II.2 Lokasi
Adapun lokasi dari proyek ”pembangunan kembali kawasan pasar padang bulan” ini terletak di daerah padang bulan itu sendiri, tepatnya pada Kecamatan Medan Baru,
Kelurahan Padang Bulan. Berikut merupakan tinjauan lokasi pasar padang bulan
Gambar 2.2 Peta medan
Gambar 2.3 Peta kecamatan medan baru
Gambar 2.4 Peta kawasan padang bulan Gambar 2.5 Peta kawasan site
Universitas Sumatera Utara
II.2.1 Analisis Umum Lokasi
Dalam proyek ini, lokasi sudah ditentukan, karena merupakan pembangunan kembali dari kompleks pasar yang sudah ada. Sehingga tidak diperlukan adanya kriteria tertentu
dalam pemilihan lokasi. Adapun hal yang diperlukan mengenai permasalahan lokasi ini adalah alasan apa yang bisa disampaikan sehingga lokasi tersebut memang memenuhi
kelayakan untuk dibangun kembali sebagai proyek pasar dan pusat perbelanjaan yang baru.
II.2.1.1 Tinjauan terhadap struktur kota Berdasarkan RUTRK Kota Medan, maka wilayah kota Medan dapat dibagi
menjadi 5 wilayah pengembangan dan pembangunan WPP, berikut akan disajikan arah pengembangan dari masing-masing wpp :
Wilayah Pembangunan
Cakupan wilayah Pentadbiran
Kecamatan Luas ha
Aktivitas Utama
WPP A Medan Belawan
Medan Marelan Medan Labuhan
Jumlah 2,625.01
2,382.10 3.,667.17
8,674.28 • Pelabuhan
• Industri • Terminal
• Pergudangan
berorientasi pelabuhan Belawan
• Perumahan • Pemuliharaan
WPP B Medan Deli
2,084.33 • Perumahan
• Perdagangan • Perkebunan
WPP C Medan Timur
Medan Perjuangan
Medan Area Medan Denai
Medan Tembung Medan Amplas
Jumlah 775.75
409.42 552.43
905.04 799.26
1,118.57 4,560.47
• Perkebunan • Industri terbatas
KIM • Terminal barang
Universitas Sumatera Utara
Tabel 2.1 Pembagian WPP Kota Medan
WPP D Medan Baru
Medan Maimun Medan Polonia
Medan Kota Medan Johor
Jumlah 583.77
297.76 901.12
526.96 1,457.47
3,767.08 • Pusat Bisnis
• Pusat Pemerintahan • Perumahan
• Hutan Kota • Pusat pendidikan
WPP E Medan Barat
Medan Petisah Medan Sunggal
Medan Helvetia Medan Tuntungan
Medan Selayang Jumlah
681.72 532.84
1,543.66 1,316.42
2,068.04 1,281.16
7,423.84 •
Perumahan •
Perkantoran •
Conservation •
Lapangan Golf •
Hutan Kota
Pemerintah Kota Medan
Jumlah WPP A – D
26.510,00
Kawasan Pasar Padang Bulan terletak pada WPP D. Arah pengembangan wilayah ini adalah untuk pusaat bisnis, pusat pemerintahan, perumahan,
hutan kota dan pusat pendidikan. Keberadaan pasar ini adalah tepat, dikarenakan terletak pada daerah yang berorientasi sebagai pusat bisnis
dan dekat dengan pemukiman penduduk.
Retail pemukiman penduduk Sungai
Retail pemukiman
penduduk Retail pemukiman penduduk
SITE
Gambar 2.6 Peta kawasan sekitar site
Universitas Sumatera Utara
II.2.1.2 Pencapaian Lokasi site yang berada pada Jalan Jamin Ginting, sangat efesien untuk
pencapaian dari kendaraan, angkutan umum, maupun kendaraan pribadi. Selain itu untuk para pejalan kaki, juga mudah dicapai, dikarenakan letak
site yang dekat dengan jalur angkutan umum. Site dapat dicapai oleh 2 jalur utama :
1. Jalan Jamin Ginting 2. Jalan Dr. Mansur
II.2.1.3 Area pelayanan
A. Pasar Padang Bulan
Berdasarkan jenis pasar yang telah dijelaskan sebelumnya, maka dapat dikatakan bahwa Pasar Padang Bulan
adalah pasar
lingkungankelurahan, tepatnya adalah pasar Kecamatan Medan Baru.
