AKIBAT KEPERDATAAN YANG TIMBUL TERHADAP HAK ATAS

BAB III AKIBAT KEPERDATAAN YANG TIMBUL TERHADAP HAK ATAS

TANAH WARGA MASYARAKAT YANG BERADA DALAM KAWASAN HUTAN BERDASARKAN BERDASARKAN SK MENTERI KEHUTANAN RI NO. 463MENHUT-II2013 DI KOTA BATAM A. Hak Keperdataan Warga Masyarakat Terhadap Hak Atas Tanah di Kota Batam Hak Keperdataan, yang difokuskan dalam penelitian ini adalah dalam lingkup hukum harta kekayaan yakni hak kebendaan yakni hak untuk memiliki benda berupa tanah, sebagaimana diketahui pada sistematika hukum perdata tertulis berdasarkan konsep ilmu pengetahuan hukum terdiri atas empat bagian, yaitu: 101 1. Hukum perorangan , yang berisi tentang kedudukan orang dalam hukum serta hak dan kewajiban serta akibat hukum yang ditimbulkannya ; 2. Hukum keluarga, yang berisi tentang hubungan suami isteri, orangtua anak serta hak dan kewajibannya masing-masing ; 3. Hukum harta kekayaan, yang berisi sistem aturan tentang kedudukan benda dalam hukum serta berbagai hak-hak kebendaan yang bisa diperoleh orang ; 4. Hukum waris, yang berisi tentang sistem aturan kedudukan benda yang ditinggalkan oleh orang yang meninggal dunia dan cara pembagiannya terhadap yang ditinggalkannya. Hukum benda mempunyai sistem tertutup dwingendrecht, artinya seseorang tidak dapat mengadakan hak-hak kebendaan yang lain, selain yang diatur dalam Bukum II KUHPerdata. Berbeda dengan Buku III KUHPerdata tentang perikatan yang bersifat terbuka aanvullendrecht. 101 http:oneofmyway.wordpress.com20130518hukum-keperdataan, diakses pada pukul 15.00 WIB. Tanggal 10 April 2014. Universitas Sumatera Utara Sistem tertutup artinya orang tidak dapat mengadakanmembuat hak-hak kebendaan yang baru selain yang sudah ditetapkan dalam undang-undang. Jadi hak- hak kebendaan yang diakui itu hanya hal-hak kebendaan yang sudah diatur oleh undang-undang, misalnya seseorang tidak boleh mengadakan hak milik baru yang tidak sama dengan hak milik yang sudah diatur oleh undang-undang. 102 Berbeda dengan sistem yang dianut oleh hukum perikatan dalam Buku III KUHPerdata, yaitu sistem terbuka. Sistem terbuka artinya setiap orang dapat bebas membuat perjanjian apa saja selain apa yang telah ditetapkan oleh undang-undang asal tidak bertentangan dengan undang-undang, kesusilaan, dan ketertiban umum. Sistem terbuka ini merupakan cerminan dari pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata yang berbunyi sebagai berikut: “semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya”. Jadi buku IIIhukum perikatan menganut asas kebebasan berkontrak. 103 Hukum benda adalah hukum yang mengatur hubungan subjek hukum dengan benda, yang menimbulkan hak kebendaan. Diatur dalam Buku II KUHPerdata, Pasal 499 sampai dengan Pasal 1232, meliputi pengertian benda dan macam-macam benda serta pengertian hak kebendaan dan macam-macam hak kebendaan. Menurut Pasal 499 KUHPerdata, pengertian benda atau zaak adalah segala sesuatu yang dapat 102 http:kuliahade.wordpress.com20100520hukum-perdata-sistem-buku-ii-dan-pengertian- bendadiakses pada pukul 15.30 WIB. Tanggal 10 April 2014. 103 Ibid. Universitas Sumatera Utara menjadi objek hak milik. Objek hak milik dapat berupa barang dan dapat pula berupa hak. 104 1. Hak Milik Hak-hak atas tanah yang tertuang dalam UUPA akan menimbulkan hak keperdataan bagi masyarakat. Hak masyarakat dalam lingkup hukum harta kekayaan yaitu hak kebendaan yang merupakan hak untuk menguasai benda secara langsung atas suatu benda dan kekuasaan tersebut dapat dipertahankan setiap orang. Hak tersebut dalam hukum disebut hak mutlak. Contoh hak mutlak adalah hak milik, hak guna usaha, hak bangunan. Sedangkan hak perorangan terhadap kebendaan adalah hak untuk menuntut suatu tagihan kepada seseorang tertentu. Hak ini termasuk dalam hak relative, karena hanya di akui oleh orang yang dituntut saja serta timbul karena adanya kewajiban lainnya. UUPA mengatur hak-hak atas tanah yaitu : Hak milik atas tanah berdasarkan UUPA tidak sama dengan hak eigendom berdasarkan BW atau sekalipun hampir sama juga tidak persis sama dengan hak milik menurut hukum adat. Ciri hak milik sebagaimana disebut pada Pasal 20 UUPA adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang mempunyai fungsi sosial. Dalam pengertian, hak milik itu adalah hak yang tidak dibatasi oleh waktu tertentu dan jika dibandingn dengan hak lain paling kuat dan paling penuh, dalam wujud hak penggunaannya right to use yang lebih luas, nilai yang lebih tinggi jika dijadikan 104 Djaja S. Meliala, Perkembangan Hukum Perdata Tentang Benda dan Hukum Perikatan, Bandung: Nuansa Aulia, 2008, hlm.16. Universitas Sumatera Utara obyek hak tanggungan dan pembayaran ganti kerugian yang lebih besar jika menjadi obyek pencabutanpelepasan hak maupun nilai jualnya lebih mahal dan haknya tetap penuh tidak dipengaruhi oleh waktu penggunaannya. 105 Subyek dari hak milik sebagaimana ditetapkan pada Pasal 21 UUPA harus memenuhi azas yang menegaskan hanya warga negara Indonesia tunggal dan atau badan hukum yang didirikan berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia badan hukum Indonesia tertentu saja berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 yaitu bank-bank negara, badan koperasi pertanian, lembaga sosial dan lembaga keagamaan yang dapat mempunyai hak milik atas tanah. 106 Hapusnya hak milik atas tanah diatur dalam Pasal 27 UUPA, yaitu : 107 a. Pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA b. Penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya c. Ditelantarkan d. Subyek haknya tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah e. Peralihan hak yang mengakibatkan tanahnya berpindah kepada pihak lain tidak memenuhi syarat sebagai subyek hak milik atas tanah. 2. Hak Guna Usaha Merupakan hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, untuk jangka waktu tertentu, yang dapat diberikan baik kepada warga negara Indonesia tunggal maupun badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 108 105 Tampil Anshari Siregar, II, Mempertahankan Hak Atas Tanah, Medan: Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, 2005, hlm 27. 106 Ibid. 107 Lihat Pasal 27 Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960. 108 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Op.Cit., hlm. 25. Universitas Sumatera Utara Hak guna usaha terjadi dengan Peraturan Pemerintah. Hak guna usaha ini terjadi melalui permohonan hak guna kepada Badan Pertanahan Nasional. Pemerintah memberikan hak guna usaha atas sebidang tanah yang luasnya paling sedikit 5 lima hektar, jadi dapat lebih dari ketentuan minimum tersebut. Apabila seseorang mengajukan permohonan hak guna usaha atas tanah seluas 25 dua puluh lima hektar atau lebih maka yang bersangkutan harus dapat menunjukkan kesanggupannya untuk melakukan investasi modal yang layak, penggunaan teknologi yang baik sesuai dengan perkembangan zaman. 109 Mengingat ketentuan bahwa bagi 25 dua puluh lima hektar tanah dengan hak guna usaha harus disertai dengan investasi yang layak, serta teknologi usaha yang baik, ini tidak berarti bahwa tanah-tanah yang luasnya kurang dari 25 dua puluh lima hektar itu pengusahaannya boleh dilakukan secara tidak baik, sekehendak hati, dan lain sebagainya yang menunjukkan pemanfaatan yang kurang positif, kalau hal- hal yang kurang baik atau negatif itu memang dilaksanakan oleh pemegang haknya, maka berdasarkan Pasal 34 UUPA hak guna usahanya dapat dicabut kembali. 110 Hak guna usaha mempunyai jangka waku untuk pertama kalinya paling lama 35 tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 dua puluh lima tahun. Pasal 8 PP Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah mengatur jangka waktu untuk pertama kalinya paling lama 35 tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk 109 Lamtiur P. Nababan, Op.Cit., hlm 39. 