Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
langsung oleh pemberi Hak Tanggungan dan harus memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan. Kenyataannya terdapat kendala dalam menerapkan fungsi dan
kedudukan SKMHT sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Undang-Undang Hak Tanggungan No.4 Tahun 1996.
9
C. Ketentuan Umum Hak Tanggungan
Pengertian hak tanggungan menurut Pasal 1 UUHT Nomor 4 Tahun 1996, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang
dimaksudkan dalam UUPA nomor 5 Tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur yang lain.
10
Bahwa maksud dari Pasal 1 adalah hak milik, hak guna usaha dam hak guna bangunan yang dapat dibebani dengan hak tanggungan untuk pinjaman
kredit pada Bank. Sedangkan yang dimaksud dengan pelunasan diutamakan pada kreditur tertentu, artinya kreditur tersebut mempunyai hak istimewa yang
diberikan oleh Undang-undang terhadap jaminan yang dipegang kereditur tersebut. Artinya bilamana hasil penjualan jaminan tersebut diutamakan untuk
pelunasan kreditur yang mempunyai hak istimewa, kemudian bila masih ada
9
.
Kiki Riarahma, Fungsi Dan Kedudukan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Dalam Perjanjian Kredit Studi Penelitian Di Pt Bank Bukopin Cabang Medan , Magister
kenotariatan universitas sumatera utara, 2007, Abstraksi.
10
. Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, Seri Hukum Harta Kekayan Hak Tanggungan,
Jakarta, Kencana, 2005. Hal. 13.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
sisanya dibayarkan pada kredtur-kreditur yang lain atau berdasarkan presentase hutangnya.
Hak tanggungan adalah jaminan yang dibebankan pada hak tanah baik hak milik, hak guna usaha,maupun hak guna bangunan. Hak-hak ini dapat dieksekusi
oleh Pengaddilan Negeri untuk Bank-bank swasta, dan BUPN untuk Bank-bank pemerintah. Sebelum berlaku UUHT Nomor 4 tahun 1996, yang dikenal hak
hepotik yang dibebankan pada hak-hak tanah yang diatur dalam pasal 1162 sd Pasal 1232 KUHPerdata dan Pasal 224 HIR atau Pasal 258 RBG dan untuk
Creditverband diatur dalam Stb. 1908 nomor 452 kemudian drubah dengan Stb. 1937 nomor 190. Tetapi berdasarkan Pasal 29 UUHT, ketentuan tersebut tidak
berlaku lagi, kecuali untuk jemainan benda-benda yang tidak bergerak seperti kapal laut masih tetap berlaku sebagian dari peraturan tersebut.
Adapun beberapa unsur pokok dari hak tanggungan adalah:
11
1. Hak yaitu hak jaminan yang dibebankan atas tanah sebagai yang dimaksud
oleh UUPA; 2.
Berikut atau tidak berikut dengan benda-benda yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu;
3. Untuk pelunasan utang tertentu
4. Memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu
terhadap kreditur yang lain. Obyek Hak Tanggungan adalah :
11
. ST. Remy, Asas-Asas Ketentuan-Ketentuan Pokok dan Masalah yang Dihadapi Perbankan Suatu Kajian Mengenai Undang-undang Hak Tanggungan, Bandung, Alumni, 1999.
Hal. 1.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
1. Hak - hak atas tanah yaitu Hak Milik HM,
2. Hak Guna Bangunan HGB,
3. Hak Guna Usaha HGU,
4. Hak Pakai HP dan
5. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun HMASRS.
Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria sampai dengan saat ini, ketentuan-ketentuan yang
lengkap mengenai Hak Tanggungan sebagai lembaga hak jaminan yang dapat dibebankan atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda yang berkaitan
dengan tanah, belum terbentuk. Ketentuan mengenai Hypotheek sebagaimana diatur dalam Buku II Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Indonesia sepanjang
mengenai tanah, dan ketentuan mengenai Credietverband dalam Staatsblad 1908- 542 sebagaimana telah diubah dengan Staatsblad 1937-190, yang berdasarkan
Pasal 57 Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok- Pokok Agraria, masih diberlakukan sementara sampai dengan terbentuknya
Undang-Undang tentang Hak Tanggungan, dipandang tidak sesuai lagi dengan kebutuhan kegiatan perkreditan, sehubungan dengan perkembangan tata ekonomi
Indonesia sedangkan perkembangan yang telah dan akan terjadi di bidang pengaturan dan administrasi hak-hak atas tanah serta untuk memenuhi kebutuhan
masyarakat banyak, selain Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan yang telah ditunjuk sebagai obyek Hak Tanggungan oleh Undang-Undang Nomor
5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Hak Pakai atas
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
tanah tertentu yang wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan, perlu juga dimungkinkan untuk dibebani Hak Tanggunga.
Berhubung dengan hal-hal tersebut di atas, maka dibentuklah Undang- undang yang mengatur Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sekaligus
mewujudkan unifikasi Hukum Tanah Nasional.
