prasaranan, terutama jalan dan air merupakan salah satu penyebab utama sulitnya pengadaan lahan untuk perumahan di daerah perkotaan.
4. Kendala bahan bangunan dan peraturan bangunan.
Banyak negara berkembang belum mampu memproduksi bahan-bahan bangunan tertentu seperti semen, paku, seng gelombang , dan lain-lain. Barang-barang
tersebut masih perlu diimpor dari luar negeri sehingga harganya berada di luar jangkauan sebagian besar anggota masyarakat. Selain itu, banyak standar dan
peraturan-peraturan bangunan nasional di negara-negara berkembang yang meniru negara-negara maju seperti Inggris, Jerman, atau Amerika Serikat yang
tidak sesuai dan terlalu tinggi standarnya bagi masyarakat negara-negara berkembang. Kedua hal tersebut menyebabkan pengadaan rumah bagi atau oleh
masyarakat berpenghasilan rendah sulit untuk dilaksanakan.
59
Dalam menyelesaikan hambatan dalam pembangunan rumah susun ini adalah dengan adanya kerjasama antara pemerintah dan penyelenggara serta disesuaikan
dengan keingingan masyarakat dan rusunna dibangun harus benar-benar tempat tinggal yang layak huni dan jangan dijadikan sebagai tempat kumuh. Rumah susun
adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masingmasing digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa serta dibangun dengan
menggunakan dana Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara danatau Anggaran
B. Upaya Penyelesaian Hambatan dalam Pembangunan Rumah Susun
59
. R. Lisa Suryani dan Amy Marisa, “Aspek-aspek yang mempengaruhi Masalah Permukiman di perkotaan”, www.usu.ac.id.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
Pendapatan dan Belanja Daerah dengan fungsi utamanya sebagai hunian. Rusunawa dapat diartikan sebagai berikut, bangunan gedung bertingkat yang dibangun di suatu
lingkungan baik dalam arah horisontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang digunakan secara terpisah, status penguasaannya sewa dengan fungsi utamanya
sebagai hunian. Aspek-aspek dalam pembangungan Rusunawa antara lain:
60
Lampiran Menteri Pekerjaan Umum nomor 05PRTM2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi
menyebutkan struktur bangunan rumah susun sederhana bertingkat tinggi harus 1.
Aspek Kontribusi Calon Penghuni Dalam Inpres nomor 051990 tentang Peremajaan Pemukiman Kumuh di atas
Tanah Negara, disebutkan bahwa dalam menentukan lokasi pemukiman kumuh yang akan diremajakan, disamping harus sesuai dengan Pola Dasar Rencana Pembangunan
Daerah danatau Rencana Umum Tata Ruang Kota RUTRK, perlu ada pendekatan kepada masyarakat setempat agar masyarakat berperan secara aktif dalam proses
peremajaan tersebut. Sedangkan dalam Kepmenpera nomor 06KPTS1994 tentang Pedoman Umum Pembangunan Perumahan Bertumpu Pada Kelompok, disebutkan
bahwa pembangunan perumahan yang bertumpu pada masyarakat adalah pola pembangunan yang mendudukan masyarakat individukelompok sebagai pelaku
utama dan penentu dimana semua keputusan dan tindakan pembangunan didasarkan pada aspirasi masyarakat, kepentingan masyarakat, Kemampuan masyarakat, Upaya
masyarakat. 2.
Aspek Keselamatan
60
.Anwar Hamid dan Happy Santosa, Kriteria Rusunawa untuk Pemukiman Kembali Resettlement Masyarakat Tepian Sungai Desa Batu Merah, Kota Ambon, dalam Seminar Nasional
Pascasarjana X – ITS, Surabaya 4 Agustus 2010,
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
direncanakan secara terinci sehingga pada kondisi pembebanan maksimum yang direncanakan, apabila terjadi keruntuhan kondisi strukturnya masih memungkinkan
penghuni menyelamatkan diri. Rumah merupakan wadah penampungan yang tujuan utamanya adalah meneduhi dan melindungi penghuni dan isinya.
3. Aspek Iklim
Di dalam lampiran Menteri Pekerjaan Umum nomor 05PRTM2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi
dikatakan sebagai berikut: a.
Ventilasi Alami Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan permanen, kisi-kisi
pada pintu dan jendela danatau bukaan permanen yang dapat dibuka untuk kepentingan ventilasi alami.
b. Pencahayaan Alami
Bangunan rusuna bertingkat tinggi harus mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami yang optimal, disesuaikan dengan fungsi bangunan hunian dan fungsi
masing-masing ruang di dalamnya. Pembangunan perumahan sangat berkaitan dengan iklim dimana bangunan tersebut dibangun.
