ANALISIS FAKTOR FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN

commit to user

F

Untuk m Pro Konsen

FAKULTA

MAGIS

emenuhi seb ogram Studi

ntrasi : Ekon

AS EKON

PRO

TER EKO

T bagian pers Magister Ek nomi Sumbe O

ARIS FI

NIM :

NOMI UN

OGRAM P

ONOMI D

SURA

2

TESIS syaratan me konomi dan S er Daya Man

Oleh :

TRIYANT

S4210067

 

 

IVERSIT

PASCA SA

DAN STUD

AKARTA

2011

encapai der Studi Pemba nusia dan Pem

TO

7

AS SEBE

ARJANA

DI PEMBA

rajat Magist angunan mbangunan

LAS MAR

ANGUNA

ter

RET

AN

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN

Disusun Oleh :

ARIS FITRIYANTO

NIM : S4210067

Telah disetujui oleh Pembimbing

Pembimbing I Pembimbing II

Dr. Evi Gravitiani, M.Si Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si NIP 1973060 200912 2 001 NIP 19680522 199103 1 002

Ketua Program Studi

Megister Ekonomi dan Studi Pembangunan

Dr.J.J Sarungu, MS NIP. 19510701 198010 1 001

 

 

commit to user

ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN

Disusun Oleh :

ARIS FITRIYANTO

NIM : S4210067

Telah disetujui oleh Tim Penguji :

Pada tanggal : 8 Agustus 2011.

Jabatan Nama Tanda tangan

Ketua Tim Penguji Dr. Ir. Kusnandar, M.Si ………...…..…….

Pembimbing Utama Dr. Evi Gravitiani, M.Si …………...…….

Pembimbing Pendamping Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si ………...……….

Mengetahui Direktur PPs UNS

Prof. Drs. Suranto, M.Sc.,PhD NIP.19570820 198503 1 004

Ketua Program Studi

Magister Ekonomi dan Studi Pembangunan

Dr. JJ. Sarungu, MS NIP.19510701 198010 1 001

PERNYATAAN KEASLIAN TESIS

Saya yang bertandatangan di bawah ini :

Nama : ARIS FITRIYANTO

NIM : S 4210067

Judul Tesis : ANALISIS FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI

NILAI TANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN

Menyatakan dengan sebenarnya bahwa tesis ini adalah hasil karya saya sendiri dan

bukan merupakan jiplakan dari hasil karya orang lain, kecuali kutipan-kutipan dan

ringkasan-ringkasan yang semuanya telah saya jelaskan sumbernya.

Demikian surat pernyataan ini saya buat sebenar-benarnya.

Surakarta, 8 Agustus 2011

Yang membuat pernyataan

commit to user

PERSEMBAHAN

 

 

  Kar ya ini kuper sembahankan bagi

™ Agama, Bangsa dan Negar aku t er cint a

™ Kedua Or angt uaku yang selalu member ikan semangat , ™ Gur u - Gur u yang selalu membimbingku

™ I st r iku Fat honah Made Suhar si yang t er cint a

™ Put r a-put r iku yang lucu –lucu Ahf a, Fia dan Haf iz, Semoga menj adi anak yang sholeh sholihah yang menj adi pint u t ur unnya r ahmat dan keber kahan hidup dalam menggapai ker idloan Allah Subhannahu W a at t a Alla.

M OT T O

1. “ Seba i k -ba i k m a n u si a a d a l a h or a n g y a n g p a n j a n g u m u r n y a d a n ba i k a m a l n y a ” ( H .R . A h m a d )

2. A l l a h m en ga n gk a t d er a j a t seseor a n g d en ga n k em u l i a a n i l m u n y a ( A l -H a d i st )

3. M a n u si a y a n g m u l i a l a k sa n a p oh on y a n g ber a k a r k u a t m en gh u n j a m bu m i d a n i t u a d a l a h a k i d a h y a n g ber si h , sel a l u i n d a h d i p a n d a n g i t u a d a l a h sen y u m d a n k ecer i a a n n y a , ser t a ber bu a h l eba t y a n g m em ber i m a n f a a t (k eba i k a n ) ba gi a l a m sek i t a r n y a .

commit to user

ABSTRAKSI

ANALISA FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI NILAI TANAH DI KECAMATAN WEDI KABUPATEN KLATEN

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui fakta empiris mengenai faktor- faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten . Luas tanah, Jarak ke Central Business District (CBD), Jarak ke Jalan Umum/ Kabupaten merupakan 3 variabel bebas (Independen) yang dijadikan faktor-faktor yang menentukan nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.

Data yang dipergunakan adalah data primer dan sekunder tahun 2009 - 2010 Data primer diperoleh dengan wawancara langsung dengan pihak-pihak yang terkait, yaitu dengan Pejabat di Kantor Kecamatan Wedi, Kepala Desa dan Kepala Dusun Se Kecamatan Wedi, Penjual dan Pembeli Tanah. Data sekunder diambil dari data resmi Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), Notaris, Pemerintah Kecamatan Wedi, dengan obyek penelitian sebanyak 99 responden. Data diproses dan diolah dengan menggunakan program Econometric Views ( E-Views ) version 5.1.

Hasil Penelitian menunjukkan bahwa faktor faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten klaten adalah Luas tanah tidak berpengaruh signifikan terhadap Nilai Tanah sedang Jarak ke Central Business District (CBD) dan Jarak ke Jalan Umum/Kabupaten berpengaruh negatif dan signifikan artinya semakin jauh dari CBD dan dari Jalan umum nilai tanah semakin turun

Pemerintah Kecamatan Wedi perlu mengambil kebijakan dan tindakan untuk menentukan daerah CBD sebagai pusat pertumbuhan Ekomomi dan selalu memperhatikan Jarak kejalan Umum sebagai sarana pendukung transportasi agar pusat perekonomian tatap lancar dan aman.

Kata kunci : Nilai Tanah, Luas Tanah, Jarak ke Central District Business (CBD) dan Jarak ke Jalan Umum.

ABSTRACT

ANALYSIS OF FACTORS AFFECTING THE VALUE OF LAND IN SUB DISTRICT WEDI KLATEN

This study aims to determine the empirical facts about the factors that affect the  value of land in the district of Wedi Klaten regency. Land area, distance to Central Business  District (CBD), Distance to Public Road / Regency is the third independent variable  (Independent) which is used as the factors that determine the value of land in the district of  Wedi Klaten regency.  

The data used are primary and secondary data in 2009  ‐ 2010 Primary data was  obtained by direct interviews with relevant parties, namely by Wedi Officials at the District  Office, the Village Head and Village Head Wedi Se District, Seller and Buyer Land. Secondary  data taken from official data Author Deed Land Officials (PPAT), Notary, Wedi District  Government, with the object of research by 99   respondents. Data is processed and  processed using the program Econometric Views (E‐Views) version 5.1.  

Research shows that factors that factors affecting the value of land in the district of  Wedi Klaten district land area is no significant effect on land value is being Proximity to  Central Business District (CBD) and the Distance to Public Road / County and a significant  negative effect means farther from the CBD and of Public Roads of land value on the  downside  

Wedi District Governments need to take action to locate the bad policies and the  CBD area as a growth center and always pay attention to spacing Ekomomi Public streets as  a means of transportation to economic centers supporting face‐to smoothly and safely. 

Key words: Land Value, Land Area, Distance to Central Business District (CBD) and the Distance to Public Road.

commit to user

KATA PENGANTAR

Dengan mengucapkan syukur ke hadirat Allah SWT atas ridho dan rahmat Nya, maka penulisan tesis dengan judul “Analisis Faktor-faktor yang mempengaruhi

Nilai Tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten ” dapat diselesaikan. Penulisan

tesis ini merupakan salah satu syarat untuk mencapai derajat sarjana S-2 pada

Program Pasca Sarjana Studi Magister Ekonomi Studi pembangunan (MESP)

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Dalam penulisan tesis ini penulis telah banyak menerima bantuan moril

maupun materiil, dorongan, semangat, saran dan pendapat dari berbagai pihak. Oleh

karena itu perkenankanlah penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang

setulus-tulusnya kepada:

1. Bapak Prof. Drs. Suranto, M.Sc. Ph.D selaku Direktur Program Pasca

Sarjana Magister Ekonomi Studi Pembangunan;

2. Bapak Dr. JJ Sarungu, M.S selaku Ketua Program Pasca Sarjana Magister

Ekonomi Studi Pembangunan;

3. Dr. Ir. Kusnandar, M.Si selaku Ketua Tim Penguji yang telah memberikan

pengarahan untuk lebih mempertajam penulisan ini;

4. Ibu Dr. Evi Gravitiani, M.Si. selaku dosen pembimbing I yang selalu

memberikan motivasi dan inspirasi serta membimbing penulis dalam

5. Bapak Drs. Wahyu Agung Setyo, M.Si. selaku dosen pembimbing II yang

telah sabar berkenan meluangkan waktu, tenaga dan pikiran untuk

membimbing dan mengarahkan penulis dalam penulisan tesis ini;

6. Habib Lutfi bin Yaya, KH. Drs. Muhammad Zaid, KH. Drs Ahmadi Safi’i,

Ustadz Muh. Latif Irfansyah yang selalu memberikan dorongan dan do’a

dalam penulisan Tesis ini;

7. Ibu dan Bapak serta Bapak dan Ibu mertua yang telah memberikan curahan

doa, dorongan moril dan meteriil kepada penulis untuk menyelesaikan tesis

ini;

8. Istriku terncinta Fathonah Made Suharsi, S.Psi yang selalau memberikan doa

dan motivasi sampai selesainya penulisan tesis ini;

9. Anak-Anaku tercinta dan yang lucu-lucu Ahfa, Fia dan Hafiz, yang selalu

memberikan inspirasi untuk penulis dalam mengarungi proses tugas belajar

ini;

10. Seluruh karyawan bagian administrasi Program Pasca Sarjana Magister

Ekonomi Pembangunan Universitas Sebelas Maret atas pelayanan

administrasi yang baik selama ini;

11. Seluruh Anggota Pengajian Rutin Mushola Al-Muttaqein Pule, Sahabat

Sigit, Teman-teman MWC NU Wedi dan PC GP Ansor Kabupaten Klaten

yang selalu memberikan dorongan dan motivasi untuk segera menyelesaikan

tugas belajar ini;

12. Bapak Camat Gantiwarno dan Camat Wedi Kabupaten Klaten yang telah

commit to user

13. Rekan-rekan ku Angkatan XIV Program Pasca Sarjana Magister Ekonomi

Pembangunan Universitas Sebelas Maret yang telah bersama-sama berjuang

dengan penulis untuk menyelesaikan tesis;

Penulis menyadari bahwa karya ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena

itu, penulis meminta maaf atas kekurangan yang ada dan mengharapkan kritik dan

saran yang membangun demi perbaikan karya yang lebih berkualitas.

Akhir kata penulis berharap tesis ini dapat bermanfaat bagi pihak-pihak yang

membutuhkan dikemudian hari.

