Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
dari kreditor untuk membatalkan seluruh tindakan kreditor yang dianggap merugikan.
Dengan demikian, dalam perjanjian tanggungan, pihak kreditor tetap diberikan hak-hak yang dapat menghindarkannya dari praktek-praktek “nakal”
debitor atau kelalaian debitor.
E. Lahir dan Hapusnya Hak Tanggungan
Lahirnya hak tanggungan dari perjanjian kredit melalui proses yang cukup panjang dimulai dari tahapan pembuatan Surat Pengakuan Hutang, kemudian
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, kemudian pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, selanjutnya pendaftarannya kepada kantor
pertanahan, dan kantor pertanahan membuatkan buku tanah hak tanggungan dan mencatatnya dalam buku tanah hak atas tanah yang menjadi objek hak
tanggungan. Tanggal buku tanah hak tanggungan adalah tanggal hari ketujuh setelah penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
pendaftarannya. Hak tanggungan lahir pada tanggal buku tanah dibuat. Dengan dibuatnya buku tanah hak tanggungan, asas publisitas terpenuhi dan hak
tanggungan itu mengikat juga pihak ketiga. Hak tanggungan sebagai jaminan pelunasan kredit dapat dilihat dari janji-
janji yang terdapat pada Akta Pemberian hak tanggungan yang disepakati oleh kedua belah pihak. Hak tanggungan berakhir karena hapusnya atau berakhirnya
perjanjian kredit oleh sebab debitur telah membayar lunas hutangnya. Hapusnya hak tanggungan juga tunduk pada Undang-undang Pokok Agraria No 5 Tahun
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
1960 dan Undang-undang Hak Tanggungan No 4 Tahun 1996 serta Peraturan Pemerintah No 40 Tahun 1996.
19
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang bersifat accessoir, sehingga untuk pemberian Hak Tanggungan harus diperjanjikan dalam perjanjian
pokoknya, yaitu perjanjian utang-piutang yang dibuat antara kreditor dan debitor Pasal 10 Ayat 1 UUHT. Pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan
pembuatan APHT Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh PPAT Pasal 10 Ayat 2 UUHT. Namun saat kelahiran Hak Tanggungan bukan pada tanggal
pembuatan APHT, melainkan pada tanggal pendaftaran pada buku tanah Hak Tanggungan dan buku tanah obyek Hak Tanggungan di kantor Pertanahan
KabupatenKota.
20
Soal peringkat ini penting bagi kreditur karena makin tinggi peringkatnya semakin besar kemungkinan untuk memperoleh pembayaran piutangnya secara
penuh, bahkan kalau ia berkedudukan sebagai peringkat pertama ia dapat Tanggal pendaftaran pada buku tanah di samping menentukan tanggal
lahirnya Hak Tanggungan, juga menentukan peringkat Hak Tanggungan, bila atas suatu obyek dibebani lebih dari satu Hak Tanggungan, yaitu Hak Tanggungan
yang didaftarkan lebih dahulu peringkatnya lebih tinggi dari yang didaftarkan kemudian. Dalam hal pendaftarannya dilakukan pada hari yang sama, maka
peringkat masing-masing Hak Tanggungan ditentukan oleh tanggal pembuatan APHT-nya.
19
.
Darma S. B. Purba, Segi-Segi Hukum Perjanjian Kredit Dengan Jaminan Hak Tanggungan, Universitas Sumatera Utara, 2008. Abstraksi.
20
. Ibid.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
memperoleh pelunasan piutangnya melalui parate eksekusi, seperti telah disebutkan di atas.
Sebagai bukti adanya Hak Tanggungan, Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan untuk selanjutnya dalam tulisan ini disingkat SHT,
yang memuat irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”, yang memberi titel eksekutorial kepada SHT, sehingga
SHT mempunyai kekuatan yang sama dengan putusan hakim yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap, dan berlaku sebagai pengganti Grosse Akta
Hipotik, yang dapat dimintakan eksekusi ke pengadilan berdasarkan pasal 258 RBg pasal 224 HIR.
