Menurut Pasal 1 ayat 1 UUHT disebutkan pengertian Hak Tanggungan. Yang dimaksud dengan Hak Tanggungan adalah: “Hak jaminan yang
dibebankan hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UUPA berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu untuk pelunasan hutang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-
kreditur lainnya.
Menurut Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, dari rumusan Pasal 1 butir 1 UUHT dapat diketahui bahwa: “pada dasarnya suatu Hak Tanggungan
adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahului, dengan objek jaminan berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam UUPA”.
38
Sedangkan Menurut Boedi Harsono Hak Tanggungan adalah “Hak penguasaan atas tanah, berisi kewenangan bagi kreditur untuk berbuat sesuatu
mengenai tanah yang dijadikan agunan. Tetapi bukan untuk dikuasai secara fisik dan digunakan, melainkan untuk menjualnya jika debitur cedera janji dan
mengambil dari hasilnya seluruhnya atau sebagian sebagai pembayaran lunas hutang debitur kepadanya.
39
38
Kartini Muljadi, Gunawan Widjaja. Hak Tanggungan. Kencana Prenada Media. Jakarta, 2005, hal 13
39
Boedi Harsono, “Konsepsi Pemikiran Tentang Undang-Undang Hak Tanggungan”, Makalah disampaikan pada Seminar Nasional Kesiapan dan Persiapan dalam Rangka
Pelaksanaan Undang-Undang Hak Tanggungan, Bandung, 27 Mei 1996, hal.1
2. Dasar Hukum Hak Tanggungan
Ketentuan Pasal 1 ayat 1 UUHT telah menentukan pengertian Hak Tanggungan, yaitu: “Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang
berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang
diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.”
Tanggal 9 April 1996 diundangkan UUHT, untuk memenuhi ketentuan Pasal 51 UUPA. Sebelum berlakunya UUHT sesuai dengan ketentuan Pasal 57
UUPA, maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan hipotik yang diatur dalam Buku II KUHPerdata Indonesia dan credietverband yang diatur dalam Stb.1937-
190, mengenai hal-hal yang belum ada ketentuannya dalam UUPA. Dengan telah disahkan dan diundangkannya UUHT ini, berarti bukan saja
tercipta unifikasi hukum tanah nasional, tetapi benar-benar makin memperkuat terwujudnya tujuan UUPA yaitu memberikan perlindungan hukum kepada
masyarakat dan jaminan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah termasuk hak jaminan atas tanah. Sebelum dikeluarkannya UUHT seringkali timbul
perbedaan persepsi mengenai berbagai masalah dalam pelaksanaan hukum jaminan atas tanah, misalnya mengenai pencantuman titel eksekutorial,
pelaksanaan eksekusi dan lain-lain, sehingga mencerminkan kurangnya kepastian hukum dalam pemberian jaminan tersebut.
Dalam UUHT tersebut, telah diatur suatu lembaga hak jaminan atas tanah yang kuat dengan ciri-ciri:
a. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada
pemegang haknya. b.
Selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapapun objek itu berada.
c. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas, sehingga dapat mengikat pihak
ketiga dan memberikan kepastian hukum kepada pihak-pihak yang berkepentingan.
d. Mudah dan pasti pelaksanaan eksekusinya.
3. Objek dan Subjek Hak Tanggungan
Menurut UUPA, Hak Tanggungan dapat dibebankan di atas tanah hak milik Pasal 25, Hak Guna Usaha Pasal 33 dan HGB Pasal 39. Penjelasan umum
angka 5 UUHT dijelaskan bahwa hak pakai dalam UUPA tidak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan, karena pada waktu itu tidak termasuk hak-hak atas tanah
yang wajib didaftar dan karenanya tidak dapat memenuhi syarat publisitas untuk dapat dijadikan jaminan utang.
Mengenai kebutuhan masyarakat agar hak pakai dimungkinkan menjadi agunan, yang dalam UUPA tidak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan oleh
UUHT kebutuhan tersebut akhirnya ditampung dengan menetapkan hak pakai juga sebagai objek Hak Tanggungan. Berdasarkan UUHT, objek yang dapat
dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah.