Surakarta, 8 Agustus 2011

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PERSETUJUAN ... ii

HALAMAN PENGESAHAN ... iii

PERNYATAAN KEASLIAN TESIS ... iv

PERSEMBAHAN ... v

MOTTO ... vi

ABSTRAKSI ... vii

ABSTRACT ... viii

KATA PENGANTAR ... ix

DAFTAR ISI ... xii

DAFTAR TABEL ... xv

DAFTAR GAMBAR ... xvi

DAFTAR LAMPIRAN ... xvii

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Rumusan Masalah ... 6

C. Tujuan Penelitian ... 7

D. Manfaat Penelitian ... 7

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 9

A. Teori Tanah ... ... 9

B. Prinsip Nilai... ... 12

C. Faktor – faktor yang mempengaruhi nilai tanah... 13

commit to user

2.Ekspektasi kegunaan... ... 14

3. Lokasi... ... 15

4.Jalan... ... 18

5.Penawaran dan permintaan tanah... .. 18

6.Faktor-faktor penentu nilai... .. 19

D. Konsep Pajak ... 22

1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment ... 23

2. Pajak Bumi dan Bangunan ... 24

E. Penelitian Terdahulu yang Relevan... 25

F. Kerangka Pemikiran... ... 28

G. Hipotesis ... 32

BAB III METODE PENELITIAN ... . 34

A. Lokasi Penelitian ... 34

B. Ruang Lingkup Penelitian... ... 34

C. Batasan dan Defisi Operasional... 34

D. Metode Pengumpulan Data ... 35

1. Pengumpulan Data ... 35

2. Metode Analisis Data ... 37

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN ... 45

A.Gambaran Umum Lokasi Penelitian ... 45

1. Kondisi Geografis Kecamatan Wedi ... 45

2. Pemerintahan ... 47

3. Kondisi Demografi ... 48

4. Potensi Ekonomi ... 48

5. Pendidikan ... 50

6. Pasar Wedi sebagai Pusat CBD (Central Business District) .. 51

8. Keagrariaan ... 53

9. Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) ... 54

10. Rencana Umum Tata Ruang ... 57

B. Deskripsi Variabel-variabel Penelitian ... 57

1.Nilai ... 57

2..Luas Tanah... ... 58

3. Jarak ke CBD ... ... 59

4. Jarak ke jalan Umum... ... 59

C. Analisis Data dan Pembahasan... ... 60

1. Hubungan antar variabel... ... 61

2. Pemilihan Model Regresi dengan MWD Test... 62

3. Pengujian Hipotesis... ... 62

BAB V PENUTUP. ... 78

A. Kesimpulan ... 78

B. Saran ... 80

DAFTAR PUSTAKA ... . 83

Kuisioner... 85

LAMPIRAN-LAMPIRAN ... 86

commit to user

DAFTAR TABEL

Tabel 1.1 Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk... . 5

Tabel 2.1 Metode dan Penemuan Penelitian serupa sebelunya ... 27

Tabel 4.1 Pembagian Wilayah menurut Luas, Jumlah RT dan RW... ... 47

Tabel 4.2 Mata Pencaharian Penduduk di Kecamatan Wedi 2010 ... 50

Tabel 4.3 Jumlah Sekolah menurut Tingkat Sekolah tahun 2010... 51

Tabel 4.4 Data Harga Tanah Berdasar Nilai Jual Obyek Pajak ... 54

Tabel 4.5 Uji Statistik Regresi Berganda ... ... 63

Tabel 4.6 Pengujian Multikolinierritas dengan Korelasi Parsial... ... 70

Tabel 4.7 Uji Heteroskedatisitas dengan white Heteroskedasticity Test ... 71

Tabel 4.8 Uji dengan white Heteroskedasticity Tes cross term ... 72

Tabel 4.9 Pengujian Autokorelasi dengan LM Test ... ... 73

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksebilitas CDB... ... 16

Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan... ... 19

Gambar 2.3 Skema Kerangka Pemikiran... ... 32

Gambar 4.1 Peta Kabupaten Klaten... ... 46

Gambar 4.2 Peta Kecamatan Wedi ... ... 46

Gambar 4.3 Uji t koefisien... ... 64

Gambar 4.4 Uji t luas tanah... ... 65

Gambar 4.5 Uji t jarak ke CBD... ... 66

Gambar 4.6 Uji t jarak ke jalan umum... ... 66

Gambar 4.7 Uji F ... ... 67

commit to user

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1. Data Hasil Penelitian... .. 86

Lampiran 2. Persamaan Model Linier... 89

Lampiran 3. Uji Normalitas Model Linier... . 90

Lampiran 4. Uji Linieritas Munggunakan Ramsey Reset Test... . 91

Lampiran 5. Uji Multikoliniearitas dengan Korelasi Parsial... 92

Lampiran 6. Uji Heteroskedastisitas... . 94

Lampiran 7. Uji Autokorelasi dengan Lagrange Multiplier ( LM Test )... 96

Lampiran 8. Gambar Diagram Scater ... 97

Lampiran 9. Uji Pemilihan Model (MWD) Test... 98

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Tanah adalah sesuatu yang selalu dibutuhkan untuk papan perumahan

yang merupakan kebutuhan pokok setiap manusia, dan setiap tanah mempunyai

keunikan tersendiri berdasar lokasi. Pembahasan tentang nilai tanah dalam

perkembangan kehidupan manusia dan pertumbuhan perokonomian menjadi

topik yang sangat menarik karena tanah memiliki keunikan tersendiri di mana

suatu tempat dengan tempat yang lain memiliki karakteristik yang berbeda.

Tanah mempunyai sifat unik, selain jumlahnya tetap, nilai tanah juga sangat

dipengaruhi oleh karakteristik fisik/kualitas dari tanah itu sendiri, keadaan

lingkungan sekitarnya, bentuk, ukuran, kegunaan, topografi, dan pemandangan.

Nilai tanah juga akan dipengaruhi oleh jarak atau letak tapak tanah

(site) tersebut terhadap pusat kota atau kawasan pusat perdagangan/Central

Business District (CBD), semakin jauh dari pusat kota atau kawasan pusat

keramaian maka harga tanah semakin murah. Lokasi yang berada di pusat

pertumbuhan yang baru juga akan meningkatkan nilai tanah secara signifikan,

semakin besar pusat pertumbuhan akan menyebabkan peningkatan nilai tanah

menjadi semakin tinggi. Central Business District (CBD) dalam penelitian

yang akan dilakukan ini adalah Pasar Wedi Kabupaten Klaten merupakan lokasi

commit to user

ekonomi yang tinggi melihat dari sisi manfaat dan kegunaan dalam menunjang

perekonomian.

Pembangunan kawasan ekonomi tidak terlepas dari jarak akses ke jalan

umum, yang merupakan hal yang sangat mernentukan bagi para usahawan

/investor untuk memilih suatu daerah. Letak dan posisi tanah dalam menunjang

daya dukung ekonomi dipengaruhi oleh kemudahan terhadap jarak akses ke jalan

umum yang didukung oleh infrastruktur yang tersedia seperti misalnya sarana

perhubungan lalu lintas jalan raya sebagai tempat hilir mudik transportasi

kendaraan menuju ke Pusat perdangan, pusat Pemerintahan Kecamatan, pusat

Pemerintahan Kabupaten Klaten atau sering disebut sebagai Central Business

District (CBD). Jalan raya merupakan faktor penting dalam menggerakkan

pembangunan ekonomi mengingat peranannya dalam mendukung kelancaran

penyaluran arus barang dan jasa juga untuk kelencaran administrasi

Kepemerintahan.

Lokasi tanah merupakan faktor yang bersifat unik karena jumlah

tetap/terbatas sedangkan permintaan terhadap lahan/tanah selalu bertambah

karena jumlah penduduk ikut bertambah dari waktu ke waktu. Lahan yang

banyak dicari oleh sebagian besar orang ialah lahan yang memiliki nilai ekonomi

tinggi seperti tersedianya jenis-jenis infrastruktur dasar antara lain meliputi

perhubungan, komunikasi, air, energi, sanitasi, dan perekonomian.

UU No. 24 tahun 1992 yang mengatur tentang penataan Ruang dan

eksternal maupun internal. Perubahan lingkungan ini meliputi sistem politik dan

pemerintahan, kebijakan pembangunan daerah dan sektor, paradigma

pembangunan penataan ruang, perubahan pedoman perencanaan, perubahan

sosial kependudukan, perubahan pemanfaatan ruang sumber daya alam.

Penataan Tata Ruang Kota dan Penataan Tata Ruang Desa ini sangat penting

bagi pementukan zone pertumbuhan Ekonomi baru unruk kemajuan daerah itu

sendiri. Penataan Zoning ini bisa menata mana zone perdagangan dan jasa,

hunian dan pertanian, sehingga daerah wedi akan tertata rapi tidak saling

menggunggu bahkan saling mendukung, demi tujuan masing – masing. Perubahan lingkungan tersebut menjadikan dorongan untuk merumuskan

kembali konsep dan strategi penataan ruang di Kabupaten Klaten khususnya di

Kecamatan Wedi yang pernah terjadi bencana alam gempa bumi pada tahun

2006 yang lalu.

Peristiwa bersejarah yang tidak mungkin dilupakan yaitu Gempa bumi

tektonik yang menguncang Yogyakarta dan Kabupaten Klaten khususnya

Kecamatan Wedi yang meporakporandakan seluruh aset yang ada didalamnya

maka ini sangat mempengaruhi nilai tanah yang ada di sekitar Kecamatan Wedi

menjadi rendah. Peristiwa bersejarah Gempa bumi pada tanggal 27 mei 2006

membuat terpuruknya sektor ekonomi khususnya di bidang property yang mana

wilayah Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten menjadi rendah, hal itu disebabkan

oleh lokasi yang rawan terhadap pengaruh getaran gempa.

commit to user

tanah ityu semakin tingggi. Pemulihan kawasan pusat perekonomian setelah

terjadinya Gempa hingga sekarang terus dilakukan baik oleh swasta, pengusaha,

pemerintah maupun pemangku kepentingan. Pemerintah, investor dan

pengembang, para pelaku usaha itu adakah pengaruh yang signifikan terhadap

nilai tanah di sekitar Pasar Wedi, mengingat Wedi adalah juga pusat bisnis

dengan adanya Pasar Wedi tersebut.

Kawasan bisnis dan kawasan hunian harus kita ketahui agar penataan

kawasan tepat sasaran dalam rangka mendukung terselenggaranya laju

pembangunan ekonomi setelah terjadinya gempa bumi di tahun 2006 yang silam.

Pola pemanfaatan lahan yang dipakai untuk mengelompokan lingkungan-lingkungan dengan intensitas maksimum bangunan yang sama sedemikian rupa

sehingga membentuk suatu pola yang serasi sesuai dengan peraturan yang baru.

