c. yang ditunjuk Pasal 27 1 Hak milik atas satuan rumah susun yang bangunannyaberdiri di atas tanah hak-hak
yang disebut di atas.
B. Proses Pembebanan Hak Tanggungan
Proses pembebanan hak tanggungan merupakansuatu proses yang terdiri atas dua tahap kegiatan, yaitu:
45
Dalam Pasal 10 UUHT ditentukan bahwa, pemberian hak tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan utang
tertentu, yangdituangkan di dalam dan merupakan bagian tak terpisahkan dariperjanjian utang piutang yang bersangkutan atau perjanjian lainnyayang menimbulkan utang
tersebut. a. tahap pemberian hak tanggungan, dengan dibuatnya APHToleh PPAT, yang didahului
dengan perjanjian utang piutangyang dijamin; b. tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya hak
tanggungan yang dibebankan. Ad.a. Tahap Pemberian Hak Tanggungan.
46
45
Purwahid Patrik dan Kashadi, Op- Cit., hal.62.
46
Ignatius Ridwan Widyadharma, Undang-Undang Hak Tanggungan Atas Tanah BesertaBenda- Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, Cetakan Pertama Semarang: BadanPenerbit Universitas
Diponegoro, 1996, hal.66.
Pemberian hak tanggungan dilakukan denganpembuatan APHT oleh PPAT sesuai dengan peraturanperundang-undangan yang berlaku. Apabila obyek hak
tanggunganberupa hak atas tanah yang berasal dari konversi hak lamayang telah memenuhi syarat untuk didaftarkan akan tetapipendaftarannya belum dilakukan,
pemberian hak tanggungandilakukan bersamaan dengan permohonan pendaftaran hak atastanah yang bersangkutan.Kemungkinan ini dimaksudkan untuk member kesempatan
Universitas Sumatera Utara
kepada pemegang hak atas tanah yang belum bersertipikat untuk memperoleh kredit. Di samping itu, juga untuk mendorong pensertipikatan hak atas tanah pada
umumnya.Dengan adanya ketentuan ini berarti bahwa penggunaan tanahyang bukti kepemilikannya berupa girik, petuk, dan lain-lain yangsejenis masih dimungkinkan
sebagai agunan sebagaimana diaturdalam Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang PerubahanAtas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 tentang Perbankan.
PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuatakta pemindahan hak atas tanah dan akta lain dalam rangkapembebanan hak atas tanah, yang bentuk aktanya
ditetapkansebagai bukti dilakukannya perbuatan hukum tertentu mengenaitanah yang terletak dalam daerah kerjanya masing-masing. Dalamkedudukannya sebagai yang
disebutkan di atas, maka akta-aktayang dibuat oleh PPAT merupakan akta otentik.Pemberian hak tanggungan dihadapan PPAT, wajib dihadiri oleh pemberi hak
tanggungan, penerima hak Tanggungandan disaksikan oleh sekurang-kurangnya dua orang saksi.Jikatanah yang dijadikan jaminan belum bersertipikat yang wajibbertindak
sebagai saksi adalah Kepala Desa dan seorang anggotapemerintahan dari desa yang bersangkutan.Sebelum APHT ditandatangani PPAT wajib membacakan akta kepada para
pihakyang bersangkutan dan memberikan penjelasan mengenai isi danmaksud pembuatan akta tersebut.PPAT wajib menolak permintaan untuk membuat APHTjika
tanahnya masih dalam perselisihansengketa. Sehubungandengan itu karena pada umumnya PPAT tidak mengetahui tentangada atau tidaknya sengketa mengenai tanah
yang bersangkutan,hal tersebut wajib dinyatakan tidak tersangkut dalam suatusengketa,
Universitas Sumatera Utara
dalam APHT perlu dicantumkan pemberian jaminan oleh pemberi hak tanggungan, bahwa tanah yang ditunjuk sebagaijaminan benar tidak berada dalam sengketa.
47
Tidak dicantumkannya secara lengkap hal-hal tersebutdalam APHT mengakibatkan akta yang bersangkutan batal demihukum, artinya bahwa dari semula
akta itu dianggap tidakpernah ada.Ini dimaksudkan untuk memenuhi asas spesialitas dari hak tanggungan baik mengenai subyek, obyek, maupun hutangyang dijamin.
