Prinsip nilai PENELITIAN TERDAHULU YANG RELEVAN

commit to user ditentukan oleh perubahan nilai tanah. Menurut Levy 1985:63-64 Variabel utama yang menentukan nilai tanah adalah berkaitan dengan lokasi tanah yang memiliki aksesibilitas atau jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomiCentral Business District CBD. Aksesibilitas juga merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya, apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD Central Bussines District. Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang bersangkutan, atau bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.

B. Prinsip nilai

Antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi, dan keseimbangan adalah prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para pembeli di pasaran untuk suatu tapak sites akan menciptakan tingkat harga dari tanah. Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung untuk seimbang, jika penawaran turun permintaan tetap stabil maka commit to user harga akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam jangka pendek. Jika suatu site tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu, maka tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada suatu tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Di lain sisi prinsip keseimbangan juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi keseimbangannya Hidayati dan Harjanto, 2001: 103.

C. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah

Faktor yang menentukan nilai tanah bisa digolongkan menjadi 3 faktor yaitu: karakteristik tanah, ekspektasi kegunaan di masa depan dan lokasi yang mengacu pada kondisi fisik tanah Hidayati dan Harjanto, 2001: 20-22.

1. Karakteristik tanah.

Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik tanah antara lain :

a. Luas tanah

Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan pengunaan tanah yang bersangkutan. commit to user

b. Bentuk tanah

Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan dan panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang mendekati empat persergi panjang lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah yang tidak berbentuk empat persegi panjang.

c. Topografi

Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari suatu lahan view, kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan, ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang relatif lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang lebih tinggi.

2. Ekspektasi kegunaan.

Penentuan nilai suatu properti tanah kosong nilai properti ditentukan berdasarkan ekspektasi kegunaan dari tanah kosong tersebut berdasarkan prinsip “highest and best use”: yaitu kemungkinan kegunaan yang terbaik bagi tanah yang bersangkutan. Jika properti subjek penilaian sudah dalam kondisi terbangun maka estimasi nilai harus didasarkan pada asumsi pada kegunaan sekarang atau jika kegunaan tersebut diubah menjadi pengunaan yang terbaik highest and best use. commit to user 3 . Lokasi. Lokasi merupakan faktor paling kuat dalam menetukan nilai suatu lahan, hal ini berkaitan dengan salah satu kriteria khusus yang terdapat pada tanah yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan sehingga lokasi mempunyai peranan yang sangat penting dalam menentukan nilai suatu properti. Kualitas kehidupan yang berupa kenyamanan dan keamanan untuk suatu rumah tinggal atau properti pendapatan dari suatu usaha komersial juga akan ditentukan oleh lokasi. Daya tarik pada suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas dan neigborhood lingkungan.

a. Aksesibilitas.

Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya, apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD Central Bussines District. Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang bersangkutan, atau bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, commit to user semakin sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik. Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan nilai suatu lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas adalah biaya yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di mana apabila semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat keuntungan. Tanah yang terletak pada daerah CBD umumnya bernilai tinggi, karena biaya aksesibilitasnya yang memungkinkan Tanah tersebut difungsikan sebagai kawasan komersial, hal tersebut dapat digambarkan sebagai berikut Lusht, 1997: 26. Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksesibilitas ke CBD Manusia dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya selalu bertindak seefisien mungkin, dengan berbuat sedikit saja dapat memperoleh hasil tertentu. Hal inilah yang kemudian memunculkan konsep aglomerasi pemusatan kegiatan. Aglomerasi selain berfungsi mengurangi jarak total nilai tanah jarak ke pusat CBD commit to user yang semestinya ditempuh pemusatan secara geografis juga menguntungkan secara ekonomis. Dengan sekali perjalanan orang dapat memenuhi tujuan utamanya dan sekaligus memperoleh kesempatan untuk memenuhi kebutuhan yang lain.

b. Neigborhood lingkungan.

