Mekanisme Pelaksanaan Pembiayaan KPR BNI iB Griya

63

BAB IV ANALISIS PRODUK PEMBIAYAAN KEPEMILIKAN RUMAH

BNI IB GRIYA

A. Mekanisme Pelaksanaan Pembiayaan KPR BNI iB Griya

BNI iB Griya merupakan produk pembiayaan konsumtif yang mewujudkan impian memiliki rumah idaman dengan lebih mudah berdasarkan skim murabahah. Murabahah adalah aplikasi dari bentuk jual-beli. Secara sederhana dapat diilustrasikan, nasabah datang ke bank untuk mengajukan pembiayaan. Setelah melalui seleksi administrasi dan hasilnya bagus, petugas akan melakukan kunjungan on the spot, dan apabila hasilnya juga bagus, maka ada kemungkinan pembiayaan itu akan disetujui. Misalkan harga rumah Rp. 100 juta, bank akan mengambil keuntungan berupa margin yang disepakati di awal. Angsuran pun tidak akan berubah sampai jangka waktu pembiayaan berakhir. Selain memberikan pembiayaan pemilikan rumah, BNI iB Griya juga memberikan pembiayaan pemilikan ruko, kavling siap bangun, pembangunan dan renovasi rumah serta pembelian rumah indent. Pembayaran dapat dengan cara diangsur dalam periode waktu 1 sampai 15 tahun dengan tingkat margin 7,18 sampai 9,31 flat. 1 Berikut tabel angsuran BNI iB Griya : 1 Suci Hanum L, PPM KPR BNI iB Griya Kantor Cabang Syariah Jakarta Selatan, Wawancara Pribadi, Jakarta, 11 oktober 2010. Tabel Angsuran BNI iB Griya POKOK PEMBIAYAAN 1 Tahun 7,18 5 Tahun 7,30 10 Tahun 8,63 15 Tahun 9,31 50.000.000 4.465.833 1.137.500 776.250 665.694 100.000.000 8.931.667 2.275.000 1.552.500 1.331.389 200.000.000 17.863.333 4.550.000 3.105.000 2.662.778 300.000.000 26.795.000 6.825.000 4.657.500 3.994.167 400.000.000 35.726.667 9.100.000 6.210.000 5.325.556 500.000.000 44.658.333 11.375.000 7.762.500 6.656.944 600.000.000 53.590.000 13.650.000 9.315.000 7.988.333 700.000.000 62.521.667 15.925.000 10.867.500 9.319.722 800.000.000 71.453.333 18.200.000 12.420.000 10.651.111 900.000.000 80.385.000 20.475.000 13.972.500 11.982.500 1.000.000.000 89.316.667 22.750.000 15.525.000 13.313889 Simulasi perhitungan angsuran : Keterangan :  Harga rumah : Rp. 225.000.000  Uang muka nasabah : Rp. 25.000.000  Pokok pembiayaan : Rp. 200.000.000  Jangka waktu pembiayaan : 15 tahun  Margin yang berlaku : 9,31 pertahun flat Penghitungan angsuran :  Pokok pembiayaan + Margin = Rp. 200.000.000 + Rp. 200.000.000 x 9,31 x 15 tahun = Rp. 200.000.000 + Rp. 279.300.000 = Rp. 479.300.000  Angsuran perbulan = Rp. 479.300.000 : 12 bulan x 15 tahun = Rp. 2.662.778 Cukup mudah bagi calon nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan KPR BNI iB Griya. Yang pertama, calon nasabah harus memiliki tujuan yang jelas, apakah pembiayaan ini bertujuan untuk pembelian rumah yang baru atau second yang ready stock atau indent, atau bertujuan untuk pembelian ruko, tanah atau kavling, atau pembiayaan ini bertujuan untuk bangun rumah. Untuk pembelian rumah yang indent, pengembang developer perumahannya disyaratkan harus sudah memiliki ikatan kerjasama dengan bank BNI Syariah. Yang kedua, setelah tujuan yang dimiliki calon nasabah sudah jelas, lalu calon nasabah harus melengkapi dokumen-dokumen sebagai syarat pengajuan pembiayaan ini dan diserahkan ke bank BNI Syariah. Jika dokumen- dokumen yang diserahkan ke pihak bank belum lengkap maka pihak bank akan menghubungi calon nasabah yang bersangkutan untuk melengkapinya untuk keperluan analisa. 2 Penulis akan merinci lebih jelas mengenai mekanisme pelaksanaan pembiayaan produk ini sebagai berikut : 2 Ibid.