Menurut Pasal 11 UUHT isi APHT dibedakan menjadi dua macam, yaitu yang sifatnya wajib dicantumkan dan tidakwajibfakultatif.Isi yang sifatnya wajib maksudnya
adalah bahwadi dalam akta itu harus memuat substansi yang harus ada di dalamAPHT.Hal-hal yang wajib dimuat dalam APHT, meliputi:
a. nama dan identitas pemegang dan pemberi hak tanggungan; b. domisili pihak-pihak sebagaimana dimaksud pada huruf a, danapabila di antara
mereka ada yang berdomisili di luar Indonesia,baginya harus pula dicantumkan suatu domisili pilihandi Indonesia, dan dalam hal domisili pilihan itu tidakdicantumkan,
kantor PPAT tempat pembuatan APHT dianggapsebagai domisili yang dipilih; c. penunjukan secara jelas utang atau utang-utang yang dijamin sebagaimana yang
dimaksud dalam Pasal 3 dan Pasal 10ayat 1; d. nilai tanggungan;
e. uraian yang jelas mengenai obyek hak tanggungan.
48
47
Purwahid Patrik dan Kashadi, Op-Cit., hal.63
48
J. Satrio, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan Bandung: PT. Citra AdityaBakti, 2002, hal.288.
Isidari APHT yang sifatnya tidak wajibfakultatif adalahbahwa isi yang dicantumkan dalam akta
itu tidak diwajibkan ataubersifat pilihan dan tidak mempunyai pengaruh terhadap
Universitas Sumatera Utara
sahnyaakta. Pihak-pihak bebas menentukan untuk menyebutkan atautidak menyebutkan janji-janji itu di dalam APHT.Dengan dimuatnyajanji-janji tersebut dalam APHT yang
kemudian didaftarkan padaKantor Pertanahan, janji-janji tersebut juga mempunyai kekuatanmengikat terhadap pihak ketiga. Janji-janji yang dapat dicantumkandalam
APHT, antara lain:
49
49
Ibid, hal.289
a.janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggungan untuk menyewakan obyek hak tanggungan danataumenentukan atau mengubah jangka waktu sewa
danataumenerima uang sewa di muka, kecuali dengan persetujuantertulis terlebih dahulu dari pemegang hak tanggungan;
b. janji yang membatasi kewenangan pemberi hak tanggunganuntuk mengubah bentuk atau tata susunan obyek hak tanggungan, kecuali dengan persetujuan tertulis
lebihdahulu dari pemegang hak tanggungan; c. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk
mengelola obyek hak tanggunganberdasarkan penetapan Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi obyek hak tanggungan apabila debitorsungguh-
sungguh cidera janji; d. janji yang memberikan kewenangan kepada pemegang hak tanggungan untuk
menyelamatkan obyek hak tanggungan, jika hal itu diperlukan untuk pelaksanaaneksekusi atau untuk mencegah menjadi hapusnya ataudibatalkannya hak
yang menjadi obyek hak tanggungan karenatidak dipenuhi atau dilanggarnya ketentuan undang-undang;
Universitas Sumatera Utara
e. janji bahwa pemegang hak tanggungan pertama mempunyaihak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan apabila debitor cidera janji;
f. janji yang diberikan oleh pemegang hak tanggungan pertama bahwa obyek hak tanggungan tidak akan dibersihkan dari hak tanggungan;
g. janji bahwa pemegang hak tanggungan tidak akan melepaskan haknya atas obyek hak tanggungan tanpapersetujuan tertulis lebih dahulu dari pemegang hak tanggungan;
h. janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperolehseluruh atau sebagian dari ganti rugi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya apabila
obyek hak tanggungan dilepaskan haknya oleh pemberi hak tanggungan atau dicabut haknya untuk kepentinganumum;
i. janji bahwa pemegang hak tanggungan akan memperolehseluruh atau sebagian dari uang asuransi yang diterima pemberi hak tanggungan untuk pelunasan piutangnya,
jika obyek hak tanggungan diasuransikan; j. janji bahwa pemberi hak tanggungan akan mengosongkan obyek hak tanggungan pada
waktu eksekusi hak tanggungan; k. janji yang dimaksud dalam Pasal 14 ayat 4 .
