Menteri Negara AgrariaKepala Badan PertanahanNasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PeraturanPemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah menetapkan bahwa “ pendaftaran pencatatan hapusnya suatu hak atas tanah atau hak pengelolaan atau hak ,milik atas satuan rumah susun berdasarkan putusan
pengadilan dilaksanakan oleh Kepala Kantor Pertanahan setelahditerimanya salinan keputusan mengenai hapusnya hak bersangkutan dariMenteri atau pejabat yang
ditunjuk”.
2. Mekanisme Pembatalan Sertipikat Hak Milik Atas Tanah KarenaCacat Administrasi
Proses pendaftaran tanah memuat kegiatan dalam penerbitan sertipikat hak atas tanah, dimana hal tersebut berpotensitimbulnya kesalahan atau kekeliruan dalam
kegiatan tersebut, sehingga menimbulkan suatu sertipikat yang cacat hukum admnistrasi. Cacat hukum admnistrasi merupakan salah satu sebab, bahwa suatu
sertipikat hak atas tanah untuk dilakukan pembatalan. sertipikat hak milik atas tanah yang terdapat cacat hukum administrasi, Badan Pertanahan Nasionaldapat melakukan
perbuatan hukum berupa penerbitan keputusan pembatalan. Cacat hukum administrasi yang dimaksud yaitu dapat dilihatdalam Pasal 62 ayat 2 Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahanyang menetapkan:
a. kesalahan prosedur dalam proses penetapan danatau pendaftaranhak tanah; b. kesalahan prosedur dalam proses pendaftaran peralihan hak danatau sertipikat
pengganti; c. kesalahan prosedur dalam proses pendaftaran penegasan danataupengakuan hak
atas tanah bekas milik adat; d. kesalahan prosedur dalam proses pengukuran, pemetaan danatauperhitungan
luas; e. tumpang tindih hak atau sertipikat hak atas tanah;
Universitas Sumatera Utara
f. kesalahan subyek danatau obyek hak; dan g. kesalahan lain dalam penerapan peraturan perundang-undangan.
Dalam proses penanganan atas sertipikat hak milik atas tanah yang cacat hukum administrasi, permohonan diajukan oleh pihak yangberkepentingan pemohon atau
kuasanya, sebagaimana yang diatur dalamPasal 64 ayat 1. Selanjutnya menurut Pasal 64 ayat 3 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011 tentang
Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan menetapkan bahwa “ surat permohonanusulan sebagaimana dimaksud pada ayat 1dilampiri data pendukung
antara lain: a. sertipikat hak atas tanah yang kedapatan cacat hukum administrasi;
b. hasil pengolahan data yang membuktikan adanya cacat hukum administrasi; c. salinan amar putusan pengadilan atau pertimbangan hakim dalammenjatuhkan
putusan yang substansinya menyatakan tidak sah danatau palsu dokumen yang digunakan dalam proses penerbitan sertipikat hak atas tanah;
d. surat-surat lain yang mendukung alasan permohonan pembatalan. Dalam hal permohonan pembatalan sertipikat hak milik atas tanah tidak hanya
datang dari pihak yang merasa dirugikan atas diterbitkan sertipikat hak milik atas tanah tertentu, tetapi permohonan pembatalantersebut dapat berasal dari aparatur Badan
Pertanahan Nasional,sebagaimana yang diatur dalam Pasal 65 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan
Penanganan Kasus Pertanahan yang menetapkan bahwa “ pihak yang berkepentingan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 64ayat 1:
a. aparatur BPN RI yang mengetahui data danatau warkah penerbitanhak atas tanah yang tidak sah mengenai substansi danatau prosespenerbitannya;
b. aparatur BPN RI mempunyai bukti adanya kesalahan prosedur administrasi penerbitan sertipikat hak atas tanah; dan
c. pihak yang dirugikan akibat terbitnya sertipikat hak atas tanah yangcacat hukum.