Sebagai gambaran umum bahwa penggunaan tanah di lingkungan Pasar

Wedi Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten yang digunakan baik untuk Pemerintahan, pemukiman maupun kawasan komersial seperti penggunaan

kantor Bank, pertokoan, dan penggunaan usaha di sektor jasa perdagangan. Kita

dapat melihat laju pertumbuhan penduduk sebagai indikator yang dapat

mewakili atau memgambarkan peningkatan kebutuhan lahan baru yang akan

dibangun atau dikembangkan. Berikut ini adalah jumlah penduduk Kecamatan

Tabel 1.1

Luas Wilayah, Jumlah dan Kepadatan Penduduk Menurut Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten

Desa

Luas Wilayah

(Km2)

2010

Penduduk % Kepadatan

1. Kalitengah 1320 5602 9,97 0,236

2. Gadungan 640 1882 3,35 0,340

3. Pandes 1450 5230 9,31 0,277

4. Birit 840 2282 4,06 0,368

5. Sukorejo 1480 4237 7,54 0,349

6. Canan 1530 3972 7,07 0,385

7. Pesu 990 1847 3,29 0,536

8. Dengkeng 1140 2135 3,80 0,534

9. Tanjungan 960 1881 3,35 0,510

10.Pasung 1570 3209 5,71 0,489

11.Kadilanggon 1500 1910 3,40 0,785

12.Brangkal 1400 3240 5,77 0,432

13.Pacing 1080 1639 2,92 0,659

14.Sembung 1200 2497 4,45 0,481

15.Trotok 1120 2397 4,27 0,467

16.Kadibolo 1320 2648 4,71 0,498

17.Jiwowetan 1190 2471 4,40 0,482

18.Melian 1690 3605 6,42 0,469

19.Kaligayam 1960 3510 6,25 0,558

Jumlah 24380 56171 100 0,434

Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah

Lokasi Kecamatan Wedi terletak diWilayah Kabupaten Klaten dengan batas-batas

sebagai berikut :

1. Sebelah utara : berbatasan dengan Kecamatan Klaten Selatan;

2. Sebelah timur : Kecamatan Kalikotes dan Kecamatan Bayat;

3. Sebelah selatan : berbatasan dengan Kecamatan Gantiwarno;

4. Sebelah barat : berbatasan dengan Kecamatan Jogonalan.

Dengan gambaran tersebut kita dapat memperoleh informasi sementara

commit to user

Tanah merupakan properti yang unik dan mempunyai karakteristik yang

khusus, terutama pada sifat kelangkaan dan kegunaannya, hal ini dikarenakan

terbatasnya jumlah tanah atau persediaan tanah yang relatif tetap tetapi kebutuhan

manusia akan tanah cenderung bertambah membuat tanah mempunyai nilai ekonomi,

sedangkan penggunaan tanah dipengaruhi oleh karakteristik fisik dan fasilitas.

Faktor-faktor lain yang mempengaruhi nilai tanah antara lain lokasi, atribut

fisik, penggunaan. Pengaruh lokasi suatu tanah dalam konteks ruang terhadap nilai

tanah merupakan hal yang penting, karena setiap bagian tanah memiliki keunikan

tersendiri berdasarkan lokasinya. Penentuan lokasi untuk kegiatan ekonomi tertentu,

faktor tanah merupakan bahan pertimbangan yang utama bila dibandingkan dengan faktor produksi lainnya seperti tenaga kerja, modal, skill dan teknologi (Syah dan

Damayanti, 1998:30).

B.RUMUSAN MASALAH

Berdasar uraian diatas yang menjadi pokok permasalahan dari penelitian ini adalah :

1. Apakah luas tanah berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi

Kabupaten Klaten?

2. Apakah jarak akses ke Pasar Wedi/Central Business District (CBD)

berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?

3. Apakah Jarak ke Jalan Umum berpengaruh terhadap nilai tanah di Kecamatan

C.TUJUAN PENELITIAN

Dalam penelitian ini tujuan yang ingin dicapai adalah :

1. Mengetahui pengaruh luas tanah terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi

Kabupaten Klaten?

2. Mengetahui pengaruh Jarak akses ke Pasar Wedi / Central Business District

(CBD) terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?

3. Mengetahui pengaruh Jarak ke Jalan Umum terhadap nilai tanah di

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten?

D. MANFAAN PENELITIAN

Manfaat yang diharapkan daari penelitian ini sebagai berikut.

1. Hasil penelitian ini diharapkan dapat dijadikan acuan bagi Pemerintah

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dalam melakukan kebijakan pengaturan

dan pemeliharaan kawasan yang mendukung terciptanya roda perekonomian

yang tinggi, sedang, maupun rendah berdasarkan pola pemanfaatan lahan yang berdasarkan pengelompokan lingkungan yang bersifat komersil maupun

yang bukan kawasan komersil.

2. Hasil penelitian ini dapat digunakan sebagai bahan rujukan oleh investor

maupun pengembang properti dalam melakukan usaha bisnis di sektor

kontruksi bangunan.

3. Penelitan ini dapat dipakai untuk pedoman bagi pelaku usaha yang akan

mendirikan bangunan untuk kepentingan baik sektor jasa maupun

commit to user

4. Dalam penelitian ini dapat dijadikan bahan referensi bagi peneliti berikutnya

terutama dalam pemilihan model regresi.

5. Penelitian ini dapat dijadikan bahan bacaan yang memperkaya referensi bagi

peneliti-peneliti selanjutnya di bidang yang sejenis atau terkait yang akan

menambahkan faktor-faktor berpengaruh selain yang di jadikan model pada

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Teori nilai tanah

Nilai diartikan sebagai bermakna atau arti (worth) dari suatu barang

atau benda. Hal ini mempunyai pengertian bahwa sesuatu barang atau benda

akan mempunyai nilai bagi seseorang jika barang/benda tersebut memberikan

makna atau arti bagi orang tersebut.

Pengertian nilai menurut Standar Penilaian Indonesia (2002:35)

menyebutkan bahwa nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan

finansial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang

membeli dan menjualnya. Nilai bukan merupakan fakta tetapi lebih merupakan

perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam

hubungannya dengan definisi nilai tetentu. Konsep ekonomi dari nilai

mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh oleh

seseorang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.

Menurut Hidayati dan Harjanto (2003:82-85) karakteristik fisik tanah

meliputi ukuran dan bentuk, plottage, ekses tanah, topografi, utilitas, lokasi dan lingkungan. Menurut Appraisal Institute (2001:333) karakteristik fisik dari

sebidang tanah yang harus diperhatikan adalah ukuran dan bentuk, lebar depan,

commit to user

Istilah ‘nilai tanah’ dan ‘harga tanah’ merupakan terjemahan bahasa

Inggris land value dan land price. Tanah merupakan Real Property dan Real

Estate, tanah sebagai real estate adalah tanah itu sendiri dan segala atribut yang

melekat pada tanah tersebut, sedangkan tanah sebagai real property adalah

kepemilikan hak yang diberikan secara hukum dengan kewenangan untuk

memanfaatkan dan mengembangkannya (Tosh, 2000:20). Nilai tanah adalah

ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung

memberikan keuntungan ekonomis, sedangkan harga tanah adalah ukuran harga

nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan tertentu yang berlaku di pasar tanah. Kedua istilah tersebut mempunyai hubungan fungsional, yaitu harga tanah

merupakan fungsi dari nilai tanah, artinya naik turunnya harga tanah ditentukan

oleh perubahan nilai tanah (Nasucha, 1995:30). Nilai dan harga adalah berbeda,

tetapi keduanya dapat pula sama. Faktor yang menyebabkan perbedaan dan

persamaan antara nilai dan harga adalah faktor kewajaran sebagai berikut:

1. pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksi;

2. ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasar;

3. penjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi

yang mencukupi;

4. ada jangka waktu penawaran yang mencukupi;

5. harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu;

6. pembelian/penjualan istimewa diabaikan.

Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran di atas maka nilai akan sama

nilai akan berbeda dengan harganya (Hidayati dan Harjanto, 2003:6). Antisipasi,

perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi dan keseimbangan adalah

prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi di sini mengandung

pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan

diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para pembeli di

pasaran untuk suatu tapak (site) akan menciptakan tingkat harga tanah.

Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung

untuk seimbang, jika penawaran turun dan permintaan tetap stabil maka harga

akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam jangka pendek. Jika suatu tipe tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu, maka

tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada suatu

tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi di sini

menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah

tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Prinsip keseimbangan

juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan

terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi keseimbangannya (Hidayati dan

Harjanto, 2003:103).

Menurut Nasucha (1995:30) nilai tanah adalah ukuran kemampuan tanah memproduksi sesuatu yang secara langsung mendatangkan keuntungan

ekonomis, sedangkan harga jual tanah adalah ukuran harga nominal dalam

bentuk satuan uang untuk satuan luas tertentu yang terjadi di pasaran tanah

terbuka. Kedua istilah tersebut memiliki hubungan fungsional yakni harga jual

commit to user

ditentukan oleh perubahan nilai tanah.

Menurut Levy (1985:63-64) Variabel utama yang menentukan nilai

tanah adalah berkaitan dengan lokasi tanah yang memiliki aksesibilitas atau

jarak dengan pusat kota dan pusat kegiatan ekonomi(Central Business District

/CBD). Aksesibilitas juga merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan

kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah

perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan

(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa

merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya, apabila

suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD (Central

Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa berupa jarak ke

CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang bersangkutan, atau

bisa juga dilihat lebar jalan di depan suatu lahan, semakin sempit jalan di depan

satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat yang bersangkutan kurang baik.

B. Prinsip nilai

Antisipasi, perubahan, penawaran dan permintaan, substitusi, dan keseimbangan adalah prinsip-prinsip yang mempengaruhi nilai tanah. Antisipasi mengandung pengertian bahwa nilai tercipta oleh adanya harapan keuntungan yang akan diterima pada masa yang akan datang. Persaingan di antara para pembeli di pasaran untuk suatu tapak (sites) akan menciptakan tingkat harga dari tanah. Penawaran dan permintaan untuk suatu tapak di suatu lokasi tertentu cenderung untuk seimbang, jika penawaran turun permintaan tetap stabil maka

harga akan naik, dan sebaliknya, tetapi prinsip ini tidak dapat diterapkan dalam jangka pendek. Jika suatu site tapak sangat langka pada suatu lokasi tertentu, maka tekanan dari persaingan pasar akan menaikkan nilai tapak sampai pada suatu tingkat yang diindikasikan oleh kedayauntungannya. Prinsip substitusi menunjukkan bahwa seorang pembeli tidak akan membayar lebih untuk sebuah tapak daripada tapak-tapak lain yang sama atau sejenis. Di lain sisi prinsip keseimbangan juga merupakan faktor yang mempengaruhi nilai tanah ketika terjadi perubahan terhadap elemen-elemen yang mempengaruhi keseimbangannya (Hidayati dan Harjanto, 2001: 103).

C. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah

Faktor yang menentukan nilai tanah bisa digolongkan menjadi 3 faktor

yaitu: karakteristik tanah, ekspektasi kegunaan di masa depan dan lokasi yang

mengacu pada kondisi fisik tanah (Hidayati dan Harjanto, 2001: 20-22).

1. Karakteristik tanah.

Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan

karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan

penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik

tanah antara lain :

a. Luas tanah

Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan

dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan

commit to user

b. Bentuk tanah

Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan dan

panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang

umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang (mendekati

empat persergi panjang) lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah

yang tidak berbentuk empat persegi panjang.

c. Topografi

Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari

suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan,

ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus

dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang

relatif lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang

lebih tinggi.