110 Ibid. Universitas Sumatera Utara jangka waktu paling lama 25 dua puluh lima tahun dan diperbarui paling lama 35 tiga puluh lima tahun. Permohonan jangka waktu hak guna usaha diajukan selambat-lambatnya 2 dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak guna usaha tersebut. Perpanjangan atau pembaharuan hak guna usaha dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan KabupatenKota setempat. 111 Hapusnya hak guna usaha dapat terjadi, yaitu karena : 112 a. Berakhirnya jangka waktu yang ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya. b. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan dalam keputusan pemberian hak, dan adanya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap. c. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir. d. Hak guna usahanya dicabut e. Tanahnya ditelantarkan f. Tanahnya musnah g. Pemegang hak guna usaha tidak memenuhi syarat sebagai pemegang hak guna usaha. 3.Hak Guna Bangunan Merupakan hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri,untuk selama jangka waktu tertentu, yang dapat dimiliki baik oleh warga negara Indonesia tunggal maupun badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. 113 111 Ibid. 112 Pasal 18 PP Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah. 113 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Loc.Cit., hlm. 25 Hak guna bangunan mempunyai jangka waktu untuk pertama kalinya adalah selama 30 tahun dan dapat Universitas Sumatera Utara diperpanjang untuk jangka waktu 20 tahun dan dapat diberi pembaharuan hak guna bangunan di atas tanah yang sama Pasal 25 PP No. 40 Tahun 1996. 114 Subyek hak guna bangunan sama seperti hak guna usaha yaitu warga negara Indonesia tunggal dan badan hukum. Hak guna bangunan dapat dialihkanberalih dan dijadikan obyek hak tanggunan dengan memperhatikan di atas tanah apa hak guna bangunan itu diberikan. Peralihan hak guna bangunan terjadi karena jual beli, tukar- menukar, penyertaan dalam modal, hibah dan pewarisan. Terjadinya hak guna bangunan berdasarkan ketentuan Pasal 37 UUPA sebagai berikut : 115 1. mengenai hak guna bangunan di atas tanah negara karena penetapan pemerintah, 2. mengenai hak guna bangunan di atas tanah hak milik karena perjanjian yang akan menerima hak guna bangunan tersebut. Hapusnya hak guna bangunan berdasarkan Pasal 40 UUPA sama seperti yang berlaku terhadap hak guna usaha yaitu: 116 1 berakhirnya jangka waktu sebagaimana waktu ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya atau dalam perjanjian pembaharuannya. 2 Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka waktunya berakhir, karena: a. tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak danatau dilarangnya ketentuan-ketentuan sebagaimana tertera di muka, b. tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajiban-kewajiban yang tertuang dalam perjanjian hak guna bangunan dan pemegang hak milik atau perjanjian penggunaan tanah hak pengelolaan c. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap 114 Tampil Anshari Siregar, II, Op.Cit., hlm. 44. 115 Ibid. 116 Ibid. Universitas Sumatera Utara 3 dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir, 4 dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 1961 5 ditelantarkan 6 tanahnya musnah 7 apabila setelah satu tahun pemegang haknya tidak lagi warga negara Indonesia tunggal danatau tidak lagi badan hukum Indonesia. 4.Hak Pakai Merupakan hak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah milik orang lain atau yang dikuasai langsung oleh negara, yang bukan sewa-menyewa atau pengolahan tanah, yang dapat diberikan untuk suatu jangka waktu tertentu kepada warga negara Indonesia tunggal maupun badan hukum Indonesia yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia, orang asing yang berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. 117 Menurut Pasal 41 UUPA tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai adalah: 118 1. Tanah Negara 2. Tanah Hak Pengelolaan 3. Tanah Hak Milik Hak pakai tidak bersumber pada hubungan sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah. Hak sewa ialah hak untuk mempergunakan tanah milik orang lain untuk sesuatu keperluan dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai 117 Ibid 118 Lihat Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960. Universitas Sumatera Utara sewa Pasal 44 UUPA. Antara Hak Guna Usaha HGU, Hak Guna Bangunan HGB, Hak Pakai HP, dan Hak Sewa HS terdapat kesamaan, yaitu hak yang memberikan wewenang untuk memakaimenggunakan tanah yang bukan miliknya sendiri dan dapat dikelompokkan sebagai hak pakai. Dalam rangka memenuhi kebutuhan masyarakat yang memerlukan diferensiasi, maka diadakanlah hak-hak pakai khusus yang diberi nama HGU, HGB, dan HS. 119 Berdasarkan ketentuan Pasal 44 UUPA dinyatakan bahwa hak sewa atas tanah adalah hak mempergunakan tanah milik orang lain untuk keperluan bangunan, dengan membayar kepada pemiliknya sejumlah uang sebagai sewa. Dari batasan ini jelas dinyaktan bahwa hak sewa hanya dimungkinkan diberikan di atas tanah hak milik. Sekalipun di dalam hukum agraria Indonesia di atas tanah negara dapat diberikan berbagai hak namun hak sewa tidak dibenarkan karena negara tidak sebagai pemilik atas tanah. Oleh karena itu negara tidak dapat menyewakan tanah. 5.Hak Sewa 120 Jangka waktu hak sewa dalam UUPA tidak ditentukan, sementara peraturan pelaksanaannya belum ada. Oleh karena itu jangka waktu tersebut dapat saja diperjanjikan oleh pihak-pihak yang berkepentingan dengan memperhatikan tidak boleh mengandung unsur pemerasan dan harus melindungi kepentingan golongan 119 Hasan Wargakusumah, Hukum agraria I Buku Panduan Mahasiswa, Jakarta: Gramedia Pustaka Utama, 1995, hlm. 68-69. 120 Tampil Anshari Siregar, II, Op.Cit., hlm 53-54 Universitas Sumatera Utara ekonomi lemah selanjutnya, hapusnya hak sewa ketentuannya tidak berbeda dengan hapusnya hak pakai atas tanah hak milik. 121 Pasal 16 ayat 1 UUPA mengisyaratkan pada saat berlakunya UUPA dan dimasa mendatang telah ada dan dimungkinkan lagi lahir hak-hak atas tanah yang baru. Selain hak ulayat juga ada hak pengelolaan bukan hak pengolahan. 6.Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan Kedua hak di atas tidak ditemui definisi atau batasannya yang tegas dalam UUPA. Hanya saja melalui penjelasan Pasal 46 UUPA dinyatakan bahwa kedua hak tersebut adalah hak-hak dalam hukum adat yang menyangkut tanah. Dengan kata lain, Hak membuka tanah dan hak memungut hasil hutan bukanlah hak atas tanah dalam arti yang sebenarnya, karena tidak memberi wewenang untuk mempergunakan atau mengusahakan tanah tertentu. Dimasukkannya kedalam kelompok hak-hak atas tanah lebih bersifat penyelarasan terhadap sistematika hukum adat yang menggolongkan hak-hak tertentu sebagai hak-hak atas tanah. Menurut Boedi Harsono, kedua hak termaksud lebih merupakan bentuk “pengejawantahan” dari hak ulayat. 7.Hak-Hak lainnya 122 a. Hak pengelolaan adalah hak atas tanah yang berisi wewenang untuk 1 merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah yang bersangkutan 2 menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, dan 121 Ibid. 122 Ibid. Universitas Sumatera Utara 3 menyerahkan bagian-bagian dari pada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut yang meliputi segi-segi peruntukkan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat yang berwenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku Pasal 1 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977. Atau berdasarkan Pasal 1 angka 2 PP No. 40 Tahun 1996 bahwa hak pengelolaan itu adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang hak pengelolaan tersebut. b. Bertolak dari Pasal 2 ayat 4 UUPA yang menegaskan bahwa hak menguasai dari negara dalam pelaksanaannya dapat dikuasakan kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah, diterbitkanlah hak pengelolaan tersebut. c. Jangka waktu hak pengelolaan itu tidak ditentukan. Oleh karena itu dapat diartikan bahwa hak pengelolaan dapat terus berlangsung selama sesuai dengan peruntukkan dan penggunaannya atau jika sebaliknya dan karena kepentingan nasional serta kepentingan umum lain yang lebih luas yang akan menghendakinya akan hapus dengan suatu penetapan peraturan perundang- undangan. Universitas Sumatera Utara 8.Hak-hak yang bersifat sementara Sebagaimana ditegaskan pada Pasal 53 UUPA pengertiannya, juga hak-hak atas tanah yang digolongkan ke dalam hak-hak yang bersifat sementara yaitu hak gadai, perjanjian bagi hasil, sewa tanah pertanian, dan menumpang. Keempat hak tersebut adalah hak adat atas tanah. 