Berdasarkan ketentuan dalam UUHT, dapat diketahui objek Hak Tanggungan sebagai berikut:
40
a. Hak-hak atas tanah yang ditunjuk oleh UUPA sebagaimana dirinci Pasal 4
ayat 1 UUHT yaitu: 1
Hak Milik; 2
Hak Guna Usaha; 3
Hak Guna Bangunan.
40
J.Satrio, Hukum Jaminan, Hak-Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan Buku I,Bandung: Citra Aditya Bakti, 1997, hal 354-355
b. Hak-hak atas tanah yang kemudian ditunjuk sendiri oleh UUHT sebagaimana
dalam Pasal 4 ayat 2 dan ayat 3 UUHT yaitu: 1
Hak Pakai Atas Tanah Negara HPATN, yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan;
2 Hak Pakai Atas Tanah Milik HPATM, yang akan diatur lebih lanjut
dengan peraturan pemerintah. c.
Hak atas tanah yang sebelumnya ditunjuk dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang kemudian dipertegas dalam
ketentuan Pasal 27 UUHT yaitu: 1
Rumah Susun yang didirikan atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai Atas Tanah Negara;
2 Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bangunannya didirikan di atas
tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai Atas Tanah Negara;
3 Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bangunannya didirikan di atas
tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna Usaha dan Hak Pakai Atas Tanah Negara .
Khususnya Hak Pakai, tidak semua tanah Hak Pakai Atas Tanah Negara dapat dijadikan objek Hak Tanggungan. Dalam penjelasan UUHT dikemukakan,
bahwa terhadap Hak Pakai atas Tanah Negara yang walaupun wajib didaftar tetapi karena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, seperti Hak Pakai atas nama
pemerintah, Hak Pakai atas nama badan keagamaan dan sosial dan Hak Pakai atas nama perwakilan negara asing, yang berlakunya tidak ditentukan jangka waktunya
dan diberikan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu bukan merupakan objek Hak Tanggungan.
41
Pada Hak Tanggungan juga terdapat subjek hukum yang menjadi hak tanggungan yang terkait dengan perjanjian pemberi Hak Tanggungan. Di dalam
suatu perjanjian Hak Tanggungan ada dua pihak yang mengikatkan diri yaitu, sebagai berikut:
42
Undang-undang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah memuat ketentuan mengenai subjek Hak Tanggungan
dalam Pasal 8 dan Pasal 9, yaitu sebagai berikut: a Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menjaminkan objek
Hak Tanggungan. b Pemegang Hak Tanggungan, yaitu orang atau pihak yang menerima Hak
Tanggungan sebagai jaminan dari piutang yang diberikannya.
43
41
Ibid,hal 356
42
Adrian Sutedi, Hukum Hak Tanggungan, Jakarta: Sinar Grafika,2012, hal. 54.
43
Ibid,54
1.1. Pemberi Hak Tanggungan, yaitu orang perorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek
Hak Tanggungan yang bersangkutan. Kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek Hak Tanggungan pada saat pendaftaran
Hak Tanggungan itu dilakukan. 1.2. Pemegang Hak Tanggungan, adalah orang perorangan atau badan hukum
yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.
Subjek Hak Tanggungan selain warga negara indonesia, dengan ditetapkannya Hak Pakai atas Tanah Negara sebagai satu objek Hak Tanggungan,
bagi warga negara asing juga dimungkinkan untuk dapat menjadi subjek Hak Tanggungan, apabila memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:
44
Berdasarkan Pasal 18 UUHT yang menentukan bahwa : a.1. Sudah tinggal di Indonesia dalam waktu tertentu;
a.2. Mempunyai usaha di Indonesia; a.3 Kredit itu dipergunakan untuk kepentingan pembangunan di wilayah
Negara Republik Indonesia.
4. Berakhirnya Hak Tanggungan