2. Ekspektasi kegunaan.

Penentuan nilai suatu properti tanah kosong nilai properti ditentukan

berdasarkan ekspektasi kegunaan dari tanah kosong tersebut berdasarkan

prinsip “highest and best use”: yaitu kemungkinan kegunaan yang terbaik

bagi tanah yang bersangkutan. Jika properti subjek penilaian sudah dalam

kondisi terbangun maka estimasi nilai harus didasarkan pada asumsi pada

kegunaan sekarang atau jika kegunaan tersebut diubah menjadi pengunaan

3 . Lokasi.

Lokasi merupakan faktor paling kuat dalam menetukan nilai suatu

lahan, hal ini berkaitan dengan salah satu kriteria khusus yang terdapat pada

tanah yaitu bahwa tanah tidak dapat dipindahkan sehingga lokasi mempunyai

peranan yang sangat penting dalam menentukan nilai suatu properti. Kualitas

kehidupan yang berupa kenyamanan dan keamanan untuk suatu rumah

tinggal atau properti pendapatan dari suatu usaha komersial juga akan

ditentukan oleh lokasi.

Daya tarik pada suatu lokasi ditentukan oleh dua hal yaitu aksesibilitas dan neigborhood (lingkungan).

a. Aksesibilitas.

Aksesibilitas merupakan daya tarik suatu lokasi dikarenakan

kemudahan untuk dicapai dari berbagai pusat kegiatan, bisa berupa daerah

perdagangan, pusat pendidikan, daerah industri, pelayanan keuangan

(perbankan), tempat rekreasi, pelayanan pemerintah, jasa profesional, bahwa

merupakan perpaduan antara semua kegiatan tersebut. Pada umumnya,

apabila suatu pusat kegiatan muncul misalnya saja pasar maka fasilitas lain

akan bermunculan di mana perpaduan berbagai kegiatan ini disebut CBD

(Central Bussines District). Hal yang menentukan dari aksesibilitas bisa

berupa jarak ke CBD, tersedianya transportasi umum menuju lokasi yang

commit to user

semakin sempit jalan di depan satu lahan berarti aksesibilitas dari tempat

yang bersangkutan kurang baik.

Konsep yang mendasari aksesibilitas sebagai hal yang menentukan

nilai suatu lahan properti adalah biaya aksesibilitas. Biaya aksesibilitas

adalah biaya yang dikeluarkan seseorang menuju suatu tempat kegiatan, di

mana apabila semakin kecil biaya aksesibilitas makin meningkat

keuntungan. Tanah yang terletak pada daerah CBD umumnya bernilai

tinggi, karena biaya aksesibilitasnya yang memungkinkan Tanah tersebut

difungsikan sebagai kawasan komersial, hal tersebut dapat digambarkan

sebagai berikut (Lusht, 1997: 26).

Gambar 2.1 Hubungan Nilai Tanah dan Aksesibilitas ke CBD

Manusia dalam rangka memenuhi kebutuhan hidupnya selalu bertindak seefisien mungkin, dengan berbuat sedikit saja dapat memperoleh

hasil tertentu. Hal inilah yang kemudian memunculkan konsep aglomerasi

(pemusatan kegiatan). Aglomerasi selain berfungsi mengurangi jarak total

nilai  tanah

jarak ke pusat 

CBD 

yang semestinya ditempuh (pemusatan secara geografis) juga

menguntungkan secara ekonomis. Dengan sekali perjalanan orang dapat

memenuhi tujuan utamanya dan sekaligus memperoleh kesempatan untuk

memenuhi kebutuhan yang lain.

b. Neigborhood (lingkungan).

Lingkungan adalah suatu wilayah yang secara geografis dibatasi

dengan batas yang nyata dan biasanya dihuni oleh kelompok penduduk,

gedung atau perusahaan yang homogen (Lusht, 1997: 33)

Faktor - faktor yang mempengaruhi produktivitas tanah ada lima

yaitu (Whilppe, 1995: 116) :

1) Karakteristik fisik, antara lain luas tanah, bentuk, dan lebar depan.

2) Karakteristik hukum, antara lain peraturan perijinan, keamanan,

pembatasan pemanfaatan lahan, dan kebijakan.

3) Karakteristik lokasi, antara lain akses transportasi, keadaan, dan

lingkungan.

4) Karakteristik antara lain psikologi, kemacetan, tingkat kebisingan, dan

polusi.

5) Karakteristik lingkungan, antara lain berkaitan dengan keuntungan dan

commit to user

4. Jalan

Berdasar Undang-undang Jalan Raya Nomor 13 tahun 1980 dan

Peraturan Dirjen Bina Marga Nomor 13 tahun 1970 adalah sarana perhubungan

darat dalam bentuk apapun meliputi segala bagian jalan termasuk bangunan

pelengkap dan perlengkapannya yang diperuntuknan bagi lalu lintas.

Penelitian ini mengambil salah satu kreteria jalan yaitu jalan

Kabupaten dengan ketentuan menurut perundangan yang berlaku adalah jalan

lokal dalam sistem jaringan jalan primer yang tidak termasuk Jalan Nasional

maupun Jalan Provinsi, yang menghubungkan ibukota kabupaten dengan ibukota kecamatan, antar ibukota kecamatan, ibukota kabupaten dengan pusat

kegiatan lokal, antarpusat kegiatan lokal, serta jalan umum dalam sistem

jaringan jalan sekunder dalam wilayah kabupaten, dan jalan strategis kabupaten

5. Penawaran dan permintaan tanah

Tanah mempunyai kekuatan ekonomis di mana nilai tanah atau harga

sangat tergantung pada penawaran dan permintaan. Menurut Guritno (1990)

dalam jangka pendek penawaran sangat inelastik, karena luas tanah tidak dapat

ditambahkan secara cepat dan drastis (lihat Nasucha, 1995: 32).

Penawaran dan permintaan tanah memiliki pengaruh yang sangat

khusus dalam penilaian tanah, karena penawaran tanah tetap, artinya harga

tanah akan ditentukan oleh faktor permintaan, misalnya tingkat pertumbuhan,

Gambar 2.2 Kurva penawaran dan Permintaan Tanah

Gambar 2.2 menunjukkan interaksi penawaran dan permintaan yang menentukan

harga tanah. Kurva penawaran (s) yang berbentuk garis lurus vertikal

menunjukkan bahwa quantity tanah tetap, artinya berapapun harga tanah luas

quantity tanah yang ditawarkan akan tetap/tidak berubah. Kurva permintaan (d)

bergerak dari d ke d’, maka harga tanah akan meningkat dari p ke p’. Apabila

permintaan tanah bertambah maka harga tanah akan meningkat, sementara penawaran tanah tetap (Eckert, 1990: 178).

6. Faktor-faktor penentu nilai

Barang yang dimiliki seseorang mempunyai nilai maka harus ada faktor

tertentu sebagai ukurannya. Faktor yang sering digunakan oleh kalangan penilai

property seperti yang dikemukakan oleh Eldred (1987:18) ada empat yauitu

bahwa nilai ditentukan atas permintaan (deman), manfaaat (utility), kelangkaan

(scarcity) dan kemudahan dialihkan (transferability).

harga

d

d’

p’ p

s

Quantity 

commit to user

Faktor permintaan di sini menunjukkan tingkat kebutuhan manusia

terhadap properti. Keterbatasan barang pengganti untuk properti mengakibatkan

penawaran akan cenderung inelastis. Elemen dari faktor permintaan ini adalah

jumlah penduduk, harapan, pendapatan dan kekayaan penduduk serta selera.

Faktor manfaat di sini merujuk pada keuntungan (benefits) dari sebuah

properti dan sejauh mana sebuah properti dapat memenuhi kebutuhan

dan keinginan dari pembeli. Faktor manfaat meliputi dua hal yaitu:

1. Pembatasan penggunaan secara hukum (legal restriction on use);

2. Atribut yang dimiliki dan tingkat kegunaannya.

Faktor kelangkaan merujuk pada relativitas tingkat pemasokan

properti yang dapat memenuhi kebutuhan pembeli. Pembeli jika mempunyai

banyak pilihan, maka nilai properti cenderung akan relatif rendah. Sebaliknya,

semakin besar tingkat kelangkaan maka semakin besar nilai properti.

Kelangkaan ini mewakili ciri penawaran yang salah satunya adalah sifat tanah

secara fisik (kuantitas) tidak berubah.

Faktor kemudahan dialihkan merujuk pada proses transfer hak milik

dari satu pihak ke pihak lain. Alasan kemudahan dialihkan ini dianggap penting

karena antara pembeli dan penjual memiliki kesulitan dalam menemukan

kesepakatan, hal ini terjadi di mana pihak pembeli sulit untuk

mengidentifikasikan nilai properti yang sesungguhnya dari pihak penjual.

Demikian sebaliknya pihak penjual sulit untuk menentukan nilai jual yang

sesungguhnya. Kemudahan pengalihan hak berkaitan dengan batasan-batasan

meliputi kepastian hukum yang akan diperoleh secara legal dari penguasa

(pemerintah), seperti lamanya hak, batasan-batasan hak, kewajiban dan

tanggungan bagi pemegang hak.

Faktor-faktor penentu nilai juga dikemukakan oleh Schuler (1990:20)

bahwa secara empiris nilai suatu properti perumahan akan dipengaruhi oleh

faktor karakteristik fisik properti tersebut (bangunan dan tapak) dan faktor

lokasi. Karakteristik fisik properti meliputi: kualitas struktur, luas bangunan,

umur bangunan, luas tanah, kemiringan, bentuk tanah dan lain-lain. Faktor

lokasi meliputi: aksesibilitas ke pelayanan, kemudahan transportasi, jarak ke

kantor, penggunaan lahan dan lingkungan properti yang meliputi: polusi udara,

air, bunyi, pemandangan dll.

Penelitian Lusth (1997: 40) menunjukkan faktor lokasi lebih dominan

dalam mempengaruhi nilai properti karena sifat properti yang tetap (immobile).

Ada dua katagori faktor lokasi yaitu aksesibilitas dan faktor lingkungan. Faktor

lingkungan berdasarkan tingkat kondisi perbandingan seperti, kondisi baik,

sedang, dan jelek. Faktor lingkungan, karakteristik yang diukur adalah akses dan

kendaraan umum yang memadai, eksternalitas negatif seperti bising, polusi

commit to user

D. Konsep Pajak

Menurut Pratt dan Kasrut dalam Nasucha (2004:50), pajak mempunyai

beberapa karakteristik antara lain : (1) tidak ada hubungan secara langsung antara

penerimaan yang diterima dengan keuntungan yang akan diterima oleh wajib

pajak. Oleh karena itu, pembayar pajak tidak akan mengetahui penggunaan dana

yang telah dibayarkan kepada pemerintah. (2) pajak dapat dibebankan

berdasarkan kriteria-kriteria yang ditentukan sebelumnya. Ini berarti bahwa pajak

dapat ditentukan, dihitung, bahkan direncanakan besarannya. (3) pajak bukan

merupakan pengaturan atau denda. (4) sebagaian pajak ditentukan berdasarkan

pajak tahunan. Menurut Adam Smith dalam Nasucha (2004 : 52), perpajakan yang baik adalah menerapkan empat prinsip perpajakan yaitu keadilan (equity),

kepastian (certainty), kecocokan (convenience) dan efisiensi (efficiency).

