Perjanjian Jual Beli 1 Pengertian Perjanjian Jual Beli
29 pemerintah, dan pihak lainnya swasta. Diantara keduanya terdapat
hubungan atasan dengan bawahan, jadi tidak berada dalam kedudukan yang sama, misalnya perjanjian iaktan dinas.
14. Perjanjian campuran
Perjanjian campuran adalah perjanjian yang mengandung berbagai unsure perjanjian, misalnya pemilik hotel yang menyewakan kamar sewa-
menyewa tapi juga menyajikan makanan jual beli juga pelayanan.
B. Perjanjian Jual Beli B.1 Pengertian Perjanjian Jual Beli
Istilah perjanjian jual beli berasal dari terjemahan contract of sale. Perjanjian jual beli diatur dalam pasal 1457 samapi dengan pasal 1540
KUHPerdata jual beli menurut BW adalah suatu perjanjian timabal balik dalam mana piahk yang satu penjual berjanji untuk menyerahkan hak milik
atas suatu barang, sedang pihak yang lainnya sipembeli berjanji untuk membayar harga yang terdiri dari atas sejumlah uang sebagai imbalan dari
perolehan hak milik tersebut.
Terjadinya perjanjian jual beli dan peralihan hak.
Unsur-unsur pakok dalam perjanjian jual beli adalah barang dan harga. Dimana pertama-tama antara penjuan dan pembeli harus ada akata sepakat
tentang harga dann benda yang menjadi objek jual beli. Sesuai dengan asas “ konsensualisme” yang menjiwai hukum perjanjian BW, perjanjian jual beli itu
Universitas Sumatera Utara
30 sudah dilahirkan pada detik tercapainya “sepakat” mengenai barang dan harga.
Begitu kedua belah pihak telah setuju dengan barang dan harg, maka lahirlah perjanjian jual beli yang sah. Sifatnya konsensual dari perjanjian jual beli
tersebut ditegaskan dalam pasal 1458 yang berbunyi “jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai sepakat
tentang barang dan harga, meskipun barang ini belum diserahakn maupun harganya belum dibayar.”
20
Namun perlu diperhatikan, bahwa dengan persetujuan ini, sipembeli belumlah menjadi pemilik eigenaar, kerena persetujuan ini hanya bersifat
obligator. Untuk menjadi pemilik, harus diadakan penyerahan lavering lebih dulu. Penyerahan inilah yang mengakibatkan terjandinya pemindahan kebendaan.
Penyerahan ini bergantung pada jenis bendanya, apakah bergerak, tidak bergerak maupun benda tidak bertubuh. Hal ini ditegaskan dalam ketentuan pasal 1459
KUHPerdata, yakni “hak milik atas barang yang di jual tidaklah berpindah kepada si pembeli selama penyerahannya belum dilakukan menurut pasal 612
21
, 613
22
, dan 616
23
Bagi sipembeli untuk mendapatkan kepastian bahwa ia benar-benar akan menjadi pemilik benda yang bersangkutan maka dapat di berikan semacam uang
panjar. Karena dalam pasal 1464 KUHPerdata menegaskan, bahwa dengan panjar ”
20
Prof.RSubekti 1995.Aneka Perjanjian .Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm.2
21
Pasal 612 KUHPerdata : penyerahan kebendaan bergerak, terkecualai yang tidak bertubuh, dilakukan dengan penyerahan yang nyata akan kebendaan itu atau atas naman pemilikk, atau
dengan penyerahan kunci-kunci dari bangunan, dalam mana kebendaan itu berada.
22
Pasal 613 KUHPerdata : penyerahan atas nama piutang-piutang dan kebendaan tak bertubuh lainnya, dilakukan dengan jalan membuat akta otentik atau dibawah tangan dengan mana hakl-hak
atas kebendaan itu dilimpahkan kepada orang lain.
