Pengaruh Internal dan Eksternal Perbankan dalam Analisis Permohonan Kredit

sama dengan jumlah hutang, bahkan biasanya lebih besar daripada hutang, demi untuk menjaga, apabila pada waktu pelaksanaan eksekusi atas jaminan tersebut ternyata hutang debitur telah membengkak, karena adanya denda, ganti rugi danatau tunggakan bunga. Jumlah tersebut hanya merupakan maksimum, maka ada kemungkinan pada saat pelaksanaan eksekusi jaminan hutang, Bank perkreditan Rakyat Duta Adiarta hanya didahulukan preferen sampai jumlah yang kurang dari yang dipasang nilai tanggungan, karena dapat saja hutang pokok sudah dicicil oleh debitur, sehingga sisa hutangnya sudah kurang dari beban hak tanggungan yang dipasang. Hal ini mengingat bahwa perjanjian penjaminan bersifat accessoir, sehingga perjanjian itu tidak dapat melebihi dari perjanjian pokoknya.

D. Pengaruh Internal dan Eksternal Perbankan dalam Analisis Permohonan Kredit

1. Internal Perbankan a. Kelemahan dalam analisis kredit 1 Analisis kredit tidak berdasarkan data akurat atau kualitas data rendah. Setiap analisis kredit harus berdasarkan data yang benar-benar akurat, agar hasil analisis menjadi tepat. Biasanya para analis sebelum melakukan analisis, minta kepada calon nasabah data perkembangan usaha, berupa laporan keuangan selama tiga tahun terakhir. Namun dalam kenyataan kebanyakan pengusaha, tidak memelihara pembukuan dengan baik. Laporan keuangan itu hanya berdasarkan kira-kira saja. Jika data tidak akurat, bahkan mungkin ada yang direkayasa, maka hasil analisis juga bersifat rekayasa yang dapat membahayakan kelancaran pengembalian kredit. 34 2 Informasi kredit tidak lengkap atau kuantitas data rendah. 34 H. As. Mahmoeddin, Melacak Kredit Bermasalah, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2004, hal. 52 Universitas Sumatera Utara Dalam melakukan analisis kredit, mungkin bank sudah memperoleh data yang lengkap secara kuantitatif, tetapi dalam hal tertentu yang bersifat kualitatif masih memerlukan informasi, misalnya mengenai karakter dan kehidupan pribadi nasabah. 35 3 Kredit terlalu sedikit atau terlalu banyak Produksi pada operasi yang optimum diperoleh jika modal kerja yang digunakan sudah diperhitungkan dengan tepat. Namun tidak jarang bank kurang perhitungan, atau nasabahnya yang kurang terbuka. Karena mungkin saja nasabah terlibat hutang piutang dengan sesama relasi atau mitra usahanya, sehingga terpaksa menggunakan sebagian modal kerja yang tersedia. Hal selanjutnya ada kesan bahwa pemberian kredit terlalu sedikit. Akibat dari kekurangan kredit atau kredit yang tidak mencukupi dapat menjerat nasabah dalam hutang yang berkepanjangan sementara perusahaannya sulit dijalankan. 36 Sebaliknya pemberian kredit yang berlebihan overlending akan menggoda nasabah untuk menggunakan kelebihan uang tersebut membeli barang-barang yang tidak produktif bagi perusahaannya. Berbagai alternatif akan dilakukan nasabah yang kelebihan kredit tersebut, seperti menabung di bank lain, dengan harapan memperoleh bunga, atau membeli barang konsumtif yang tidak memberikan hasil bagi perusahaannya, atau menanamkan kelebihan uang tersebut untuk membeli barang tetap yang tingkat likuiditasnya rendah, sehingga tidak mungkin mampu menutup kewajiban jangka pendeknya kepada bank. 37 4 Analisis tidak cermat Petugas kredit yang mungkin terdiri dari credit analyst, financial analyst atau account officer atau ketiga-tiganya kurang jeli dalam mengamati angka-angka, data, atau informasi 35 Ibid., hal. 52 36 Ibid., hal. 53 37 Ibid., hal. 54 Universitas Sumatera Utara mengenai usaha nasabah. Mungkin mereka terlalu percaya dengan apa yang disajikan oleh nasabah. 