Sehingga berdasarkan hal tersebut, dapat dikatakan Pasar Padang Bulan memiliki kriterial sebagai berikut :
Pasar Kelurahan Padang Bulan :
- Fasilitas pelayanan : pertokoan, perpasaran, kantor-kantor pelayanan
umum dan civic center. -
Poupulasi pelayanan : 20.000 – 70.000 jiwa -
Skala radius pelayanan : 0 - 1,5 km -
Perkiraan kepadatan : 80-100 ha -
Status pasar lingkungan
Jl. Dr. Mansur
Jl. Jamin Ginting
SITE
Gambar 2.7 Peta pencapaian
Universitas Sumatera Utara
II.2.2 Deskripsi Kondisi Eksisting Lokasi
Pada site ini, lokasi merupakan lokasi tunggal, dikarenakan ini termasuk ke dalam proses redevelopmen. Sehingga tidak akan ada site lainnya sebagai pembanding.
Terdapat beberapa kriteria agar sebuah lokasi dapat menjadi lokasi sebuah pasar dan pusat perbelanjaan, antara lain :
1. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga mempunyai konsumen yang tetap.
2. Lokasi harus dapat menjangkau masyarakat banyak
Gbr 2.8 Kawasan Pelayanan Pasar
Berdasarkan peta pelayanan kawasan di atas, maka dapat dikatakan, saingan utama pasar padang bulan yang sejenis adalah pasar peringgan.
Namun dikarenakan luasnya daerah, maka keberadaan ke 2 pasar ini tidak saling mengganggu satu sama lainnya.
Pasar Setia Budi Pasar Peringgan
Pasar Suka Ramai Pusat Pasar
Pasar Petisah
Pasar Padang Bulan
Universitas Sumatera Utara
3. Dilalui oleh lintasan angkutan umum, sehingga dapat diakses oleh para pejalan kaki
4. Memiliki sarana dan utilitas yang baik di sekitar kawasannya. Sehingga nantinya tidak menimbulkan bau yang tidak sedap.
II.2.2.1 Luas lahan Site ini terletak pada kecamatan Medan Baru. Termasuk
dengan fungsi sebagai pusat bisnis, rekreasi indoor, pusat pemerintahan, perumahan, hutan kota dan pusat pendidikan. Termasuk dalam WPK F,
dengan fungsi pendidikan, perumahan, dan pemerintahan. Merupakan
kawasan pemukiman penduduk, sehingga pasar pringgan ini memiliki pelanggan
tetap yang ada di sekitarnya Merupakan
kawasan fasilitas umum berupa
sekolah penduduk, sehingga dapat
menmabah pelanggan, akan tettapi memiliki
dampak negative terhadap kegiatan belajar
mengajar. Hal ini akan dipecahkan dalam design
pasar ini nantinya. Lokasi site yang terletak di
pusat kota sehingga mudah untuk diakses oleh
masyarakat ramai.
Gbr 2.9 Perletakan lokasi sekitar pasar SITE
Gambar 2.10 Luas Site
SITE
Universitas Sumatera Utara
Adapun site ini memiliki kelebihan dan kelemahan tertentu antara lain : - Kelebihan :
1. Berada pada salah satu jalan utama di kecamatan Medan Baru yaitu jalan Jamin Ginting.
2. Pencapaian mudah, dikarenakan jalan ini dilalui oleh banyak angkutan umum
3. Luas lahan mencukupi, sekitar 1,2669 Ha. 4. Dekat dengan pemukiman penduduk, sehingga target pasar dapat
dengan mudah terpenuhi, karena tersedianya jumlah pembeli yang memadai.
- Kelemahan : 1. Memiliki arus lalu lintas yang cukup padat, sehingga cukup
menyulitkan untuk memarkirkan kendaraan di sekitar site. 2. Ketersediaan parkir yang kurang memadai sehingga kebanyakan
kendaraan diparkir di badan jalan dan menimbulkan kemacetan. 3. Lebar jalan samping site yang kurang memadai, sehingga tidak
memungkinkan untuk jalan 2 arah. 4. Tidak adanya fasilitas halte, tempat tunggu angkutan umum,
sehingga pengunjung menunggu pada pinggir jalan yang kemudian menyebabkan kemacetan.
5. Utilitas bangunan yang tidak terawat, sehingga menimbulkan bau tidak sedap serta citra bangunan yang tampak kusam dan kotor.