4. Aspek Budaya
Rumah adalah suatu lembaga bukan hanya struktur, yang dibuat untuk berbagai tujuan yang kompleks. Karena membangun suatu rumah merupakan suatu gejala
budaya, maka bentuk dan pengaturan ini sangat dipengaruhi oleh budaya lingkungan pergaulan dimana bangunan tersebut berada.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
5. Aspek Keterjangkauan
Sesuai PERMENPERA Nomor 18PERMENM2007 menyebutkan kriteria penetapan tarif rusunawa harus terjangkau oleh masyarakat menengah bawah
khususnya MBR dengan besaran tarif tidak lebih besar 13 dari penghasilan, sedangkan kriteri besaran tarif ditetapkan dengan diferensiasi dan subsidi
silang antar kelompok tarif penghuni. Menurut Turner, permintaan efektif bila rumah tangga memiliki akses pilihan yang nyata dan seimbang antara harga dan
pendapatan. Suatu keluarga dikatakan mampu membayar sewa rumah ataupun angsuran sewa beli jika persentase pengeluaran untuk sewa rumah ditambah
biaya utilitas dasar, pajak dan asuransi adalah 20 sampai dengan 30 dari total pendapatan.
6. Ketersediaan Sarana dan Prasarana
Perumahan bukan merupakan tempat perlindungan atau hanya fasilitas rumah tangga saja, tetapi terdiri dari sejumlah fasilitas, servis, dan utilitas yang
menghubungkan individu dengan keluarganya untuk berkumpul dan bermasyarakat pada daerah yang tumbuh dan berkembang.
Kriteria Rusunawa yang Sesuai untuk Permukiman Kembali Resettlement, antara lain
61
a. Alasan utama masyarakat tinggal, yaitu karena dekat dengan tempat kerja. Lokasi
hunian yang dekat dengan tempat kerja membuat penyewa lebih memilih berjalan kaki ke lokasi kerja. Hal ini dilakukan untuk menghemat pengeluaran.
Dengan melihat kondisi ini, maka penempatan lokasi rusunawa harus berada :
61
Ibid
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
dalam radius jangkauan pejalan kaki menuju tempat kerja dan tempat melakukan aktifitas harian.
b. Dalam menentukan luas hunian sebaiknya menggunakan luas hunian tempat asal
sebagai luas minimum. Atau menggunakan standar luas Pusdiklat 7,2 m2org atau standar Kepmen PU 9m2org. Untuk mengatasi keberagaman luas hunian
maka sebaiknya menggunakan modul fleksibel kelipatan 3. Hunian perlu dilengkapi dengan fasilitas pribadi berupa ruang tidur, kmwc dan dapur.
c. Tingkat interaksi antar warga Rusunawa yang sangat tinggi.
Untuk mengakomodasi kebiasaan ini, maka bentuk koridor yang bisa digunakan adalah koridor tengah. Koridor ini harus di bangun di semua lantai tingkatannya
agar proses interaksi secara horisontal tetap terjaga. Lebar koridor tengah yang dapat diterapkan adalah 2,4 m 20 dari luas keseluruhan sarusunawa di masing-
masing lantai. Sedangkan akses secara vertikal yaitu tangga yang berfungsi tidak hanya mempermudah penghuni berpindah dari lantai satu ke lantai lainnya
sebagai akses keluar-masuk dengan berjalan kaki, tapi juga berfungsi sebagai tempat interaksi penghuni secara vertikal maupun horisontal. Untuk itu lebar
tangga minimal dapat memuat 2 orang. Lebar tangga yang disyaratkan minimal 1,20 m. Di setiap lantai perlu juga disediakan ruang bersama, sebagai tempat
sosialisasi. d.
Kondisi permukiman di lokasi penelitian, menunjukan semua hunian memiliki ventilasi. Untuk itu penghawaan di rusunawa harus memiliki bukaan permanen
yang cukup besar menghadap arah ruang terbuka dan teras. Bukaan permanen udara paling sedikit adalah 5 dari luas lantai sarusunawa. Untuk penerangan
alami, perlu penyediaan jendela-jendela yang besarnya cukup. Luas jendela
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
paling sedikit 15 dari luas lantai sarusuna untuk menerangi ruang-ruang yang ada di dalamnya. Orientasi jendela dan ventilasi harus sama.
e. Jika dilihat penghasilan rata-rata, maka masyarakat pengguna rusunawa adalah
mereka yang dikelompokkan ke dalam masyarakat berpenghasilan rendah MBR. Untuk itu biaya sewa satuan rusunawa untuk setiap keluarga adalah
maksimal sekitar 13 bagian dari pendapatan per bulan. f.