a. Prosedur Umum Pembiayaan

Pembiayaan KPR BNI iB Griya diberikan untuk pembelian rumah berdasarkan skim murabahah sebesar harga beli ditambah margin yang disepakati kedua belah pihak. Aplikasi skim murabahah untuk pembiayaan KPR BNI iB Griya di BNI Syariah dapat digambarkan seperti ini : 3 a. Nasabah datang ke bank dan mengajukan pembiayaan permohonan pembiayaan. Setelah semua persyaratan terpenuhi, pihak bank akan melakukan analisis secara administrative maupun on the spot; b. Bila permohonan terpenuhi, maka bank akan mencairkan pembiayaan; c. Nasabah ditunjuk sebagai wakil dari bank untuk membeli barang yang dibutuhkan nasabah dalam hal ini rumah atas nama bank secara cash; d. Ketika rumah yang dimaksud telah menjadi milik bank, maka bank akan menjual kembali rumah tersebut kepada nasabah dengan perjanjian jual beli murabahah. Di sini bank menentukan margin sebagai keuntungannya atas penjualan rumah tersebut; e. Ketika akad telah ditandatangani, maka kewajiban nasabah terhadap bank telah dimulai, yaitu membayar angsuran pembiayaan dengan besaran dan jangka waktu yang sudah disepakati dalam perjanjian. 3 Ibid. Adapun keunggulan dari produk pembiayaan KPR BNI iB Griya adalah:  Rasa tentram dan tenang karena dengan pembiayaan syariah terhindar dari transaksi yang ribawi  Selama masa pembiayaan, besarnya angsuran tetap dan tidak berubah sampai lunas.  Proses persetujuan pembiayaan yang mudah dan relatif cepat.  Uang muka ringan, mulai dari 10.  Jangka waktu pembiayaan sampai dengan 15 tahun.  Tarif bersaing.  Bebas biaya propisi dan appraisal.  Maksimum pembiayaan sampai dengan Rp. 5 miliar.  Pembayaran angsuran melalui debet rekening secara otomatis. Persyaratan umum pembiayaan KPR BNI iB Griya adalah sebagai berikut:  Pemohon minimal berusia 21 tahun.  Pada saat pembiayaan lunas usia pemohon maksimum 55 tahun untuk pegawai usia pensiun atau 60 tahun untuk pengusaha, profesional.  Karyawan wiraswasta profesional dengan masa kerja minimal 2 tahun.  Mempunyai penghasilan tetap dan mampu mengangsur.  Memenuhi persyaratan berdasarkan penilaian bank. Adapun kelengkapan dokumen yang harus dipenuhi dalam pembiayaan KPR BNI iB Griya adalah : 1. Persyaratan Pemohon bagi Pegawai: a. Fotocopy KTP Paspor pemohon suami istri. b. Pasfoto terbaru 4x6 pemohon suami istri. c. Fotocopy surat nikah cerai pisah harta jika pisah harta. d. Fotocopy kartu keluarga. e. Fotocopy surat WNI, surat keterangan ganti nama bagi WNI keturunan. f. Fotocopt NPWP untuk pembiayaan di atas Rp. 50 Juta. g. Fotocopy rekening Koran Tabungan 3 bulan terakhir. h. Asli slip gaji terakhir surat keterangan penghasilan. i. Asli surat keterangan masa kerja dan jabatan terakhir dari perusahaan. j. Denah lokasi jaminan dan rumah tinggal. 2. Persyaratan Pemohon bagi Pengusaha dan Profesional: a. Fotocopy KTP Paspor pemohon suami istri. b. Pasfoto terbaru 4x6 pemohon suami istri. c. Fotocopy surat nikah cerai pisah harta jika pisah harta. d. Fotocopy kartu keluarga. e. Fotocopy surat WNI, surat keterangan ganti nama bagi WNI keturunan. f. Fotocopt NPWP untuk pembiayaan di atas Rp. 50 Juta. g. Fotocopy rekening Koran Tabungan 3 bulan terakhir. h. Neraca dan laba rugi informasi keuangan 2 tahun terakhir. i. Akte perusahaan, SIUP dan TDP 4 . khusus bagi pengusaha. j. Fotocopy surat ijin praktek profesi. khusus bagi profesional k. Denah lokasi jaminan dan rumah tinggal. 3. Dokumen kepemilikan jaminan: a. Fotocopy sertifikat IMB. b. Surat pesanan penawaran. c. Fotocopy bukti setoran PBB terakhir. d. Rencana anggaran biaya RAB.

