31
Luas Kota Stabat lebih kurang 90,64 km², dengan jumlah penduduk 83.223 jiwa dan Kepadatan sekitar 851 jiwakm². Kota Stabat sendiri terdiri dari 6 enam
Desa, yaitu Desa Pantai Gemi, Desa Banyumas, Desa Kwala Begumit, Desa Mangga, Desa Karang Rejo dan Desa Ara Condong. Kota Stabat terdiri dari 6 enam
Kelurahan, yaitu Kelurahan Stabat Baru, Kelurahan Kwala Bingai, Kelurahan Sidomulyo, Kelurahan Perdamaian, Kelurahan Dendang, dan Kelurahan Paya Mabar.
Batas-batas wilayah Kota Stabat meliputi : 1. Sebelah Utara berbatasan dengan Kecamatan Secanggang.
2. Sebelah Selatan berbatasan dengan Kota Binjai. 3. Sebelah Barat berbatasan dengan Kecamatan Wampu.
4. Sebelah Timur berbatasan dengan Kabupaten Deli Serdang.
B. Tinjauan Umum Tentang Pendaftaran Tanah 1.
Pengertian, Asas, Tujuan, Manfaat dan Objek Pendaftaran Tanah
Menurut A.P. Parlindungan, pendaftaran Tanah berasal dari kata Cadastre, yaitu suatu istilah teknis untuk suatu record rekaman, menunjukkan kepada luas,
nilai, dan kepemilikan atau lain-lain atas hak terhadap suatu bidang tanah. Dalam arti yang tegas, Cadastre adalah record pada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan
pemegang haknya dan untuk kepentingan perpajakan. Dengan demikian, Cadastre merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari tersebut dan
Universitas Sumatera Utara
32
juga sebagai Continuous recording rekaman berkesinambungan dari hak atas tanah.
25
Pendaftaran tanah menurut Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-
menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang
sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Boedi Harsono merumuskan pengertian pendaftaran tanah sebagai suatu rangkaian kegiatan yang dilakukan secara teratur dan terus-menerus untuk
mengumpulkan, mengolah, menyimpan dan menyajikan data tertentu mengenai bidang-bidang atau tanah-tanah tertentu yang ada di suatu wilayah tertentu dengan
tujuan tertentu.
26
Pasal 2 ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah menyebutkan pendaftaran tanah diselenggarakan desa demi desa
atau daerah yang setingkat dengan itu.
27
Kegiatan pendaftaran tanah adalah kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pemerintah secara terus-menerus dalam rangka
25
A.P. Parlindungan, Pendaftaran Tanah di Indonesia, PT. Mandar Maju, Bandung, 1999, hal. 18-19.
26
Hasan Wargakusumah, Hukum Agraria I, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 1995, hal. 80
27
Syarifuddin Chandra, Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah, Pustaka Bangsa Press, Medan , 2006, hal. 6.
Universitas Sumatera Utara
33
menginventarisasikan data-data berkenaan dengan hak-hak atas tanah menurut Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah, sedangkan pendaftaran
hak atas tanah merupakan kewajiban yang harus dilaksanakan oleh si pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dan dilaksanakan secara terus menerus setiap ada
peralihan hak-hak atas tanah tersebut menurut Undang-Undang Pokok Agraria dan Peraturan Pemerintah guna mendapatkan sertifikat tanda bukti tanah yang kuat.
28
Ketentuan-ketentuan hukum yang mengatur mengenai pendaftaran tanah, antara lain :
29
1. Undang-undang Pokok Agraria UUPA Nomor 5 tahun 1960, Pasal 19, Pasal 23, Pasal 32, dan Pasal 38.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. 3. Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
5. Peraturan Menteri AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1999 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 37
Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
28
Bachtiar Effendie, Pendaftaran Tanah Di Indonesia Dan Peraturan Pelaksanaannya, Alumni, Bandung, 1993, hal 15.
29
Aartje Tehupeiory, Pentingnya Pendaftaran Tanah di Indonesia. Raih Asa Sukses, Jakarta, 2012, hal. 13.
Universitas Sumatera Utara
34
Menurut Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan 4 empat asas,
yakni : a. Asas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan
pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak- pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
b. Asas aman dimaksudkan untuk menunjukkan, bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. c. Asas terjangkau yaitu keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan
khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah.
d. Asas mutakhir yang dimaksud yaitu adanya kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data
yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Asas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan
berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata dilapangan dan masyarakat dapat memperoleh
keterangan mengenai data yang benar setiap saat, untuk itulah diberlakukan asas terbuka.
