Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
tersebut tidak dipenuhi maka SKMHT menjadi “batal demi hukum” Pasal 15 ayat 6 UUHT.
Ketentuan tersebut di atas tidak berlaku dalam hal SKMHT yang diberikan untuk menjamin kredit tertentu, seperti kredit program, kredit usaha kecil dan
kredit pemilikan rumah KPR dan kredit yang sejenis. Penentuan batas waktu berlakunya SKMHT untuk jenis kredit tertentu tersebut diatur dalam Peraturan
Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 4 tahun 1996 tentang Penetapan Batas waktu berlakunya SKMHT untuk menjamin jenis-jenis kredit tertentu.
Pasal 1 ayat 20 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala BPN No. 4 tahun 1996 tersebut di atas menentukan bahwa: “SKMHT untuk menjamin
Perjanjian KPR berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang bersangkutan”. Perjanjian Kredit Pemilikan rumah KPR adalah
kredit yang diberikan oleh bank kepada debitur untuk digunakan membeli atau membayar sebuah bangunan rumah tinggal dengan tanahnya guna dimiliki atau
dihuni. Dalam perjanjian ini biasanya debitur memberikan jaminan berupa rumah dan tanah yang dibeli dengan fasilitas kredit dari bank tersebut.
41
C. Eksekusi Hak Tanggungan
Pengertian hak tanggungan menurut pasal 1 UUHT Nomor 4 Tahun 1996, adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanh sebagaimana yang
dimaksudkan dalam UUPA nomor 5 Tahun 1960, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk
41
. Ibid
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur yang lain.
42
Sebelum berlaku UUHT Nomor 4 tahun 1996, yang dikenal hak hepotik yang dibebankan pada hak-hak tanah yang diatur dalam pasal 1162 sd pasal 1232
KUHPerdata dan pasal 224 HIR atau pasal 258 RBG dan untuk Creditverbank diatur dalam Stb. 1908 nomor 452 kemudian drubah dengan Stb. 1937 nomor 190.
Tetapi berdasarkan pasal 29 UUHT, ketentuan tersebut tidak berlaku lagi, kecuali untuk jemainan benda-benda yang tidak bergerak seperti kapal laut masih tetap
berlaku sebagian dari peraturan tersebut. Bahwa maksud dari pasal 1 adalah hak milik, hak guna usaha dam hak
guna bangunan yang dapat dibebani dengan hak tanggungan untuk pinjaman kredit pada Bank. Sedang kan yang dimaksud dengan pelunasan diutamakan pada
kreditur tertentu, artinya kreditur tersebut mempunyai hak istimewa yang diberikan oleh Undang-undang terhadap jaminan yang dipegang kereditur
tersebut. Artinya bilamana hasil penjualan jaminan tersebut diutamakan untuk pelunasan kreditur yang mempunyai hak istimewa, kemudian bila masih ada
sisanya dibayarkan pada kredtur-kreditur yang lain atau berdasarkan presentase hutangnya.
Hak tanggungan adalah jaminan yang dibebankan pada hak tanah baik hak milik, hak guna usaha,maupun hak guna bangunan. Hak-hakl ini dapat dieksekusi
oleh Pengaddilan Negeri untuk Bank-bank swasta, dan BUPN untuk Bank-bank pemerintah.
42
. Idil Adha, SH Penasehat Hukum PT. BPR. Wingsati,Bekasi, Hak Tanggungan Dan
Eksekusi, Jakarta, 2007, www.dki.perbarindo.org
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
Eksekusi menurut pasal 224 HIR atau pasal 258 RBG dapat dilaksanakan oleh Pengadilan Negeri untuk memenuhi isi perjanjian yang telah dibuat oleh
pihak debitur dan kreditur dalam bentuk Gross Akte, baik hepotik mapun pengakuan hutang, bilamana pihak debitur tidak melaksanakannya secara
sukarela. Dalam UUHT eksekusi diatrur dalam pasal 20 yang mengaskan bahwa ; apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan: Hak pemegang Hak tanggungan
pertama untuk menjual obyek hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam pasal 6 yang berbunyi ; pemegang hak tanggungan pertama mempunyai hak untuk
menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
Gross Akte Hak tanggungan yang dapat dieksekusi bila telah berira-irah dan berkepa la : Demi keadilan berdasarkan Ketuhanan Yang maha Esa, Karena
kekuatan Gross Akte hak tanggungan secara hukum sudah past, sama dengan kekuatan hukum tetap Selanjutnya untuk melaksanakan eksekusi hak tanggungan
ada 2 cara yang diperbolehkan oleh UUHT, yaitu;
