Keabsahan Jual Beli Rumah Yang Ditawarkan Zona Property

BAB IV PERLINDUNGAN KONSUMEN PERUMAHAN TERHADAP

DEVELOPER MENURUT UNDANG-UNDANG PERLINDUNGAN KONSUMEN ZONA PROPERTY MEDAN

A. Keabsahan Jual Beli Rumah Yang Ditawarkan Zona Property

Mengingat pentingnya materi dari suatu PJBB Perjanjian Pengikat Jual Beli, yakni sebagai landasan yang digunakan untuk menilai barang pada waktu penyerahan dilakukan, maka pemerintah telah membuat pedoman mengenai pengikat jual beli rumah yakni Surat Keputusan Menteri Perumahan Nomor 9 Tahun 1995. Sebagian besar dari ketentuan-ketentuan perjanjian pengikat Jual Beli Rumah pada Perumahan Setia Budi Indah juga berlandaskan SK Menteri Perumahan No. 09 Tahun 1995, yakni : 1. Kewajiban penjual Mengenai kewajiban penjual, dalam PJBB Perumahan Setia Budi Indah developer berjanji untuk mengikat diri dan menyelesaikan rumah dan menyerahkan tanah dan bangunan kepada pembeli pada tanggal yang telah disepakati sesuai dengan denah dan spesifikasi pada lampiran PJBB, dan dalam hal terjadi hal diluar kekuasaan developer force majeur, misalnya pada pemogokan buruh, kerusuhan, pemberontakan, bencana alam, stock barang dipasaran kosong ataupun karena peraturan pemerintah maka jangka waktu penyelesaian dan penyerahan dapat diperpanjang dan akan diatur dalam perjanjian tambahan merupakan pelengkap dan satu kesatuan dengan PJBB. 66 Universitas Sumatera Utara 2. Jaminan penjual Developer menjamin bahwa apa yang diperikatkan dalam perjanjian perikatan jual beli ini benar-benar milik developer, tidak tersangkut suatu perkara atau sengketa, tidak digadaikan atau dijaminkan, tidak dipertanggung jawabkan dengan cara apapun juga dan bebas dari sitaan. 3. Kewajiban pembeli Apabila pembeli terlambat lalai atau tidak dapat memenuhi kewajibannya seperti yang dimaksud dalam cara pembayaran dan syarat-syarat pembayaran yang telah disepakati dalam PPJB, maka pembeli dikenakan biaya administrasi untuk setiap keterlambatan sebesar 0,1 per hari dari jumlah angsuran yang terutang, keterlambatan mana yang telah terbukti dengan lewatnya waktu saja, sehingga untuk ini tidak diperlukan lagi surat teguran resmi atau surat lain yang sejenis. Apabila pembeli tidak melakukan pembayaran angsuran selama 3 tiga bulan berturut-turut, maka pengikatan ini terjadi batal dengan sendirinya menurut hukum. Dalam hal terjadi demikian kedua belah pihak saling melepaskan ketentuan-ketentuan dalam pasal 1266, 1267 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. 4. Serah terima bangunan Pada tanggal penyerahan pembeli wajib datang untuk memriksa fisik rumah dan menerima penyerahan dari developer dengan membuat “BERITA ACARA PEMERIKSAAN DAN SERAH TERIMA” apabila pembeli lalai atau belumtidak bersedia untuk melakukan pemeriksaan fisik dan menerima penyerahan rumah berikut tanah pada waktu yang ditetapkan maka dalam Universitas Sumatera Utara jangka waktu 14 empat belas hari setelah tanggal tersebut, dengan lewatnya waktu saja pembeli dianggap telah menerima rumah berikut tanah tersebut dengan baik dan selayaknya dan dengan ini developer sekarang untuk menerima dan menandatangani BERITA ACARA PEMERIKSAAN DAN SERAH TERIMA rumah dimaksud sehingga segala resiko yang timbul setelah tanggal serah terima tersebut menjadi tanggung jawab dan dipikul oleh pembeli terkecuali dalam hal-hal masa pemeliharaan. 5. Pemeliharaan bangunan Dalam batas waktu 1 satu bulan setelah tanggal penyerahan merupakan masa pemeliharaan dimana developer masih bertanggung jawab atas segala kerusakan-kerusakan yang disebabkan kesalahan teknis dari atau konstruksi bangunan, akan tetapi bukan karena kerusakan-kerusakan lain yang disebabkan oleh kesalahan pembeli danatau pihak luar. 6. Penggunaan bangunan Menganai masalah penggunaan pembangunan, tidak dicantumkan secara tegas pengaturannya dalam PPJB ini, hanya tetap berlaku bahwa pembeli wajib menggunakan tanah dan bangunan sebagai tempat tinggal ataupun tujuan peruntukannya. Pembeli juga selama masa pendirian bangunan tidak diperkenankan untuk menghubungi dan memerintah pelaksanaan bangunan yang bersifat mengubah dan menambah bangunan rumah tanpa persetujuan penjual. Universitas Sumatera Utara 7. Pengalihan hak Apabila pembeli hendak memindahkan dan menyerahkan hak dan kewajiban atas rumah dan tanah tersebut dalam perjanjian pengikat jual beli kepada PIHAK KETIGA, maka pembeli harus mendapat persetujuan tertulis dahulu dari developer dan diwajibkan membayar lunas dan seluruh angsuran dan biaya administrasi dan biaya yang terhutang. Apabila pembeli melanggar ketentuan diatas, maka perjanjian batal demi hukum, dan dalam hal demikian kedua belah pihak saling melepaskan ketentuan-ketentuan dalam pasal 1266, 1267, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, untuk kebatalan ini telah diatur dalam pasal VII untuk pemindahan dan penyerahan hak tersebut akan dibuat surat persetujuan pemindahan dan penyerahan hak antara pembeli dengan pihak Ketiga di hadapan developer. Untuk pemindahan dan penyerahan hak tersebut pembeli dikenakan penggantian biaya administrasi sebesar 10 sepuluh per seratus dari harga pengikatan, kecuali karena warisan. 8. Ketentuan Pembatalan Pengikat - Oleh karena suatu hal atas kemauan dari pembeli sendiri membatalkan pengikatan jual beli ini. - Karena pembeli lalaiterlambat melakukan kewajiban untuk membayar angsuran selam 3 tiga bulan berturut-turut, dimana cukup membuktikan dengan lewatnya waktu saja, maka penigkatan jual beli ini menjadi batal, tanpa peerlunya campur tangan Pengadilan Negeri, kecuali apabila developer memperkenankan secara tertulis perpanjangan waktu tersebut. Universitas Sumatera Utara 9. Akta Jual-Beli Pengeturan mengenai akta jual beli tidak ada diatur dalam PPJB ini, namun sudah jadi kebiasaan. Pada saat melangsungkan jual beli tanah dan bangunan rumah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT dan atau pada waktu melangsungkan pengikatan didepan Notaris. Pembeli wajib membawa dan memperlihatkan asli surat-surat berikut kuitansi mengenai pembayaran harga tanah dan bangunan rumah beserta biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu. 10. Penyelesaian Perselisihan Didalam PPJB Perumahan Setia Budi Indah ialah pengaturan mengenai masalah terjadinya perselisihan akibat perjanjian ini serta pelaksanaanya kedua belah pihak memilih tempat kedudukan hukum yang tetap dan umum di Kantor Panitera Pengadilan Negeri di Medan.

B. Hambatan-Hambatan Yang Dihadapi Pada Proses Jual Beli Rumah