23
Pasal 616 KUHPerdata :penyerahan atau penunjukan akan kebendaan tidak bergerak dilakukan dengan pengumuman akan akta yang bersangkutan dengan cara seperti yang ditentukan dalam
pasal 620
Universitas Sumatera Utara
31 ini, kedua belah pihak tidak dapat membatalkan persetujuan jual beli, baik dengan
memberikan uang itu di tangan penjual maupun dengan pengembalian uang itu ketanggan pembeli. Biasanya uang yang diberikan itu diperhitungkan dengan
harga pembelian sebelumnya, sehinggan lebih merupakan suatu pemberian perschoot pembayaran. Artinya dari pada penyerahan ini ditegaskan dalam pasam
1475 KUHPredata.
24
Penyerahan adalah pemindahan benda yang dijual kedalam kekuasaan pembeli. Penyerahan ini harus memperhatikan jenis bendanya, apakah benda
bergerak atau benda tidak bergerak, karena apabila benda bergerak, penyerahan nyata dan penyerahan juridis adalah satu tindakan, sedangkan untuk benda
bergerak, maka perlu diperhatikan pasal 612,613,616 KUHPerdata. Juga disini berlaku ketentuan bahwa jual beli milik orang lain tidak sah.
25
Macam-macam jual beli antara lain: 1.
Jual beli dengan percobaan ; diatur dalam pasal 1463 KUHPerdata. Jual beli percobaan berarti pembeli baru akan membeli kepastian jadi tidaknya jual
beli, setelah pembeli melakukan percobaan atau mencoba barang yang hendak dibeli
26
2. Jual beli dengan system panjar; diatur dalam pasal 1464 KUHPerdata. Jual
beli dengan sistem panjar merupakan suatu jual beli yang dilakukan antara penjual dengan pembeli. Dimana jual beli itu pihak pembelian menyerahkan
uang perschootpanjar atas harga barang, sesuai dengan kesepakatan antara dalam jual beli dengan percobaan, dibuat dengan syrat tangguh,
dimana jadi atau tidaknya transaksi jual beli berdasarkan hasil percobaan itu
24
Achmad Ichsan.1969.Hukum Perdata IB.jakarta; Pembimbing Masa,Jakarta.hlm 102
25
Ibid
26
M.Yahya Harahap.op.cit.hlm.183
Universitas Sumatera Utara
32 kedua belah pihak. Dalam sistem jual beli ini salah satu pihak tidak dapat
meniadakan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
3. Jual beli dengan contoh; dalam hal ini barang yang menjadi objek jual beli
sebelum dilakukan perjanjian jual beli. Diberikan contohnya terlebih dahulu. Apabila pembeli telah melihat contoh dan sesuai dengan keinginan pembeli,
maka perjanjian jual beli pun dapat dilakukan, apabila pembeli merasa sesuai dengan contoh barang yang dimaksud kalau barang yang diserahkan tidak
sesuai dengan contoh maka dapat dituntut pembatalan perjanjjian. 4.
Jual beli dengan hak membeli kembali; dalam jual beli ini puhak penjual dapat memperjanjikan pada pihak pembeli bahwa barang yang sudah sijualnya dapat
dibelinya kembali dari pembeli itu. Waktu yang diperjanjian untuk membeli kembali barang yang sudah dijual itu tidak boleh lebih dari 5 tahun pasal
1519 KUHperdata. Apabila setelah lampau waktu yang diperjanjikan, penjual tidak membeli kembali, maka perjanjian untuk memeli kembali itu gugur.
Dalam jual beli dengan hak membeli kembali, apabial objeknya barang bergerak, maka hak untuk membeli kembali itu hanya ada pada
penjualanpertama, sedangkan untuk barang tidak bergerak, hak membeli kembali itu tetap ada walaupun barang itu berada pada pihak lain.