Mangkoesoebroto (1994:214) mengemukakan bahwa pentingnya pajak

sebagai sumber penerimaan pemerintah menuntut diberlakukannya sebuah sistem pajak yang baik. Kriteria yang harus dipenuhi agar dapat diberlakukan sebuah

sistem pajak yang baik, yaitu ; (1) distribusi beban pajak harus adil, (2) pajak

harus meminimalisasi campur tangan keputusan-keputusan ekonomi agar dicapai

sistem pasar yang efisien, (3) apabila memungkinkan, pajak harus berperan dalam

memperbaiki ketidak efisienan pada sektor swasta, (4) instrumen pajak harus

dapat digunakan dalam kebijakan fiskal untuk tujuan ekonomi dan pertumbuhan

ekonomi, (5) sistem pajak harus dapat dimengerti oleh wajib pajak, (6)

administrasi pajak dan biaya pelaksanaannya harus seminimal mungkin, (7)

1. Konsep Nilai Pasar dan Nilai Assessment

Definisi nilai pasar seperti yang dikemukakan oleh Hidayati dan Hardjanto

(2001:6), adalah apa yang ”sepatutnya di bayar” oleh seorang pembeli atau

diterima oleh penjualnya dalam sebuah transaksi, dan harga adalah apa yang

akhirnya disetuju. Nilai dan harga adalah berbeda, tetapi keduanya dapat pula

sama. Faktor yang menyebakan perbedaan dan persamaan antara nilai dan harga

adalah ”faktor kewajaran”, yaitu : (1) Penjual yang berkelayakan dan mempunyai

hak bersedia menjual hartanya, (2) Pembeli yang mampu dan berkelayakan

bersedia membeli harta tersebut, (3) ada waktu yang cukup untuk tawar menawar,

(4) ada waktu yang cukup untuk menunjukkan harta yang dijual kepada pasaran,

(5) harga tidak berubah atau mengalami fluktuasi dalam jangka waktu tertentu, (6)

tidak mempertimbangkan penawaran-penawaran istimewa (misal antara anak

dengan bapak, antara induk perusahaan dengan anak perusahaan dan sebagainya).

Jika memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas, maka nilai akan sama dengan

harga, tetapi sebaliknya apabila tidak memenuhi faktor-faktor kewajaran diatas

nilai akan berbeda dengan harga.

Nilai assessment (assessment value atau assessted value) adalah nilai yang

ditetapkan untuk kepentingan pajak. Nilai ini dapat ditetapkan sama atau berbeda

commit to user

2. Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan diatur berdasarkan Undang Undang nomor 12

tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, sebagaimana telah diubah dengan

Undang Undang nomor 12 tahun 1994. Obyek Pajak PBB adalah bumi dan/atau

bangunan. Yang dimaksud dengan bumi adalah permukaan bumi serta tubuh bumi

yang ada di bawahnya, sedangkan yang dimaksud dengan bangunan adalah

konstruksi teknik yang di tanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan atau

perairan. Subyek PBB adalah orang atau badan yang : (1) mempunyai hak atas

bumi dan/atau, (2) memperoleh manfaat atas bumi dan/atau, (3) memiliki atau menguasai bangunan dan/atau, (4) memperoleh manfaat atas bangunan.

Pajak Bumi dan Bangunan dikenakan berdasarkan Nilai Jual Obyek Pajak

(NJOP), yaitu harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi

secara wajar, dan bilamana tidak terdapat transaksi jual beli, maka penentuan

NJOP diperoleh melalui perbandingan harga dari obyek sejenis, atau melalui

perolehan baru, atau dengan NJOP pengganti.

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan ditetapkan sebesar 5 % dari Nilai Jual

Kena Pajak (NJKP). NJKP yang ditetapkan sekarang ini adalah sebesar 20 % dan

40 % dari NJOP, sehingga jumlah pajak yang harus dibayarkan adalah 0,1 % dan

0,2 % dari NJOP. NJKP 40 % hanya dikenakan untuk sektor Perkebunan,

Perhutanan, dan Pertambangan (P3) serta obyek pajak yang NJOPnya diatas Rp. 1

E. PENELITIAN TERDAHULU YANG RELEVAN

Penelitian sejenis telah dilakukan oleh bererapa orang dengan penelitian yang hampir mirip, ada beberapa penelitian yang telah meneliti berkaitan dengan nilai tanah, yaitu diantaranya:

1. Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan Piet Rietveld

Penelitian di luar negeri dilakukan oleh Ghebreegziabiher, Eric Pels, dan Piet Rietveld (2204) melakukan penelitian tentang dampak/pengaruh dari Railway

Stations terhadap perumahan dan properti komersil di kawasan Eropa dan

Amerika Utara. Dengan menggunakan analisis meta-analytical procedures

terdapat perbedaan pengaruh dari commuter railway (jalur rail di dalam pusat kota) dengan light and heavy railway (jalur rail yang menghubungkan antar kota).

Commuter railway mempunyai dampak yang positif dan signifikan terhadap nilai

properti, sedangkan heavy raiway tidak menunjukkan dampak yang signifikan terhadap properti, terutama terhadap properti yang berada diradius seperempat mill dari heavy railway.

2. Paul Cheshire dan Stephen Sheppard

Penelitian dilakukan di Nottingham untuk menganalisis pengaruh local

school terhadap nilai properti di wilayah tersebut. Prediksi penelitian ini adalah

bahwa nilai dari sekolah (primary school and secondary school) merupakan/dapat menggambarkan nilai dari perumahan. Dengan menggunakan model analisis

hedonic dengan menggunakan data tahun 1999-2000 diperoleh hasil penelitian

bahwa keberadaan primary school and secondary school quality dapat meningkatkan nilai kapitalisasi perumahan yang dilingkungan kedua jenis sekolah tersebu.

commit to user

3. Reichert

Reichert ( 1997, 382-392) menganilsis damapk limbah beracun Superfgund di Uniotwn, Ohio terhadap nilai property., selama periode puncak publisitas kontroversi, nuilai property dalam 6.750 kaki dari tempat pembuangan sampah menurun secara signifilan. Merosotnya nilai properti terkai erat dengan dekatnya area pembangunan sampah, yang berdampak pada nilai mulai dari 5% property terjauh hingga 15% property yang lebih dekat.

4. Sudarto

Sudarta (1997) juga meneliti faktor-faktor yang berpengaruh terhadap harga jual rumah dengan mengambil kasus di kotamadya Surakarta, Sudarto menyimpulkan bahwa faktor-faktor yang signifikan mempengaruhi harga jual rumah secara positif adalah lebar posisi depan, lebar jalan, bahan langit-langit dari

plywood dan bahan atap dari bahan genteng beton. Sedang Jarak dari Central

Bussines District (CBD) berpengatuh negatif terhadap harga jual rumah.

5. Nurhayani

Penelitian yang dilakukan Nurhayani bertujuan menganalisis pengaruh lingkungan Kampus UII Terpadu terhadap nilai tanah. Tanah yang terletak di dalam lingkungan Kampus diduga memiliki perbedaan yang positif dengan tanah yang terletak di luar lingkungan Kampus. Variabel bebas yang digunakan adalah luas tanah, jarak ke jalan umum, dummy lingkungan Kampus, dan dummy kondisi tanah.

Data yang dianalisis dalam penelitian ini adalah data kerat lintang pada awal tahun 2004. Data tersebut dikumpulkan berdasarkan metode sampel bertujuan di wilayah Kecamatan Ngemplak, Ngaglik, dan Pakem (radius 1 dan 2 Km dari Kampus). Jumlah data sebanyak 56 yang semuanya data primer.

Analisis data dilakukan dengan metode regresi berganda dengan OLS

yang dijalankan dengan program Eviews 3.0. Bentuk model terbaik adalah

log-log (double log), selanjutnya hasil regresi diuji lagi dengan kriteria ekonomi,

statistik, dan ekonometri. Hasil penelitian menunjukkan bahwa nilai tanah yang

terletak di luar lingkungan Kampus lebih rendah 39,61% dari tanah yang terletak

di dalam lingkungan Kampus. Jika tanah yang terletak di dalam lingkungan

Kampus nilainya Rp 600.000,-/m2 maka tanah yang terletak di luar lingkungan

Kampus Rp 362.400,-/m2.

Selain itu ada beberapa penelitian sebelumnya sebagai acuan penetiatian ini antara lain :

Tabel 2.1

Metode dan Penemuan Penelitian Serupa Sebelumnya

No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan

1 2 3 4 5 6

1 Al-Mosaind et.al, (1992)

Oregon Jarak dari stasiun dan harga jual perumahan Hedonic price Approach

Kedekatan dengan stasiun LRT dapat meningkatkan aksesibilitas hunian pada CBD dan seluruh area perkotaan, dampak nilai properti lebih tinggi sedang stasiun yang kurang berkualitas berdampak negatif secara eksternal, yaitu depresiasi nilai perumahan didekatnya.

2 Cervero dan Duncan (2002) California Kemudahan akses regional dan Hedonic price models

Keuntungan kapitalisasi substansial 23% untuk komersial khusus di dekat perhentian LRT (Light Rail Transit) dan lebih dari

commit to user

No Peneliti Lokasi Variabel Metode Temuan

kualitas lingkungan

120% pada penjualan lahan untuk bidang bisnis dalam jarak seperempat mil dari stasiun kereta api.

3 Debrezion et.al, (2003) Amsterda m Sifat-sifat fisik properti, aksesibilitas dan lingkungan Analisis meta

Kedekatan dengan stasiun berdampak positif lebih tinggi pada properti komersial dibandingkan dengan properti perumahan.

4 Nurhayani (2004) Yogyakart a Nilai tanah, luas tanah, jarak ke jalan umum, lingkungan kampus.

OLS Nilai tanah terletak di luar lingkungan kampus lebih rendah 39,61% dari tanah yang terletak dalam lingkungan kampus.

5 Musokib (2004)

Sleman Nilai tanah, luas tanah, pembangunan

stadion, jarak dari kampus, status jalan.

OLS Pembangunan stadion dan status jalan berpengaruh positif terhadap nilai tanah, jarak dari Universitas Sanata Darma berpengaruh negatif terhadap nilai tanah, jarak dari Universitas Islam Indonesia tidak berpengaruh secara signifikan terhadap nilai tanah.

6 Pandam ( 2005 )

Yogyakart a

Nilai tanah, luas tanah, jarak ke jalan

umum, area lingkungan kampus

OLS Pembangunan Kampus UMY sangat mempengaruhi nilai tanah dan keberadaan kampus membawa banyak perubahan bagi masyarakat sekitarnya, baik dari segi ekonomi maupun moral dan jarak kejalan umum berpengaruh terhadap nilai tanah.

F. KERANGKA PEMIKIRAN

Pemikiran mendasar yang melandasi penilaian lahan tanah suatu daerah

adalah seberapa luas tanah, seberapa jauh jarak ke Central Bussines District (CBD),

jarak kejalan umum. Faktor-faktor yang berpengaruh ini menjadi prinsip dasar

teori sebuah nilai tanah itu berdasarkan dari berbagai variabel yang dijadikan model

ini.