Meskipun sifatnya fakultatif, dan tidak mempunyaipengaruh terhadap sahnya akta dan mengingat janji-janji itukebanyakan diberikan untuk melindungi kepentingan
kreditor,maka dicantumkan atau tidaknya janji itu sangat tergantung padaperan aktif dari kreditor pada saat penandatanganan dihadapanPPAT. Janji-janji tersebut sifatnya tidak
limitatif tetapi enumeratif,maksudnya diluar janji-janji yang sudah disebut para pihak dapatsaja mencantumkan janji-janji lainnya. Hal ini sesuai dengan asaskonsensualitas
Universitas Sumatera Utara
dari hukum perjanjian, dengan pembatasan tidakboleh bertentangan dengan undang- undang, ketertiban umum dankesusilaan.
Disamping pembatasan tersebut di atas, ada janji yangdilarang untuk diadakan, yaitu yang disebut dalam Pasal 12 UUHT,yaitu janji yang memberikan kewenangan
kepada pemegang hak tanggungan untuk memiliki obyek hak tanggungan apabiladebitor cidera janji, batal demi hukum.
Ad.b. Tahap Pendaftaran Hak Tanggungan Menurut ketentuan Pasal 13 UUHT, pemberian hak tanggungan wajib
didaftarkan pada Kantor Pertanahanselambat-lambatnya tujuh hari kerja setelah penandatanganAPHT.
50
50
Ignatius Ridwan Widyadharma, Op- Cit., hal. 68
PPAT wajib mengirimkan APHT yang bersangkutandan warkah lain yang diperlukan kepada Kantor Pertanahan.Pendaftaran hak tanggungan dilakukan
oleh Kantor Pertanahan dengan membuatkan buku tanah hak tanggungan danmencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek hak tanggungan
serta menyalin catatan tersebut pada sertipikathak atas tanah yang bersangkutan. Mengenai tanggal buku-buku hak tanggungan adalahhari ke tujuh setelah penerimaan
secara lengkap surat-surat yangdiperlukan bagi pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh padahari libur, buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerjaberikutnya.
Kepastian tanggal buku tanah itu dimaksudkan agarpembuatan buku tanah Hak Tanggungan tidak berlarut-larutsehingga dapat merugikan pihak-pihak yang
berkepentingan dan memberikan kepastian hukum.Dengan adanya hari tanggal buku tanah hak tanggungan, maka hak tanggungan itu lahir, asaspublisitas terpenuhi dengan
dibuatnya buku tanah hak tanggungan dan hak tanggungan mengikat kepada pihak
Universitas Sumatera Utara
ketiga.
51
Dalam hal ini hak atas tanah yang dijadikan jaminan belum bersertipikat, tanah tersebut wajib disertipikatkan terlebihdahulu sebelum dilakukan pendaftaran hak
tanggungan yangbersangkutan.Waktu hari ketujuh yang ditetapkan sebagai tanggal buku tanah hak tanggungan tersebut dalam hal yang demikian,dihitung sejak selesainya
pendaftaran hak atas tanah yangbersangkutan.Setelah dipenuhinya semua syarat dan waktusebagaimana tersebut di atas, maka Kantor Pertanahan akan menerbitkan sertipikat
hak tanggungan sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, yang memuat irah-irah dengan kata-kata“Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”.
Apabiladebitor cidera janji maka benda jaminan siap untuk dieksekusiseperti halnya putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatanhukum tetap melalui tata cara dan
dengan menggunakan lembagaparate eksekusi sesuai dengan Peraturan Hukum Acara Perdata.Jika tidak diperjanjikan lain, maka sertipikat hak atastanah yang telah dibubuhi
catatan pembebanan hak tanggungandikembalikan kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan untuk sertipikat hak tanggungan diserahkan kepada pemegang hak
tanggungan kreditur.
52
Sebab-sebab yang menghapuskan hak Tanggunganditentukan dalam Pasal 18 ayat 1 UUHT, yaitu dikarenakanhal-hal sebagai berikut:
53
a. Hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan, sesuai dengan sifat accessoir dari hak tanggungan, adanya hak tanggungan tergantung pada adanya piutang yang
dijamin pelunasannya, apabila piutang itu hapuskarena pelunasan atau sebab-sebab lain dengan sendirinya hak tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus juga.