Dalam suatu lingkungan rusunawa harus tersedia prasarana untuk memberikan kemudahan bagi penghuni. Prasarana-prasarana yang harus disediakan antara lain
berupa : g.
Jalan Klasifikasi jalan pada lingkungan rusunawa perlu disesuaikan dengan lokasi
dimana rusunawa itu dibangun. 2.
Air Minum Lingkungan rusunawa ini harus menyediakan sumber air bersih bagi
penghuninya. Sumber air bersih ini sedapat mungkin disediakan per unit atau per lantai dan tidak secara sentral untuk seluruh area rusunawa. Kebutuhan air bersih
dari tiap rumah tangga yaitu 100 literhari untuk setiap anggota keluarga, dengan kualitas jernih, tidak berasa dan tidak berbau.
3. Air Limbah
Lingkungan rusunawa harus memiliki sarana pengolahan air limbah, baik yang berasal dari air bekas cucian, mandi ataupun kakus. Karena rusunawa memiliki
fungsi yang hampir sama dengan perumahan, maka air limbah rumah tangga pengelolaannya cukup dengan menyediakan septic tank dan sumur resapan.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
4. Pembuangan Sampah
Dari hasil pengamatan, salah satu kebiasaan masyarakat tepian sungai adalah membuang sampah di sungai. Agar rusunawa tetap terjaga kebersihannya, maka
sarana pembuangan sampah harus diperhitungkan dalam perencanaan dan perancangan rusunawa terkait dengan kesehatan lingkungan.
5. Jaringan Listrik
Pada lingkungan rusunawa pasokan listrik diperhitungkan dengan standar minimal 450 VA per hunian.
Pembangunan RusunawaRumah Susun Sederhana Sewa bertujuan menyediakan rumah layak huni bagi seluruh keluarga Indonesia, khususnya MBR
yang belum mempunyai kemampuan untuk meemnuhi kebutuhan rumahnya melalui kepemilikan, dengan target 2010-1014 sebanyak 380 TB, dan pembangunan yang
telah terlaksana sebanyak 49 TB pada tahun 2010 dan 143 TB 2011 pada tahun 2011. Pembangunan Rusunawa salah satunya dapat dilakukan dengan pola Unit
Pelaksana Teknis UPT yang didasarkan pada kemampuan atau besarnya penghasilan penghuni, bagi masyarakat berpenghasilan rendah dengan pendapatan
maximum sebesar upah minimum kabupatenkota UMK diarahkan oleh Pemerintah melalui APBN APBD yang tidak mengharapkan pengembalian investasi.
Menurut Yudohusodo 1991, dalam membangun rumah sewa perlu diperhatikan beberapa aspek, yaitu :
• Aspek ekonomi Rumah susun sewa yang berdekatandengan tempat kerja, tempat usaha atau
tempat berbelanja untuk keperluan sehari-hari akan sangat membantu
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
menyelesaikan masalah perkotaan, terutama yang menyangkut masalah transportasi dan lalu lintas kota.
• Aspek lingkungan Pada setiap lingkungan perumahan yang dibangun membutuhkan sejumlah
rumah tambahan bagi masyarakat yang mempunyai tingkat sosial ekonomi yang berbeda. Melalui penerapan subsidi silang masih dimungkinkan membangun
sejumlah rumah sewa yang dibiayai oleh lingkungan itu sendiri. • Aspek tanah perkotaan
Rumah susun sewa yang secara minimal dapat memenuhi kebutuhan masyarakat pada saat ini, tidak akan lagi memenuhi kebutuhan masyarakat di kemudian hari.
Program peremajaan lingkungan dengan membangun kembali perumahan sesuai dengan standar yang dituntut, harus dilaksanakan agar lingkungan perkotaan
tetap dapat terjamin kualitasnya. Dengan dikuasainya tanah dimana rumah susun sewa itu dibangun, program peremajaan lingkungan di masa mendatang dengan
mudah dapat dilaksanakan. • Aspek investasi
Pembangunan rumah susun sewa untuk masyarakat berpenghasilan rendah secara ekonomis kurang menguntungkan. Besarnya sewa tidak dapat menutup seluruh
biaya investasinya. Akan tetapi apabila ditinjau dari nilai tanah perkotaan yang selalu meningkat sesuai dengan perkembangan kotanya, maka cadangan tanah
yang dikuasai pemerintah akan selalu meningkat harganya. Dengan nilai tanah tersebut, akan terpenuhi pengembalian sebagian atau seluruhnya biaya investasi.