43
1. Melalui pelelangan umum
2. Dijual jual dibawah tangan.
3. Melalui pelelangan umum, artinya penjualan obyek jamiana baik, hak
milik, hak guna usaha maupun hak guna bangunan dilakukan secara lelang dan terbuka untuk umum dan harus sesuai dengan ketentuan dalam pasal
20 ayat 1, mengenai tata caranya. Untuk melaksanakan pelelangan ini,
43
. Nyonya Retnowulan Sutantio, Prosedur Eksekusi Hak Tanggungan, Majalah Hukum
Trisakti, nomor 33 edisi XXIV, 1999. Hal.177
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
kreditur atau kuasa hukumnya mengajukan permohonan melalui pengadilan negeri kekantor lelang setempat dan setelah ditentukan
persyaratan hari tanggal pelelangan maka pada saat lelang akan dilaksanakan, Ketua pengadilan negeri memberikan pengantar kemudian
untuk acara lelang langsung diserahkan pada utusan yang ditunjuk oleh kantor lelang setempat Sedangkan untuk bank-bank pemerinta eksekusi
tidak melalui pengadilan, melainkan diserahkan pada Panitia Urusan Piutang Negara PUPN.
4. Dijual dibawah tangan, disini maksudnya eksekusi tidak dilaksanakan,
melainkan melaksanakan hasil perdamaian antara kreditur dan debitur, hal ini sesuai dengan apa yang diatur dalam pasal 20 ayat 2 UUHT.
Pelaksanaan eksekusi dibawah tangan ini dimaksudkan agar kedua belah pihak masih mempunyai hak untuk menjualkan obyek tersebut. Karena
kalau dijualkan berdasarkan hasil kesepakatan, harganya bisa lebih mahal jika dibandingkan dengan penjualan melalui lelang, sehingga pihak debitur
masih bisa mendapat haknya dari sisa penjualan yang telah dibayarkan pada kreditur.
Walaupun eksekusi penjualan dilakukan dibawah tangan, phak kreditur dan debitur harus memberikan pengumuman pada surat kabar setempat agar dapat
diketahui oleh pihak ketiga yang berkepentingan. Eksekusi untuk bak-bank pemerintah dilakukan oleh PUPN, untuk pelaksanannya Ketua PUPN
mengeluarkan suatu surat yang disebut surat paksa yang dapat dijalankan secara penyitaan dan pelelangan barang-barang kekayaan penanggung utang. Surat
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
paksaan ini dianggap sama dengan putusan hakim dalam perkara perdata yang berkekuatan hukum tetap, tidak dapat dimintakan banding dan kasasi Pasal 11
angka 3 sub 2 UU PUPN. Tetapi perlu diktahui bahwa surat paksa itu dikeluarkan oleh pejabat atau badan tata usaha negara, maka si berhutang yang
merasa dirugikan dapat menggugat melalui peradilan tat usaha negara agar surat paksa yang merupakan keputusan tata usaha negara dibatalkan atau dinyatakan
tidak syah. Sedangkan kalau bantahan penanggung utang maupun pihak ketiga terhadap pelaksanaan surat paksa atas penyitaan barang-barang bergerrak,
diajukan ke pengadilan negeri, tetapi harus bantahan bukan perlawananverzet dengan cara gugatan biasa yang didasarkan adanya peristiwa perbuatan melanggar
hukum.
44
44
. Ibid. Hal. 178.
Dalam setiap pengajuan permohonan eksekusi Gross Akte hak tanggunan melalui Pengaddilan negari, tidak pernah lepas dari hambatan ataupun
penundahaan eksekusi oleh karena bebarapa hal, seperti oleh faktor birokrasi di Pengadilan Negeri. Pengalaman setaip mengajukan permohonan eksekusi, harus
didahului dulu dengan aannmanning , kemudian sita jamainan dan baru eksekusi. Di pengadilan negeri mengajukan permohonan untuk aan manning saja waktunya
bisa sampai 3 bulan 4 baru turun Penetapannya, hal ini bila pengajuannya melalui prosudur jalan lurus, tetapi sebaliknya bilamana melalui jalur cepat dengan uang ,
penetapan eksekusi turunnya cepat bisa 2 atau 3 minggu sudah turun hal ini bukan rahasia umum lagi kalau namanya berurusan dengan hukum.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
Selain itu hambatan datang dari pihak lawan atau debitur sendiri, dengan cara mengajukan perlawanan untuk mengulur-ngulur waktu dan bahkan serign
debitur mengajukan permohonan ke Pengaddilan Tinggi untuk meminta penundaan eksekusi, Penundaan eksekusi bisa terjadi bilamana yang bicara duit
Hakim bisa membuat berbagai alasan untuk penundaan tersebut. Perlawanan debitur ini biasanya berdalihkan, karena adanya kecurangan dari pihak kreditur,
seperti tidak memindahkan pembayaran yang dilakukan pihak debitur dalam rekening pembukuan, atau karena adanya kekeliruan Dokomen dalam proses
penerbitan Gross Akte, baik menyangkut surat kuasa tidak otentik atau masalah warisan atau dapat pula Hakim berpendapat bahwa Gross Akte Hak tangguingan
tidak murni, dalam arti terdaspat kerancuan Akte Hak tanggungan dengan Gross Akte Pengakuan Hutang.Hal demikisn hendasknys menjadi perhatan dikalangan
perbankan.
D. Pelaksanaan Hak Tanggungan
