BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Salah satu produk yang diberikan oleh bank dalam membantu kelancaran usaha debiturnya, adalah pemberian kredit dimana hal ini merupakan salah satu
fungsi bank yang sangat mendukung pertumbuhan ekonomi. Pemberian kredit yang dilakukan oleh bank sebagai suatu lembaga keuangan, sudah semestinya
harus dapat memberikan perlindungan hukum bagi pemberi dan penerima kredit serta pihak yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga jaminan
hukum bagi semua pihak yang berkepentingan.
1
Menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1992 jo Nomor 10 Tahun 1998 tanggal 10 November 1998 tentang Perbankan, yang
dimaksud dengan bank adalah “badan usaha yang menghimpun dana dari Berkenaan dengan perbankan ada berbagai macam bentuk usaha bank dan
termasuk didalamnya usaha memberikan kredit. Perkreditan merupakan usaha utama perbankan financial depening, dimana rata-rata jumlah harta bank di
banyak negara ekonomi maju dan berkembang yang terikat dalam bentuk kredit. Tingginya angka kredit yang disalurkan dari suatu bank dikarenakan dua alasan,
yaitu dilihat dari sisi internal dan eksternal bank. Dari sisi internal, permodalan bank masih cukup kuat dan portofolio kredit meningkat, sedangkan alasan
eksternal bank adalah membaiknya prospek usaha nasabah.
1
Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1992 jo Nomor 10 Tahun 1998 tanggal 10 November 1998 tentang Perbankan
masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk kredit dan atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan
taraf hidup rakyat banyak.”
2
2
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan Pasal 1 ayat 1
Dari pengertian di atas dapat dijelaskan secara lebih luas lagi bahwa bank merupakan perusahaan yang bergerak dalam bidang keuangan, artinya aktivitas
perbankan selalu berkaitan dalam bidang keuangan. Sehingga berbicara mengenai bank tidak terlepas dari masalah.
Aktivitas perbankan yang pertama adalah menghimpun dana dari masyarakat luas yang dikenal dengan istilah di dunia perbankan adalah kegiatan
funding. Pengertian menghimpun dana maksudnya adalah mengumpulkan atau mencari dana dengan cara membeli dari masyarakat luas.
Pembelian dana dari masyarakat ini dilakukan oleh bank dengan cara memasang berbagai strategi agar masyarakat mau menanamkan dananya dalam
bentuk simpanan. Jenis simpanan yang dapat dipilih oleh masyarakat adalah seperti giro, tabungan, sertifikat deposito, dan deposito berjangka.
Agar masyarakat mau menyimpan uangnya di bank, maka pihak perbankan memberikan rangasangan berupa balas jasa yang akan diberikan
kepada si penyimpan. Balas jasa tersebut dapat berupa bunga, bagi hasil, hadiah, pelayanan atau balas jasa lainnya. Semakin tinggi balas jasa yang diberikan, akan
menambah minat masyarakat untuk menyimpan uangnya. Oleh karena itu, pihak perbankan harus memberikan berbagai rangsangan dan kepercayaan sehingga
masyarakat berminat untuk menanamkan dananya.
Dengan semakin meningkatnya penyaluran kredit, biasanya disertai pula dengan meningkatnya kredit yang bermasalah atau kredit macet atas kredit yang
diberikan. Bahaya yang timbul dari kredit macet adalah tidak terbayarnya kembali kredit tersebut, baik sebagian maupun seluruhnya, salah satunya adalah Hak Guna
Bungunan. Hak Guna Bangunan diatur secara khusus dalam Pasal 35 sampai Pasal 40
UUPA. Pasal 35 ayat 1 UUPA menyebutkan bahwa Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan
miliknya sendiri dalam jangka waktu paling lama 30 tahun. Selanjutnya ayat 2 menentukan bahwa atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat
keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut di atas dapat diperpanjang dalam waktu paling lama 20 tahun.
3
Hak Tanggungan merupakan amanat dari Pasal 51 Undang--Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang
menyebutkan “Hak Tanggungan yang dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak Hak guna bangunan
merupakan hak atas tanah yang memilik jangka waktu tertentu, dan hak atas tanah tersebut dapat menjadi hapus, apabila hak guna bangunan diperpanjang jangka
waktunya maka hak yang bersangkutan terus menyambung sampai jangka waktu semula. Berdasarkan Pasal 25 ayat 1 jo Pasal 22 ayat 1 dan 2 Peraturan
Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Hak Guna Bangunan yang dapat diperpanjang jangka waktunya adalah Hak Guna Bangunan yang terdiri di atas tanah negara dan
Hak Guna Bangunan atas Tanah Hak Pengelolahan.
3
Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan tersebut dalam Pasal 25, 33 dan 39 diatur dengan undang-undang”. Dengan berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun
1996 tentang Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, berdasarkan Pasal 29 undang-undang tersebut, maka lembaga
jaminan Hipotik dan Credietverband dinyatakan tidak berlaku lagi. Hak Tanggungan merupakan pemenuhan atas tuntutan perkembangan hukum akan
lembaga jaminan yang kuat yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud Pasal 51 Undang-Undang Nomor 5 Tahun tentang Peraturan Dasar
Pokok-Pokok Agraria, keberadaan hukum jaminan yang kuat serta memberikan kepastian hukum dan mudah dalam eksekusinya sangat didambakan.