51
Purwahid Patrik dan Kashadi, Op-Cit., hal.64-65
52
Ignatius Ridwan Widyadharma, Op-Cit., hal. 70.
53
Purwahid Patrik dan Kashadi, Op- Cit., hal.78.
Universitas Sumatera Utara
b. Dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan, dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan
tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan. c. Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapanperingkat oleh Ketua Pengadilan
Negeri, terjadi karena permohonan pembeli hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tersebut, agar hak atas tanahyang dibelinya itu dibersihkan dari beban hak
tanggungan yangmelebihi harga pembelian sebagaimana diatur dalam Pasal 19. d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan, hapusnya hak atas tanah
tidak menyebabkanhapusnya piutang yang dijamin. Piutang kreditur masih tetapada, tetapi bukan lagi piutang yang dijamin secara khususberdasarkan kedudukan istimewa
kreditur. Hak atas tanahdapat hapus antara lain karena hal-hal sebagaimana disebutdalam Pasal 27, Pasal 34 dan Pasal 40 UUPA atau peraturanperundang-
undangan lainnya. Dari ketentuan Pasal 18 ayat 1 UUHT tersebut, dapat diketahui bahwa hak
tanggungan dapat sengaja dihapuskandan dapat pula hapus karena hukum. hak tanggungan dapatdihapuskan karena dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak
tanggungan atau karena dilakukan pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat olehKetua Pengadilan Negeri, sedangkan hak tanggungan dapathapus karena
hukum karena hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan dan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
54
54
Sutan Remy Sjahdeini, Op. Cit., hal.152-153
Untuk menjamin kepastian hukum, menurut Pasal 18ayat 1 dan 2 UUHT maka terhadap hak tanggungan yang
telahhapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan adanya beban hak tanggungan pada
Universitas Sumatera Utara
buku tanah dan sertipikat hak atas tanah. Sertipikat hak tanggungan ditarik dan buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku oleh Kantor Pertanahan.Dalam Pasal 22
ayat 4 UUHT, bahwa pencoretan sebagaimanadimaksud dilakukan berdasarkan permohonan yang diajukan olehdebitur dengan melampirkan sertipikat hak tanggungan
yang telah diberi catatan oleh kreditur bahwa telah dilunasinya piutang yangdijamin dengan hak tanggungan atau pernyataan tertulis dari kreditur bahwa telah dilunasinya
piutang yang dijamin dengan hak tanggungan atau kreditur melepaskan hak tanggungan tersebut. Pencoretan hak tanggungan dapat pula dilakukan dalamhal sebagai berikut:
55
dapat mengajukan banding, kasasi, bahkan masih terbukakesempatan untuk meminta peninjauan kembali.Sehubungan dengan itu, bagi kreditur pemegang hak tanggungan
a. perintah Ketua Pengadilan Negeri atas permohonan pihak yang berkepentingan apabila kreditur tidak bersedia memberikan pernyataan tertulis bahwa hak tanggungan itu
telah lunas atau kreditor melepaskan hak tanggungan yang bersangkutan; b. pelaksanaan roya parsial apabila diperjanjikan pelunasan utang dilakukan secara
angsuran, dan c. obyek hak tanggungan dilelang atau dijual melaluisecaradibawah tangan.
Dalam hubungan utang piutang yang dijamin maupun tidak dijamin dengan hak tanggungan, jika debitur cidera janjieksekusi dilakukan melalui gugatan perdata menurut
Hukum AcaraPerdata yang berlaku. Perlu diketahui bahwa penyelesaianutang piutang yang bersangkutan melalui acara ini memerlukanwaktu, karena pihak yang dikalahkan
ditingkat Pengadilan Negeri
55
Habib Adjie, Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Atas Tanah Bandung :CV. Mandar Maju, 1999, hal.21.
Universitas Sumatera Utara
selain gugatan perdata, disediakan lembaga eksekusi khusus.Ciri khusus hak tanggungan sebagaihak jaminan atas tanah adalah mudah dan pasti pelaksanaaneksekusinya, adalah
perwujudan ciri tersebut berupa duakemudahan yang disediakan khusus oleh hukum bagi kreditur pemegang hak tanggungan dalam hal debitur cidera janji. Dalam hak
tanggungan, apabila debitur cidera janji maka obyek hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungandijual melalui pelelangan umum menurut tata cara yang ditentukandalam
peraturan perundang-undangan yang berlaku dan pemegang hak tanggungan berhak mengambil seluruh atausebagian dari hasilnya untuk pelunasan piutangnya, denganhak
mendahulu daripada kreditor-kreditor yang lain, inilah yang disebut dengan eksekusi hak tanggungan.