123 Sebagaimana telah dikemukakan di atas beberapa jenis-jenis hak atas tanah berdasarkan UUPA akan ditemukan pula di sebagian besar wilayah Indonesia termasuk Provinsi Riau merupakan wilayah induk sebelum pemekaran Kepulauan Riau, hak-hak atas tanah tersebut juga ada di Kepulauan Riau seperti daerah Kabupaten Bintan, Kabupaten Karimun, Kabupaten Lingga, Kabupaten Natuna, Kabupaten Kepulauan Anambas dan Kota Tanjungpinang namun ada sedikit perbedaan dengan kota Batam sangat sedikit sekali hak atas tanah berupa hak milik diberikan kepada masyarakat, hal ini terjadi karena delegasi wewenang pelaksanaan hak menguasai negara sebagaimana disebutkan oleh peraturan yang ada sebagai Hak Pengelolaan. Hak pengelolaan yang diberikan kepada Otorita Batam saat ini berganti nama menjadi, Badan Pengusahaan Kawasan Batam BP Batam merupakan salah satu sub sistem dari sistem UUPA maupun dalam supra sistem hukum di Indonesia. 124 Kewenangan Pemerintah Daerah untuk membentuk Peraturan Daerah yang terkait langsung dengan pengelolaan sumber daya alam memang masih memerlukan 123 Ibid. 124 A.P. Parlindungan,II, Hak Pengelolaan Menurut Sistem U.U.P.A Undang-Undang Pokok Agraria, Bandung: Mandar Maju 1994, Hlm. 1. Universitas Sumatera Utara upaya sinkronisasi hukum harmonisasi norma secara vertikal dan horizontal, yakni: 125 1. Bagi daerah provinsi: Pertanian, kelautan, pertambangan, dan energi, Kehutanan dan perkebunan, penataan ruang, pemukiman, pekerjaan umum, perhubungan, lingkungan hidup dan pertanahan. 2. Bagi daerah kabupaten dan kota: Pekerjaan umum, pertanian, perhubungan, industri, perdagangan, penanaman modal, lingkungan hidup, dan pertanahan. Menurut Proudhon, “bahwa pemerintah bukan pemilik eigenaar atas benda- benda milik Publik. Negara hanya menguasai dan melakukan pengawasan atas benda- benda milik publik, dan bahkan juga membuat kebijakan dan tindakan pengurusan, serta melakukan pengaturan.” 126 Perkembangannya, istilah Hak Pengelolaan kemudian diartikan sebagai : Hak Menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Hal ini sebagai dimaksud dalam Pasal 1 ayat 3 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Kebijakan Selanjutnya. 127 Pasal 2 Peraturan Menteri Agraria Nomor 9 Tahun 1965 tentang Pelaksanaan Konversi Hak Penguasaan Atas Tanah Negara dan Kebijakan Selanjutnya tersebut menyatakan, bahwa jika Tanah Negara selain dipergunakan untuk kepentingan instansi-instansi itu sendiri, dimaksudkan juga untuk diberikan dengan sesuatu hak kepada pihak ketiga, maka hak penguasaan tersebut dikonversi menjadi Hak 125 Majalah Hukum Nasional No. 1, 2004, Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Hukum dan HAM RI, Jakarta, 2004, hlm. 30. 126 Supriyadi, Aspek Hukum Tanah Aset Daerah, Jakarta: Prestasi Pustakaraya, 2010, hlm.103 127 Ibid. Universitas Sumatera Utara Pengelolaan yang berlangsung selama tanah itu dipergunakan untuk keperluan oleh instansi yang bersangkutan. Saat ini istilah Hak Pengelolaan tersebut dapat ditemukan dalam Peraturan Menteri Negara AgrariKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, yaitu diartikan sebagai Hak Menguasai dari Negara yang kewenagan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya. Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, menentukan subyek-subyek yang berhak atas Hak Pengelolaan, yaitu : 128 a. Badan Usaha Milik Negara b. Badan Usaha Milik Daerah c. PT. Persero d. Badan Otorita e. Badan Badan Hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk oleh Pemerintah. Jika di atas tanah HPL akan diberikan dengan sesuatu hak atas tanah HGB atau Hak Pakai, maka tanah HPL itu harus didaftarkan terlebih dahulu oleh karena tanggal pendaftaran itu merupakan saat lahirterjadinya HPL. Untuk memperoleh HGB di atas HPL, pihak ketiga harus memperoleh persetujuan dari pemegang HPL 128 Lihat Peraturan Menteri Negara AgrariKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan, menentukan subyek-subyek yang berhak atas Hak Pengelolaan. Universitas Sumatera Utara yang dimuat dalam Perjanjian Penyerahan, Penggunaan dan Penguasaan Hak Atas Tanah, karena perjanjian itu merupakan alas hak pemberian HGB di atas HPL. 129 Keppres 411973 kemudian disusul dengan Keputusan Menteri Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977, dan sebagai pelaksanaan dari luasnya daerah Hak Penglolaan tersebut dalam Pasal 6 dinyatakan bahwa termasuk arealnya bukan hanya Pulau Batam saja, tetapi juga pulau-pulau Janda Berias, Tanjung Sau, dan Nginang dan Pulau Kesem dan menetapkan pula sebagai penyempurnaan obyektifnya luasnya hak pengelolaan tersebut yaitu : Keputusan Presiden Keppres Nomor 41 Tahun 1973 Pasal 4 ayat 4 dinyakatan bahwa otorita ini bertanggung jawab kepada Presiden. Bahwa sesuai dengan Pasal 7 maka dibagian-bagian tertentu dari Kota Batam dapat dikembangkan sebagai daerah industri, maka atas usul Otorita Pengembangan daerah industi Kota Batam dapat ditetapkan sebagai wilayah usaha bonded warehouse. 130 1. Hak pengelolaan tersebut diberikan untuk jangka waktu selama tanah yang dimaksud dipergunakan untuk kepentingan penerima hak dan terhitung sejak didaftarkannya pada Kantor Sub Direktorat Agraria setempat 2. Hak pengelolaan tersebut diberikan kepada penerima hak untuk dipergunakan sebagai pengembangan daerah industri, pelabuhan, pariwisata, pemukiman, peternakan, perikanan dan lain-lain usaha yang berkaitan dengan itu 3. Apabila di atas areal tanah yang diberikan dengan hak pengelolaan tersebut masih terdapat tanah, bangunan dan tanaman milik rakyat, maka pembayaran ganti ruginya wajib diselesaikan terlebih dahulu oleh penerima hak, demikian pula pemindahan penduduk ke tempat pemukiman baru 4. Terhadap areal tanah yang diberikan dengan hak pengelolaan dan telah dilakukan pengukuran sebagai dimaksud dalam angka 5, di atas sehingga dapat diketahui luasnya dengan pasti, harus didaftarkan pada kantoor Sub 129 Maria S.W. Sumardjono, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial Dan Budaya, Jakarta: PT. Kompas Media Nusantara, 2008, hlm 213-214. 130 A.P. Parlindungan,II, Op.Cit., hlm. 2. Universitas Sumatera Utara Direktorat Agararia setempat untuk kemudian dapat dikeluarkan sertifikat tanda bukti haknya menurut ketentuan dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 1 Tahun 1996 peraturan ini sudah dicabut dan digantikan oleh Permendagri Nomor 1 Tahun 1977 5. Kepada Otorita Pulau Batam diberikan wewenang untuk : b. merencakan peruntukkan dan penggunaan tanah tersebut c. menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usahanya d. menyerahkan bagian-bagian dari tanah hak pengelolaan kepada pihak ketiga dengan hak guna bangunan dan hak pakai sesuai dengan ketentuan- ketentuan dalam peraturan perundang-undangan agraria yang berlaku Berdasarkan surat keputusan Nomor. 