Lingkungan adalah suatu wilayah yang secara geografis dibatasi dengan batas yang nyata dan biasanya dihuni oleh kelompok penduduk, gedung atau perusahaan yang homogen Lusht, 1997: 33 Faktor - faktor yang mempengaruhi produktivitas tanah ada lima yaitu Whilppe, 1995: 116 : 1 Karakteristik fisik, antara lain luas tanah, bentuk, dan lebar depan. 2 Karakteristik hukum, antara lain peraturan perijinan, keamanan, pembatasan pemanfaatan lahan, dan kebijakan. 3 Karakteristik lokasi, antara lain akses transportasi, keadaan, dan lingkungan. 4 Karakteristik antara lain psikologi, kemacetan, tingkat kebisingan, dan polusi. 5 Karakteristik lingkungan, antara lain berkaitan dengan keuntungan dan kerugian fisik, sosial, dan ekonomis akibat pemanfaatan tanah. commit to user

4. Jalan

Berdasar Undang-undang Jalan Raya Nomor 13 tahun 1980 dan Peraturan Dirjen Bina Marga Nomor 13 tahun 1970 adalah sarana perhubungan darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian jalan termasuk bangunan pelengkap dan perlengkapannya yang diperuntuknan bagi lalu lintas. Penelitian ini mengambil salah satu kreteria jalan yaitu jalan Kabupaten dengan ketentuan menurut perundangan yang berlaku adalah jalan lokal dalam sistem jaringan jalan primer yang tidak termasuk Jalan Nasional maupun Jalan Provinsi, yang menghubungkan ibukota kabupaten dengan ibukota kecamatan, antar ibukota kecamatan, ibukota kabupaten dengan pusat kegiatan lokal, antarpusat kegiatan lokal, serta jalan umum dalam sistem jaringan jalan sekunder dalam wilayah kabupaten, dan jalan strategis kabupaten

5. Penawaran dan permintaan tanah

Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai tanah atau harga sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Menurut Guritno 1990 dalam jangka pendek penawaran sangat inelastik, karena luas tanah tidak dapat ditambahkan secara cepat dan drastis lihat Nasucha, 1995: 32. Penawaran dan permintaan tanah memiliki pengaruh yang sangat khusus dalam penilaian tanah, karena penawaran tanah tetap, artinya harga tanah akan ditentukan oleh faktor permintaan, misalnya tingkat pertumbuhan, tingkat pendapatan, dan tenaga kerja lokal. commit to user Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan Tanah Gambar 2.2 menunjukkan interaksi penawaran dan permintaan yang menentukan harga tanah. Kurva penawaran s yang berbentuk garis lurus vertikal menunjukkan bahwa quantity tanah tetap, artinya berapapun harga tanah luas quantity tanah yang ditawarkan akan tetaptidak berubah. Kurva permintaan d bergerak dari d ke d’, maka harga tanah akan meningkat dari p ke p’. Apabila permintaan tanah bertambah maka harga tanah akan meningkat, sementara penawaran tanah tetap Eckert, 1990: 178.