30
30
Boedi Harsono, Himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah, CV.Taruna Grafica, 2006, hal.557.
Universitas Sumatera Utara
35
Tujuan-tujuan dari dilakukannya pendaftaran tanah adalah :
31
1. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar
agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan. Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah,
meliputi:
32
a Kepastian status hak yang didaftar.
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti status Hak yang didaftar, misalnya Hak Milik, Hak Pakai, dan lain
sebagainya. Kepastian mengenai status hak dari tanah yang bersangkutan sangat
diperlukan, karena terdapat bermacam-macam jenis hak atas tanah yang berlaku di Indonesia, dimana masing-masing jenis hak atas tanah
mempunyai wewenang dan meletakkan kewajiban-kewajiban berbeda- beda yang harus dipatuhi oleh pemegang hak atas tanah, dimana tentunya
perbedaan jenis status hak atas tanah tersebut akan berpengaruh pula terhadap harga jual atas tanah tersebut.
b Kepastian subjek hak.
31
Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
32
Aartje Tehupeiory, Op.cit., hal 10.
Universitas Sumatera Utara
36
Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti pemegang haknya, apakah perseorangan, sekelompok orang secara
bersama-sama, atau badan hukum. c
Kepastian objek hak. Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti letak
tanah, batas-batas tanah, dan ukuran luas tanah yang bersangkutan. Hal ini diperlukan guna menghindari sengketa atas tanah di kemudian hari,
baik dengan pihak lain maupun pihak-pihak yang mempunyai tanah yang saling berbatasan.
33
2. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;
3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan. Untuk mewujudkan Tertib Administrasi Pertanahan, dilakukan dengan
menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat Rechts Cadastre. Berkaitan dengan tujuan pendaftaran tanah sebagaimana yang diatur dalam
Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997, A.P. Parlindungan mengatakan bahwa : a Dengan diterbitkannya sertifikat hak atas tanah maka kepada pemiliknya
diberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum: b di zaman informasi ini maka kantor Pertanahan sebagai kantor di garis depan
haruslah memelihara dengan baik setiap informasi yang diperlukan untuk suatu bidang
33
Djoko Prakoso dan Budiman Adi Purwanto, Eksistensi Prona Sebagai Pelaksanaan Mekanisme Fungsi Agraria, Jakarta, Balai Aksara Yudhistira, 1985, hal. 21.
Universitas Sumatera Utara
37
tanah, baik untuk pemerintah sendiri sehingga dapat merencanakan
pembangunan Negara dan juga bagi masyarakat sendiri.
Informasi itu penting untuk dapat memutuskan sesuatu yang diperlukan di mana terlibat
tanah, yaitu data fisik dan yuridisnya, termasuk untuk satuan rumah susun, informasi tersebut bersifat terbuka untuk umum artinya dapat
diberikan informasi apa saja yang diperlukan atas sebidang tanahbangunan yang ada;
c sehingga untuk itu perlulah tertib administrasi pertanahan dijadikan
sesuatu hal yang wajar.
34
Pendaftaran tanah yang dilakukan akan memudahkan bagi pihak ketiga untuk melihat hak-hak apa serta beban-beban apa saja yang ada atau melekat pada bidang
tanah tersebut. Dengan demikian, terpenuhilah syarat tentang pengumuman openbaarheid, yang dapat dipertahankan oleh siapapun juga dan dapat dialihkan
dan lain-lain, yang merupakan salah satu asas yang melekat kepada hak-hak yang bersifat kebendaan.
35
Indonesia menganut sistem publisitas negatif yang mengandung unsur positif dalam sistem pendaftaran tanahnya, artinya negara hanya memberikan jaminan atas
bukti hak kepemilikan atas tanah kepada seseorang dan bukti hak kepemilikan atas tanah ini bukan merupakan satu-satunya sebagai alat bukti kepemilikan hak atas
tanah, tetapi hanya sebagai alat bukti yang kuat. Dengan kata lain, artinya negara tidak menjamin bahwa orang yang terdaftar sebagai pemegang hak atas tanah tersebut
benar-benar orang yang berhak, karena menurut sistem ini sahnya perbuatan hukum yang dilakukan yang menentukan berpindahnya hak atas tanah kepada pembeli,
bukan pendaftarannya.
