baru new reproduction value
Adalah biaya untuk membuatmemproduksi suatu properti atau barang secara cermat sesuaI dengan jenisnya, berdasarkan harga pasar yang berlaku untuk bahan-bahan,
tenaga kerja dan pengeluaran lainnya, tetapi tidak tidak memperhatikan kerja lembur
Universitas Sumatera Utara
atau bonus. Untuk mendapatkan angka penilaian ini, digunakan metode pendekatan Approach yang
lazim diterapkan yaitu pendekatan data pasar dan kalkulasi biaya. Dengan memperhatikan beberapa faktor yang mempengaruhi nilai yaitu kekuatan fisik, fungsional ekonomi, politik
dan sosial. Selain itu juga diperhatikan faktor lain seperti, waktu dan keadaan yang sebanding.
b. Resume Penilaian Aset
Setelah diadakan pertimbangan secara teliti dan berdasarkan kepada proses penilaian, seperti yang telah dijelaskan di atas serta faktor-faktor lain yang mempengaruhi
nilai masing-masing harta kekayaan, dinyatakan hasil dari penilaian yang dilakukan berdasarkan Inspeksi serta menganalisa data-data yang berhasil dikumpulkan, Penilaian
Bank Perkreditan Rakyat Duta Adiarta terhadap tanah berserta bangunan di atasnya yang dijadikan jaminan hutang tersebut juga didasarkan pada data pembanding terhadap harga
tanah di sekitar lokasi objek penilaian, jenis legalitas SHM, yang disertakan dengan foto dokumentasi dan peta lokasi bangunan tersebut berada, yang diteliti wajar untuk dijadikan
data pembanding.
c. Laporan Penilaian
1 Letak dan Identifikasi Lingkungan
Lokasi objek penilaian dengan lingkungan masyarakat di sekitar lokasi umumnya tersedia seperti angkutan kota, taksi dan becak. Dekat dengan pasar dan sekolah, jarak rumah sakit
dan tempat ibadah mudah didapat dari lokasi. Tingkat kepadatan lalu lintas padat di siang hari, jaringan listrik serta telepon telah terpasang.
Universitas Sumatera Utara
2 Penilaian Tanah
Situasi kondisi areal lokasi ini adalah suatu asset yang telah memiliki izin-izin legal yang telah disyahkan dan di atas areal lokasi ini telah berdiri Bangunan Rumah, yang pada
saat inspeksi diadakan, bangunan tersebut telah dipergunakan sesuai dengan peruntukannya.
3 Penilaian Bangunan
Adapun bangunan yang dimaksud dalam penilaian ini adalah bangunan rumah yang terdapat di atas tanah lokasi objek penilaian. Pada saat penilaian, bangunan tersebut
telah dipergunakandihuni sesuai peruntukannya, dan setelah meneliti dan memperhatikan dan spesifikasi bahan bangunan,. Dalam pelaksanaan penilaian bangunan ditentukan besarnya
nilai komponen bangunan menurut masing-masing karakter objek tersebut. Nilai jual objek pajak NJOP bangunan berdasarkan kelasbintangtipe, komponen bangunan utama, komponen
material, komponen fasilitasm2, komponen fasilitas yang perlu disusutkan, penyusutan, komponen fasilitas yang tidak perlu disusutkan, kapasitas dan letaknya.
4 Penilaian Sarana Prasarana
Sarana dan Prasarana yang dimaksud dalam penilaian ini adalah saran prasarana yang terdapat pada lokasi objek penilaian, yang dapat diuraikan sebagai berikut: jaringan listerik
PLN Va, sambungan telepon Telkom Line, dan sambungan air bersih PDAM 1 Line Dengan proses penilaian seperti yang telah diuraikan di atas serta adanya faktor-faktor
lain yang mempengaruhi Nilai, Dengan demikian dapat dipahami penilaian yang dilakukan
Universitas Sumatera Utara
Bank perkreditan Rakyat Duta Adiarta terhadap tanah dan bangunan di atasnya yang dijadikan jaminan hutang dalam proses pemberian kredit, dengan cara mengidentifikasi permasalahan
dan berdasarkan identifikasi permasalahan tersebut dapat dibuat action plan-nya. Kemudian pengumpulan data yang diikuti dengan verifikasi data untuk dilakukan analisa data dengan
menggunakan metode pendekatan cost approach, market data approach atau income approach, sehingga berdasarkan analisa data ini dicapailah suatu kesimpulan nilai dari tanah
dan bangunan diatasnya yang dijadikan jaminan dalam proses pemberian kredit. Berdasarkan penilaian tersebut maka Bank perkreditan Rakyat Duta Adiarta dapat
menentukan nilai hak tanggungan dari tanah dan bangunan di atasnya yang harus ditetapkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan, dengan maksud agar jumlah hutang debitur yang meliputi
hutang pokok, bunga, denda dan biaya lainnya, apabila terjadi eksekusi atas jaminan, maka Bank perkreditan Rakyat Duta Adiarta mempunyai kedudukan preferent atau didahulukan dari kreditur
lainnya. Pengikatan kredit dan pengikatan jaminan dilakukan dengan menandatangani
perjanjian kredit dan perjanjian jaminan yaitu Bank perkreditan Rakyat Duta Adiarta dan calon debitur menyepakati berbagai hak dan kewajiban yang berkaitan dengan kredit yang akan
diberikan tersebut. Artinya ada dua perjanjian yang akan ditandatangani, yaitu: a.
Perjanjian kredit yang berisi berbagai aspek yang berkaitan dengan kredit, yaitu jumlah, mata uang, suku bunga, jangka waktu, persyaratan penarikan dana, pembayaran bunga dan
pokok. b.
Perjanjian jaminan yang merupakan bagian yang tidak terpisah dari suatu kredit, yaitu pemasangan hak tanggungan untuk jaminan tanah dan bangunan yang dijadikan jaminan
tersebut
Universitas Sumatera Utara
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
Kategori