6. Adanya terminal bus antar kota ”BTN”, sehingga menambah kemacetan yang ad di sekitar pasar.
II.2.2.2 Peraturan Site
1. Land Use RDTRK : rencana detail tata ruang kota. Yaitu
peruntukan dan syarat-syarat lain tentang suatu wilayah pada daerah tertentu. Peraturan ini dibuat agar penggunaan lahan pada suatu
kawasan dapat terencana dan teratur.
2. GSB = Garis Sempadan Bangunan : Mengatur jarak batas
bangunan dengan batas kapling, bisa batas depan, samping atau belakang. Sering garis sepadan ini hanya depan atau jalan saja, 12 x
lebar jalan atau 12xlebar jalan + 1.
Universitas Sumatera Utara
GSB ideal yang seharusnya ideal untuk sebuah site adalah seperti yang diutarakan dalam penjelasan di atas, yaitu :
- GSB sebelah utara batas retailpermukiman penduduk: ....-
- GSSungai sebelah Timur batas sungai AMDAL: 15m.
- GSB sebelah Barat Jalan Jamin Ginting: 12x12m + 1 = 7m
- GSB sebelah Selatan sekolah SD: .....:
Namun, dalam kenyataannya GSB tersebut tidak tercapai dan GSB yang sebenarnya dari kawasan sekitar Pasar Padang Bulan tersebut adalah :
3. BC = Building Coverage Koefisien Dasar Bangunan. Yakni
perbandingan tapak dengan kawasan terbangun. Koefisien ini akan
GSB eksisting = 0
Gambar 2.11 Gambar eksisting GSB
Universitas Sumatera Utara
semakin kecil untuk kawasan perbelanjaan atau kawasan mahal, bisa berubah tergantung fungsi dan harga tanah atau lahan.
Sebagai kawasan pasar, maka koefisen dasar bangunan yang ada di sekitar dan pada site adalah sekitar 80 - 90
Maka koefisen dasar bangunan adalah : 80 x 12.669m
2
= 10.135,2m
2
4. FAR = Floor Area Ratio Koefisien Lantai Bangunan. Yaitu
perbandingan luas tapak dan klasifikasi yang telah ditetapakan total luas lantai. Koefisien ini bisa lebih dari 100 untuk bangunan
bertingkat. Untuk daerah di sekitar pasar Padang Bulan, maka koefisien lantai
bangunan sekitarnya adalah 2-3 lantai. Dengan KDB sekitar 90 maka dengan kata lain KLB bisa mencapai 200 - 300 .
II.2.2.3 Luas dan ketinggian bangunan Berdasarkan survey yang telah dilakukan, maka dapat diketahui bahwa
luas dan ketinggian bangunan, serta luas dan ketinggian bangunan sekitarnya. Penyajiannya adalah sebagai berikut :
II.2.2.3.1 Luas Bangunan Eksisting 1. Bangunan Pasar Padang Bulan
A. Lantai I - Los unit 2 x 2
- Kios unit 2 x 3 - Lavatory 4 unit 4 x 6
- Kantor Pengelola - Dll
II.2.2.3.2 Ketinggian Bangunan 1. Bangunan Pasar Padang Bulan
- Pasar Padang Bulan : 1 lantai
2. Bangunan di Sekitar Kawasan Padang Bulan Medan
Universitas Sumatera Utara
Ketinggian 1 lantai Ketinggian 2 lantai
Ketinggian 3 lantai
Gbr 2.12 Ketinggian Bangunan Sekitar Site
Kebanyakan bangunan yang terdapat di sekitar kawasan Padang Bulan merupakan bangunan ruko dengan ketinggian
2-3 lantai. Berikut akan disajikan ketinggian masing-masing ruko di sekitar kawasan Pasar Pringgan :
Universitas Sumatera Utara
Gbr 2.13 Potongan melintang site
II.2.2.4 Eksisting Tapak terletak pada Jalan Jamin Ginting. Tapak terletak pada Kecamatan
Medan Baru, kelurahan Padang Bulan. Dengan KDB di kawasan tersebut mencapai 80 - 90 . Dengan luasan site sekitar 1,2 Ha -1,3 Ha.
Site berada di area komersil yang dekat dengan pemikiman penduduk, sehingga memiliki pengunjung tetap yang selalu berbelanja di pasar ini
untuk kebutuhan sehari-hari.
Universitas Sumatera Utara
II.3 Tinjauan Fungsi II.3.1 Dekripsi Penggunaan dan Kegiatan