5. Jual beli dengan cicilan angsuran; jual beli cicilan secara umum di atur dalam
pasal 1576 samapai denga pasal 1576x KUHPerdata balanda, tetapi tidak dimuat dalam KUHPerdata Indonesia. Dalam jual beli dengan cicilan, hak
milik atas barang telah berpindah kepada pembeli ketika barang diserahkan
Universitas Sumatera Utara
33 walaupun barang belum lunas dibayar, dimana pelunasan barang dilakukan
dengan cara mencicil. Begitu pembeli menerima barang, seketika itu juga ia berhak menjual barang itu, walaupun harga belum lunas. Jual beli dengan
cicilan ini biasanya mengunakan uang panjar, yang ditentukan oleh penjual. Sisanya dibayar dengan waktu yang telah ditentukan kedua belah pihak.
27
6. Sewa beli disebut juga dengan huurkoop.dalam hal ini pembayaran dilakukan
dengan cara berangsuran, namaun demikian sudah ada penyerahan hanya dalam persetujuan ditegaskan bahwa dengan penyerahan ini hak milik belum
berpindah. Hak milik baru berpindah setelah harga di bayar lunas. Karena itu sewa beli merupakan suatu pembelian dengan cara
Subjek dan objek jual beli Pada dasarnya semua orang atau badan hukum dapat menjadi subjek
hukum dalam perjanjian jual beli, yaitu bertindak sebagai penjual atau pembeli dengan syarat yang bersangkutan telah dewasa dan atautelah menikah. Namun
secara yuridis ada beberapa orang yang yang tidak diperkenankan untuk melakukan perjanjian jual beli, sebagaimana dikemukakan sebagai berikut ini
28
a. Jual beli suami istri
:
Pertimbangan hukum tidak diperkenankan jual beli antara suami istri adalah karena mereka sejak terjadinya perkawinan, maka sejak saat itulah terjadi
percampuran harta, yang disebut harta bersama, kecuali ada perjanjian kawin, namun ketentuan ini ada pengecualiaannya, yakni:
27
Wan Sadjaruddin Baros.loc.cit
28
Salim SH.MS, 2003.HUkum Kontrak TEori dan TeknikPenyusunan KontrakSinar Grafika.Jakarta.hlm 50
Universitas Sumatera Utara
34 1.
Jika seorang suami atau istri menyerahkan benda-bendakepada istri atau kepada suaminya yang oleh pengadilan dipisahkan apa yang menjadi hak
suami dan apa yang menjadi hak istri menurut hukum. 2.
Jika penyerahan dilakukan seorang suami atau istrinya, juga dari pengembalian benda-bendasi istri yang telah di jual atau uang yang
menjadi kepunyaan istri, jika benda itu dikecualikan dari persatuan. 3.
Jika si istri menyerahkan barang-barang kepada suaminya untuk melunasi sejumlah uang yang telah ia janjikan kepada suaminya sebagai harta
perkawinan. b.
Jual beli oleh para Hakim, Jaksa, Advokat, Juru sita dan Notaris, Para pejabat ini tidak diperkenankan melakukan jual beli hanya terbatas pada benda-benda
atau barang dalam sengketa. Apabila hal ini tetap dilakukan, maka jual beli ini dapat dibatalkan, serta dibebankan untuk penggantian biaya, rugi dan bunga.
c. Pegawai yang memangku jabatan umum
yang dimaksud disini adalah membeli untuk kepentingan sendiri terhadap barang yang di lelang.
Objek Jual Beli
Yang dapat menjadi objek jual beli dalam jual beli adalah semua benda bergerak dan tidak bergerak, baik menurut tumpukan, berat, ukuran, dan
timbangannya, sedangkan yang tidak diperkenankan untuk di perjual belikan adalah
29
29
ibid.hlm 51
:
Universitas Sumatera Utara
35 a.
Benda atau barang orang lain b.
Barang yang tidak dperkenankan oleh undan-undang. Seperti;obat terlarang c.
Bertentangan dengan ketertiban, dan d.
Kesusilaan yang baik
B.3. Kewajiban Para Pihak dalam Perjanjian Jual Beli Kewajiban Penjual
Bagi pihak penjual ada dua kewajiban utama yaitu : a.