6. Faktor-faktor penentu nilai

Barang yang dimiliki seseorang mempunyai nilai maka harus ada faktor tertentu sebagai ukurannya. Faktor yang sering digunakan oleh kalangan penilai property seperti yang dikemukakan oleh Eldred 1987:18 ada empat yauitu bahwa nilai ditentukan atas permintaan deman, manfaaat utility, kelangkaan scarcity dan kemudahan dialihkan transferability. harga d d ’ p’ p s Quantity commit to user Faktor permintaan di sini menunjukkan tingkat kebutuhan manusia terhadap properti. Keterbatasan barang pengganti untuk properti mengakibatkan penawaran akan cenderung inelastis. Elemen dari faktor permintaan ini adalah jumlah penduduk, harapan, pendapatan dan kekayaan penduduk serta selera. Faktor manfaat di sini merujuk pada keuntungan benefits dari sebuah properti dan sejauh mana sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan dan keinginan dari pembeli. Faktor manfaat meliputi dua hal yaitu: 1. Pembatasan penggunaan secara hukum legal restriction on use; 2. Atribut yang dimiliki dan tingkat kegunaannya. Faktor kelangkaan merujuk pada relativitas tingkat pemasokan properti yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli. Pembeli jika mempunyai banyak pilihan, maka nilai properti cenderung akan relatif rendah. Sebaliknya, semakin besar tingkat kelangkaan maka semakin besar nilai properti. Kelangkaan ini mewakili ciri penawaran yang salah satunya adalah sifat tanah secara fisik kuantitas tidak berubah. Faktor kemudahan dialihkan merujuk pada proses transfer hak milik dari satu pihak ke pihak lain. Alasan kemudahan dialihkan ini dianggap penting karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan kesepakatan, hal ini terjadi di mana pihak pembeli sulit untuk mengidentifikasikan nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual. Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang sesungguhnya. Kemudahan pengalihan hak berkaitan dengan batasan-batasan hukum yang diberlakukan di suatu daerah atau negara. Kemudahan ini juga commit to user meliputi kepastian hukum yang akan diperoleh secara legal dari penguasa pemerintah, seperti lamanya hak, batasan-batasan hak, kewajiban dan tanggungan bagi pemegang hak. Faktor-faktor penentu nilai juga dikemukakan oleh Schuler 1990:20 bahwa secara empiris nilai suatu properti perumahan akan dipengaruhi oleh faktor karakteristik fisik properti tersebut bangunan dan tapak dan faktor lokasi. Karakteristik fisik properti meliputi: kualitas struktur, luas bangunan, umur bangunan, luas tanah, kemiringan, bentuk tanah dan lain-lain. Faktor lokasi meliputi: aksesibilitas ke pelayanan, kemudahan transportasi, jarak ke kantor, penggunaan lahan dan lingkungan properti yang meliputi: polusi udara, air, bunyi, pemandangan dll. Penelitian Lusth 1997: 40 menunjukkan faktor lokasi lebih dominan dalam mempengaruhi nilai properti karena sifat properti yang tetap immobile. Ada dua katagori faktor lokasi yaitu aksesibilitas dan faktor lingkungan. Faktor lingkungan berdasarkan tingkat kondisi perbandingan seperti, kondisi baik, sedang, dan jelek. Faktor lingkungan, karakteristik yang diukur adalah akses dan kendaraan umum yang memadai, eksternalitas negatif seperti bising, polusi udara, kriminalitas, pemandangan dan lain sebagainya. commit to user

D. Konsep Pajak

Menurut Pratt dan Kasrut dalam Nasucha 2004:50, pajak mempunyai beberapa karakteristik antara lain : 1 tidak ada hubungan secara langsung antara penerimaan yang diterima dengan keuntungan yang akan diterima oleh wajib pajak. Oleh karena itu, pembayar pajak tidak akan mengetahui penggunaan dana yang telah dibayarkan kepada pemerintah. 2 pajak dapat dibebankan berdasarkan kriteria-kriteria yang ditentukan sebelumnya. Ini berarti bahwa pajak dapat ditentukan, dihitung, bahkan direncanakan besarannya. 3 pajak bukan merupakan pengaturan atau denda. 4 sebagaian pajak ditentukan berdasarkan pajak tahunan. Menurut Adam Smith dalam Nasucha 2004 : 52, perpajakan yang baik adalah menerapkan empat prinsip perpajakan yaitu keadilan equity, kepastian certainty, kecocokan convenience dan efisiensi efficiency. Mangkoesoebroto 1994:214 mengemukakan bahwa pentingnya pajak sebagai sumber penerimaan pemerintah menuntut diberlakukannya sebuah sistem pajak yang baik. Kriteria yang harus dipenuhi agar dapat diberlakukan sebuah sistem pajak yang baik, yaitu ; 1 distribusi beban pajak harus adil, 2 pajak harus meminimalisasi campur tangan keputusan-keputusan ekonomi agar dicapai sistem pasar yang efisien, 3 apabila memungkinkan, pajak harus berperan dalam memperbaiki ketidak efisienan pada sektor swasta, 4 instrumen pajak harus dapat digunakan dalam kebijakan fiskal untuk tujuan ekonomi dan pertumbuhan ekonomi, 5 sistem pajak harus dapat dimengerti oleh wajib pajak, 6 administrasi pajak dan biaya pelaksanaannya harus seminimal mungkin, 7 menjamin kepastian hukum, 8 dapat dilaksanakan, 9 dapat diterima. commit to user