38 5 Jangka waktu kredit Pemberian kredit dengan jangka waktu yang agak lama seyogyanya akan memberikan keringanan bagi nasabah dalam memenuhi kewajibannya kepada bank guna membayar bunga dan angsuran. Namun tidak jarang justru membuat nasabah lalai dan suka melupakan kewajibannya. Sedangkan pemberian kredit dengan jangka waktu yang terlalu pendek dapat membuat nasabah merasa diburu-diburu, bahkan bisa merusak arus kas cash-flow yang selanjutnya merusak jadwal pembayaran bunga dan angsuran pokoknya. 39 6 Kurangnya akuntabilitas putusan kredit Kurangnya pertanggungjawaban dari petugas dan pejabat kredit, sehingga ada kesan tidak bersungguh-sungguh dalam menerima tugas dan wewenang. 40 b. Kelemahan dalam dokumen kredit 1 Data mengenai kredit nasabah tidak didokumentasi dengan baik Salah satu kekuatan bank dalam menghadapi kenakalan nasabahnya, adalah kekuatan dan kelengkapan dokumen yang bisa digunakan sebagai senjata bank. Biasanya bank meminta kepada nasabah agar secara rutin memberikan laporan keuangannya, agar bank dapat memantau perkembangan usaha. Dari neraca saja bank dapat membaca perkembangan usaha nasabah. Jika perkembangan usaha baik, maka bank bisa optimis akan pengembalian kredit. Jika perkembangan usaha buruk, maka bank harus segera mengambil tindakan tertentu, tengantung situasi dan bentuk kesulitannya. Hal ini dilakukan kasus per kasus. Tentu saja, 38 Ibid. 39 Ibid. 40 Ibid. Universitas Sumatera Utara laporan keuangan ini merupakan data penting, yang harus didokumentasi oleh bank secara baik. Jika tidak, maka laporan tersebut menjadi tidak berguna, dengan kata lain bank akan mengalami kesulitan memantau perkembangan usaha nasabah. 41 2 Pengawasan atas fisik dokumen tidak dilaksanakan sesuai dengan ketentuan. Dalam pemberian kredit terdapat sebagian kelengkapan dokumen yang dilakukan sesudah realisasi kredit. Seperti pengikatan agunan, laporan persediaan barang dagangan, laporan perkembangan keuangan. Semua laporan tersebut sebenarnya diawasi secara baik, namun tidak jarang petugas bank lalai. Kelalaian ini memberikan peluang bagi nasabah untuk berbuat sesuatu yang akan merugikan bank. 42 c. Kecerobohan petugas bank 1 Bank terlalu bernafsu memperoleh laba Kredit adalah salah satu dari aktiva yang paling produktif. Karena itu bank selalu perusahaan yang ingin memperoleh laba sebesar mungkin, mentapkan target sebesar mungkin dalam pengembangan kredit. Apalagi target merupakan penetapan kantor pusat menyebabkan kantor cabangnya terdorong melakukan ekspansi yang sering tanpa kendali, sehingga sering analisisnya tidak tajam, kurang hati-hati, bahkan bisa “kebobolan”. 43 2 Bank terlalu kompromi Dalam pemberian kredit memang bank seharusnya bersikap luwes, namun tidak semua masalah bisa dikompromikan. Tidak jarang petugas atau pejabat bank terlalu banyak memberikan kemudahan, sehingga memberikan kelonggaran yang sangat prinsip, seperti persyaratan terlalu ringan. Sikap para petugas bank ini biasanya karena kekhawatiran nasabah 41 Ibid., hal. 56 42 Ibid., hal. 56-57 43 Ibid., hal. 60 Universitas Sumatera Utara lari ke bank lain. Sehingga terkesan lebih mengikuti kemauan nasabah. 44 3 Petugas atau pejabat bank terlalu menggampangkan masalah Setiap pencarian kredit harus melalui prosedur yang sudah baku dan pasti. Hal ini berlaku terhadap siapa pun juga, walaupun terhadap nasabah inti yang sudah lama dan sangat dipercaya. Namun kadang-kadang tidak jarang petugas bank terlalu percaya, dan mengampangkan masalah, sementara masalah itu sendiri dapat saja muncul setiap saat, dan terhadap siapa pun juga. 45 4 Keliru dalam persaingan antar bank Kesuksesan bank lain memang perlu diamati, jika perlu dijadikan contoh. Namun sayangnya keberhasilan ini hanya melihat hasilnya saja, dan tidak melihat kemampuan sumber daya manusia yang menanganinya. Setiap bank tentu mempunyai ciri tersendiri serta pengalaman tersendiri pula. Namun tidak jarang banyak bank melakukan upaya merebut pasar pesaing, tanpa melihat kemampuan dasar yang harus disiapkannya terlebih dahulu. 