033UM-KPTSIII86 tentang Petunjuk Pelaksanaaan Juklak mengenai Penyerahan Bagian-Bagian Areal Tanah di Pulau Batam Kepada Pihak Ketiga Pasal 6 ayat 1 dan 2 dinyatakan : 131 1. Peraturan penggunaan tanah di Pulau Batam, didasarkan kepada rencana tata guna tanah; 2. Penggunaan tanah dimaksud dalam ayat 1 di atas adalah untuk : a. Keperluan Otorita Pengembangan Derah Industri Pulau Batam sendiri guna pembangunan prasarana dan sarana-sarana yang diperlukan untuk pengembangan Pulau Batam b. Penyediaan bagi pihak ketiga untuk menanam modalnya dalam rangka pembangunan usaha-usaha yang bersangkutan. Pasal 8 Jenis wawasan peruntukan : 132 a. Jasa perkantoran, pergudangan, perhotelan, pertokoan Berdasarkan rencana tata guna tanah dimaksud dalam Pasal 6 akan ditetapkan kawasan-kawasan sebagai berikut : b. Perumahan c. IndustriPariwisata d. PerkebunanPeternakan e. Perikanan f. Instansi Pemerintah g. Rumah IbadahSosial dan Pendidikan Tentang jangka waktu penyerahan dan status hak terdapat pada Pasal 10 yakni: 131 Ibid. 132 Ibid. Universitas Sumatera Utara Pasal 10 dinyatakan: 133 1. Penyerahan tanah kepada pihak ketiga berlangsung untuk jangka waktu tertentu, yang dihubungkan dengan peruntukan daripada areal tanah yang bersangkutan 2. Lama jangka waktu dimaksud dalam ayat 1 di atas, ditentukan paling lama untuk masing-masing areal tanah, untuk : a. Jasa 30 tahun b. Perumahan 30 tahun c. IndustriPariwisata 30 tahun d. PerkebunanPeternakan 25 tahun e. Perikanan 25 tahun f. Instansi Pemerintah -- tahun tidak terbatas g. Rumah IbadahSosial, pendidikan 30 tahun 3. Tergantung kepada perkembangan usaha dan peningkatan penanaman modal dari perusahaan yang bersangkutan, jangka waktu dimaksud dalam ayat 2 di atas dapat diperpanjang dengan waktu paling lama untuk masing-masing areal tanah untuk: a. Jasa 20 tahun b. Perumahan 20 tahun c. IndustriPariwisata 20 tahun d. PerkebunanPeternakan 25 tahun e. Perikanan 25 tahun f. Instansi Pemerintah -- tahun tidak terbatas g. Rumah IbadahSosial, pendidikan 30 tahun 4. Hak yang dapat diberikan kepada Pihak Ketiga adalah dengan status: a. Hak Guna Bangunan untuk selama 30 tahun, yang dapat diperpanjang dengan 20 tahun, diberikan untuk areal tanah dengan peruntukan: - Jasa - Perumahan - IndustriPariwisata - Rumah IbadahSosial - Pendidikan swasta b. Hak Guna Usaha utuk selama 25 tahun, yang dapat diperpanjang dengan 25 tahun, diberikan untuk areal tanah dengan peruntukkan: - PeternakanPerkebunan - Perikanan c. Hak Pakai Instansi diberikan khusus untuk Instansi Pemerintah dan berlaku tidak terbatas selama lokasi dipergunakan oleh Instansi yang sama. 133 Ibid. Universitas Sumatera Utara Sertifikat Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha dapat dipergunakan sebagai agunan kepada BankLembaga Keunangan. Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha dapat diberikan apabila UWTO dibayarkan secara tunai seluruhnya. Untuk pembayaran UWTO dengan cara 5 tahun atau 10 tahun sebagaimana tersebut dalam Pasal 13, maka kepada yang bersangkutan diberikan Hak Pakai untuk selama jangka waktu UWTO yang sudah dibayarkan Hak Pakai dapat dipergunakan sebagai agunan ke BankLembaga Keungan lainnya. Hak Pakai dapat diperpanjang, dan permohonan perpanjangan harus diajukan 6 enam bulan sebelum masa berlaku Hak Pakai habis. Apabila pihak ketiga, yang atas tanah yang dialokasikan kepadanya diberikan Hak Pakai, ingin mengubahnya menjadi Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha yang bersangkutan harus membayar penuh UWTO-nya untuk jangka waktu 30 atau 25 tahun terhitung sejak habis waktunya Hak Pakai yang ada. Kebijakan politik hukum Agraria Hukum Tanah harus bertitik tolak untuk melaksanakan Pasal 33 ayat 3 UUD 1945 yang menegaskan bahwa tujuan dikuasainya bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya oleh negara adalah guna mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, sehingga diletakkan dasar-dasar penyusunan hukum agraria hukum tanah yang merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi negara dan rakyat. Kebijakan pembangunan berlandaskan pada pendayagunaan potensi dalam negeri, yang berpihak pada rakyat banyak. 134 Berdasarkan berbagai peraturan perundang-undangan maupun peraturan Pemerintah setempat dapat dilihat bahwa masyarakat secara legal diberikan hak atas tanah. Hal ini berarti menimbulkan hak mutlak akan kebendaan bagi masyarakat karena telah memenuhi kewajibannya untuk memenuhi semua prosedur pendaftaran tanah dengan bukti telah diterbitkannya sertifikat hak atas tanah oleh Badan 134 Alvi Syahrin, Loc. Cit.,hlm. 16-17. Universitas Sumatera Utara Pertanahan Nasional Kota Batam. Dengan mengantongi sertifikat hak atas tanah tersebut masyarakat dilindungi hak kebendaannya oleh Peraturan Perundang- Undangan. B. Perikatan dan Perjanjian Yang Dilakukan Warga Masyarakat Terhadap Sertifikat Tanah di Kota Batam Suatu perikatan adalah suatu perhubungan antara dua orang atau dua pihak, berdasarkan mana pihak yang satu berhak menuntut sesuatu hal dari pihak yang lain, dan pihak yang lain berkewajiban untuk memenuhi tuntutan itu. Suatu perjanjian adalah suatu peristiwa dimana seseorang berjanji kepada seorang lain atau dimana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan suatu hal dari peristiwa ini, timbulah suatu hubungan antara dua orang tersebut yang dinamakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan suatu perikatan antara dua orang yang membuatnya. Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rangkaian perkataan yang mengandung janji-janji atau kesanggupan yang diucapkan atau ditulis. 135 Hukum perikatan diatur dalam Buku III KUHPerdata yang secara garis besar dibagi atas dua bagian, yaitu pertama, perikatan pada umumnya, baik yang lahir dari perjanjian maupun yang lahir dari Undang-Undang dan yang kedua, adalah perikatan yang lahir dari perjanjian-perjanjian tertentu. 136 135 Subekti, I, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa, 2002, hlm. 1. 136 Ahmadi Miru dan Sakka Pati, Hukum Perikatan Penjelasan Makna Pasal 1233 Sampai 1456 BW, Jakarta: Rajawali Pers, 2008, hlm. 1. Universitas Sumatera Utara Ketentuan tentang perikatan pada umumnya ini berlaku juga terhadap perikatan yang lahir dari perjanjian tertentu, seperti jual beli, sewa-menyewa, pinjam meminjam, dan lain-lain. Bahkan ketentuan tentang perikatan pada umumnya, ini berlaku pula sebagai ketentuan dasar atas semua perjanjian yang dibuat oleh para pihak, yang jenis perjanjiannya tidak diatur dalam KUHPerdata sehingga perjanjian apapun yang dibuat acuannya adalah pada ketentuan umum tentang perikatan sebagaimana diatur dalam Pasal 1233 sampai 1456 KUHPerdata BW. 137 1. Jual-Beli Sertifikat hak atas tanah diterbitkan secara sah oleh Badan Pertanahan Nasional Kota Batam terhadap tanah maupun rumah warga masyarakat yang ada di Kota Batam namun berdasarkan SK 4632013 yang diterbitkan oleh Kementrian Kehutanan termasuk sebagai kawasan hutan memiliki nilai ekonomis. Nilai ekonomis dari sertifikat hak atas tanah tersebut memberikan peluang yang besar bagi masyarakat untuk melakukan perbuatan hukum. Beberapa perbuatan hukum berupa Perjanjian dalam lingkup hukum perdata yang sering dilakukan warga masyarakat terhadap hak atas tanah di kota Batam yaitu : Pengertian jual-beli terdapat pada Pasal 1457 KUHPerdata, jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk 137 Ibid. Universitas Sumatera Utara menyerahkan suatu kebendaan, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan. 138 Sungguhpun menurut Hukum Perdata Barat KUHPerdata tidak dikenal adanya pemisahan horizontal, namun dalam hal transaksi jual beli hak atas tanah biasanya menganggap, bahwa suatu benda yang tertancap di atas sebidang tanah, merupakan suatu kesatuan yang tidak dapat dipisahkan dengan tanahnya. Sehubungan dengan hal itu sebenarnya hanya mencakup jual-beli hak atas tanah itu saja. Jadi pihak penjual harus memindahkan bangunan atau tanaman yang berada di atasnya, jika hal tersebut dimungkinkan. Atau, akan lebih baik jika bangunan dan tanaman di tanah tersebut dapat tetap dibiarkan, atau dalam artian bangunan dan tamanan itu memang sengaja untuk dijual kepada pembeli. 