Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
BAB IV PERANAN HAK TANGGUNGAN SEBAGAI LEMBAGA JAMINAN
DALAM MENINGKATKAN PEREKONOMIAN MASYARAKAT
A. Eksistensi Hak Tanggungan di Masa Kini
Dengan mulai berlakunya UUHT sejak tanggal 9 April tahun 1996 merupakan satu-satunya lembaga jaminan atas tanah dalam Hukum Tanah
Nasional yang tertulis. Lahirnya Undang-undang tentang Hak Tanggungan karena adanya
perintah dalam pasal 51 UUPA yang berbunyi “Hak tanggungan yang dapat dibebankan pada hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan tersebut
dalam Pasal 25, Pasal 33 dan Pasal 39 diatur dalam Undang-undang.” Tetapi dalam Pasal 57 UUPA disebutkan bahwa selama Undang-uyndang Hak
Tanggungan belum terbentuk, maka digunakan ketentuan tentang hipotek saebagaimana yang diatur dalam KUHPerdata dan Credietverbarnd. Perintah
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
Pasal 51 UUPA baru terwujud setelah menunggu selama 36 tahun. Undang- undang Nomor 4 Tahun 1996 terdiri atas 11 Bab dan31 Pasal.
Ada 5 lima pertimbangan dibentuknya Undang-undang Nomor 4 Tahun 196, yaitu;
48
1. Bahwa bertambah meningkatnya pembangunan nasional yang bertitik
berat pada bidang ekonomi, dibutuhkan penyediaan dana yang cukup besar, sehingga diperlukan lembaga hak jaminan yang kuat dan mampu
memberi kepastian hukum bagi pihak-pihak yang berkepentingan, yang dapat mendorong peningkatan partisipasi masyarakat dalam pembangunan
untuk mewujudkan masyarakat yang sejahtera, adil, dan makmur berdasarkan Pancasila dean UUD 1945;
2. Bahwa sejak berlakunya Undang-undang Nomor tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria sampai dengan saat ini, ketentuan yang lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan
yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan dengan tanah, belum terbentuk;
3. Bahwa ketentuan mengenai Hypothhek sebagaimana yang diatur dalam
Buku II Kitab Undang-undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang mengenai tanah, dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatblad
1908-542 sebagaimana yang telah diubah dalam Staatblaad 1937-190, yang berdasarkan Pasal 57 Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
48
. Lok Cit, Salim H.S. Hal. 99-101.
57
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya Undang-undang tentang Hak Tanggungan,
dipandang tidak sesuai lagi dengan perkembangan tata ekonomi Indonesia. 4.
Bahwa mengingatkan perkembangan yang telah dan akan terjadi bidang pengaturan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi
kebutuhan masyarakat banyak, selain hak milik, hak guna usaha, dan hak guna bangunan yang telah ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan oleh
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, Hak Pakai atas tanah tertentu yang wajib didaftar dan
menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga di dimingkinkan untuk dibebani Hak Tanggungan.
5. Bahwa berhubung dengan hal-hal tersebut diatas, perlu dibentuk Undang-
undang yang mengatur Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-benda yang berkaitan dengan Tanah, sebagaimana yang dimaksud dalam
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, sekaligus mewujudkan uniufikasi Hukum Tanah Nasional.
Lahirnya UUHT yang intinya menggantikan lembaga jaminan yang bernama hipotik dan Credietverband, karena keduanya tidak sesuai dengan asas-
asas Hukum Tanah Nasional dan dalam kenyataanya tidak dapat menampung perkembangan yang terjadi dalam bidang perkreditan dan hak jaminan sebagai
akibat dari kemajuan pembangunan pembangunan ekonomi. Akibatnya ialah timbulnya perbedaan pandangan dan penafsiran mengenai berbagai masalah
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
dalam pelaksanan hukum jaminan atas tanah, misalnya, mengenai pencatuman title eksekutorial, pelaksanaan eksekusi dan lain sebagainya, sehingga peraturan
perundang-undangan sebelumnya dirasa kurang memberikan jaminan kepastian hokum dalam kegiatan perkereditan penjelasan umum UUHT.
49
Esensi dari defenisi Hak Tanggungan yang disajikan oleh Prof. Boedi Harsono adalah pada penguasaan hak atas tanah. Penguasaan hak atas tanah
merupakan wewenang untuk menguasai hak atas atanah. Penguasaan hak atasa tanah oleh kreditor bukan untuk menguasai secara fisik, namun menjualnya jika
debitor cidera janji. Hak Tanggungan merupakan salah satu jenis dari hak jaminan disamping
hipotik, gadai dan fidusia. Jak jaminan dimaksudkan untukmenjamin utang seorang debitor yang memberikan hak utama kepada seorang krditor tertentu,
yaitu pemegang hak jaminan itu, untuk didahulukan terhadap kreitor-kreditor lain apabila debitor cidera janji wanprestasi.