12
1. Droit de prefenrence Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20 ayat 1 UUHT.
Hak tanggungan lahir dengan sebuah perjanjian. Dalam kenyataan, banyak pihak pemberi hak tanggungan yang ternyata lalai atau sengaja melalaikan
kewajiban dalam pelaksanaan perjanjian, misalnya melakukan penjualan terhadap barang jaminan. Sehingga perlu kiranya dikaji lebih jauh kedudukan kreditor
penerima tanggungan dalam hal terjadinya wanprestasi dari pemberi tanggungan.
Ciri-Ciri dan Sifat Hak Tanggungan
Adapun ciri-ciri hak tanggungan adalah:
2. Droit de suite Pasal 7 UUHT
3. Memenuhi asas spesialitas dan asas publisitas.
4. Asas spesialitas yaitu asas yang mewajibkan dalam muatan akta
pemberian hak tanggungan harus mencantumkan ketentuan-ketentuan seperti ditegaskan dalam pasal 11 uuht. Sedangkan asas publisitas yaitu
asas yang mewajibkan didaftarkannya hak tanggungan pada kantor pertanahan setempat pasal 13 uuht.
5. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
6. Objek hak tanggungan tidak masuk dalam boedel kepailitan pemberi hak
tanggungan sebelum kreditor pemegang hak tanggungan mengambil pelunasan dari hasil penjualan obyek hak tanggungan pasal 21 UUHT.
Sedangkan sifat-sifat hak tanggungan antara lain:
13
12
. Ibid. Hal. 13.
13
. Ibid. Hal. 15.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
1. Tidak dapat dibagi-bagi pasal 2 UUHT
Meskipun sifat hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, artinya hak tanggungan membenani obyek secara utuh, namun sifat ini tidak berlaku
mutlak dengan pengecualian dimungkinkan roya parsial , sepanjang diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT.
2. Bersifat accesoir atau perjanjian buntutanikutan, maksudnya perjanjian
jaminan utang atas hak tanggungan tidak berdiri sendiri karena ikut pada perjanjian pokok yaitu perjanjian utang-piutang, apabila perjanjian pokok
hapus atau batal, maka otomatis perjanjian accesoir menjadi hapus pula.
Objek Hak Tanggungan
Objek hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA. Benda-benda tanah akan dijadikan jaminan atas suatu utang dengan
dibebani hak tanggungan harus memenuhi syarat sebagai berikut:
14
1. Dapat dinilai dengan uang;
2. Harus memenuhi syarat publisitas;
3. Mempunyai sifat droit de suite apabila debitor cidera janji;
4. Memerlukan penunjukkan menurut UU
Berkaitan dengan hal tersebut di atas yang dapat dijadikan obyek hak tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan adalah
hak milik,hak guna usaha,hak guna bangunan,hak pakai atas tanah Negara yang menurut ketentuan wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan
dapat juga dibebani hak tanggungan.
14
. H. Salim. HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Raja Grafindo Persada, Bandung. 2004. Hal. 104.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
Dijadikannya hak pakai sebagai obyek hak tanggungan merupakan langkah maju dalam hukum pertanahan kita juga bagi warga Negara asing
menjadi pemegang hak pakai atas tanah Negara yang bila hak tersebut akan dijadikan jaminan disertai persyaratan bahwa modal yang diperoleh harus
dipergunakan untuk kegiatan pembangunan di Indonesia. Pengawasan pemerintah terhadap WNA dalam pencapaian tujuan tersebut masih susah untuk dilaksanakan
karena memang tidak ada penjabaran lebih lanjut dari maksud ketentuan persyaratan tersebut.
Menurut UU No.16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun, pada pasal 12 ayat 1 ditegaskan “Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta
benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dpat dijadikan jaminan utang dengan: dibebani hipotik, jika tanahnya tanah milik atau hak guna
bangunan. Dibebani fiducia, jika tanahnya hak pakai atau tanah Negara, namun
dengan keluarnya UUHT maka hak pakai tidak lagi dibebankan dengan fiducia tetapi dengan hak tanggungan Pasal 27 UUHT. Selain obyek hak tanggungan
seperti tersebut di atas, UUHT juga membuka kemungkinan pembebanan hak tanggungan atas tanah berikut bangunan dan tanaman yang ada diatasnya Pasal 4
Ayat 4, sepanjang memenuhi persyaratan sebagai berikut: 1.
Bangunan dan tanah yang bersangkutan merupakan satu kesatuan dengan tanahnya dan bangunan tersebut melekat pada tanah yang bersangkutan.
2. Pembebanannya dinyatakan dengan tegas oleh pihak-pihak yang
bersangkutan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
3. Ketentuan Pasal 4 Ayat 4 UUHT tersebut di atas sebagai konsekuensi
dari penerapan asas pemilikan secara horizontal yang diambil dari hukum
adat.
D. Hak dan Kewajiban Pemberi dan Pemegang Hak Tanggungan