139 Jual-beli terhadap rumah dan tanah di Batam terjadi sama hal nya dengan daerah-daerah lain di Indonesia namun alas haknya saja yang berupa hak guna bangunan, namun biasanya rumah dan tanah yang bersertifikat hak milik tentunya akan lebih tinggi nilai jualnya dengan tanah dan rumah yang bersertifikat hak guna bangunan, walaupun begitu tetap sertifikat hak guna bangunan tersebut memiliki nilai ekonomis. Tanah dan Rumah sama-sama termasuk benda tidak bergerak namun pengaturannya berbeda. Ketantuan mengenai tanah telah di cabut dalam KUHPerdata. 138 Subekti dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Burgerlijk Wetboek Dengan Tambahan Undang-Undang Pokok Agraria dan Undang-Undang Perkawinan, Jakarta: Pradnya Paramita, 1978, hlm. 327. 139 Wirahadi Prasetyono, Cara Muda Mengurus Surat Tanah dan Rumah, Yogyakarta: FlashBooks, 2013 ,hlm. 53. Universitas Sumatera Utara Tetapi pengaturan tentang benda tidak bergerak berupa rumah dan tanaman yang melekat di atas tanah masih diatur dalam KUHPerdata. Sertifikat Hak Guna Bangunan merupakan jenis sertifikat dimana pemegang sertifikat hanya dapat memanfaatkan tanah tersebut baik untuk mendirikan bangunan atau untuk keperluan lain, sedang untuk kepemilikan tanah tetap merupakan milik negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan memiliki batas waktu tertentu misalnya 30 tahun. Sesudah melewati batas waktu 30 tahun, maka pemegang sertifikat wajib mengurus perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan yang dimilikinya. Contohnya Saat membeli rumah KPR dari pengembang, maka sertifikat yang akan terima adalah Sertifikat Hak Guna Bangunan. 140 Obyek dalam jual-beli tanah dan rumah adalah hak atas tanah dan rumah yang dijual dan bukan tanah atau rumahnya tetapi hak atas tanah dan rumah. Subyek hukum dari persetujuan jual-beli adalah perorangan atau individu, yakni penjual dan pembeli. Sementara subyek hukum dari badan hukum dalam persetujuan jual-beli tanah dan rumah tidak dapat melakukan hubungan persetujuan jual-beli tanpa pennjukkan kuasa antara badan hukum sebagai pihak penjual dan pembeli. 141 Adapun prosedur jual beli tanah adalah sebagai berikut : 142 1. setelah menyepakati harga tanah, maka pembeli dan penjual datang ke kantor pejabat pembuat akta tanah PPAT untuk membuat AJB bagi penjual: b. Asli sertifikat hak atas tanah yang akan dijual 140 http:bangunrumahkpr.comrumah-kprbiaya-jual-beli-rumahsertifikat-hak-guna- bangunan, diakses pada pukul 09.00 WIB. Tanggal 13 April 2014. 141 Rinto Manulang, Segala Hal Tentang Tanah Rumah Perizinannya, Jakarta: PT. Suka Buku, 2012, hlm.105. 142 Ibid. Universitas Sumatera Utara c. KTP Kartu Tanda Penduduk d. Bukti pembayaran PBB 10 tahun terakhit e. Surat persetujuan suami atau isteri bagi yang sudah berkeluarga f. Kartu keluarga Sedangkan persyaratan AJB bagi calon pembeli yaitu : a. KTP b. KK Kartu Keluarga 2. Proses pembuatan AJB di kantor PPAT a. sebelum membuat akta jual-beli, PPAT melakukan pemeriksaan mengenai keaslian sertifikat ke kantor Pertanahan b. Pembuatan akta jual beli dihadiri oleh penjual dan calon pembeli atau orang yang diberi kuasa secara tertulis, dihadiri oleh sekurang- kurangnya dua orang saksi, PPAT membacakan akta dan menjelaskan isi dan maksud pembuatannya, bila isi akta telah disetujui oleh penjual dan calon pembeli maka akta ditandatangani oleh penjual, calon pembeli, saksi-saksi dan PPAT, Akta dibuat dua lembar asli, satu lembar disimpan di kantor Pertanahan untuk balik nama, kepada penjual dan pembeli masing-masing diberikan salinannya. 3. Setelah pembuatan AJB, PPAT menyerahkan berkas AJB ke Kantor Pertanahan untuk balik nama, penyerahan dilaksanakan selambat-lambatnya tujuh hari kerja sejak ditandatanganinya akta tersebut dan berkas yang diserahkan yaitu : a. Surat permohonan balik nama yang ditandatangani oleh pembeli b. Akta jual beli PPAT c. Sertifikat hak atas tanah d. KTP pembeli dan penjual e. Bukti Pelunasan pembayaran PPh f. Bukti pelunasan pembayaran bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan 4. Proses di Kantor Pertanahan a. Setelah berkas disampaikan, Kantor Pertanahan memberikan tanda bukti penerimaan permohonan balik nama tanda bukti penerimaan permohonan balik nama kepada PPAT, selanjutnya PPAT menyerahkan kepada Pembeli b. Nama pemegang hak lama penjual di dalam buku tanah dan sertifikat dicoret dengan tinta hitam dan diparaf oleh Kepala Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk c. Nama pemegang hak yang baru atau pembeli ditulis pada halaman dan kolom yang ada pada buku tanah dan sertifikat dengan dibubuhi tanggal pencatatan dan ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk d. Dalam 14 empat belas hari pembeli sudah dapat mengambil sertifikat yang sudah atas nama pembeli di kantor pertanahan. Universitas Sumatera Utara Proses jual beli rumah dokumen yang terutama paling penting dalam hal ini adalah sertifikat tanah sebagai bukti kepemilikan tanah dan akta jual beli AJB. Dokumen-dokumen surat tanah merupakan bukti telah dilakukannya perbuatan hukum dan pengalihak hak atas tanah dari si penjual kepada pembeli, yang objeknya adalah sebidang tanah berikut bangunan diatasnya. 143 Perjanjian jual-beli di Kota Batam juga dilakukan terhadap perumahan 144 biasanya dilakukan oleh developer. Ada hal-hal yang selalu menjadi permasalahan dan selalu dijumpai pada kasus properti, antara lain tidak membangun atau sengaja mengulur waktu penyelesaian properti, dan tidak mengantongi izin yang lengkap dari pemerintah daerah, tetapi sudah berani menjual. Khusus masalah perizinan pihak developer harus mengantongi surat izin penunjukkan dan penggunaan tanah SIPPT sebelum mendirikan bangunan. Jika developer belum memiliki surat tersebut sama artinya belum memiliki kekuatan hukum atas lahan yang dibangun. 145 Perjanjian pengikatan jual-beli PPJBSPJB merupakan salah satu kekuatan hukum sekaligus jaminan hukum untuk pada saat membeli rumah yang belum jadi. SPJB akan mencegah suatu tindakan yang merugikan dari pihak developer terhadap pembeli. Pihak developer tidak boleh sewenang-wenang dalam membuat perjanjian 143 Wirahadi Prasetyono, Op.Cit., hlm. 62. 144 Perumahan adalah sekelompok atau sekumpulan rumah yang berfungsi sebagai lingkungan hunian yang dilengkapi dengan saran dan prasarana tertentu biasanya. Lihat juga Buku Rinto Manulang, Op.Cit., hlm. 7. 145 Dadan Darmawan, 75 Tanya Jawab Jual-Beli Properti, Jakarta: Transmedia, 2008, hlm. 36 Universitas Sumatera Utara ini, karena ada pedoman dan aturan dari pemerintah, yakni Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 Tahun 1995. 146 Isi PPJB secara umum yang perlu diperhatikan sebagai berikut : 147 1. Pihak yang melakukan kesepakatan 2. Kewajiban bagi penjual 3. Uraian objek pengikatan jual-beli 4. Jaminan penjual 5. Waktu serah terima bangunan 6. Pemeliharaan bangunan 7. Pengalihan hak 8. Pembatalan pengikatan 9. Penyelesaian perselisihan Pembelian rumah bisa dilakukan dengan KPR atau kredit pemilikan rumah yang merupakan produk perbankan atas pembiayaan pembelian rumah yang ready stock atau indent, pembangunan di atas lahankavling yang memiliki, dan renovasi rumah. Jenis KPR tidak hanya mencakup rumah tinggal saja, tetapi juga bisa berupa rumah toko ruko, rumah kantor rukan, sampai apartemen, dan rumah susun. 148 Bila memiliki dana yang terbatas, menggunakan kredit pemilikan rumah KPR dapat menjadi alternatif utama bagi pembiayaan pembelian rumah. Selain dari dokumen angsuran cicilan bulanan baik bunga dan utang pokoknya. Pengeluaran rutin yang harus ditanggung oleh pemilik adalah kewajiban membayar pajak bumi dan bangunan PBB per tahun serta biaya perawatab serta pemeliharaan rumah yang juga dimasukkan dalam anggarannya. 