46 2. Eksternal Perbankan a. Situasi ekonomi 1 Globalisasi ekonomi yang berakibat negatif Adanya globalisasi ekonomi, menyebabkan antar negara dari perdagangan tidak lagi mengenal tapal batas. Berarti barang produksi luar negeri bebas masuk dan bersaing dengan produksi dalam negeri. Jika pengusaha luar negeri bekerja dengan tingkat efisiensi yang tinggi, maka produk dalam negeri pasti kalah bersaing. 47 44 Iibid., hal. 60. 45 Ibid., hal. 61 46 Ibid., hal. 63-64 47 Ibid., hal. 87 Universitas Sumatera Utara 2 Perubahan kurs mata uang Terjadinya perubahan kurs mata uang asing sangat berpengaruh kepada kelancaran usaha nasabah. Dalam hal rupiah jatuh dibandingkan dengan valuta asing, jika usaha tersebut menggunakan bahan mentah atau bahan setengah jadi yang diimpor dari luar negeri, maka hal ini dapat memukul usaha nasabah. Tetapi bisa menguntungkan bagi pengusaha barang-barang eskpor. Sebaliknya dalam hal nilai rupiah menguat dibandingkan valuta asing, jika usaha nasabah adalah di bidang ekspor, maka kenaikan nilai rupiah dapat menurunkan daya jualnya ke luar negeri. Hal ini sulit dideteksi dan diantisipasi, karena pertumbuhan ekonomi terutama perkembangan kurs tidak dapat diramalkan secara tepat. 48 b. Situasi politik dalam negeri Pada masa konfrontasi antara Indonesia dengan Malaysia, terjadi ketidaklancaran hubungan ekonomi antara kedua negara. Jika hal seperti ini terjadi lagi dengan negara tetangga, maka dapat dipastikan akan sangat mengganggu kemajuan perdagangan. Perkembangan politik ada yang dapat diprediksi, namun ada yang tidak dapat diprediksi. Kadang peristiwa diplomatik dapat terjadi mendadak, namun hubungan antar negara yang memburuk biasanya dapat diperkirakan, karena itu para bankir perlu mengikuti peta politik dan hubungan negara dengan negara lain, sehubungan pemberian kredit kepada nasabah yang melakukan hubungan bisnis dengan pengusaha negara asing. 49 c. Peraturan Pemerintah Deregulasi Pakto 1988 berisikan Batas Maksimum Pemberian Kredit BMPK atau Legal Lending Limit LLL yang dapat diberikan kepada debitur atau kelompoknya. Lalu 48 Ibid., hal. 88 49 Ibid., hal. 89. Universitas Sumatera Utara disempurnakan dengan Pakjan 1990 untuk memantapkan fungsi perbankan sebagai pengelola sistem perkreditan nasional. Tujuan Pakjan 1990 adalah untuk memacu bank agar mandiri dan mampu melaksanakan fungsi mobilisasi dana masyarakat serta menyalurkannya secara lebih mantap, sehingga lebih mengukuhkan posisi Bank Indonesia sebagai Lender of Last Resort pemberi pinjaman terakhir. Akibat langsung terhadap perkreditan adalah terjadinya ekspansi kredit secara drastis. Rebutan atau pembajakan pegawai dan nasabah, sehingga terjadi kelemahan dalam analisis kredit. Atau lemahnya aspek pengamanan kredit. 50 6. Penilaian Properti 1. Metode Penilaian Properti a. Pendekatan Biaya Cost Approach Pendekatan biaya cost approach merupakan suatu metode dimana nilai diperoleh dari penaksiran biaya pembuatan baru cost of reproduction new replacemen new, dan obsoluscence. Biaya pengganti baru cost of reproduction newreplacement new diartikan sebagai biaya untuk membayar atau memperoleh suatu unit baru dengan bahan yang sama atau hampir sama dengan objek yang dinilai baik untuk bahan-bahan, tenaga kerja, keuntungan, biaya jasa kontraktor, ongkos pengangkutan, asuransi, bea masuk, pajak dan biaya pengurusan instalasi, berdasarkan data pasar yang berlaku pada saat penilaian dilakukan. 