b. Tahap Pengajuan Pembiayaan

Secara garis besar, tahapan yang akan dilalui oleh nasabah yang hendak mengajukan pembiayaan KPR BNI iB Griya adalah 4 empat tahap. Pertama, tahap permohonan pengajuan pembiayaan. Nasabah mengajukan pembiayaannya kepada bank. Setelah pengisian aplikasi permohonan maka nasabah melakukan pemenuhan kelengkapan data persyaratan pembiayaan. Kedua, tahap analisa yang dilakukan oleh Bagian Processing BNI Syariah. Analisa yang dilakukan adalah 3 pilar analisa, yaitu Kemampuan, Legalitas 4 SIUP singkatan dari Surat Izin Usaha Perdagangan dan TDP singkatan dari Tanda Daftar Perusahaan. dan Objek Akad. Analisa Kemampuan dapat dilihat melalui fotokopy rekening tabungan mutasi tabungan rekening perbulan, slip gaji, BI Checking untuk mengetahui apakah calon nasabah memiliki pinjaman di bank lain atau tidak, dll. Analisa Legalitas data-data dapat diketahui melalui hasil wawancara dengan nasabah dan memverifikasi data-data calon nasabah yang sudah masuk, baik melalui telephone dan juga survei ke lapangan on the spot, bank juga memeriksa melalui Sistem Informasi Debitur SID untuk mengetahui apakah calon nasabah masuk daftar hitam Bank Indonesia atau tidak. Dan analisa Objek akad dapat dilihat dari nilai appraisal. Hal-hal yang menjadi pertimbangan mengenai objek akad adalah seberapa marke table objek tersebut. Disini dalam artian apabila terjadi wanprestasi, seberapa mudah objek terseebut dicairkan. Dalam penilaian perumahan yang dipertimbangkan yaitu tidak banyaknya rumah dijual di daerah tersebut menunjukkan bahwa di daerah tersebut memang bagus dan berkualitas. Beberapa hal yang menjadi alasan banyaknya rumah dijual di suatu daerah antara lain karena adanya perumahan yang lebih bagus di daerah tersebut, kesejahteraan penduduk di sekitar daerah tersebut meningkat sehingga banyak yang pindah untuk mencari hunian baru yang lebih baik dan menunjang, daerah tersebut memang langganan banjir, atau daerah tersebut terkena proyek pemerintah sehingga akan terjadi penggusuran. Selain itu, akses jalan, lokasi yang strategis dan tata ruang bangunan juga harus di check. 5 Bank BNI Syariah mensyaratkan angsuran perbulan maksimal 40 dari total take home pay pendapatan nasabah. Sebagai contoh, Bapak Ardian ingin mengajukan pembiayaan KPR BNI iB Griya untuk pembelian rumah seharga Rp. 115 juta, Bapak Ardian memberikan uang muka urbun sebesar Rp. 40 juta 34,8 dari harga rumah, bank memberikan pembiayaan sebesar Rp. 75 juta 65,2 dari harga rumah, jangka waktu 6 tahun atau 72 bulan, tingkat margin 8,1, angsuran perbulannya sebesar Rp. 1.545.417, maka minimal take home pay Bapak Ardian yang dipersyaratkan oleh bank BNI Syariah sebesar Rp. 3.863.542. lebih jelasnya bisa lihat lampiran Ketiga, tahap persetujuan. Setelah menganalisanya, Bagian Processing akan merekomendasikannya dalam rapat bersama komite pembiayaan terdiri dari Bagian Processing, Kepala