Menyerahkan hak milik atas barang yang diperjual belikan Kewajiban yang menyerahkan hak milik meliputi segala perbuatan
yang menurut hukum diperlukan untuk mengelihkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan itu dari pihak penjual kepada pembeli.
Oleh karena itu KUHPerdata mengenal tiga macam barang, yaitu : barang bergerak, barang tetap dan barang tak bertubuh maka
penyerahan hak miliknya juga ada tiga macam yang berlaku untuk masing-masing barang tersebut :
a. Penyerahan benda bergerak
Penyerahan benda bergerak cukup dengan penyerahan atas barang tersebut, sesuai dengan pasal 612 yang berbunyi sebagai berikut :
“penyerahan kebendaan bergerak, terkecuali yang tidak bertubuh dilakukan dengan penyerahan nyta akan kebendaan itu oleh atas
nama pemilik, atau dengan penyerahan kunci dari bangunan dalam mana kebendaan ituberada”
Universitas Sumatera Utara
36 b.
Penyerahan kebendaan tidak bergerak Bagi kebendaan tidak bergerak sebagaimana dimaksud dalam pasal
506
30
dan pasal 508 KUHPerdata, kecuali mengenai hak ats tanah yang telah diatur secara khusus dalam undang-undang pokok
agrarian, penyerahan hak miliknya dilakukan dengan membuat suatu akta otentik yang bertujuan untuk mengalihkan hak atas
tanah tersebut dan selanjutnya mengumumkan dan mendaftarkan sesuai dengan pasal 620 KUHperdata
31
terhadap kebendaan berupa tanah dan segala sesuatu yang melekat diatasnya, yang di jual
bersama-sama dengan tanah tersebut, berlakulah ketentuan yang diatur dalalm UUPA, dimana jual beli dilakukan secara terang
dihadapan pejabat pembuat akta tanah, dan tunai, tanpa diperlukan dua peristiwa hukum sebagaimana dimaksud dalam
pasal 584 KUHPerdata
32
Dengan demikian jelaslah jika dalam KUHPerdata penyerahan benda tidak bergerak harus dilakukan dengan cara balik nama
penyerahan yuridis, namun dengan berlakunya UUPA No.5 Tahun 1960 jo. Peraturan Pemerintahan No.24 Tahun 1997 tentang
pendaftaran tanah yang mengantikan PP No. 10 Tahun 1961, maka
30
Pasal 506 KUHPerdata : kebendaan tidak bergerak adalah : 1.
Perkarangan dan yang di atasnya 2.
Penggilingan, kecuali yang termaksud pasal 510 KUHPerdata 3.
Pohon-pohon dan tanaman lading 4.
Kayu tebangan selama belum di potong 5.
Pipa-pipa dan got-got yang diperuntukkan untuk menyalurkan air ke rumah
31
Gunawan Widjaja, Kartini Muljadi.2003.Seri Hukum Perikatan, JUAL BELI. Hlm 143
32
Ibid.hlm 149
Universitas Sumatera Utara
37 segala hal yang berhubungan dengan jual beli, penyerahan dan
pengakutan hak atas tanah serta pendaftarannya diatur didalam dan diselengarakan menurut PP No 24 tahun 1997, sedangkan untuk
kapal laut peraturan mengenai hak milik masih diatur dalam Stb.1938-48
c. Penyerahan benda tidak bertubuh
Sesuai dengan pasal 613 KUHPerdata penyerahan akan piutang atas nama dan benda tidak bertubuh lainnya dilakukan dengan
sebuah akta autentik atauakta dibawah tangan dengan nama hak-
hak atas kebendaan itu dilimpahkan kepada orang lain Kewajiban pihak pembeli ialah:
a. Membayar harga barang yang dibelinya sesuai dengan janji yang telah
dibuat b.
Memikul biaya yang timbl dalam jual beli, misalnya ongkos antar baiya akta dan sebagainya kecuali kalau diperjanjikan sebaliknya