Kegunaan suatu bidang tanah mempunyai kaitan sangat erat dengan

karakteristiknya, karena berdasarkan karakteristik tanah dapat ditentukan

penggunaan tanah yang bersangkutan. Komponen-komponen dari karakteristik tanah

antara lain.

1. Luas tanah. Luas tanah merupakan luas dari sebidang tanah umumnya dinyatakan

dalam bentuk meter persegi. Ukuran menjadi salah satu pertimbangan pengunaan

tanah yang bersangkutan.

2. Bentuk tanah. Elemen paling penting dari tanah adalah proporsi lebar sisi depan

dan panjang ke arah kebelakang. Selain itu keteraturan bentuk dari tanah yang

umumnya tanah yang mempunyai bentuk empat persegi panjang (mendekati

empat persergi panjang) lebih tinggi nilainya dibandingkan dengan tanah yang

tidak berbentuk empat persegi panjang.

3. Topografi.Topografi merupakan gambaran fisik tanah seperti pemandangan dari

suatu lahan (view), kemiringan, rata atau tidaknya permukaan suatu lahan,

ketinggian suatu lahan dibandingkan dengan lingkungannya, drainase, dan kesuburan. Kondisi topografi ini merupakan salah satu hal yang harus

dipertimbangkan untuk apa suatu lahan akan dikembangkan. Tanah yang relatif

lebih tinggi dibandingkan sekitarnya umumnya mempunyai nilai yang lebih

commit to user

4. Jarak. Jarak merupkan komponen yang sangat penting baik jarak tanah itu ke

CBD ataupun jarak tanah tersebut ke Jalan Umum. Jarak ini dapat diukur dengan

satuan meter (m). Semakin dekat dengan CBD dan Jalan Umum tanah tersebut

mempunyai nilai jual yang sangat tinggi demikian juda sebaliknya nilai tanah

akan semakin kecil apabila tanah tersebut semakin jauh dengan CBD dan jalan

umum.

Konsep nilai pasar wajar diperlukan dalam penelitian ini untuk memberikan landasan

bahwa nilai tanah yang dimaksud adalah nilai pasar (Hidayati dan Harjanto, 2003:2).

Difinisi nilai pasar menurut beberapa sumber adalah sebagai berikut:

1. Webster. “A price a which both buyer and sellers are willing to do business”

yaitu suatu harga di mana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan

transaksi (Hidayati dan Harjanto, 2003:2)

2. Random House Dictionary of the Englist Language. “Worth a property can be sold

for on open market” yaitu harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual pada

pasar terbuka (Hidayati dan Harjanto, 2003:2)

3. American Institute Of Real Estate Appraisers. “The most Probable price, as

aspecified date, in cash, or terms equivalent to cash, or in other precisely revealed term, for which specified property right should sell after reasonable exposure in competitive market under all conditions requisite to fair sale, with buyer and seller each acting prudently, knowledgebly and for self-interest, and

assuming that neither is under undue duressa” yaitu harga yang paling

memungkinkan, pada suatu waktu tertentu, dalam bentuk uang atau yang dapat

suatu penawaran dalam waktu yang cukup pada suatu pasar kompetitif yang

memungkinkan terjadinya transaksi yang wajar, di mana penjual dan pembeli

melakukan transaksi dengan hati-hati, mempunyai pengetahuan yang mencukupi

tentang properti yang dijual/beli, serta keduanya tidak dalam paksaan dalam

melakukan transaksi (Hidayati dan Harjanto, 2003:2).

Variabel yang diteliti dalam penelitian ini adalah faktor-faktor yang

mempegaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dibatasi pada luas

tanah, jarak akses ke pasar/ Central Business District (CBD) dan jarak ke jalan

umum, dimana ketiga faktor tersebut dimasukan sebagai variabel independen dan

nilai tanah dijadikan variabel dependennya. Penentuan penggunaan variabel bebas

dan variabel terikat tersebut dijadikan model dalam menentukan nilai tanah.

Berdasarkan pengamatan peneliti akibat terjadinya gempa bumi tahun 2006

banyak mengalami perubahan-perubahan yang mempengaruhi nilai tanah.

Perubahan-perubahan yang sampai sekarang menjadi perhatian peneliti karena

memiliki pengaruh cukup kuat terhadap nilai tanah yang ada di lingkungan

Kecamatan Wedi Kabaupaten Klaten meliputi luas tanah, jarak akses ke Pasar

Wedi, jarak ke jalan umum, sedangkan variabel terikatnya berupa nilai tanah yang

harganya naik turun.

Berdasar teori-teori diatas dapat diasumsikan bahwa faktor-faktor yang

mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten klaten adalah sebagai

commit to user

Gambar 2.3 : Skema Kerangka Pemikiran

G. HIPOTESIS

Hipotesis didefisinisikan sebagai hubungan yang diperkirakan

secara logis antar varibel yang digunakan dalam bentuk pernyataan yang dapat

diuji. Dalam hal ini penulis mengkaji hipotesis dari kerangka pemikiran dan

perumusan masalah sebagai berikut :

1. Diduga Luas tanah berpengaruh positif terhadap nilai tanah, dalam hal ini

berarti semakin luas ukuran suatu tanah maka nilai per meter perseginya

semakin naik.

2. Diduga Jarak akses ke Pasar ( CBD) berpengaruh negatif terhadap nilai

tanah, hal ini berarti semakin jauh dari pasar ( CBD ) nilai tanah semakin

rendah.

 

Luas Tanah ( X1) 

 

Nilai Tanah ( Y )  Jarak kejalan ke Pasar/  

Pusat CBD ( X2) 

Jarak  kejalan  Umum  (X3) 

3. Diduga Jarak ke jalan umum berpengaruh negatif terhadap nilai tanah, hal

ini berarti semakin jauh jarak lokasi tanah terhadap jalan umum semakin

commit to user

BAB III

METODOLOGI PENELITIAN A. Lokasi Penelitian

Penelitian ini akan dilakukan di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten

yang terdiri dari 19 (sembilanbelas) Desa yaitu : Kalitengah, Gadungan,

Pandes, Birit, Sukorejo, Canan, Pesu, Dengkeng, Tanjungan, Pasung ,

Kadilanggon, Brangkal, Pacing, Sembung, Trotok, Kadibolo, Jiwowetan,

Melikan, Kaligayam.

B. Ruang lingkup penelitian

Ruang lingkup penelitian ini dibatasi pada desa/ seluruh Desa di

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten dari Januari 2009 sampai dengan

Desember 2010 Sedangkan variabel yang diteliti terdiri atas variabel

independen (bebas) dan variabel dependen (terikat).

a. Variabel independen (bebas) yaitu Luas tanah, Jarak akses ke Pasar/CBD

dan Jarak ke Jalan Umum terhadap nilai tanah di Kecamatan Wedi

Kabupaten Klaten.

b. Variabel dependen (terikat) yaitu nilai tanah di Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.

C. Batasan dan Definisi Operasional

Batasan dan definisi operasional yang digunakan dalam penelitian

1. Nilai tanah, yang dimaksud nilai tanah edalam pnelitian ini adalah nilai

transaksi tanah per meter persegi yang terjadi di wilayah penelitian yaitu

tanah di sekitar pasar wedi pada kurun waktu penelitian. Nilai tanah yang

digunakan dalam penelitian ini adalah nilai transaksi tanah, satuan yang

digunakan adalah rupiah per meter persegi (Rupiah/m2).

2. Luas tanah, yang dimaksud luas tanah dalam penelitian ini adalah luas

tanah properti secara keseluruhan didasarkan pada hasil perkalian panjang

dan lebar tanah yang diukur dalam satuan meter persegi (m2).

3. Jarak ke Pasar Wedi sebagai jarak ke CBD. Variabel ini sebagai pusat titik nol meter adalah Pasar Wedi. Pasar wedi dalam penilitian ini merupakan

pusat CBD.

4. Jarak ke jalan umum. Variabel jarak ke jalan umum ini di ukur mulai pusat

jalan Kabupaten yaitu jalan menghubungkan antara kota kecamatan ke

Kabupaten dan Jalan Desa ke Kabupten yang beraspal. Penelitian yang

digunakan sebagai ukuran jalan umum yaitu Jl. Bendogantungan – Bayat.

D. Metode Pengumpulan data 1. Pengumpulan Data

Penelitian ini menggunakan data primer dan data sekunder. Data

primer diperoleh dari pengamatan langsung di sekitar wilayah

Kecamatan Wedi sedangkan data sekunder diperoleh dari Kantor PBB,

commit to user

Pengumpulan data dilakukan dengan teknik sampling bertujuan

artinya pengambilan sampel dapat mewakili populasi yang ada di

wilayah kecamatan wedi. Data yang diambil dengan metode sampling ini

dibatasi dari bulan januari tahun 2009 sampai dengan bulan desember

tahun 2010. Pelaksanaan pengumpulan data dilakukan sebagai berikut :

a. Mengambil data berdasarkan transaksi yang telah dilakukan oleh

penjual dan pembeli selama kurun waktu bulan januari 2009 sampai

dengan bulan desember tahun 2010 berdasarkan laporan dari PPAT

Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten.

b. Obyek penelitian lahan dari berbagai macam jenis penggunaan lahan.

Adapun penggunaan lahan diantaranya adalah peruntukan sawah,

perkebunan, pemukiman, lahan komersil penggunaan jasa dan

perdagangan.

c. Cross Ceck dengan cara wawancara berdasarkan laporan PPAT yang

telah melakukan transaksi jual beli kepada pemilik hak atas tanah yang

bersangkutan sebagai data harga pasar wajar. Harga pasar wajar ini

sebagai dasar pengambilan sampel nilai tanah, berikut luas tanah, jarak

ke pasar wedi (CBD), dan jarak ke jalan umum (Jl. Bendogantungan –

Bayat) yang merupakan jalan Kabupaten.

2. Metode Analisis Data

Bentuk fungsi model empiris yang baik sangat diperlukan untuk

selanjutnya. Kesalahan dalam bentuk fungsi akan menyebabkan

persoalan kesalahan spesifikasi dan estimasi-estimasi koefisien akan

bias, dan parameter estimasi tidak akan konsisten (Insukindro, et al,

2001:26).

Bentuk Fungsional Model Regresi

Y = C + b1 X1 – b2 X2 - b3 X3 + e

Variabel-variabel tersebut di atas melambangkan :

Y = Nilai tanah per meter persegi (Rp/m2₎

C = Constanta

b1 = koefisien luas tanah

b2 = koefisien Jarak ke CBD

b3 = koefisien Jarak ke jalan Umum

X1 = Luas tanah dalam satuan meter persegi

X2 = Jarak ke CBD (Pasar Wedi) dalam satuan meter

X3 = Jarak ke Jalan Umum dalam satuan meter

e = Kesalahan pengganggu (error disturbance).