Seksi Retail dan Kepala Kantor Cabang Syariah KCS. Jika permohonannya disetujui maka akan dikeluarkan Surat Keputusan Pembiayaan SKP. Dan tahap keempat adalah tahap pelaksanaan atau penandatanganan akad. Setelah mendapat persetujuan komite pembiayaan maka selanjutnya dilakukan pemanggilan nasabah bersama pendamping, penjual developer rumah dan notaris yang akan membacakan hak dan kewajiban nasabah. Penandatanganan akad pertama adalah 5 Suci Hanum L, PPM KPR BNI iB Griya Kantor Cabang Syariah Jakarta Selatan, Wawancara Pribadi, Jakarta, 11 oktober 2010. penandatangan akad penunjang berupa akad wakalah antara bank kepada nasabah untuk mewakili bank dalam membeli rumah kepada pihak penjual. Akad wakalah berisikan nomor akad, biodata pihak ke 1, muwakkil yakni bank oleh kepala KCS, biodata pihak ke 2, wakil yakni nasabah, perihal yang diwakilkan yakni pembelian rumah berdasarkan pesanan nasabah, pasal 1 mengenai definisi, pasal 2 mengenai objek wakalah, pasal 3 tentang ketentuan bagi bank, pasal 4 tentang ketentuan bagi nasabah dan pasal 5 penutup yang ditandatangani oleh nasabah suami-istri di atas materai dan bank oleh Kepala KCS. Setelah penandatanganan akad penunjang, kemudian penandatanganan akta jual beli antara nasabah sebagai wakil bank dengan penjual yaitu akad murabahah pertama dengan sistem pembayaran naqdan tunai. Maka secara prinsip rumah menjadi milik bank; yang selanjutnya bank akan menjual kembali rumah tersebut secara cicilan kepada nasabah sebesar harga pokok bank ditambah dengan margin yang diinginkan oleh bank sesuai dengan kesepakatan yakni akad murabahah kedua, murabahah dengan sistem pembayaran cicil ba’i bi-tsaman ajjal. Dimana akad tersebut berisikan nomor akad, biodata bank sebagai penjual atau pemberi pembiayaan, biodata nasabah sebagai pembeli, pasal 1 tentang ketentuan pokok akad, pasal 2 tentang definisi, pasal 3 tentang pelaksanaan prinsip murabahah, pasal 4 tentang syarat realisasi pembiayaan, pasal 5 tentang jatuh tempo pembiayaan, pasal 6 tentang pembayaran kembali pembiayaan, pasal 7 tentang denda tunggakan, pasal 8 tentang uang muka, pasal 9 tentang pembayaran ekstra, pembayaran di muka dan pelunasan dipercepat, pasal 10 tentang jaminan dan pengikatannya, pasal 11 tentang asuransi, pasal 12 tentang penghunian dan pemeliharaan rumah, pasal 13 tentang nasabah wanprestasi, pasal 14 tentang pengawasan, pemeriksaan dan tindakan terhadap rumah jaminan, pasal 15 tentang tanggung jawab para pihak, pasal 16 penagihan seketika seluruh utang murabahah dan pengosongan rumah, pasal 17 tentang penguasaan dan penjualan eksekusi rumah jaminan, pasal 18 tentang pengalihan piutang murabahah kepada pihak lain, pasal 19 tentang timbul dan berakhirnya hak-hak dan kewajiban, pasal 20 tentang kuasa yang tidak dapat ditarik kembali, pasal 21 tentang alamat pihak- pihak, pasal 22 tentang hukum yang berlaku, pasal 23 tentang lain-lain dan pasal 