Universitas Sumatera Utara
Terhadap sertipikat hak milik atas tanahyang mengandung cacat hukum administrasi dapat diambil suatu perbuatan hukum berupa penundaan untuk
dilakukannya pembatalan sertipikat hak milik atas tanah hal ini dapat dilihat dalam Pasal 66 ayat 2 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011 tentang
Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan yang menetapkan bahwa “ alasan yang sah untuk menunda atau menolak pelaksanaan perbuatan hukum
administrasi pertanahan sebagaimana dimaksud ayat 1 antaralain: a. surat yang akan dibatalkan sedang dalam status diblokir, disita olehpejabat yang
berwenang Conservatoir Beslag-CB; b. tanah yang dimohon perbuatan hukum administrasi merupakantanah yang
merupakan obyek perkara di pengadilan; c. pelaksanaan pembatalan diperkirakan dapat menimbulkan gejolaksosialkonflik
massal. Tata cara dalam sertipikat hak milik atas tanah karena cacathukum administrasi
sama dengan tata cara pembatalan sertipikat hak atas tanah sebagaimana yang diatur dalam Pasal 67 ayat 1 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun
2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan yang menetapkan
bahwa “ proses penanganan permohonan perbuatan hukum pertanahanterhadap sertipikat hak atas tanah yang cacat hukum administrasi
melaluitahapan penanganan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 27 yaitu : a. penelitianpengolahan data pengaduan;
b. penelitian lapangan; c. penyelenggaraan gelar kasus;
Universitas Sumatera Utara
d. penyusunan risalah pengolahan data; e. penyiapan berita acarasuratkeputusan; danatau
f. monitoring dan evaluasi terhadap hasil penanganan sengketa. Sertipikat hak milik atas tanah yang belum dialihkan dan yang telahdialihkan,
memiliki mekanisme dalam mengambil suatu perbuatan hukum melalui cara yang berbeda. Adapun mekanisme pembatalan sertipikat hak milik atas tanah, yaitu:
1. mekanisme pembatalan sertipikat hak milik atas tanah yang cacat hukum administrasi dan belum dialihkan haknya diatur dalam Pasal 67 ayat 2
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan, yang menetapkan
bahwa “ sertipikat hak atas tanah yang cacat hukum administrasi dan belumdialihkan haknya dilakukan melalui proses:
a. dilakukan penelitian oleh Kantor BPN setempat sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 27 sampai tahap pembuatan risalah pengolahan data paling
lambat 3 tiga bulan setelah menerimasurat permohonan; b. dalam hal risalah pengolahan data berkesimpulan bahwa terdapatcacat hukum
administrasi yang dapat berakibat batalnya sertipikat hak atas tanah, Kepala Kantor Pertanahan mengajukan usulan pembatalan sertipikathak atas tanah
kepada pejabat yang berwenang sebagaimanadimaksud dalam Pasal 73. c. pejabat yang berwenang sebagaimana dimaksud dalam huruf bmelakukan
penanganan melalui tahapan sebagaimana dimaksuddalam Pasal 27 sampai dengan pembuatan risalah pengolahan data paling lambat 3 tiga bulan setelah
Universitas Sumatera Utara
menerima usulansebagaimana dimaksud huruf b untuk menetapkan perbuatanhukum pertanahan berupa:
1 pembatalan sertipikat hak atas tanah yang cacat hokum administrasi; 2 penetapan pencatatan dalam buku tanah dan daftar umumlainnya;
3 penolakan usulan pembatalan. d. dalam hal pejabat berwenang sebagaimana dimaksud dalam Pasal73 tidak
dapat mengambil suatu keputusan, diusulkan untuk dilakukan gelar istimewa guna menentukan dapat tidaknya pembatalan sertipikat yang terdapat cacat
hukum administrasi; e. selanjutnya dilakukan tindakan sesuai dengan putusan gelar istimewa;
f. dalam hal terdapat gugatan ke pengadilan dengan keputusanpengadilan yang menguatkan adanya cacat hukum administrasi,BPN RI tidak melakukan upaya
banding atau kasasi dan langsungmelaksanakan putusan pengadilan tersebut. 2. Mekanisme pembatalan sertipikat hak milik atas tanah yang cacat hukum
administrasi yang telah dialihkan haknya diatur dalam Pasal 67 ayat 3 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011 tentang
Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus Pertanahan, yang menetapkan bahwa “ sertipikat hak atas tanah yang cacat hukum administrasi, yang
telahdialihkan kepada pihak lain, proses penyelesaiannya sebagai berikut: a. pencatatan dalam buku tanah dan daftar umum lainnya bahwa sertipikatnya
terdapat cacat hukum administrasi sesuai dengan hasil risalah pengolahan data;
Universitas Sumatera Utara
b. pencatatan dalam buku tanah bahwa sertipikat yang terdapat cacathukum administrasi tidak dapat dialihkan lagi selama belumdilakukan pembetulan
atas cacat hukum administrasi yangditemukan; c. dilakukan gelar istimewa untuk menentukan dapat tidaknya pembatalan
sertipikat yang terdapat cacat hukum administrasidengan putusan: 1 tindakan pembatalan sertipikat tanpa menunggu putusanpengadilan;
2 tindakan pembatalan sertipikat dilaksanakan setelah terdapatputusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap;
d. dalam hal terdapat gugatan ke pengadilan dengan keputusanpengadilan yang menguatkan adanya cacat hukum administrasi,BPN RI tidak melakukan
upaya banding atau kasasi dan langsungmelaksanakan putusan pengadilan berupa pembatalan sertipikatyang cacat hukum administrasi.