Karena Hak Tanggungan sifatnya accessoir terhadap perjanjian pokoknya, yaitu perjanjian utang piutang, maka bila terjadi pengalihan piutang, misalnya
karena cessie, subrogasi, atau pewarisan maka Hak Tanggungan juga beralih kepada kreditor yang baru Pasal 16 Ayat 1 UUHT. Peralihan piutang tersebut
harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan yang akan dicatat pada buku tanah Hak Tanggungan dan buku tanah hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan,
yang selanjutnya disalin ke dalam SHT dan sertifikat hak atas tanah obyek Hak Tanggungan dan tanggal pendaftaran tersebut berlaku sebagai tanggal peralihan
Hak Tanggungan bagi pihak ketiga Pasal 16 Ayat 2,3 dan 5 UUHT. Karena sifatnya yang accessoir maka bila piutang yang dijamin dengan Hak
Tanggungan hapus, maka Hak Tanggungan juga menjadi hapus.
21
21
. OpCit, H. Salim. Hal. 188.
Sebagai salah satu jenis perikatan, maka perjanjian kredit hapus karena terjadinya salah satu hal
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
tersebut dalam Pasal 1381 KUH Perdata, yaitu karena pembayaran, baik secara sukarela atau melalui proses eksekusi, penawaran pembayaran yang diikuti
dengan penitipan konsinyasi, pembaharuan utang novasi, perjumpaan utang konpensasi, pencampuran utang, pembebasan utang, musnahnya barang yang
terutang, kebatalan atau pembatalan perikatan. Di samping itu Hak Tanggungan juga hapus karena dilepaskan secara
sukarela oleh pemegang Hak Tanggungan, yang dilakukan dalam bentuk pernyataan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan kepada pemberi Hak
Tanggungan.
22
Hak Tanggungan juga hapus karena pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri. Pembersihan
tersebut dapat dilakukan atas permintaan pembeli dari obyek Hak Tanggungan kepada pemegang Hak Tanggungan yang meminta agar obyek yang dibelinya
dibebaskan dari beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian. Pembersihan dilakukan dengan pernyataan tertulis dari pemegang Hak
Tanggungan yang menyatakan dihapuskannya beban Hak Tanggungan yang melebihi harga pembelian tersebut. Apabila obyek Hak Tanggungan dibebani
beberapa Hak Tanggungan, dan tidak terdapat kesepakatan diantara para pemegang Hak Tanggungan untuk membersihkan Hak Tanggungan yang melebihi
harga pembelian, maka pembeli benda tersebut dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pengadilan Negeri yang wilayahnya meliputi tempat obyek Hak
Tanggungan yang bersangkutan untuk menetapkan pembersihan itu dan sekaligus
22
. Ibid
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
menetapkan ketentuan tentang pembagian hasil penjualan lelang diantara kreditur dan peringkat mereka sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Namun
pembersihan tersebut tidak dapat dilakukan bila pembelian itu dilakukan dalam jual beli sukarela diluar lelang eksekusi atau ada janji untuk tidak melakukan
pembersihan beban Hak Tanggungan yang melebihi harga penjualan yang diperjanjikan dengan pemegang Hak Tanggungan pertama dalam APHT.
Setelah Hak Tanggungan hapus maka atas permintaan yang berkepentingan, maka Kantor Pertanahan akan mencoret catatan Hak Tanggungan pada buku tanah
hak atas tanah yang menjadi obyek Hak Tanggungan dan sertifikatnya. Buku tanah Hak Tanggungan dan sertifikatnya akan ditarik, atau bila penarikan tidak
dapat dilakukan maka hal itu akan dicatat dalam buku tanah Hak Tanggungan.
Yosua A. Poerba : Fungsi Lembaga Jaminan Hak Tanggungan Sebagai Jaminan Dalam Meningkatkaan Perekonomian Masyarakat, 2008.
USU Repository © 2009
BAB III PELAKSANAAN PEMBERIAN HAK TANGGUNGAN