51 b. Pendekatan Perbandingan Data Pasar Market Data Approach Pendekatan perbandingan data pasar market data approach merupakan suatu metode, dimana untuk mendapatkan suatu Nilai Pasar yang didasarkan atas penjualan-penjualan yang 50 Ibid., hal. 25-26 51 Laporan Penilaian PT. Survindo Putra Pratama, Profesional Appraisal Services Asset Management Property Consultant, 2007, hal. 2. lihat juga Pasal 91 Keputusan Direktur Jenderal Piutang Dan Lelang Negara Nomor Kep-25PL2002 Tentang Petunjuk Teknis Pengurusan Piutang Negara.. Universitas Sumatera Utara terjadi bila ada, catatan-catatan, wawancara-wawancara dengan orang-orang, pejabat-pejabat dan pemilik properti lain yang kira-kira sebanding kondisinya dengan objek penilaian. Selain itu juga diperhatikan faktor-faktor lain, seperti lokasi, ukuran, bentuk, kemudahan pencapaian dan unsur waktu. 52 Dalam penetapan Nilai Pasar untuk tanah dan tanah berikut bangunan digunakan Pendekatan Data Pasar, dengan cara mengumpulkan seluruh data-data yang diperlukan menyangkut tanah atau tanah berikut bangunan yang akan dinilai; dan mengumpulkan data- data transaksi penjualan yang digunakan sebagai pembanding. . 53 Data transaksi penjualan yang digunakan sebagai pembanding, harus memenuhi kriteria waktu terjadinya transaksi paling lama 24 dua puluh empat bulan terakhir, lokasi objek pembanding berdekatan atau berada di sekitar tanah yang akan dinilai, dan mempunyai kategori kegunaan yang sejenis dan karakteristik yang mendekati sifat fisik objek penilaian. Dalam hal kriteria data transaksi tidak dapat dipenuhi, data yang diperoleh dapat digunakan sebagai objek pembanding setelah dilakukan penyesuaian seperlunya. 54 c. Pendekatan Pendapatan Market Data Approach Metode ini digunakan untuk properti yang dibangundibuat dengan tujuan untuk menghasilkan pendapatan income producing property seperti gedung kantor, hotel, pusat perbelanjaan dan lain-lain. Nilai Pasar dari suatu properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendatangkan pendapatan. 52 Laporan Penilaian PT. Survindo Putra Pratama… loc. cit. 53 Lihat Pasal 77 Keputusan Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara Nomor KEP-25PL2002 tentang Petunjuk Teknis Pengurusan Piutang Negara. 54 Lihat Pasal 78 dan 79 Keputusan Direktur Jenderal Piutang dan Lelang Negara Nomor KEP- 25PL2002 tentang Petunjuk Teknis Pengurusan Piutang Negara. Universitas Sumatera Utara 2. Proses Penilaian Proses penilaian adalah merupakan proses ilmiah yang selalu dimulai dengan identifikasi permasalahan. Berdasarkan identifikasi permasalahan tersebut kemudian dibuat Action Plan-nya. Kemudian proses Pengumpulan Data yang diikuti dengan verifikasi data. Selanjutnya dilakukan Analisa data dengan berbagai macam pendekatan cost approach, market data approach atau income approach. Berdasarkan analisa ini data ini maka dicapailah suatu kesimpulan. 55 Dengan mengetahui kelemahan dari masing-masing pendekatan, maka akan lebih berhati-hati dalam penerapannya dan penilaian yang baik adalah penilaian yang menggunakan Setelah data-data dikumpulkan, maka kegiatan yang paling utama dari proses penilaian adalah melakukan analisa penilaian dengan menggunakan pendekatan-pendekatan, metoda- metoda atau teknik-teknik yang relevan sesuai dengan maksud dan tujuan dari penugasan serta hasil temuan di lapangan. Ketiga pendekatan yang telah diuraikan di atas masing-masing memiliki keunggulan dan kelemahan, sehingga dalam menerapkan lebih dari satu pendekatan diharapkan dapat saling mengimbangi dalam menyimpulkan pendapat nilai. Pendekatan perbandingan data pasar merupakan pendekatan yang paling sempurna di antara ketiga pendekatan. Sebab pendekatan ini dapat mencerminkan sikap penjual dan pembeli terhadap pasaran properti yang dinilai. Namun kenyataannya sulit ditemukan dua atau lebih properti yang benar-benar identik, sedangkan dalam teknik penyesuaiannya tidak memiliki ukuran-ukuran yang ilmiah dan cenderung subyektif berdasarkan observasi dan pengalaman penilai. Sehingga untuk penilai yang kurang berpengalaman akan memberikan hasil yang cenderung menyesatkan. 