36
Oleh karena itu sewaktu-waktu dapat digugat oleh orang
34
Supriadi, Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta, 2008, hal. 165
35
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Hukum Perdata: Hak Jaminan Atas Tanah, Liberty, Yogyakarta, 1981, hal.6
36
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya Jilid I, Djambatan, Jakarta, 1999, hal. 81
Universitas Sumatera Utara
38
yang merasa lebih berhak atas tanah tersebut. Pihak yang memperoleh tanah dari orang yang sudah terdaftar juga tidak dijamin, walaupun memperoleh tanah itu
dengan itikad baik. Sistem publikasi negatif yang mengandung unsur positif ini berlaku asas yang
dikenal sebagai asas nemo plus juris, yaitu walaupun telah melakukan pendaftaran hak atas tanah, penerima hak atas tanah kemungkinan masih menghadapi gugatan
dari orang yang dapat membuktikan bahwa ia adalah pemegang hak atas tanah yang sebenarnya.
Kepastian hukum merupakan isu penting seorang pemilik tanah mendaftarkan tanahnya, hakikat kepastian hukum yang sebenarnya terletak pada kekuatan sertifikat
kepemilikan hak atas tanah sebagai bukti kepemilikan termasuk di pengadilan, namun kepastian hukum dengan sistem negatif pada hakikatnya merupakan kepastian hukum
yang relatif, artinya bahwa oleh peraturan perundang-undangan dijamin kepastian hukum atas tanah selama tidak dibuktikan sebaliknya.
37
Pendaftaran tanah warisan yang dilakukan memang memerlukan biaya dan waktu dalam pelaksanaannya, namun terdapat banyak manfaat bagi pihak-pihak yang
bersangkutan mengenai tanah warisan tersebut. Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakan pendaftaran tanah adalah:
38
1. Manfaat bagi pemegang hak: a.
Menjadi alat bukti kepemilikan atas tanah. b.
Memberikan rasa aman. c.
Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridis tanahnya.
37
S. Candra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah Persyaratan Permohonan Di Kantor Pertanahan, Grasindo, Jakarta, 2005, hal.122.
38
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah, Kencana, Jakarta, 2010, hal. 21
Universitas Sumatera Utara
39
d. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak.
e. Harga tanah menjadi lebih tinggi.
f. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan.
g. Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan PBB yang tidak mudah keliru.
2. Manfaat bagi Pemerintah: a.
Akan terwujud tertib administrasi pertanahan. b.
Dapat memperlancar kegiatan Pemerintahan yang berkaitan dengan tanah dalam kegiatan pembangunan.
c. Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan, misalnya sengketa
batas-batas tanah, dan lain-lain. 3. Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor:
Dapat dengan mudah memperoleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yuridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai
tanah. Menurut Pasal 9 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, objek pendaftaran tanah meliputi: a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak
guna bangunan dan hak pakai; b. Tanah hak pengelolaan;
c. Tanah wakaf; d. Hak milik atas satuan rumah susun;
e. Hak tanggungan;
Universitas Sumatera Utara
40
f. Tanah Negara. Dalam prakteknya, bukan rahasia lagi bahwa banyak masyarakat yang
mengalami kesulitan untuk mendaftarkan tanahnya. Dilihat dari aspek administrasi, pelayanan kantor pertanahan juga belum mampu memberikan kinerja yang
diharapkan yaitu pelayanan yang sederhana, aman, terjangkau, dan transparan. Sebagian pelayan administrasi pertanahan yang diinginkan oleh masyarakat tidak
sesuai dengan yang diberikan oleh pegawai kantor pertanahan.
39
Pendaftaran hak atas tanah berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, dilaksanakan melalui dua cara, yaitu :
a. Secara Sistematik, yaitu pendaftaran hak atas tanah yang dilakukan atas semua bidang tanah massal yang meliputi wilayah satu desakelurahan atau
sebagiannya yang pelaksanaannya atas prakarsa Pemerintah; b. Secara Sporadik, yaitu pendaftaran mengenai bidang tanah tertentu atas
permintaan pemegang atau penerima hak yang bersangkutan secara individual atau massal, dengan cara mengajukan permohonan hak ke Kantor Pertanahan
setempat.
2. Aspek Administrasi Pertanahan Dalam Pendaftaran Tanah