1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment

Definisi nilai pasar seperti yang dikemukakan oleh Hidayati dan Hardjanto 2001:6, adalah apa yang ”sepatutnya di bayar” oleh seorang pembeli atau diterima oleh penjualnya dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang akhirnya disetuju. Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebakan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga adalah ”faktor kewajaran”, yaitu : 1 Penjual yang berkelayakan dan mempunyai hak bersedia menjual hartanya, 2 Pembeli yang mampu dan berkelayakan bersedia membeli harta tersebut, 3 ada waktu yang cukup untuk tawar menawar, 4 ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasaran, 5 harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu, 6 tidak mempertimbangkan penawaran-penawaran istimewa misal antara anak dengan bapak, antara induk perusahaan dengan anak perusahaan dan sebagainya. Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas, maka nilai akan sama dengan harga, tetapi sebaliknya apabila tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas nilai akan berbeda dengan harga. Nilai assessment assessment value atau assessted value adalah nilai yang ditetapkan untuk kepentingan pajak. Nilai ini dapat ditetapkan sama atau berbeda dengan nilai pasar. commit to user

2. Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan diatur berdasarkan Undang Undang nomor 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, sebagaimana telah diubah dengan Undang Undang nomor 12 tahun 1994. Obyek Pajak PBB adalah bumi danatau bangunan. Yang dimaksud dengan bumi adalah permukaan bumi serta tubuh bumi yang ada di bawahnya, sedangkan yang dimaksud dengan bangunan adalah konstruksi teknik yang di tanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau perairan. Subyek PBB adalah orang atau badan yang : 1 mempunyai hak atas bumi danatau, 2 memperoleh manfaat atas bumi danatau, 3 memiliki atau menguasai bangunan danatau, 4 memperoleh manfaat atas bangunan. Pajak Bumi dan Bangunan dikenakan berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak NJOP, yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, maka penentuan NJOP diperoleh melalui perbandingan harga dari obyek sejenis, atau melalui perolehan baru, atau dengan NJOP pengganti. Tarif Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan sebesar 5 dari Nilai Jual Kena Pajak NJKP. NJKP yang ditetapkan sekarang ini adalah sebesar 20 dan 40 dari NJOP, sehingga jumlah pajak yang harus dibayarkan adalah 0,1 dan 0,2 dari NJOP. NJKP 40 hanya dikenakan untuk sektor Perkebunan, Perhutanan, dan Pertambangan P3 serta obyek pajak yang NJOPnya diatas Rp. 1 milyar atau lebih. commit to user

