Pada prinsipnya perjanjian sewa menyewa secara lisan maupun tulisan tidak jauh berbeda dan segala ketentuan KUHPerdata mengenai perjanjian sewa menyewa
secara tertulis berlaku pula untuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat secara lisan. Pengertian sewa menyewa juga diatur dalam pasal 1548 KUHPerdata yang
menyebutkan bahwa sewa menyewa itu adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lainnya kenikmatan
dari sesuatu barang selama suatu waktu tertentu dan dengan pembayaran sesuatu harga yang oleh pihak tersebut belakangan itu disanggupi pembayarannya.
1. Hak Dan Kewjiban Pemilik rumah Pemberi Sewa
Pihak yang menyewakan berhak untuk menerima pembayaran uang sewa dari pihak penyewa sesuai dengan jumlah yang ditetapkan dalam perjanjian sewa
menyewa berdasarkan kesepakatan diantara mereka. Pasal 1550 KUHPerdata menyebutkan tiga hal kewajiban pokok dari pihak
yang menyewakan yaitu : 1. Untuk menyerahkan barangnya kepada si penyewa
2. Untuk memelihara barangnya sedemikian rupa sehingga barang itu dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksudkan
3. Memberikan si penyewa kenikmatan yang tenteram daripada barang yang disewakan selama berlangsungnya sewa
Pasal 1551 KUHPerdata mewajibkan pemilik rumah untuk menyerahkan barangnya kepada si penyewa dalam keadaan terpelihara dengan baik, namun bukan
Budi Hermanto : Tinjauan Hukum Atas Pengakuan Kepemilikan Hak Atas Tanah Oleh Penyewa Studi Kasus Di Kampung Jawa Banda Aceh, 2009
berarti barang yang kurang terpelihara dengan baik tidak boleh disewakan, boleh saja apabila sipenyewa tahu betul akan hal tersebut dan menyetujuinya.
Pasal 1552 KUHPerdata menyebutkan kepada pemilik rumah juga diwajibkan untuk menanggung sipenyewa terhadap semua cacat dari barang yang disewakannya
itu, walaupun pemilik rumah sendiri tidak mengetahuinya pada waktu dibuat perjanjian sewa tersebut dan apabila cacat-cacat itu mengakibatkan sesuatu kerugian
pada sipenyewa maka pemilik rumah diwajibkan untuk memberikan ganti rugi.
2. Hak dan Kewajiban Penyewa
Penyewa mempunyai hak untuk menerima barang yang disewanya untuk dinikmati dalam keadaan baik dan bebas dari ikatan tuntutan hak apapun yang datang
dari pihak ketiga, oleh karenanya pihak penyewa juga berhak mendapat perlindungan dari pihak yang menyewakan atas barang yang menjadi objek sewa menyewa.
Bagi pihak penyewa ada dua kewajiban utama yaitu : a. Memakai barang yang disewa sebagai seorang bapak rumah tangga yang baik,
sesuai dengan tujuan yang diberikan kepada barang itu menurut perjanjian sewa menyewa
b. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang telah ditentukan menurut perjanjian.
80
Kewajiban untuk memakai barang sewaan sebagai seorang bapak rumah yang baik berarti kewajiban untuk memakainya seakan-akan barang itu kepunyaan sendiri.
80
R. Subekti, Op. Cit, hlm 43
Budi Hermanto : Tinjauan Hukum Atas Pengakuan Kepemilikan Hak Atas Tanah Oleh Penyewa Studi Kasus Di Kampung Jawa Banda Aceh, 2009
Pasal 1564 KUHPerdata menyebutkan pihak penyewa berkewajiban dan bertanggung jawab untuk segala kerusakan-kerusakan yang diterbitkan oleh pihak
penyewa sendiri pada barang yang disewanya selama berlangsungnya waktu sewa terkecuali apabila pihak penyewa dapat membuktikan bahwa terjadinya kerusakan
tersebut adalah di luar kesalahan atau dengan kata lain kerusakan itu terjadi dengan suatu keadaan yang memaksa.
Pasal 1583 KUHPerdata mewajibkan penyewa melakukan pembetulan- pembetuan kecil sehari-hari. Pasal ini juga memberikan contoh dari perbaikan kecil
seperti perbaikan pada lemari toko, penguncian jendela dan lain sebagainya. Ini berarti bahwa penyewa harus bertanggung jawab penuh dalam menjaga dan
memelihara objek yang disewanya selama masa sewa berlangsung, apabila terdapat kerusakan atas objek sewa, maka penyewa harus melakukan perbaikan, karena
kerusakan tersebut bukan merupakan tanggungan pemilik barang.
3. Risiko Dalam Perjanjian Sewa Menyewa