4
Bank sebagai badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam bentuk simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat baik dalam bentuk
kredit dan bentuk-bentuk lainnya serta selalu siap membantu segala pelaku ekonomi dalam rangka meningkatkan taraf hidup rakyat banyak. Bank baik skala
nasional maupun lokal, Badan Usaha Milik Negara BUMN maupun swasta hingga asing kini hadir dan membuka diri untuk membantu para pelaku usaha
untuk mengembangkan usahanya dengan menawarkan berbagai macam varian kredit. Kredit hadir di tengah masyarakat untuk menjadi motivator dan
dinamisator peningkatan kegiatan perdagangan dan perekonomian. Dengan dapatnya Hak Guna Bangunan dibebani Hak Tanggungan, maka
dalam proses permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan yang sedang dibebankan Hak Tanggungan, perlu mendapatkan kajian hukum lebih lanjut.
4
Habib Adjie, Eksekusi Hak Tanggungan, Pro Justitia, Tahun XVII, Nomor 2, April 1999, hal. 71.
Ketentuan Pasal 1 angka 11, ditegaskan bahwa “Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan-tagihan yang dapat dipersamakan dengan itu berdasarkan
persetujuan pinjam meminjam antara bank dengan pihak lain dalam hal mana pihak peminjam berkewajiban untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu
tertentu dengan jumlah bunga yang telah ditetapkan”. Perbankan dalam memberikan kredit wajib mempunyai keyakinan atas
kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan. Hal yang utama dalam memberikan kredit adalah keyakinan
bank sebagai kreditur terhadap debitur. Di Indonesia pengaturan tentang Hak Tanggungan dituangkan dalam
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah eserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah selanjutnya disebut UUHT. Dalam
Pasal 1 ayat 1 UUHT menyebutkan bahwa Hak Tanggungan yaitu Hak Jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria UUPA berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur
lainnya.
5
Oleh karena Hak Guna Bangunan yang dijadikan obyek jaminan Hak Tanggungan memiliki keterbatasan waktu, maka sudah barang tentu akan
menimbulkan permasalahan hukum tersendiri. Di dalam Pasal 8 ayat 1 Undang-
5
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah
Undang Nomor 4 Tahun 1996 yang menyebutkan, bahwa “pemberi Hak Tanggungan adalah orang perorangan atau Badan Hukum yang mempunyai
kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek Hak Tanggungan yang bersangkutan”. Hal ini berarti, bahwa dengan berakhirnya jangka waktu Hak
Guna Bangunan yang dijadikan obyek jaminan Hak Tanggungan, maka secara otomatis hapus pula Hak Tanggungannya dan obyek Hak Tanggungan tersebut
jadi tanah Negara. Konsekuensinya dengan hapusnya Hak Tanggungan maka kreditur hanya sebagai Kreditur yang konkuren tidak lagi Kreditur sebagai
Preferen sehingga piutangnya tidak lagi sebagai perlindungan hukum dari Hak Tanggungan.
Menurut Pasal 4 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, hak-hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan adalah hak milik
menurut Pasal 20 UUPA adalah hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah dan memberi kewenangan untuk
menggunakannya bagi segala macam keperluan selama waktu yang tidak terbatas, sepanjang tidak ada larangan khusus untuk itu. Hak Guna Usaha menurut Pasal 28
UUPA adalah hak untuk mengusahakan tanah negara selama jangka waktu terbatas, guna perusahaan pertanian, perikanan, dan peternakan. Hak Guna
Bangunan menurut Pasal 35 UUPA adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah negara atau milik orang lain, selama jangka waktu yang
terbatas.
6
6
Ibid
Hak atas tanah yang diberikan untuk waktu yang terbatas seperti misalnya hak guna bangunan yang diatur dalam Pasal 35 Undang-Undang Nomor 5 Tahun
1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, sebagai salah satu hak atas tanah yang oleh undang-undang ditunjuk sebagai obyek hak tanggungan, suatu
saat pasti akan berakhir jangka waktunya. Waktu hak guna bangunan paling lama 30 tahun, atas permintaan pemegang hak dan mengingat keperluan serta keadaan
bangunan-bangunannya, jangka waktu tersebut dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun dan apabila jangka waktu hak tersebut dan perpanjangannya
berakhir, kepada bekas pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Bangunan di atas tanah yang sama dan dicatat pada buku tanah di Kantor
Pertanahan. Berakhirnya Hak Guna Bangunan tersebut, apalagi sedang dijadikan
jaminan kredit dengan dibebani hak tanggungan tentu saja akan mempunyai akibat hukum terhadap eksistensi dari Hak Tanggungan itu sendiri, oleh karena
bersadarkan Surat Edaran Menteri Dalam Negeri tanggal 27 Oktober 1970 nomor 1024110 hapusnya hipotik Hak Tanggungan hapusnya hak atas tanah yang
dibebani itu dan tanahnya kembali kekuasaan negara. Berdasarkan uraian diatas, penulis ingin meneliti lebih lanjut mengenai
permasalahan dan menyusunnya dalam skripsi yang berjudul “Akibat Hukum Dalam Perjanjian Kredit dengan Jaminan Hak Tanggungan yang Objeknya
Hak Guna Bangunan Pada PT. Bank Rakyat Indonesia Persero Kantor Cabang Pembantu Asia Unit Cemara Medan”
B. Permasalahan