24 tentang penutup. Yang juga ditandatangani oleh pihak bank melalui Kepala KCS dan nasabah suami-istri di atas materai. Semua penandatanganan akad dilakukan secara bertahap dalam waktu 1-3 jam pada 1 hari sehingga dapat mengefisiensikan waktu tanpa melanggar ketentuan berakad sesuai syariah, tanpa paksaan, berdasarkan kesepakatan bersama tanpa harus merugikan satu sama lain. Akad ini pun disertai dengan bea materai dilakukan dihadapan notaris yang nantinya juga akan dilegalisir oleh notaris sehingga bersifat mengikat dan berkekuatan hukum yang kuat. Akad tersebut dibuat rangkap 3 untuk bank, nasabah dan notaris. Setelah penandatanganan akad maka selambat-lambatnya keesokan harinya, nasabah dapat mencairkan plafond pembiayaannya yang sebelumnya nasabah telah melunasi biaya-biaya pra-akad berupa biaya prarealisasi dengan bank dan biaya administrasi jual beli dari penjual developer non bank. Dan nasabah dapat melakukan angsuran pembayaran pertamanya sebulan setelah ditandatanganinya akad dengan cara menyetorkan angsuran perbulannya sebesar yang telah disepakati dalam kontrak. Dalam proses realisasi pembiayaan yang dilakukan BNI Syariah dapat dibedakan menjadi tiga bentuk, yaitu 6 : 1. Plafond yang direalisasikan tetap sesuai dengan permintaan nasabah Apabila berdasarkan appraisal bank jumlah pembiayaan yang diajukan oleh nasabah sesuai dengan kondisi fisik bangunan dan lingkungannya serta take home pay penghasilan bersih nasabah pun memenuhi persyaratan ini, maka BNI Syariah akan merealisasikan permohonan pembiayaan perumahan nasabah dengan besaran plafond sesuai dengan permintaan nasabah. 2. Plafond yang direalisasikan lebih dari permintaan nasabah Apabila dalam perjalanan pembiayaan, nasabah hendak mengajukan penambahan plafond pembiayaan untuk renovasi, maka pihak BNI 6 Ibid. Syariah akan mempertimbangkan untuk memberi penambahan plafond. Hal-hal yang menjadi pertimbangan BNI syariah dalam hal ini adalah performance nasabah selama pembiayaan baik, kondisi agunan rumah sesuai dengan penilaian bank dan take home pay nasabah dapat memenuhi angsuran perbulan di BNI Syariah. 3. Plafond yang direalisasikan kurang dari permintaan nasabah Apabila berdasarkan appraisal pihak bank kondisi agunan kurang sesuai dengan jumlah pembiayaan, maka akan ada kemungkinan pembiayaan itu tetap direalisasikan hanya saja dengan jumlah yang lebih kecil dari yang diajukan nasabah. Selain itu, apabila take home pay nasabah tidak dapat memenuhi angsuran minimal, pembiayaan pun masih mungkin direalisasikan dengan jumlah yang lebih kecil dari pengajuan nasabah. Salah satu cara mengatasi permasalahan plafond yang direalisasikan kurang dari permintaan nasabah adalah dengan memberikan unag muka lebih besar dari pada uang muka minimal sehingga jumlah pembiayaan yang direalisasikan lebih kecil dan dapat dipenuhi oleh nasabah.

B. Analisa Matrik SWOT Produk Pembiayaan KPR BNI iB Griya