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
• Aspek keterjangkauan Untuk dapat mencapai sasaran yang tepat maka tarif sewa disesuaikan dengan
kemampuan masyarakat, atas dasar penghasilan yang nyata dan besarnya pengeluaran rumah tangga. Letak keberhasilan pembangunan dan penghunian
rumah susun sewa tergantung pada lokasinya. Dari kelima aspek di atas masing-masing mempunyai nilai yang pasti harus
dilengkapi, tetapi juga tidak menutup kemungkinan dilakukannya beberapa penyesuaian tergantung pada lokasinya. Dari aspek ekonomi diharapkan lokasi yang
menguntungkan terutama yang dekat dengan akses utama kota, tetapi dari sisi investasi ini akan kurang menguntungkan. Karenanya perlu kajian lebih dalam lagi
untuk menyeimbangkan kelima aspek ini agar pembangunan rumah susun sewa dapat diterapkan dan memberikan manfaat yang semaksimal mungkin.
Dalam pembangunan Rusunawa yang tak kalah pentingnya adalah Fasilitasi Administrasi Alih Aset Rusunawa yang digunakan. Kelengkapan data pendukung
yang digunakan dalam fasilitasi administrasi alih aset Rusunawa adalah seperti yang disyaratkan dalam Permenkeu No. 96PMK.062007 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Penggunaan, Pemanfaatan, Penghapusan, dan Pemindahtanganan Barang Milik Negara.
Menurut penulis kewajiban membangun 20 dalam pasal 16 ayat 2 UU No.20 tahun 2011 perlu ada aturan lanjutan yang mengaturnya karena tidak dapat
diberlakukan kepada semua pengembang apartemen. Kewajiban progres 20 akan menyulitkan pendanaan untuk pengembang kecil dan perlu aturan yang lebih jelas
karena tidak akan menyelesaikan percepatan pengadaan rusun murah,. Chief Executive Officer PT Bakrie Swasakti Utama Agus J. Alwie mengatakan pihaknya
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
menyangsikan percepatan pembangunan rusun di kawasan perkotaan akan terwujud dengan adanya kewajiban tersebut.
Adanya ketentuan 20 pengembang rusun komersial untuk membangun rusun bagi kelas menengah bawah sebetulnya mirip dengan hunian berimbang yang
diatur dalam UU Perumahandan Kawasan Permukiman PKP dan itu tidak jalan. Bagi kami yang terpenting adalah mekanisme pelaksanaannya, kata Agus kepada
Bisnis di Jakarta. Menurut Agus pemerintah belum menemukan cara bagaimana mekanisme
pelaksanaan agar kepemilikan rusun memang benar-benar tepat sasaran yakni bagi masyarakat menengah ke bawah. Bisa saja nanti dalam pembangunan rusun bagi
masyarakat menengah ke bawah di dalam kawasan rusun mewah, tetapi pada pelaksanaan mereka akan membeli 3-4 unit tidak dihuni tetapi untuk dijual kembali,
imbuhnya. Agus menjelaskan kewajiban yang terkesan memaksakan kepada pengembang tersebut dapat saja tidak dilaksanakan pengembang dengan berbagai
alasan untuk menghindari. Senada dengan hal tersebut, Ketua Umum Dewan Pengurus Pusat Real Estate
Indonesia DPP REI Setyo Maharso menilai kewajiban pembangunan 20 untuk rusun masyarakat menengah ke bawah akan membebani pengembang yang
membangun rusun komersial di daerah yang masih memiliki ketersediaan lahan cukup luas. Seharusnya di dalam UU Rusun tidak disebutkan secara mendetail
persentase yang harus disediakan pengembang karena akan membebani. Contohnya di Kalimantan atau Sumatra yang lahannya masih luas, tentu pengembang lebih
memilih untuk membangun rumah tapak landed house, kata Setyo. Menurutnya
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
dalam UU Rusun tersebut masih diperlukan bagaimana petunjuk pelaksana juklak dan petunjuk teknis juknis.
C. Peranan Perbankan dalam Menyelesaikan Hambatan Pengadaan Rumah