Merujuk uraian diatas pada dasarnya walaupun suatu sertipikat hak milik atas tanah walaupun terdapat adanya cacat hukum administrasi, namuncacat hukum
administrasi tersebut harus dikuatkan dengan bukti-buktiseperti amar putusan pengadilan yang menyatakan bahwa sertipikat hak milik atas tanah tidak sah dan bukti-bukti lainnya,
hal ini dapat dilihatdalam Pasal 71 ayat 2 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2011 tentang Pengelolaan Pengkajian dan Penanganan Kasus
Pertanahan yang menetapkan bahwa “ cacat hukum administrasi yang dapat mengakibatkan tidak sahnya suatu sertipikat hak atas tanah harus dikuatkan dengan bukti
berupa: a. putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap; danatau
b. hasil penelitian yang membuktikan adanya cacat hukumadministrasi; danatau
Universitas Sumatera Utara
c. keterangan dari penyidik tentang adanya tindak pidana pemalsuansurat atau keterangan yang digunakan dalam proses penerbitan,pengalihan atau pembatalan
sertipikat hak atas tanah; danatau d. surat-surat lain yang menunjukkan adanya cacat administrasi.
Dengan demikian maka dalam hal pembatalan sertipikat hak milik atas tanah baik sebagai pelaksanaan putusan pengadilan yang menjadi dasar bagiAparatur Badan
Pertanahan Nasional yang mempunyai wewenang untuk itu dalamhal ini Kepala Badan Pertanahan Nasional atau Kepala Kantor Wilayah BadanPertanahan Nasional untuk
melakukan suatu perbuatan hukum yang berupa penerbitan keputusan pembatalan adalah putusan pengadilan yang telahmemperoleh kekuatan hukum tetap incraht dan
pembatalan sertipikat hak milik atas tanah karena cacat hukum administrasi yang mengakibatkan suatu sertipikat hak milik atas tanah menjadi tidak sah dikuatkan dengan
putusan pengadilan yangtelah memperoleh kekuatan hukum tetap, hasil penelitian yang membuktikanadanya cacat hukum admnistrasi, keterangan penyidik tentang adanya
tindakpemalsuan dalam penerbitan atau peralihan suatu sertipikat hak milik atas tanah dan surat-surat lain yang membuktikan telah terjadi cacat hukum administrasi.
Pengajuan permohonan pembatalan sertipikat hak milik atas tanah olehpihak yang berkepentingan dapat diajukan kepada Kepala Kantor PertanahanKabupaten
danatau Kota, Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasionaldan atau Kepala Badan Pertanahan Nasional. Namun pada umumnya oleh karenapelaksanaan pendaftaran
tanah dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahansebagaimana yang daitur dalam Pasal 6 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah, sehingga
seluruh data yuridis dan datafisik berada pada Kantor Pertanahan, maka permohonan
Universitas Sumatera Utara
pembatalan sertipikat hak milik atas tanah dapat diajukan kepada Kepala Kantor Pertanahan untukdilakukan suatu kajian dengan melakukan penelitian data fisik dan data
yuridisterhadap sertipikat hak milik atas tanah yang dimohonkan untuk dibatalkan. Dalam hal penerbitan keputusan pembatalan yang mempunyai wewenang adalahKepala
Badan Pertanahan Nasional dan dapat dilimpahkan kepada Kepala KantorWilayah Badan Pertanahan Nasional, maka Kepala Kantor Pertanahan akanmeneruskan permohonan
pembatalan yang telah memenuhi persyaratan tersebutkepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional yang disertai denganhasil kajian yang telah dilakukan oleh
Kepala Kantor Pertanahan yangbersangkutan.Dalam hal terdapat permohonan pembatalan atas sertipikat hak milik atas tanah baik karena cacat hukum administrasi
maupun didasarkan atas putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, maka perludilakukan pemberitahuan kepada termohon tentang adanya
permohonanpembatalan, hal ini bertujuan untuk memenuhi asas-asas umum pemerintahanyang baik dan menghindari terjadinya kesewenang-wenangan.