Analisis data yang dilakukan pertama-tama adalah menaksir model

guna mendapatkan parameter-parameter regresi yang akan diestimasi yang

commit to user

5.1. Analisis data dengan regresi linier berganda menggunakan metode

kuadrat terkecil (OLS). Hasil regresi linier berganda akan diuji melalui uji

model dengan menggunakan MWD Test. Penggunaan pengujian ini perlukan

untuk memilih model yang memiliki sifat efisien dan tidak bias terhadap hasil

regresinya. Teknis pengujian ini ialah jika nilai Z1 pada model linier

signifikan secara statistik maka hipotesis nol yang menyatakan bahwa model

yang benar adalah bentuk linier ditolak dan jika nilainya tidak signifikan

maka model bentuk linier diterima. Ketika nilai Z2 pada model double log

signifikan secara statistik maka hipotesis nol yang menyatakan bahwa model yang benar adalah bentuk double log ditolak dan jika nilainya tidak signifikan

maka model ini dapat diterima. Untuk mengetahui apakah model yang

digunakan dapat menjelaskan masalah yang ada maka berikut ini

langkah-langkah penelitian yang harus dilakukan yaitu melalui kriteria pengujian

diantaranya ialah:

a. Kriteria ekonomika

Pengujian ekonomika dilakukan dengan memperhatikan tanda pada parameter

hasil estimasi dan kemudian disesuaikan dengan teori ekonomi yang ada,

artinya makna dari hasil analisis ini kemudian diaplikasikan ke dalam

kaitannya terhadap teori ekonomi yang menjadi dasar acuannya.

Penggabungan antara hasil analisis dengan teori ekonomi menjadi salah satu

kesatuan yang memberikan pengertian terhadap pengaruh-pengaruh atas

b. Kriteria statistik 1) Uji t

Uji t (uji parameter secara individual), uji ini dilakukan untuk mengetahui

apakah variabel bebas secara individu mempunyai pengaruh yang nyata

(signifikan) terhadap variabel tak bebas. Uji ini dilakukan dengan

membandingkan nilai t-hitung dengan nilai t-tabel. Jika nilai t-hitung lebih besar

dari nilai t-tabel maka dikatakan signifikan dan sebaliknya.

Persamaannya menurut Sugiyono (2010 : 229) adalah :

r √n – 2 t hitung =

√1 – r 2

Keterangan :

r = Koefisien Korelasi yang telah ditemukan ;

n = Jumlah Sampel ;

t = t hitung yang selanjutnya disbanding dengan t table.

Bila t hitung lebih dari t table pada derajat kebebasan n-2 dan tingkat

commit to user

tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan

umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).

Dan sebaliknya bila t hitung lebih kecil dari t table pada derajat kebebasan

n-2 dan tingkat kepercayaan = 0,005, artinya tidak ada hubungan signifikan

antara antara variabel antara variabel variabel luas tanah (X1), jarak ke

pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap

nilai tanah (Y).

2) Uji F

Uji koefisien regresi secara serempak (uji F), uji ini dilakukan untuk

menguji apakah keseluruhan variabel bebasnya secara serempak

memberikan pengaruh yang nyata terhadap varaibel tak bebas. Jika F-hitung

lebih besar dari F-tabel, maka variabel-variabel bebasnya secara serempak

mempengaruhi variabel tak bebasnya dan sebaliknya. Persamaannya

menurut Sugiyono (2010 : 229) adalah :

r2 (n – 2) F hitung =

√1 – r2

Keterangan :

r2 = koefisien korelasi ;

n = jumlah sampel.

Bila F hitung lebih besar dari F table pada derajat kebebasan n-2 dan tingkat

kepercayaan = 0,005, artinya tidak ada pengaruh yang signifikan antara

variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD (X2), dan jarak

ke jalan umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).

Dan sebaliknya bila F hitung lebih kecil dari F table pada derajat kebebasan

n-2 dan tingkat kepercayaan = 0,005, artinya ada pengaruh yang signifikan

antara variabel variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar sebagai pusat CBD

(X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap nilai tanah (Y).

3). Uji R2

Ketepatan perkiraan (uji R2), uji ini menunjukkan berapa persentase variasi

variabel bebas yang dapat menjelaskan variasi variabel tak bebasnya hal

ini terlihat dari besarnya R2. Analisis koefisien determinasi adalah untuk

mengetahui besarnya pengaruh variabel luas tanah (X1), jarak ke pasar

sebagai pusat CBD (X2), dan jarak ke jalan umum (X3) terhadap nilai

tanah (Y). Persamaan menurut Algifari (1997) dalam Sugiyono (2010 :

commit to user

∑ (Y – Ŷ) r2 = 1 -

∑ (Y – Ŷ)2

Keterangan :

r2 : Koefisien determinasi ;

Y : Nilai tanah;

Ŷ : Rata-rata nilai tanah ;

∑ : Jumlah.

c. Uji Asumsi Klasik 1) Uji normalitas.

Tujuan penelitian pada umumnya yaitu menaksir dan menguji hipotesis,

maka perlu menetapkan spesifikasi distribusi probabilitas dari faktor

penganggu. Distribusi probabilitas penaksir OLS tergantung pada asumsi

yang dibuat mengenai distribusi probabilitas. Dengan demikian, asumsi

distribusi probabilitas dari penaksir-penaksir OLS diperlukan dan

mempunyai peranan yang penting untuk menggambarkan dan menarik

kesimpulan mengenai populasiya (Insukindro, dkk, 2001: 97). Uji

normalitas dilihat dengan membandingkan nilai JB-hitung dengan χ2-tabel, jika JB-hitung lebih kecil dari χ2-tabel maka dapat dikatakan faktor

penganggu model yang digunakan terdistribusi secara normal dan

sebaliknya.

2) Uji linieritas.

Pengujian linieritas digunakan untuk melihat kebenaran spesifikasi model,

salah satu sifat estimator yang baik adalah parameternya liniear. Dengan ini

dapat diketahui bentuk model empiris yang benar. Uji linieritas digunakan uji

Ramsey dengan membandingkan nilai F-statistik dengan nilai F-tabel. Jika nilai F

-statistik lebih kecil dari nilai F-tabel maka dapat dikatakan model linier persamaan adalah benar dan sebaliknya.

3) Uji heteroskedastisitas.

Gejala heteroskedastisitas menunjukkan adanya varian yang tidak konstan

dari variabel penganggu yang menyebabkan nilai varian sangat besar.

Konsekuensi dari adanya heteroskedastisitas adalah bahwa dengan varian

yang tidak minimum maka model menjadi tidak efisien dan bias. Untuk

mendeteksi adanya gejala heteroskedastisitas digunkan uji White dengan

membandingakan nilai χ2-hitung dengan χ2-tabel. Jika χ2 –hitung lebih kecil dibandingkan dengan χ2-tabel maka model empiris terdapat maslah heteroskedastisitas dan sebaliknya.

4) Uji Multikolinieritas.

Multikolinieritas adalah merupakan hubungan linear yang terjadi antara

variabel-variabel bebas dalam model regresi. Multikolinieritas dapat dideteksi

commit to user

antara variabel bebas dengan variabel tak bebas (R2) dan koefisien

determinasi antarvariabel bebas (r2). Jika r2 lebih kecil dari R2 menunjukkan

multikolinieritas yang terjadi adalah berderajat rendah, demikian sebaliknya.

5) Uji Autokorelasi.

Pengujian autokorelasi ini bertujuan untuk menguji apakah dalam suatu

model regresi linier ada korelasi antara kesalahan penganggu pada periode t

dengan kesalahan pada periode t-1 (sebelumnya). Jika terjadi korelasi maka

dinamakan ada problem autokorelasi. Untuk menguji ada tidaknya problem

autokorelasi ini maka dapat melakukan uji Lagrange Multiplier Test (LM Test) yaitu dengan membandingkan nilai LM Test dengan dengan nilai X2

tabel jika nilai hasil uji berada kurang dari X2 tabel maka penelitian ini bebas

dari gejala autokorelasi, akan tetapi terjadi sebaliknya jika hasil uji LM Test

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN

A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian 1. Kondisi Geografis Kecamatan Wedi.

Berdasarkan letak geografis wilayah lokasi penelitian bisa

dikelompokkan ke dalam tiga tipe : pertama, bentuk wilayah datar sampai

berombak sebesar 90 %, kedua bentuk wilayah berombak sampai berbukit

sebesar 9 %, ketiga bentuk wilayah berbukit sampai bergunung sebesar 1 %,

memiliki curah hujan 109 mm/tahun dengan 47 hari hujan. Kecamatan Wedi

merupakan wilayah dari Kabupaten Klaten Provinsi Jawa Tengah.

Batas-batas wilayah kecamatan adalah sebagai berikut :

Sebelah Utara : Kecamatan Klaten Selatan

Sebelah Timur : Kecamatan Kalikotes dan Kecamatan Bayat

Sebelah Selatan : Kecamatan Gantiwarno Sebelah Barat : Kecamatan Jogonalan

Jarak pusat pemerintahan wilayah Kecamatan Wedi dengan desa/kalurahan

yang terjauh 9 km lama tempuh 0,5 jam, Ibukota Kabupaten 5 km ditempuh

0,25 jam, Ibukota Propinsi 140 km lama tempuh 4 jam.

Curah hujan dan hari Hujan untuk kecamatan Wedi pada tahun 2009 adalah 5

hari hujan dengan curah hujan 109 pertahun, dengan luas wilayah 2.438 Ha

commit to user

Gambar : 4.1 Peta Kabupaten Klaten

Gambar . 1.1 Pata Kabupaten Klaten

Sumber data : Badan Pusat Statistik Klaten diolah

Gambar 4.2

Peta Kecamatan Wedi Kabupaten Klaten

Gambar 1.1

Sumber data : Badan Pusat Statistik Klaten diolah

Kecamatan Wedi

2. Pemerintahan

Luas wilayah Kecamatan Wedi 24.380.000 Ha dibagi menjadi 19

desa, 195 dukuh 189 Rukun Warga (RW), 450 Rukun Tetangga (RT).

Sedangkan masing-masing kalurahan tersebut adalah desa swasembada.

Adapun pembagian Desa, Dusun, RW dan RT dapat disajikan dalam tabel

seperti dibawah ini :

Tabel 4.1

Pembagian Wilayah Menurut Kalurahan, Luas Desa, Jumlah RW, Serta Jumlah RT, Tahun 2010 adalah sebagai berikut:

No Kalurahan Luas Desa (Ha) Jumlah RW Jumlah RT

1 Kadilanggon 156 9 23

2 Pacing 108 6 12

3 Kadibolo 133 5 11

4 Pandes 142 19 66

5 Gadungan 64 5 13

6 Brangkal 140 10 22

7 Jiwowetan 119 8 16

8 Pasung 157 12 26

9 Sembung 128 5 16

10 Birit 84 7 17

11 Kalitengah 132 30 69

12 Pesu 100 5 11

13 Tanjungan 99 7 13

14 Sukorejo 149 11 30

15 Dengkeng 114 9 16

16 Melikan 169 15 36

17 Trotok 112 6 16

18 Kaligayam 178 9 18

19 Canan 154 11 19

Jumlah 2438 189 450

Sumber data : Bagian Tata Pemerintahan Kecamatan Wedi diolah

Dengan melihat tabel tersebut diatas, maka akan terlihat bahwa wilayah terluas adalah Desa Kaligayam yang mempunyai luas desa 178 Ha terdiri dari

commit to user

9 RW dan 18 RT. Sedangkan wilayah tersempit adalah Desa Gadungan dengan luas desa 64 Ha terdiri dari 5 RW, dan 13 RT.

3. Kondisi Demografi

Untuk mengetahui jumlah penduduk di wilayah kecamatan Wedi

menggunakan sensus dari penduduk setempat. Mengingat sensus merupakan

sumber data kependudukan yang pokok. Oleh karena itu untuk mengetahui

jumlah penduduk di wilayah Kecamatan Wedi pengambilan data melalui Biro

Pusat Statistik di Kabupaten Klaten pada akhir tahun 2009.

