commit to user
9
BAB II TINJAUAN PUSTAKA
A. Teori nilai tanah
Nilai diartikan sebagai bermakna atau arti worth dari suatu barang atau benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang atau benda
akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barangbenda tersebut memberikan makna atau arti bagi orang tersebut.
Pengertian nilai menurut Standar Penilaian Indonesia 2002:35 menyebutkan bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan
finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan
perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tetentu. Konsep ekonomi dari nilai
mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh oleh seseorang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.
Menurut Hidayati dan Harjanto 2003:82-85 karakteristik fisik tanah meliputi ukuran dan bentuk, plottage, ekses tanah, topografi, utilitas, lokasi dan
lingkungan. Menurut Appraisal Institute 2001:333 karakteristik fisik dari sebidang tanah yang harus diperhatikan adalah ukuran dan bentuk, lebar depan,
topografi contour dan drainase, lokasi dan pemandangan views.
commit to user
Istilah ‘nilai tanah’ dan ‘harga tanah’ merupakan terjemahan bahasa Inggris land value dan land price. Tanah merupakan Real Property dan Real
Estate, tanah sebagai real estate adalah tanah itu sendiri dan segala atribut yang melekat pada tanah tersebut, sedangkan tanah sebagai real property adalah
kepemilikan hak yang diberikan secara hukum dengan kewenangan untuk memanfaatkan dan mengembangkannya Tosh, 2000:20. Nilai tanah adalah
ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung memberikan keuntungan ekonomis, sedangkan harga tanah adalah ukuran harga
nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan tertentu yang berlaku di pasar tanah. Kedua istilah tersebut mempunyai hubungan fungsional, yaitu harga tanah
merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik turunnya harga tanah ditentukan oleh perubahan nilai tanah Nasucha, 1995:30. Nilai dan harga adalah berbeda,
tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga adalah faktor kewajaran sebagai berikut:
1. pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi;
2. ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasar;
3. penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi
yang mencukupi; 4.
ada jangka waktu penawaran yang mencukupi; 5.
harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu; 6.
pembelianpenjualan istimewa diabaikan. Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran di atas maka nilai akan sama
dengan harga, tetapi sebaliknya jika tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran
commit to user
nilai akan berbeda dengan harganya Hidayati dan Harjanto, 2003:6. Antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi dan keseimbangan adalah
prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi di sini mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan
diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para pembeli di pasaran untuk suatu tapak site akan menciptakan tingkat harga tanah.
Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung untuk seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga
akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam jangka pendek. Jika suatu tipe tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu, maka
tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada suatu tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi di sini
menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Prinsip keseimbangan
juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi keseimbangannya Hidayati dan
Harjanto, 2003:103. Menurut Nasucha 1995:30 nilai tanah adalah ukuran kemampuan
tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung mendatangkan keuntungan ekonomis, sedangkan harga jual tanah adalah ukuran harga nominal dalam
bentuk satuan uang untuk satuan luas tertentu yang terjadi di pasaran tanah terbuka. Kedua istilah tersebut memiliki hubungan fungsional yakni harga jual
tanah merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik turunnya harga jual tanah
commit to user
ditentukan oleh perubahan nilai tanah. Menurut Levy 1985:63-64 Variabel utama yang menentukan nilai
tanah adalah berkaitan dengan lokasi tanah yang memiliki aksesibilitas atau jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomiCentral Business District
CBD. Aksesibilitas juga merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah
perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan perbankan, tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa
merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya, apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain akan
bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD Central Bussines District. Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa berupa jarak ke
CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang bersangkutan, atau bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin sempit jalan di depan
satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.
B. Prinsip nilai
Kategori