Dengan diaturnya mekanisme pembatalan sertipikat hak milik atas tanah sebagai pelaksanaan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hokum tetap
merupakan salah satu penerapan asas kepastian hukum berupa pelaksanaanputusan hakim secara nyata begitu juga perbutan aparatur Badan PertanahanNasional Badan
Pertanahan Nasional berupa pembatalan sertipikat hak milik atas tanah karena cacat hukum administrasi juga merupakan salah satupelaksanaan asas kepastian hukum, yaitu
kepastian bagi tindakan pemerintahdalam hal memberikan kepastian bagi masyarakat yang merasa dirugikan karena sertipikatnya menjadi tidak sah akibat adanya cacat
hukum administrasi.
Universitas Sumatera Utara
B. Akibat Hukum Terhadap Sertipikat Hak Milik Hak Atas Tanah Yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan Dibatalkan Pengadilan Pada Putusan Mahkamah
Agung Nomor 140 KTUN2011
Sertipikat merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah sebagaimana yangdiatur dalam Pasal 19 ayat 2 huruf c Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, sertipikat sebagai
bukti kepemilikan hak atas tanah mengandung makna bahwa sertipikat merupakan bukti hak atas tanah yang bersifat kuat. Olehkarena itu apabila terdapat pihak-pihak yang
merasa dirugikan akibat diterbitkannya suatu sertipikat hak atas tanah, maka pihak tersebut dapat menggugat di pengadilan sepanjang dapat membuktikan sebaliknya,
adanya gugatan di pengadilan atas terbitnya suatu sertipikatmenimbulkan konsekuensi bahwa gugatan dari pihak-pihak yang dirugikan akanmenuntut agar sertipikat yang
diterbitkan tersebut tidak sah atau meminta untuk membatalkan sertipikat hak atas tanah yang menjadi pokok perkara. Pembatalan sertipikat hak atas tanah merupakan salah satu
tindakan hukum dalam bidang pertanahanyang diambil oleh Pemerintah dalam hal ini adalah Badan Pertanahan Nasional, pembatalan sertipikat hak atas tanah dikonkretkan
dengan membatalkan suatu keputusan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan dalam hal: 1. adanya cacat hukum dalam penerbitan sertipikat, sebagaimanaditemukan sendiri oleh
Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan. 2. adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap yang harus
dilaksanakan. Amar putusan pengadilan tersebutharus secara tegas memerintahkan pembatalan keputusan pemberianhak yang bersangkutan.
36
36
Adrian Sutedi, 2011, Sertipikat Hak Atas Tanah, selanjutnya disebut Adrian Sutedi - I,Jakarta : Sinar Grafika, 2011, hal. 12.
Universitas Sumatera Utara
Pada permasalahan yang terdapat pada putusan Mahkamah Agung, nomor 140 KTUN2011, tanggal 8 Juni 2011 majelis memutuskan bahwa sertipikat hak milik
nomor 1756 tertanggal 04 Oktober 2005, Surat ukur tanggal 13 September 2005 seluas 1981 M2 meter persegi yang terletak di Provinsi Sumatera Utara, Kecamatan Medan
Tuntungan, Kelurahan Mangga dinyatakan batal karena adanya cacat yuridis dalam penerrbitan sertipikat tersebut. Pihak penggugat dapat membuktikan adanya suatu cacat
prosedur dalam penerbitan sertipikat hak milik tersebut sehingga berdasarkan bukti-bukti ketika proses pengadilan yang menguatkan hakim dalam mempertimbangkan bahwa
adanya cacat yuridis dalam penerbitan sertipikat hak milik atas tanah tersebut. Pada proses persidangan tersebut ternyata bukan hanya pihak Kepala Kantor
Pertanahan Kota Medan saja yang menjadi pihak tergugat, ternyata ada pihak lain yaitu PT Sarana Sumut Ventura yang menjadi tergugat intervensi 1, hal tersebut dikarenakan
objek dari tanah yang disengketakan tersebut sudah dilakukan perbuatan hukum lainnya yaitu sudah menjadi jaminan hutang dengan pembebanan hak tanggungan atas hutangnya
tuan Leonard Jaya Ginting yang ikut juga sebagai tergugat intervensi 2. Adapun bunyi dari isi putusan majelis hakim memutuskan perkara pada putusan
nomor 140 KTUN2011, tanggal 8 Juni 2011 atas sertipikat hak milik nomor 1756 tertanggal 04 Oktober 2005, surat ukur tanggal 13 September 2005 seluas 1981 M2
meter persegi yang terletak di Provinsi Sumatera Utara, Kecamatan Medan Tuntungan, Kelurahan Mangga, yaitu :
1. menyatakan batal sertipikat hak milik nomor 1756 tertanggal 04 Oktober 2005,
Surat ukur tanggal 13 September 2005 seluas nomorm 113mangga2005, seluas 1981 M2 meter persegi yang terletak di Provinsi Sumatera Utara, Kecamatan
Universitas Sumatera Utara
Medan Tuntungan, Kelurahan Mangga terdaftar atas nama Insinyur Leonard Jaya Ginting dan Insinyur Abraham Ginting.