Kecamatan Wedi yang mempunyai luas 2.438 Ha memiliki jumlah

penduduk 55.983 orang, dengan jumlah kepala keluarga 14.379 kepala

keluarga. Dari jumlah penduduk 55.983 orang terdiri dari penduduk laki-laki

26.981 orang sedangkan penduduk perempuan berjumlah 29.002 orang.

Dengan kepadatan penduduk per km2 2.296 orang dan laju pertumbuhan 0,84

%.

4. Potensi Ekonomi

Penduduk di Kecamatan Wedi pada akhir tahun 2010 sebesar 55.983

orang. Dalam kegiatan perekonomian mereka bekerja dalam berbagai bidang

lapangan usaha yang tersebar di Kecamatan Wedi. Mereka bekerja untuk

menggerakkan roda perekonomian bagi keluarga didominasi oleh sektor

pertanian sebanyak 12.263 orang yang ditunjang dengan keberadaan lahan

garapan untuk pertanian cukup luas dan adanya PTPN Bedi Birit yang bergerak

dibidang budidaya tanaman tembakau yang bekerja sama dengan para petani di

menjadi rapi dengan memperhatikan kawasan yang dapat ditingkatkan intensitas bangunannya. Di sentra-sentra dan kawasan strategis yang berada di Pasar Wedi dan yang ada disekitarnya perlu pengaturan yang baik agar utilitas-utilitas yang disediakan dapat mendukung terselenggaranya kegiatan ekonomi.

5. Jalan umum menjadi atmosfer roda perkonomian menjadi titik konsentrasi untuk dijadikan perhatian terutama bagi pelaku usaha. Semakin dekat dengan jalan umum maka nilai tanah menjadi tinggi dikarenakan memiliki manfaat ekonomi yang sepadan dengan nilai tersebut.

6. Luas tanah perlu untuk diperhatikan dalam penggunaannya. Setiap penggunaan untuk usaha tertentu memiliki ukuran luas yang ideal digunakan yang mencerminkan nilai efisien dan efektif terhadap aspek ekonomi. Penggunaan yang ideal ini berdasarkan masing-masing tujuan pelaku usaha berbeda, namun sesuai dengan kondisi tata ruang penggunaan di daerah sekitar Pasar Wedi untuk lahan komersil seperti jasa dan perdagangan.

7. Terjadinya peristiwa Gempa Bumi hanya berdampak terhadap nilai tanah menjadi rendah hanya pada jangka waktu yang pendek. Nilai tanah sekarang tetap terus meningkat sesuai dengan pertumbuhan bangunan dan manfaat ekonomi dalam menunjang pergerakan ekonomi daerah, hal ini dapat dilihat perkembangan properti peruntukan pertokoan yang semakin bertambah di Wilayak Kecamatan Wedi.

B. Saran

1. Bagi pemerintah daerah sebagai pemegang kewenangan dan kebijakan untuk mengatur penentuan wilayah hendaknya pemeliharaan kawasan yang mendukung terselenggaranya kegiatan ekonomi di Wilayah Kecamatan Wedi seperti dalam hal ini pasar wedi sebagai pusat CBD maka perlu penataan lokasi dengan peruntukan lahan secara baik agar penggunaan lahan tanah yang memiliki nilai ekonomi tinggi jangan sampai ada yang menganggur (idle). Pemanfaatan lahan tanah yang optimal ditekankan supaya memberikan kontribusi nyata terhadap pergerakan roda perekonomian khususnya yang berada di sekitar CBD.

2. Bagi investor atau pengembang dalam melakukan investasi untuk mengembangkan lokasi di sekitar pusat CBD ( pasar wedi ) sebaiknya memperhatikan jarak lahan ke jalan umum, jika investasi di bidang perdagangan sebaiknya dekat dengan pasar wedi akan tetapi jika investasi di bidang perumahan yang sifatnya hunian sebaiknya jauh dari pasar wedi dan tidak terlalu dekat dengan jalan umum karena nilai ekonominya cukup tinggi sehingga lebih cocok digunakan untuk bidang jasa dan perdagangan (komersil).

3. Kepada para pelaku usaha di sektor jasa dan perdagangan ketika membeli lahan tanah yang keberadaannya di sekitar CBD (pasar wedi) dan dekat dengan jalan umum agar mempertimbangkan luas lahan tanah yang ideal sesuai dengan kegunaan dari usaha yang akan dijalankan.

4. Bagi peneliti berikutnya disarankan untuk menambah variable bebas yang berpengaruh terhadap nilai tanah agar variable penjelasnya semakin lengkap dan memiliki pengaruh signifikan. Variable bebas yang belum diteliti seperti misalnya peruntukan zoning lahan, kontur tanah, sifat tanah, area terkena banjir atau tidak.

5. Pengontrolan harga tanah setiap tahun perlu diadakan oleh pihak swasta maupun pemerintah agar tidak terjadi monopoli oleh pelaku dan pemilik lahan yang besar. Manfaat pengotrolan dan regulasi ini untuk memberikan harga tanah yang berdampak terhadap harga sewa ruang property menjadi sesuai dengan manfaat ekonominya karena selama ini harga sewa ruang tidak wajar mencerminkan manfaat ekonomi yang ada dalam penggunaan properti dengan tujuan sektor perdagangan. Apabila terjadi keseragaman harga properti dan sewa akan memberikan kontribusi terhadap para pelaku usaha semakin bangkit dan menjadi ramai.

6. Akibat dari peristiwa bersejarah yaitu Gempa Bumi pada tahun 2006 tampaknya sudah mulai ada pemulihan kembali dengan adanya peningkatan bangunan yang sekarang menjadi sentra perdagangan. Berdasarkan tren para pelaku usaha antara sebelum dan sesudah terjadi gempa ada peningkatan yang cukup banyak seperti lahan yang dahulu kosong sekarang didirikan bangunan untuk usaha pertokoan, selain itu nilai tanahpun semakin meningkat harganya.

7. Pemerintah dalam mendukung perutumbuhan ekonomi daerah perlu adanya regulasi dan mempermudah pemberian infrastruktur terhadap para

pelaku usaha. Fasilitas-fasilitas ini sangat dibutuhkan agar menunjang bagi para pelaku ekonomi semakin memperoleh kemudahan-kemudahan untuk menunjang bisnisnya.

DAFTAR PUSTAKA

Appraisal Institute. 1993. The Dictionary of Real Estate Appraisal. 2nd Edition. Appraisal Institute. Chicago. Illinois.

Arikunto, Suharsimi. 2002. Prosedur Penelitian (Suatu Pendekatan Praktek), Edisi Revisi V. Cetakan Kedua Belas. Rineka Cipta. Jakarta.

Bell, R., 2001. The Impact of Airport Noise on Residential Real Estate. The Appraisal Journal, p 312-322.

Cervero, Duncan, 2002. Transit’s Value Added: Effects of Light Commercial Rail

Services on Commercial Land Values. Public Transportation Journal, Vol

V, p 1.

Debrezion, Ghebreegziabiher. 2003. The Impact of Railway Stations on Residential and Commercial Property Value, Discussion Papers, http://www.tinbergen.nl, Download tgl 24 Desember 2004.

Eckert, Joseph. K., 1990. Property Appraisal and Assessment Administration, The International Association of Assessing Offecers. Chicago.

Gujarati, Damodaran. 2003. Basic Econometrics, Mc Graw-Hill Inc. New York. USA.

Hidayati, Wahyu. 1999. Pengaruh Pusat Kegiatan Ekonomi Terhadap Nilai Tanah di

Yogyakarta, Tesis. Program Pascasarjana, Fakultas Ekonomi dan Bisnis

Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).

Hidayati, Wahyu dan Hardjanto, Budi, 2003. Konsep Dasar Penilaian Properti, BPFE Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta.

Insukindro, 2001. Modul Pelatihan Ekonometrika Dasar. Program Magister Sains, Universitas Gajah Mada, Yogyakarta.

Kuncoro, Mudrajad, 2001. Metode Kuantitatif Teori dan Aplikasi Untuk Bisnis dan

Ekonomi, UPP AMP YKPN, Yogyakarta.

Levy, John M., 1985. Urban and Metropolitan Economi, McGraw Hill Book Company, USA.

Lusht, Kenneth M., 1997. Real Estate Valuation, Tmes Mirror Higher Education Group, Inc. USA.

Musokib, 2004. Faktor-faktor yang mempengaruhi nilai tanah di Kecamatan Depok dan Ngemplak Kabupaten Sleman (studi kasus tanah sekitar stadion baru),

Tesis S2, Pascasarjana UGM, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).

Mosaind, Musaad A., Kenneth, Duecker., and James, Strathman., 1992. Light Rail

Transit Station and Property Values, American Economic and sociology

Journal, http://www.vtpi.org/smith.htm, Download tgl 24 Desember 2004.

Monografi Kecamatan Wedi, 2010

Nasucha, Chaizi, 1995. Politik Ekonomi Pertanahan dan Struktur Perpajakan Atas Tanah, Megapoin, Divisi Kesaint Blanc, Jakarta.

Nurhayani, 2004. Pengaruh Lingkungan Kampus UII Terpadu Terhadap Nilai Tanah,

Tesis S2, Pascasarjana UGM, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).

Reichert, Alan K., 1997. Impac of an Toxic Waste Superfund site on Property

Values. The Appaisal Institute USA Journal, Vol LXV, p 381-392

Rush, Rachelle and Bruggink, Thomas, 2000. The Value of Ocean Proximity on

Barrier Island House, The Appraisal Journal, p 142-149.

Singarimbun, Masri dan Sofian Effendi. 1994. Metode Peenelitian Survai. LP3SE. Jakarta.

Soemantri, Yoepidha, L., 1998. Kajian Pengaruh Lingkungan Kampus Terhadap Nilai Rumah (Studi Kasus Lingkungan Kampus UGM dan Lingkungan Kampus IKIP Yogyakarta), Tesis S-2, Universitas Gadjah Mada, Yogyakarta. (tidak dipublikasikan).

Sudarto, Ahmad, 1997. Penentuan Faktor-faktor yang mempengaruhi harga rumah (

Study Kassus Kotamadya Surakarta), Tesis S2, Program Studi MEP,

Program Pasca Sarnaja UGM, Yogyakarta, tidak dipublikasikan.

Syah, Alfian dan Damayanti, Astrid, 1998. Upaya Mengendalikan Harga Tanah

Melalui Pendekatan Spasial, Jurnal Survei dan Penilaian Properti Vol.01,

April h.30.

Whipple R.T.M, 1995. Property Valuation and Analysis, The Law Book Company Limited, Sydney.