56
Eksekusi hak tanggungan sebagaimana diaturdi dalam Pasal 20 UUHT, maka pelaksanaannya dapat dilakukandengan tiga cara, yaitu:
57
a. hak pemegang hak tanggungan pertama untuk menjual hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelanganumum sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 6.Hak
untuk menjual obyek hak tanggungan ataskekuasaan sendiri merupakan salah satu perwujudan darikedudukan diutamakan yang dipunyai oleh pemegang hak
tanggungan atau pemegang hak tanggungan pertamadalam hal terdapat lebih dari satu pemegang hak tanggungan.Hak tersebut didasarkan pada janji yang diberikan oleh
pemberi hak tanggungan, bahwa apabila debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan berhak untuk menjual obyek hak tanggunganmelalui pelelangan umum
tanpa memerlukan persetujuan lagi dari pemberi hak tanggungan dan selanjutnya mengambilpelunasan piutangnya dari hasil penjualan itu lebih dahuludaripada
56
Purwahid Patrik dan Kashadi, Op. Cit., hal.83.
57
H. Salim HS, Op. Cit., hal.188.
Universitas Sumatera Utara
kreditur-kreditur yang lain. Sisa hasil penjualan tetap menjadi hak pemberi hak tanggungan penjelasanPasal 6 UUHT.
b. Eksekusi atas title eksekutorial yang terdapat pada sertipikatHak Tanggungan, sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 14ayat 2 UUHT.Irah-irah “Demi Keadilan
Berdasarkan Ketuhanan YangMaha Esa” yang dicantumkan pada sertipikat hak tanggungandimaksudkan untuk menegaskan adanya kekuatan eksekutorial pada
sertipikat hak tanggungan, sehingga apabila debiturcidera janji, siap untuk dieksekusi seperti halnya suatu putusanpengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
tetap,melalui tata cara dan dengan menggunakan lembaga parateexecutie sesuai dengan Hukum Acara Perdata.
c. Atas kesepakatan pemberi dan pemegang hak tanggungan, penjualan obyek hak tanggungan dapat dilaksanakan di bawahtangan, jika dengan demikian itu akan dapat
diperoleh hargatertinggi yang menguntungkan semua pihak. Syarat-syaratpenjualan di bawah tangan itu sebagai berikut:
1 hal tersebut telah disepakati oleh pemberi dan pemegang hak tanggungan; 2 pelaksanaan penjualan dapat dilakukan setelah satu bulansejak diberitahukan secara
tertulis oleh pemberi danatau pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yangberkepentingan;
3 diumumkan sedikit-dikitnya dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan danatau mediamassa setempat, serta;
4 tidak ada pihak yang menyatakan keberatan. Persyaratan yang dimaksud ialah untuk melindungi pihak-pihak yang berkepentingan, misalnya para pemegang hak
tanggungan dan pemberi hak tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
C. Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur Atas Pembatalan Sertipikat Hak
Milik Atas Tanah Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan
Dalam pemberian fasilitas kredit yang tertuang dalam suatu perjanjian kredit oleh kreditur kepada debitur bukanlah tanpa resiko, karena resiko mungkin saja terjadi
khususnya karena debitur tidak wajib membayar utangnya secara lunas atau tunai, melainkan debitur diberi kepercayaan oleh Undang-Undang dalam perjanjian kredit
untuk membayar belakangan secara bertahap atau mencicil. Resiko yang umumnya terjadi dalam perjanjian kredit ialah kegagalan atau kemacetan dalam pelunasan kredit
resiko kredit, resiko yang timbul karena pergerakan pasar resiko pasar, serta resiko karena adanya kelemahan aspek yuridis yang disebabkan adanya tuntutan hukum dan
ketiadaan peraturan perundang-undangan yang mendukung. Dalam pelaksanaan perjanjian kredit dengan jaminan hak tanggungan, terkadang
timbul masalah yang dapat merugikan pihak kreditur yakni ketika salah satunya ketika terjadinya pembatalan terhadap sertipikat hak atas tanah yang sedang dibebani hak