149 146 Ibid. 147 Ibid. 148 Wirahadi Prasetyono, Op.Cit., hlm. 250 149 Ibid. Universitas Sumatera Utara 2. Sewa-Menyewa Sewa-menyewa, ialah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lain kenikmatan dari sesuatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak terakhir disanggupi pembayarannya. Demikianlah uaraian yang diberikan oleh Pasal 1548 KUHPerdata. Sewa-menyewa seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian-perjanjian lain pada umumnya, adalah suatu perjanjian konsensuil. Artinya, ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokok, yaitu barang dan harga. Kewajiban pihak yang satu, menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang terakhir ini, membayar harga sewa. Jadi barang itu diserahkan tidak untuk dimiliki, tetapi hanya untuk dipakai, dinikmati kegunaannya. Dengan demikian penyerahan tadi hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu. 150 Terhadap bangunan yang di sewakan Boedi Harsono menyatakan bahwa karena hanya pemilik tanah yang dapat menyewakan tanah, maka negara tidak dapat mempergunakan lembaga ini. Sifat dan Ciri-ciri hak sewa untuk bangunan yaitu : 151 a. Sebagaimana dengan hak pakai, maka tujuan penggunaannya sementara artinya jangka waktu terbatas 150 Subekti, I, Op.Cit., hlm. 90 151 Urip Santoso, Hukum Agraria Hak-Hak Atas Tanah, Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2007, hlm. 127. Universitas Sumatera Utara b. Umumnya hak sewa bersifat pribadi dan tidak diperbolehkan untuk dialihkan kepada pihak lain ataupun untuk menyerahkan tanahnya kepada pihak ketiga dalam hubungan sewa dengan pihak penyewa onderhuur tanpa izin pemilik tanah c. Sewa menyewa dapat diadakan dengan ketentuan bahwa jika penyewa meninggal dunia hubungan sewanya akan putus d. Hubungan sewa tidak terputus dengan dialihkannya hak milik yang bersangkutan kepada pihak lain. e. Hak sewa tidak dijadikan jamina utang dengan dibebani hak tanggungan f. Hak sewa dengan sendirinya dapat dilepas oleh pihak yang menyewa g. Hak sewa tidak termasuk golongan hak yang didaftar menurut PP Nomor 10 Tahun 1961 sekarang PP No. 24 Tahun 1997. Pada dasarnya, sewa-menyewa dilakukan untuk waktu tertentu, sedangkan sewa-menyewa tanpa waktu tertentu tidak diperkenankan. Persewaan tidak berakhir dengan meninggalnya orang yang menyewakan atau penyewa. Bagitu juga karena barang yang disewakan dipindahtangankan. Dalam hal ini, berlaku asas bahwa jual beli tidak memutus sewa-menyewa. 152 1. menyerahkan barang yang disewakan itu kepada di penyewa Kewajiban pihak yang menyewakan, yaitu : 152 Richard Eddy, Aspek Legal Properti, Teori, Contoh, dan Aplikasi, Yogyakarta: Andi Offset, 2010, hlm. 65. Universitas Sumatera Utara 2. memelihara barang yang disewakan sedemikian, hingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud 3. memberikan si penyewa kenikmatan yang tentram dari barang yang disewakan selama berlangsungnya persewaan Adapun kewajiban bagi si penyewa, yaitu : 1. memakai barang yang disewa sebagai seorang “bapak rumah yang baik” artinya merawatnya seakan-akan itu barang kepunyaannya sendiri, sesuai dengan tujuan yang diberikan pada barang itu menurut perjanjian sewanya 2. membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan. Terhadap bangunan yang berada di atas hak guna bangunan di Kota Batam dapat dilakukan perjanjian sewa menyewa sebagaimana penggolongan menurut penggunaannya Bangunan-bangunan yang dapat disewakan, adalah sebagai berikut: 153 1. Rumah tinggal 2. Toko 3. Gudang 4. Bengkel 5. Pabrik, bioskop 6. Kantor 7. Sekolah 8. Hotel, losmen Mengenai risiko dalam sewa-menyewa tetap harus diambil dari Pasal 1553 KUHPerdata yang mana dalam pasal ini disebutkan bahwa, “apabila barang yang disewa itu musnah karena sesuatu peristiwa yang terjadi di luar kesalahan salah satu 153 Sudargo Gautaman, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Perumahan dan Peraturan Sewa Menyewa, Bandung: Alumni, 1975, hlm. 69. Universitas Sumatera Utara pihak, perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum”. Dari perkataan gugur demi hukum dapat disimpulkan bahwa masing-masing pihak sudah tidak dapat menuntut sesuatu apa dari pihak lawannya, yang berarti kerugian akibat musnahnya barang yang dipersewakan harus dipikul sepenuhnya oleh pihak yang menyewakan. 154 3. Perjanjian Jaminan Jaminan menurut Hartono Hadisoeprapto adalah : “sesuatu yang diberikan kepada kreditor untuk menimbulkan keyakinan bahwa debitor akan memenuhi kewajiban yang dapat dinilai dengan uang yang timbul dari suatu perikatan”. Perjanjian jaminan yang dibuat antara keditur Bank dengan debitur atau pihak ketiga yang membuat suatu janji dengan mengikatkan benda tertentu atau kesanggupan pihak ketiga dengan tujuan memberikan keamanan dan kepastian hukum pengembalian kredit atau pelaksanaan perjanjian pokok. Menurut jenisnya, jaminan terbagi atas 2 dua golongan yaitu jaminan perorangan dan jaminan kebendaan. Jaminan perorangan borgtochPersonal Guarantee adalah jaminan berupa pernyataan kesanggupan yang diberikan oleh seseorang pihak ketiga guna menjamin pemenuhan kewajiban-kewajiban debitor yang bersangkutan cidera janji wanprestasi. Jaminan yang semacam ini pada dasarnya adalah penanggungan hutang yang diatur dalam Pasal 1820-1850 KUHPerdata. 155 Jaminan kebendaan zakelijke zekerheidsecurity right in rem adalah jaminan berupa harta kekayaan dengan cara pemisahan bagian dari harta kekayaan baik si 154 Subekti,I, Op.Cit., hlm. 92. 155 Herowati Poesoko, Dinamika Parate Executie Obyek Hak Tanggungan, Yogyakarta: Aswaja Pressindo, 2013, hlm. 26. Universitas Sumatera Utara debitor maupun dari pihak ketiga, guna menjamin pemenuhak kewajiban-kewajiban debitor yang bersangkutan cidera janji wanprestasi. Keberadaan jaminan kebendaan guna untuk melindungi kepentingan kredirot agar dia mendapat hak preferen dalam pengembalian hutang dan sebagai alat bukti yang sah, maka terhadap jaminan yang diberikan debitor haruslah dilakukan pengikatan atau pembebanan hak. 156 Indonesia tanah dijadikan barang jaminan yang pada masa zaman Belanda, menurut BW akan diikat dan dibebankan dengan hipotik. Hal ini tetap berlaku terus ketika Indonesia merdeka dan baru diubah sesuang Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960, kemudian dengan diundangkan UUHT No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. 157 Menyangkut persoalan agunan, maka lembaga jaminan yang disediakan oleh hukum kiranya menjadi peran penting, mengingat benda yang disodorkan sebagai jaminan harus diikat ke dalam suatu perjanjian khusus. 158 156 Ibid. 157 Ibid. 158 Ibid. Walaupun di Kota Batam biasanya hak atas tanah yang diberikan kepada masyarakat atau pihak ketiga adalah hak guna bangunan dan hak pakai namun tetap hak guna bangunan dan hak pakat tersebut memiliki nilai ekonomis sehingga Hak guna bangunan dan hak pakai dapat dibebankan dengan hak tanggungan Jika mengenai hak guna bangunan dapat ditemukan dalam Pasal 39 UUPA yang menyatakan bahwa : “Hak guna bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan”. Dimungkinkan Hak Universitas Sumatera Utara Guna Bangunan untuk dibebankan sebagai jaminan utang dengan Hak Tanggungan juga dapat ditemukan dalam Pasal 33 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 yang berbunyi sebagai berikut : 159 1 Hak Guna Bangunan dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan Pasal 33 2 Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 hapus dengan hapusnya Hak Guna Bangunan. Pasal 1 angka 1 Undang-Undang Hak Tanggungan UU Nomor 4 Tahun 1996 juga menyebutkan hal demikian, Mengenai benda yang dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan, adalah hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu. Lebih lanjut dalam Pasal 4 dan Pasal 27 Undang-Undang Hak Tanggungan juga menyatakan bahwa hak pakai juga dapat dijadikan sebagai jaminan utang, sebagaimana diuraikan hak-hak atas tanah tersebut, yaitu: 160 159 Lihat Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah. a. Hak Milik; b. Hak Guna Usaha; c. Hak Guna Bangunan; 160 http:www.hukumonline.comklinikdetaillt518f8c34e5c67apakah-semua-benda-dapat- jadi-jaminan-utang, diakses pada pukul 13.00 WIB. Tanggal 14 April 2014. Universitas Sumatera Utara d. Hak Pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan; e. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun. C. Akibat Keperdataan Yang Timbul Terhadap Hak Atas Tanah Warga Masyarakat Yang Berada Dalam Kawasan Hutan Berdasarkan SK Menteri Kehutanan RI No. 463Menhut-II2013 Masyarakat berhak untuk memiliki tempat tinggal sebagaimana tercantum dalam Pasal 28 H ayat 1, yaitu : “Setiap orang berhak hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup baik dan sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan” 161 Berdasarkan Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 dalam ketentuan menimbang huruf a, yaitu : “Bahwa setiap orang berhak untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal, dan mendapatkan lingkungan hidup yang baik dan sehat, yang merupakan kebutuhan dasar manusia, dan mempunyai peran yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif.” 162 161 Lihat Pasal 28 H ayat 1 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia UUD ’45 Dengan Penjelasan Dan Amandemennya. 162 Lihat Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Universitas Sumatera Utara Masyarakat berhak untuk memiliki tempat tinggal baik dalam rumah yang termasuk kawasan perumahan maupun permukiman. Pemerintah tidak boleh melanggar hak-hak pribadi masyarakat tersebut dengan sewenang-wenang sebagaimana tercantum dalam Pasal 28 H ayat 4 Undang-Undang Dasar 1945, yang berbunyi: “Setiap orang berhak mempunyai hak milik pribadi dan hak milik tersebut tidak boleh diambil alih secara sewenang-wenang oleh siapa pun” 163 Badan Pertanahan Nasional BPN Batam menerbitkan sertifikat hak atas tanah yakni hak guna bangunan dan hak pakai karena mendapatkan izin dari BP Batam sebagai pemegang hak pengelolaan atas tanah di Batam, namun pihak BPN menyatakan akibat dikeluarkannya SK 4632013 ini maka untuk pendaftaran Penetapan kawasan hutan terhadap daerah-daerah yang menjadi tempat tinggal baik perumahan maupun permukiman, pertokoan, pasar-pasar tradisional tempat masyarakat untuk memenuhi kebutuhannya sehari-hari tentulah akan melanggar hak keperdataan masyarakat yang menimbulkan kerugian bagi masyarakat. Sertifikat hak atas tanah yang telah diterbitkan oleh pihak BPN Kota Batam yang legal dianggap menjadi ilegal karena tanah yang berdasarkan SK 4632013 masuk kedalam kawasan hutan namun telah dibangun oleh masyarakat tersebut sebenarnya adalah kawasan hutan dan tidak boleh di wilayah hutan dibangun perumahan, pusat perbelanjaan dan sebagainya. 163 Lihat Pasal 28 H ayat 4 Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia UUD ’45 Dengan Penjelasan Dan Amandemennya. Universitas Sumatera Utara sertifikat tanah yang baru tidak akan diterbitkan lagi di wilayah yang termasuk kawasan hutan dalam SK 4632013. Akibat menjadi tidak legalnya sertifikat hak atas tanah di Batam berdampak besar bagi masyarakat. Terhadap kegiatan perikatan dan perjanjian yang dilakukan oleh masyarakat atau pihak ketiga yang diberikan hak atas tanah oleh pemerintah kota Batam juga jelas terlihat yaitu : 1. Akibat penetapan SK 4632013 terhadap kegiatan jual-beli tanah ataupun rumah, yaitu : Contoh I : Persoalan alih fungsi hutan lindung di Batam, Kepri, salah satunya terjadi pada warga Gurindam Raya, Batuaji, setelah lahan perumahan mereka masuk dalam kawasan hutan sesuai dengan SK Menhut No.463Menhut II2013. Puluhan warga mendatangi developer PT Gurindam Menon Jaya dan Badan Pertanahan Nasional BPN di Batam. Warga ingin mendapatkan kepastian mengenai persoalan lahan itu. Puluhan warga pun langsung mendatangi kantor PT Gurindam Menon Jaya selaku developer perumahan Gurindam Raya Batuaji. Direktur PT Gurindam Menon Jaya, Rolys Pandjaitan dan langsung menemui warga yang sudah berkumpul di dalam kantor developer tersebut. Warga mempertanyakan apakah setelah akad kredit status lahan rumah kami sudah jelas atau sertifikatnya sudah ada, warga mulai resah setelah mendapatkan pemberitahuan pihak developer melalui pesan singkat sms yang diterima warga untuk akad kredit di Bank Muamalat. Padahal sebelumnya, semua warga yang Universitas Sumatera Utara mencicil uang muka dan sudah disetujui oleh pihak Bank BTN Syariah. Beberapa warga pun mulai cemas, saat menanyakan kepada pihak Bank BTN Syariah apakah rumah yang ditempati sertifikatnya sudah dijamin pihak developer ke bank. Namun dijawab pihak bank BTN Syariah belum dan sertifikat belum ada seperti disampaikan developer ke bank. Pihak kantor BTN Batam juga menjelaskan bahwa sesuai dengan data yang ada, perumahan Gurindam Raya tidak masuk. Dalam peta atau PL Penggunaan Lain terlihat hitam tanda masih hutan. Rumah warga menjadi berstatus tidak jelas, pihak BPN Batam menyatakan bahwa, “lahan rumah warga masuk sebagai lahan hutan.” Direktur PT Gurindam Menon Jaya, Rolys Pandjaitan kepada puluhan warga yang datang, mengaku kalau sertifikat dalam pengurusan dan belum diterbitkan BPN Kota Batam, karena tersandung lahan hutan sesuai terbitnya SK Menhut. Namun pihaknya sudah menyampaikan masalah ini ke BP Batam. Kemudian BP Batam berjanji akan menyelesaikan masalah ini ke Menteri Kehutanan bersama pemerintah. Direktur PT Gurindam Menon Jaya menyatakan bahwa “Pihak PT Gurindam Menon Jaya tidak memaksakan kepada warga untuk melunasi cicilan dan akad kredit KPR di Bank Muamalat. Tapi dengan catatan, warga tetap tabung cicilan uangnya, sampai pihak PT Gurindam Menon Jaya mengurus sertifikat rumah sampai selesai. Bagi warga yang sudah terlanjur akad kredit KPR, untuk terus mencicil ke bank. Karena pihaknya tetap menjamin untuk memperjuangkan agar sertifikat rumah bisa diterbitkan. Status lahan rumah Gurindam Raya sudah lengkap. Bahkan Uang Wajib Tahunan Otorita UWTO sudah lunas sampai tahun 2038. Bahkan HPL nya Universitas Sumatera Utara juga ada, namun saat ini sudah diajukan ke BPN Batam untuk diterbitkan sertifikatnya. Karena tersandung lahan hutan sesuai dengan SK Menhut, makanya warga masih harus menunggu BP Batam dan pemerintah memperjuangkan masalah ini. Di Batam saja ada sekitar 22 lokasi lahan hutan yang dibangun perumahan. 164 Menurut data, kesenjangan perumahan di Indonesia tahun 2010 mencapai 13,6 juta. Di tahun 2014 diperkirakan mencapai 15 juta. Indonesia kekurangan banyak rumah. Jika dibandingkan dengan luar negeri seperti Malaysia dan Singapura, untuk membangun rumah untuk rakyat langsung dikerjakan oleh pemerintahnya. Justru di Indonesia, pemerintah menyerahkan kepada developer. Bila kepastian hukum tidak jelas akan membuat developer tidak akan membangun. Wakil Ketua Umum Bidang Properti Kadin Batam telah menyuruh anggotanya ke BP Batam untuk mencari data- data tersebut. Setelah mendapatnya baru pihak Properti Kadin Batam akan mencari Contoh II : Keputusan Menteri Kehutanan RI yang menolak perubahan peruntukkan lahan di Kepri, khususnya Batam, akan membuat para investor akan meragukan kepastian hukum di Batam. Mereka pasti akan berpikir ulang untuk berinvestasi di Batam. Hal tersebut dapat memicu permasalahan baru di Batam. Bukan tidak mungkin hal itu bisa membuat rumah liar di Batam semakin bertambah karena kepastian hukum untuk membangun rumah saja belum jelas. Padahal adalah hak rakyat untuk mendapatkan tempat tinggal yang layak. 