55 Laporan Penilaian PT. Survindo Pratama…op. cit., hal. 12 Universitas Sumatera Utara berbagai pendekatan sehingga kelemahan dari pendekatan yang satu dapat diimbangi dengan pendekatan yang lain. Dalam melakukan penilaian, penting diperhatikan terhadap elemen yang melekat terhadap nilai, prinsip serta faktor yang dapat mempengaruhi nilai. 56 Setelah proses kegiatan penilaian dilaksanakan, maka hasil yang diserahkan kepada pemberi tugas berupa Laporan Penilaian yang mencantumkan antara lain tidak terbatas pada hal-hal berikut: alamat pemberi tugas, asumsi khusus, tujuan penilaian, tanggal penilaian, dasar penilaian dan definisinya, Asumsi dan batasan yang berkaitan, Alamat dan diskripsi properti yang dinilai, Kepemilikan, Sumber informasi, Metode dan analisa yang digunakan, Opini kesimpulan nilai, Informasi tambahan, serta foto dan lampiran yang memperjelas laporan penilaian. Selanjutnya cara merekonsiliasi hasil dari berbagai pendekatan. Rekonsiliasi adalah proses penggabungan atau penyelarasan dari berbagai indikasi nilai hasil dari berbagai pendekatan ke dalam suatu harmonisasi nilai untuk mencapai kesimpulan nilai akhir. Proses ini dianjurkan bilamana hasil dari berbagai pendekatan menghasilkan indikasi nilai yang tidak terlalu signifikan. Umumnya proses rekonsiliasi dengan cara: pembobotan dan rata-rata. Bilamana perbedaan hasil dari berbagai pendekatan sangat signifikan, maka dianjurkan untuk memilih salah satu indikasi nilai yang atas dasar pertimbangan penilai sangat mencerminkan properti yang sedang dinilai. 57 Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional, yang menyatakan Uang Pemasukan adalah uang yang harus dibayar kepada Negara 56 Ibid., hal. 18-20. 57 Ibid., hal. 22 Universitas Sumatera Utara oleh setiap penerima hak atas tanah Negara sesuai ketentuan yang berlaku sebagai pengakuan recognitie atas hak menguasai Negara. Nilai Perolehan Tanah NPT adalah hasil perkalian antara luas tanah dengan Nilai Jual Obyek Pajak. Nilai Perolehan Tanah Tidak Kena Uang Pemasukan NPTTKUP adalah nilai perolehan tanah yang tidak dikenakan Uang Pemasukan yang berdasarkan Pagu tidak kena Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang ditetapkan Menteri Keuangan bagi masing-masing daerah yang bersangkutan. 58 Prinsip dan Sasaran dalam penetapan tarif retribusi didasarkan pada tujuan untuk menutupi biaya penyelenggaraan yang meliputi: Biaya survey lapangan, Biaya pengukuran dan pematokan,Biaya penataan kota, serta Biaya pembinaan. Selanjutnya berdasarkan Pasal 1 butir k Perda Kota Medan Nomor 17 Tahun 2002 tentang Retribusi Peruntukan Penggunaan Tanah, dinyatakan Retribusi peruntukan Penggunaan Tanah adalah pemungutan daerah sebagai pembayaran atas pemberian pelayanan peruntukan penggunaan tanah kepada orang pribadi atau badan yang dikaitkan dengan rencana tata ruang kota Medan berupa Keterangan Rencana Peruntukan KRP, perubahan peruntukan penggunaan tanah, penghapusan rencana jalan dan dispensasi Garis Sempadan Bangunan GSB, dan pengukuran tanah. Kemudian dalam Pasal 13 peraturan tersebut dinyatakan retribusi peruntukan penggunaan tanah termasuk golongan retribusi jasa umum dan perizinan tertentu. 59 58 lihat, Pasal 1 angka 11, 12 dan angka 13 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 46 Tahun 2002 Tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional. 59 Pasal 14 Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 17 Tahun 2002 tentang Retribusi Peruntukan Penggunaan Tanah. Cara pengukuran tingkat penggunaan jasa retribusi diukur berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak NJOP, luas tanah, Universitas Sumatera Utara indeks. 60 60 Pasal 15 dan Pasal 16 Peraturan Daerah Kota Medan Nomor 17 Tahun 2002 tentang Retribusi PEruntukan Penggunaan Tanah. Universitas Sumatera Utara

BAB IV UPAYA HUKUM YANG DILAKUKAN DALAM PELAKSANAAN ANALISIS