2. memerintahkan pihak tergugat yaitu Kepala Kantor Pertanahan Kota Medan
tersebut untuk mencabut sertifikat hak milik nomor 1756 tertanggal 04 Oktober 2005, Surat ukur tanggal 13 September 2005 seluas 1981 M2 meter persegi
yang terletak di Provinsi Sumatera Utara, Kecamatan Medan Tuntungan, Kelurahan Mangga;
3. menghukum para tergugat, tergugat intervensi 1 dan tergugat intervensi 2 untuk
membayar biaya perkara secara tanggung renteng. Akibat dari putusan tersebut ada beberapa akibat hukum yang terjadi, diantaranya
: 1.
berdasarkan putusan tersebut memerintahkan pihak Kantor Pertanahan Kota Medan melalui Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan untuk melakukan
pembatalan atas sertipikat tersebut. 2.
berdasarkan putusan tersebut menegaskan bahwa tuan Insinyur Leonard Jaya Ginting dan Insinyur Abraham Ginting lagi selaku tergugat bukan lagi
selaku pemegang hak atas tanah tersebut. 3.
berdasarkan putusan tersebut pihak PT Sarana Sumut Ventura selaku kreditur kehilangan barang jaminan yang dibebani hak tanggungan atas hutangnya
tuan Insinyur Leonard Jaya Ginting. 4.
para tergugat dikenakan biaya untuk melakukan pembayaran biaya perkara. Dalam pembatalan ini, pihak yang sangat dirugikan adalah PT Sarana Sumut
Ventura selaku kreditur, akibat adanya kecacatan dalam proses penerbitan sertipikat hak
Universitas Sumatera Utara
milik yang dilakukan pihak Kantor Pertanahan Kota Medan melalui panitia ajudikasinya dalam menerbitkan sertipikat hak milik atas tanah tersebut, kreditur kehilangan barang
jaminannya atas hutang debiturnya, hal ini akan sangat merugikan kreditur ketika pihak debitur tersebut melakukan wanprestasi, karena kreditor kehilangan barang jaminan
untuk pelunasan hutang dari si debitur. Perjanjian hak tanggungan bukan merupakan perjanjian yang berdiri sendiri,
keberadaannya adalah karena adanya perjanjian lain, atau yang disebut perjanjian induk. Perjanjian induk bagi perjanjian hak tanggungan adalah perjanjian utang-piutang yang
menimbulkan utang yang dijamin dengan kata lain bahwa perjanjian hak tanggungan adalah suatu perjanjian accesoir atau ikutan.
37
37
Sutan Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan, Asas-Asas, Ketentuan-Ketentuan Pokokdan Masalah- Masalah yang Dihadapi oleh Perbankan Surabaya: Airlangga UniversityPress, 1996, hal.28
Pembatalan sertipikat hak milik atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan tidak menyebabkannya suatu utang-piutang antara kreditur dan debitur lantas juga
menjadi hapus, karena pada pokoknya yang menyebabkan lahirnya hak tanggungan karena adanya suatu perjanjian utang-piutang yang dibuat kreditur dengan debitur, hanya
saja objek hak tanggungannya saja yang menjadi hapus sebagaimana yang dijelaskan pada Pasal 18 ayat 4 UUHT yang berbunyi bahwa hapusnya hak tanggungan karena
hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan tidak menyebabkan hapusnya hutang. Dari ketentuan pada Pasal 18 ayat 4 inilah yang menjadi suatu perlindungan
hukum yang diberikan kepada kreditur atas seluruh hutang debitur, debitur harus tetap melakukan pembayaran atas seluruh hutangnya kepada kreditur sesuai dengan ketentuan-
ketentuan yang diperjanjikan dalam perjanjian kredit yang dibuat kreditur dan debitur.
Universitas Sumatera Utara
BAB IV
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR ATAS PEMBATALAN SERTIPIKAT HAK MILIK ATAS TANAH YANG SEDANG DIBEBANI HAK
TANGGUNGAN PADA PUTUSAN MAHKAMAH AGUNG NOMOR 140KTUN2011
A. Hak Tanggungan