Prof. Boedi Harsono mengartikan Hak Tanggungan adalah: “Penguasaan hak tas tanah, berisi kewenangan bagi kreditor untuk berbuat
sesuatu mengenai tanah yang dijadikan yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasi secara fisik dan digunakan, melainkan untuk
menjualnya jika debitur cidera janji dan mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas debitur kepadanya”
Budi Harsono, 1999: 24.
50
Lembaga jaminan Hak Tanggungan digunakan untuk mengikat objek jaminan utang yang berupa tanah atau benda-benda yang berkaitan dengan tanah
49
. Ibid. Hal. 306.
50
. Ibid. Hal. 97.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
yang bersangkutan. Dengan berlakunya Undang-undang Hak Tanggungan Tahun 1996, maka hipotek yang diatur oleh KUH Perdata dan credietverband yang
sebelumnya digunakan untuk mengikat tanah sebagai jaminan hutang, untuk selanjutnya sudah tidak dapat digunakan oleh masyaraat untuk mengikat tanah.
Pengikatan objek jaminan hutang berupa tanah sepenuhnya dilakukan melalui lembaga jaminan Hak Tanggungan. Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang
Hak Tanggungan, yang untuk selanjutnya disebut UUHT memberikan definisi “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah”,
yang selanjutnya disebut “Hak Tanggungan”, sebagaimana yang diatur dalam Pasal 1 ayat 1 UUHT sebagai berikut : “Hak Tanggungan adalah hak jaminan
yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang- undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut
atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.” Adanya aturan hukum mengenai pelaksanaan pembebanan Hak
Tanggungan dalam suatu perjanjian kredit bertujuan untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum bagi semua pihak dalam memanfaatkan tanah beserta
benda-benda yang berkaitan dengan tanah sebagai jaminan kredit. Untuk itu, praktik pengikatan kredit dengan jaminan Hak Tanggungan dalam kegiatan
perbankan hendaknya dapat pula dilaksanakan sesuai dengan apa yang telah diatur dalam UUHT. Dari hal tersebut mendorong penulis untuk melakukan penelitian
tentang pelaksanaan pemberian kredit dengan jaminan Hak Tanggungan di
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
lingkungan perbankan, khususnya bagi masyarakat kecil yang membutuhkan modal yang tidak terlalu besar, beserta hambatan-hambatan yang dihadapi dalam
pelaksanaan pemberian kredit dengan jaminan hak Tanggungan dalam praktik. Dalam pemberi hak tanggungan, orang perorangan atau badan hukum
mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan, kewenangan mana sudah dipunyai pada saat
pendaftaran Hak Tanggungan dilakukan [pasal 8 ayat 1 dan 2 UUHT], sedang pemegang Hak Tanggungan adalah perorangan atau badan hukum sebagai pihak
yang berpiutang pasal 9 UUHT. Maka dapat penulis simpulkan dengan diberlakukannya Undang-Undang
No.4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah UUHT dan Peraturan Pemerintah No.40 Tahun
1996, serta peraturan pemerintah No.41 Tahun 1996, maka diperkirakan akan banyak permohonan Hak Pakai atas tanah negara yang diajukan oleh para subyek
yang memenuhi persyaratan sebagai pemegang hak pakai untuk dijadikan obyek hak tanggungan. Dalam UUHT ditentukan suatu konsep baru mengenai
penunjukkan hak pakai atas tanah negara sebagai obyek Hak Tanggungan, dimana sebelumnya dalam UUPA No.5 Tahun 1960 disimpulkan bahwa hak pakai tidak
dapat ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan, karena pada waktu itu Hak Pakai tidak termasuk hak-hak atas tanah yang wajib didaftarkan, oleh karena itu tidak
dapat memenuhi syarat publisitas untuk dijadikan jaminan hutang. Dalam perkembangannya Hak Pakai harus didaftarkan, yaitu Hak Pakai atas tanah
negara. Maka Eksesitensi Hak Tanggungan hingga kini merupakan satu-satunya
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
lembaga jaminan atas tanah yang salah satu tujuan utama UUPA. Pernyataan bahwa Hak Pakai tersebut dapat dijadikan obyek Hak Tanggungan merupakan
ketentuan UUPA dengan peran serta Hak Pakai itu sendiri serta kebutuhan
masyarakat. B.