tanggungan, akibat adanya gugatan dari pihak lain terhadap objek jaminan tersebut sebagaimana pada putusan Mahkamah Agung Nomor 140 KTUN2011, yang pada
putusan tersebut hakim memutuskan bahwa sertipikat hak milik atas tanah yang tercatat atas nama debitur pada saat proses penerbitannya mengandung cacat prosedur dan
berdasarkan putusan tersebut yang menjadi dasar bagi pihak Badan Pertanahan Nasional melakukan pembatalan atas sertipikat hak milik atas tanah tersebut. Akibat dari
pembatalan tersebut kreditur kehilangan barang jaminannya, karena telah terjadi perubahan status kepemilikan dari tanah tersebut yang mengakibatkan debitur bukanlah
Universitas Sumatera Utara
pemilik yang sah dari tanah tersebut dan hal tersebut menyebabkan hapusnya hak tanggungan. Namun bukan berarti dengan hapusnya hak tanggungan tersebut
menyebabkan hutang-piutang antara debitur dan kreditur juga hapus, karena lahirnya hak tanggungan dari adanya suatu perjanjian hutang piutang yang dibuat debitur dan
kreditur. Pada Pasal 18 ayat 1 huruf d UUHT menjelaskan bahwa hak tanggunganhapus
karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan. Jika didasari dari ketentuan ini maka dengan adanya pembatalan hak sertipikat hak milik yang sedang
dijaminkan maka hapuslah hak debitur atas tanah tersebut dan berarti hak tanggungan terhapus, namun bukan berarti hutang juga terhapus sebagaimana dijelaskan pada Pasal
18 ayat 4 bahwa hapusnya hak tanggungan karena hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tidak menyebabkan hapusnya utang yang dijamin. Dari
ketentuan Pasal 18 ayat 4 ini yang memberikan perlindungan kepada pihak kreditur apabila hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan hapus. Dengan hapusnya hak
tanggungan karena hapusnya hak atas tanah akan menyebabkan kreditur kehilangan barang jaminan untuk pelunasan utang debitur dan hal tersebut berdampak pada ketika
debitur wanprestasi, kreditur tidak bisa lagi melakukan penjualan secara lelang sebagaimana karakteristik dari hak tanggungan, kreditor harus melakukan upaya-upaya
hukum lainnya, baik melalui jalur litigasi maupun non litigasi. Hapusnya hak tanggungan atas tanah yang menjadi jaminan tersebut mempunyai akibat hukum, yaitu berubahnya
posisi kreditor, yang semula berkedudukan sebagai preferen yang mempunyai hak kebendaan kemudian menjadi kreditur konkuren yang mempunyai hak perseorangan.
Universitas Sumatera Utara
Dalam sebuah perjanjian yang menimbulkan perikatan pada umumnya selalu terdapat suatu kesepakatan antara kreditur dan debitur atas perikatan yang mereka
perbuat. Kreditur telah memberi fasilitas pinjaman hutang kepada debitur dan debitur harus dapat melunasi hutang-hutangnya kepada kreditur dan apabila debitur tidak
mampu melakukan prestasi atas ketentuan perjanjian utang piutang yang dibuat antara debitur dan kreditur, maka harta kekayaan debitur menjadi pelunasan untuk seluruh
utangnya kepada kreditur sebagaimana dijelaskan pada Pasal 1131 Kitab Undang- Undang Hukum Perdata dijadikan rujukan terhadap permasalahan ini yang mana
bunyinya “ bahwa segala kebendaan si berutang, baik yang bergerak maupun tak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang ada dikemudian hari, menjadi tanggungan
untuk segala perikatan. Ketentuan pada Pasal tersebut merupakan suatu asas dalam setiap perikatan, yang mana bahwa setiap hutang harus dilakukan pelunasannya, dan barang
bergerak maupun tidak bergerak menjadi tanggungan untuk pelunasannya hutang debitur tersebut, dari ketentuan inilah yang menjadi perlindungan bagi kreditur untuk pelunasan
uutang debitur.
D. Analisis Putusan Mahkamah Agung Nomor 140 KTUN2011 1. Duduk Perkara
Kategori