164 http:batam.tribunnews.com20130824rumah-kami-masuk-kawasan-hutan-wisata, diakses pada pukul 14.00 WIB. Tanggal 14 April 2014. Universitas Sumatera Utara solusi yang terbaik, dikarena belum adanya data yang valid, ada tiga permasalahan yang harus dihadapi pemerintah mengenai penolakan pemutihan tersebut. Pertama adalah bagaimana jika yang ditolak Menhut adalah perumahan yang telah dibangun, memiliki sertikat dan sudah diserahkan kepada masyarakat. Bila kategori ini di batalkan, apa solusi pemerintah? Kebijakan tersebut jelas-jelas merugikan masyarakat. Kedua adalah bagaimana jika yang ditolak Menhut adalah lahan milik teman-teman developer yang sudah melakukan pematangan lahan atau sudah membangun?. Ketiga, Apakah pemerintah bersedia menganti. Sebab para developer sudah menggelontorkan dana yang tidak sedikit. Begitu juga untuk persoalan ketiga, untuk para developer yang sudah memiliki alokasi lahan, tentunya mereka tidak akan berani membangun jika lahan mereka tidak bisa di putihkan. Lantas bagaimana pengantian untuk mereka?. 165 2. Akibat penetapan SK 4632013 terhadap kegiatan sewa-menyewa tanah ataupun rumah, yaitu : Tidak hanya masyarakat selaku konsumen yang dirugikan melainkan juga pihak pengembang perumahandevoloper perumahan dapat digugat oleh masyarakatkonsumen yang merasa dirugikan dengan dasar hukum telah melakukan perbuatan melawan hukum karena memperdaya konsumen dengan menjual unit perumahan yang berada dikawasan hutan. Padahal pihak devoloper telah memperoleh izin untuk mendirikan perumahan. Pihak Bank juga akan mengalami kerugian. 165 http:batam.tribunnews.com20130724keputusan-menhut-resahkan-warga, diakses pada pukul 14.10 WIB. Tanggal 14 April 2014. Universitas Sumatera Utara Apabila sewaktu-waktu, si penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan, diganggu oleh seorang pihak ketiga berdasar atas suatu hak yang dikemukakan oleh pihak ketiga itu, maka dapatlah si penyewa menuntut dari pihak yang menyewakan supaya uang-sewa dikurangi secara sepadan dengan sifat gangguan itu. 166 3. Akibat penetapan SK 4632013 terhadap perjanjian jaminan hak atas tanah di kota Batam yaitu : Sebagaimana dikemukakan hal tersebut SK 4632013 dapat dianggap sebagai gangguan dari pihak ketiga, hal ini menimbulkan kerugian yang nyata bagi pemilik rumah toko karena berkurangnya harga sewa, dan bagi si penyewa akan mengurangi kenikmatannya atas barang yang disewanya tersebut.Contoh nyata dapat dilihat pada sebagian daerah Jodoh Nagoya yang disana merupakan kompleks pertokoan berdasarkan Peta SK 4632013 di Kota Batam daerah tersebut termasuk ke dalam hutan lindung dan dapat pula mengganggu iklim investasi perdagangan diwilayah tersebut. Bank Indonesia Kantor Perwakilan Provinsi Kepri segera mengatur jadwal pertemuan antara Gubernur Kepri HM Sani dengan seluruh Kepala Perwakilan bank bank se-Provinsi Kepri. Sehubungan dengan keinginan Sani agar pihak bank tetap menerima sertifikat rumah maupun property lainnya sebagai jaminan pinjaman. Hal tersebut dikarenakan adanya keresahan masyarakat karena merasa sertifikat yang warga miliki sama sekali tak berharga, setelah dikeluarkannya SK 166 Subekti,II, Aneka Perjanjian, Bandung: PT.Citra Aditya Bakti 1995, hlm. 45. Universitas Sumatera Utara Menhut nomor 463Menhut II2013. 167 Bank Indonesia secara yuridis formal tidak bisa mengintervensi keputusan perbankan. Tapi Bank Indonesia akan tetap memberikan bantuan, yakni SK itu menyatakan, hampir 64 persen lahan di Batam menjadi hutan lindung. Padahal, kebanyakan dari pada lahan itu sudah diterbitkan Hak Penggunaan Lahan HPL dan Sertifikat dari Badan Pertanahan Nasional BPN. Sebelumnya Amanlison Sembiring sebagai Kepala Perwakilan Kantor Bank Indonesia Kepri sudah menjelaskan kepada gubernur bahwa perbankan harus tetap menerima permohonan warga yang memiliki sertifikat sah. Prinsipnya tidak melihat itu. Terkait SK Menhut, kalau ada sertifikat harus diterima. Kecuali, kalau memang bank melihat ada sengketa misalnya sertifikat tapi si A punya sengketa dengan si B, bank juga bisa tidak harus menerima. Sebab, itu terkait dengan mengembalikan dana masyarakat nantinya. Kalau bank melihat bakal ada risiko dengan sertifikat itu, sah saja kalau tidak diterima. Sebab, dikhawatirkan kalau pengembaliannya macet, otomatis yang dijadikan jaminan akan dieksekusi untuk mengembalikan dana masyarakat. 167 Hasil pertemuan Gubernur Kepulauan Riau HM Sani dengan Kepala Bank Indonesia ialah Kepala Bank Indonesia menyatakan “bahwa bank seharusnya tidak menolak sertifikat rumah di Batam, apalagi yang mengagunkan didukung oleh jaminan-jaminan yang jelas, tetapi tergantung kepada bank- bank yang ada. Saya tidak bisa mengintervensi bank. Ini kan bisnis, kalau memang jelas sertifikat rumah tersebut tetap bisa diagunkan, apalagi ada jaminan yang kuat.” Lihat juga http:batampos.co.id31-08-2013warga-batam-bisa-agunkan-sertifikat-rumahnya-di-bank, diakses pada pukul 23.00 WIB tanggal 2 Juni 2014. Universitas Sumatera Utara memberitahukan duduk persoalannya kepada para perbankan. Supaya pihak perbankan paham. 168 Berdasarkan peraturan perundang-undangan yang mengatur atau berkaitan dengan masing-masing barang yang ditetapkan sebagai objek jaminan kredit akan dapat dinilai berbagai hal tentang barang yang bersangkutan. Tanah yang diajukan oleh calon peminjam debitur sebagai jaminan kredit terlebih dahulu dinilai berdasarkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960. Undang-Undang tersebut mengatur antara lain tentang berbagai hak yang diberikan atas tanah. 169 Beberapa hak atas tanah yang termasuk sebagai tanah yang sudah terdaftar sehingga mempunyai sertifikat adalah berupa hak milik, hak guna banguan, hak guna usaha, dan hak pakai. Selanjutnya mengingat adanya hak atas tanah yang mempunyai jangka waktu penguasaan oleh pemegang ditetapkan secara terbatas, maka perlu pula dinilai berdasarkan ketentua PP No. 40 Tahun 1996. 170 Pengaitan dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur suatu objek jaminan kredit adalah untuk memperjelas jenisnya sehingga bank dapat mempertimbangkannya sesuai dengan kebijakannya tentang jenis-jenis objek jaminan kredit yang dapat diterimanya. Kejelasan jenis objek jaminan kredit antara lain 168 http:batam.tribunnews.com20130901sertifikat-ruma-bisa-diagunkan-ke-bank, diakses pada pukul 10.00 WIB. Tanggal 15 April 2014. 169 M. Bahsan, Hukum Jaminan dan Jaminan Kredit Perbankan Indonesia, Jakarta: PT. Raja Grafindo Persada, 2007, hlm. 109. 170 Ibid. Universitas Sumatera Utara diperlukan pula untuk kemungkinan dilakukannya pengikatan sesuai dengan lembaga jaminan yang berlaku. 171 Terhadap setiap objek jaminan kredit yang diajukan calon peminjam debitur dilakukan penilaian oleh bank. Sebelum penilaian dilakukan, bank terlebih dahulu melakukan penelitian untuk memastikan sejauh mana objek jaminan kredit yang diajukan pemohon kredit merupakan jaminan yang dapat dipertimbangkannya sesuai dengan kebijakan bank. Dalam hal ini bank perlu memperoleh dokumen yang berkaitan dengan objek jaminan kredit dan melakukan pula peninjauan atau melihat fisiknya. Penilaian secara hukum dilakukan dengan merujuk kepada ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang legalitas objek jaminan utang dan penggunaannya sebagai jaminan kredit. 172 171 Ibid. 172 Ibid. Akibat dari tidak dianggap legalnya dokumen sertifikat hak atas tanah tersebut, pihak bank tidak mau menerima agunan sertifikat hak atas tanah masyarakat yang berdasarkan SK 4632013 termasuk dalam kawasan hutan. Tentu saja hal tersebut melanggar hak masyarakat yang mempunyai sertifikat tanah dan hilangnya nilai ekonomis dari sertifikat hak atas tanah tersebut. Universitas Sumatera Utara

BAB IV UPAYA PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP HAK KEPERDATAAN