E. PENELITIAN TERDAHULU YANG RELEVAN

Penelitian sejenis telah dilakukan oleh bererapa orang dengan penelitian yang hampir mirip, ada beberapa penelitian yang telah meneliti berkaitan dengan nilai tanah, yaitu diantaranya: 1. Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan Piet Rietveld Penelitian di luar negeri dilakukan oleh Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan Piet Rietveld 2204 melakukan penelitian tentang dampakpengaruh dari Railway Stations terhadap perumahan dan properti komersil di kawasan Eropa dan Amerika Utara. Dengan menggunakan analisis meta-analytical procedures terdapat perbedaan pengaruh dari commuter railway jalur rail di dalam pusat kota dengan light and heavy railway jalur rail yang menghubungkan antar kota. Commuter railway mempunyai dampak yang positif dan signifikan terhadap nilai properti, sedangkan heavy raiway tidak menunjukkan dampak yang signifikan terhadap properti, terutama terhadap properti yang berada diradius seperempat mill dari heavy railway. 2. Paul Cheshire dan Stephen Sheppard Penelitian dilakukan di Nottingham untuk menganalisis pengaruh local school terhadap nilai properti di wilayah tersebut. Prediksi penelitian ini adalah bahwa nilai dari sekolah primary school and secondary school merupakandapat menggambarkan nilai dari perumahan. Dengan menggunakan model analisis hedonic dengan menggunakan data tahun 1999-2000 diperoleh hasil penelitian bahwa keberadaan primary school and secondary school quality dapat meningkatkan nilai kapitalisasi perumahan yang dilingkungan kedua jenis sekolah tersebu. commit to user 3. Reichert Reichert 1997, 382-392 menganilsis damapk limbah beracun Superfgund di Uniotwn, Ohio terhadap nilai property., selama periode puncak publisitas kontroversi, nuilai property dalam 6.750 kaki dari tempat pembuangan sampah menurun secara signifilan. Merosotnya nilai properti terkai erat dengan dekatnya area pembangunan sampah, yang berdampak pada nilai mulai dari 5 property terjauh hingga 15 property yang lebih dekat. 4. Sudarto Sudarta 1997 juga meneliti faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga jual rumah dengan mengambil kasus di kotamadya Surakarta, Sudarto menyimpulkan bahwa faktor-faktor yang signifikan mempengaruhi harga jual rumah secara positif adalah lebar posisi depan, lebar jalan, bahan langit-langit dari plywood dan bahan atap dari bahan genteng beton. Sedang Jarak dari Central Bussines District CBD berpengatuh negatif terhadap harga jual rumah. 5. Nurhayani Penelitian yang dilakukan Nurhayani bertujuan menganalisis pengaruh lingkungan Kampus UII Terpadu terhadap nilai tanah. Tanah yang terletak di dalam lingkungan Kampus diduga memiliki perbedaan yang positif dengan tanah yang terletak di luar lingkungan Kampus. Variabel bebas yang digunakan adalah luas tanah, jarak ke jalan umum, dummy lingkungan Kampus, dan dummy kondisi tanah. commit to user Data yang dianalisis dalam penelitian ini adalah data kerat lintang pada awal tahun 2004. Data tersebut dikumpulkan berdasarkan metode sampel bertujuan di wilayah Kecamatan Ngemplak, Ngaglik, dan Pakem radius 1 dan 2 Km dari Kampus. Jumlah data sebanyak 56 yang semuanya data primer. Analisis data dilakukan dengan metode regresi berganda dengan OLS yang dijalankan dengan program Eviews 3.0. Bentuk model terbaik adalah log- log double log, selanjutnya hasil regresi diuji lagi dengan kriteria ekonomi, statistik, dan ekonometri. Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai tanah yang terletak di luar lingkungan Kampus lebih rendah 39,61 dari tanah yang terletak di dalam lingkungan Kampus. Jika tanah yang terletak di dalam lingkungan Kampus nilainya Rp 600.000,-m 2 maka tanah yang terletak di luar lingkungan Kampus Rp 362.400,-m 2 . Selain itu ada beberapa penelitian sebelumnya sebagai acuan penetiatian ini antara lain : Tabel 2.1 Metode dan Penemuan Penelitian Serupa Sebelumnya No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan 1 2 3 4 5 6 1 Al-Mosaind et.al, 1992 Oregon Jarak dari stasiun dan harga jual perumahan Hedonic price Approach Kedekatan dengan stasiun LRT dapat meningkatkan aksesibilitas hunian pada CBD dan seluruh area perkotaan, dampak nilai properti lebih tinggi sedang stasiun yang kurang berkualitas berdampak negatif secara eksternal, yaitu depresiasi nilai perumahan didekatnya. 2 Cervero dan Duncan 2002 California Kemudahan akses regional dan Hedonic price models Keuntungan kapitalisasi substansial 23 untuk komersial khusus di dekat perhentian LRT Light Rail Transit dan lebih dari commit to user No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan kualitas lingkungan 120 pada penjualan lahan untuk bidang bisnis dalam jarak seperempat mil dari stasiun kereta api. 3 Debrezion et.al, 2003 Amsterda m Sifat-sifat fisik properti, aksesibilitas dan lingkungan Analisis meta Kedekatan dengan stasiun berdampak positif lebih tinggi pada properti komersial dibandingkan dengan properti perumahan. 4 Nurhayani 2004 Yogyakart a Nilai tanah, luas tanah, jarak ke jalan umum, lingkungan kampus. OLS Nilai tanah terletak di luar lingkungan kampus lebih rendah 39,61 dari tanah yang terletak dalam lingkungan kampus. 5 Musokib 2004 Sleman Nilai tanah, luas tanah, pembangunan stadion, jarak dari kampus, status jalan. OLS Pembangunan stadion dan status jalan berpengaruh positif terhadap nilai tanah, jarak dari Universitas Sanata Darma berpengaruh negatif terhadap nilai tanah, jarak dari Universitas Islam Indonesia tidak berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah. 6 Pandam 2005 Yogyakart a Nilai tanah, luas tanah, jarak ke jalan umum, area lingkungan kampus OLS Pembangunan Kampus UMY sangat mempengaruhi nilai tanah dan keberadaan kampus membawa banyak perubahan bagi masyarakat sekitarnya, baik dari segi ekonomi maupun moral dan jarak kejalan umum berpengaruh terhadap nilai tanah.

F. KERANGKA PEMIKIRAN