Hubungan Hak Tanggungan Dengan Perjanjian Kredit
Kredit dapat dikatakan sebagai penyediaan uang atau dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara
bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan sejumlah bunga.
Undang-undang No. 10 tahun 1998 mengemukakan dua istilah yang berbeda, namun, mengandung makna yang sama untuk pengertian kredit.
Penggunaan istilah tersebut tergantung pada kegiatan usaha secara konvensional atau berdasarkan prinsip tersebut tergantung pada kegaitan usaha secara
konvensional atau berdasarkan istilah prinsip syariah. Bank yang menjalankan kegaitan usahanya secara konvensional menggunakan istilah kredit, sedangkan
bank yang menjalankan usahanya berdasarkan prinsip syariah menggunakan istilah pembiayaan.
Kredit menurut pasal 1 angkat 12 Undang-Undang No. 7 tahun 1992 tentang perbankan, adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan
dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank dengan pihak lain yang mewajibkan pinjaman untuk melunasi hutangnya
setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga, imbalan, atau pembagian hasil keuntungan.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
Berbagai Bank yang menjalankan kegiatan usahanya secara konvensional menggunakan istilah kredit sesuai dengan Undang-Undang No. 10 tahun 1998
tentang perbankan, dimana menyediakan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-
meminjam antara Bank dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga.
Bank menjalankan kebijakan pemberian kredit kecil, yang mempunyai tujuan agar dapat membantu pengusaha kecil dan menengah dalam memperlancar
atau meningkatkan aktivitas usahanya dari segi permodalan, dan untuk membantu pemerintah dalam hal memajukan dan mengembangkan daerah-daerah setempat
agent of development. Kebijakan pemberian kredit kecil juga berfungsi secara fokus untuk menjalankan operasional bisnis Bank dalam bidang perkreditan dan
menyalurkan dana-dana ke tiga yang diperoleh dari masyarakat melalui kantor layanannya.
Ketentuan dalam pasal 7 Undang-unagn hak tanggungan merupakan materialisasi dari asas yang disebut droit de suite atau zaakgevolg. Asas ini juga
merupakan asas yang diambil dari hipotik yang diatur dalam pasal 1163 ayat 2 dan pasal 1198 KUH Perdata. Dalam hal ini, asas ini memberikan sifat kepada hak
tanggungan sebagai hak kebendaan zakelijkrecht. Hak ini mutlak, artinya hak ini dapat dipertahankan terhadap siappun. Bagi pemegang hak kebendaan berhak
untuk menuntut siapapun juga yang mengganggu haknya itu. Asas atau sifat dari hak tanggungan ini memberikan kepasatian kepada
kreditur mengenai haknya untuk memperoleh pelunasan dari hasil penjualan atas
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
tanah atau hak atas tanah yang menjadi objek hak tanggungan itu apabila debitur ingkar janji, sekalipun tanah atau hak atas tanah tersebut dijual oleh pemberi atau
pemiliki hak tanggungan kepada pihak ketiga. Terkait dengan hak tanggungan sebagai jaminan kebendaan pada
perjanjian kredit maka undang-undang dalam ini memberikan perlindungan hukum bagi krediturbank untuk kepastian dalam pelunasan hutang oleh nasabah
debitur. Pasal 1131 KUH Perdata menegaskan tanggung jawab seseorang atas perikatanhutangnya, yaitu : Segala kebendaan si berhutang, baik yang bergerak
maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun yang baru akan ada di kemudian hari, menjadi tanggungan untuk segala perikatan seseorang.
Berdasarkan sebagaimana pasal tersebut diatas, maka pada asasnya meliputi seluruh harta si berhutang baik yang sudah ada maupun yang akan ada
diperuntukkan untuk pelunasan hutang tanpa adanya perjanjian para pihak. Selanjutnya pasal 1132 KUH Perdata, menegaskan yaitu : Kebendaan
tersebut menjadi jaminan bersama bagi semua orang yang menghutang padanya, pendapatan penjualan benda-benda itu dibagi-bagi menurut keseimbangan, yaitu
menurut besar-kecilnya pihutang masing-masing, kecuali apabila diantara para perpihutang itu ada alasan-alasan yang sah untuk didahulukan, yaitu sebagai
kreditur preferent Pada perjanjian kredit, jaminan hutang dalam ini hak tanggungan
merupakan posisi yang sangat penting posisinya terutama dalam rangka pengamatan apabila kredit yang diberikan mengalami kegagalan. Untuk sangat
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
dibutuhkan adanya analisis kredit terutama kejelian dalam ketelitian pada penilaian barang-barang yang dijamin kepada bank.
C. Hak Tanggungan Dalam Meningkatkan Perekonomian Masyarakat
