36
7. janji pemegang Hak Tanggungan untuk memperoleh seluruh atau sebagian ganti rugi jika hak atas tanah yang menjadi objek Hak Tanggungan dicabut atau
dialihkan; 8. janji pemegang Hak Tanggungan untuk mengosongkan objek hak pada waktu
eksekusi Hak Tanggungan. Setelah akta pemberian Hak Tanggungan ditandatangani oleh para pihak,
PPAT dan saksi-saksi, maka akta tersebut harus didaftarkan ke kantor pertanahan paling lambat 7 hari setelah tanggal penandatanganan akta.
Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan yang sudah didaftarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan diterbitkan sertifikat Hak Tanggungan yang bentuk dan
isinya juga ditetapkan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional berdasarkan ketentuan yang disebutkan dalam Pasal 14 ayat 1 UUHT.
Sertifikat Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud ayat 1 memuat kata-kata “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa”, mempunyai kekuatan
eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang sudah mempunyai kekuatan hukum tetap dan berlaku sebagai grose akta hipotek dalam melaksanakan Pasal 224
HIR dan Pasal 258 Reglemen Acara Hukum untuk Daerah Luar Jawa dan Madura
50
. Titel eksekutorial terdapat pada sertifikat Hak Tanggungan, dengan demikian akta
pemberian Hak Tanggungan adalah pelengkap dari setifikat Hak Tanggungan.
5. Hapusnya Hak Tanggungan
50
Ny. Frieda Husni Hasbullah, Hukum Kebendaan Perdata, Hak-Hak Yang Memberi Jaminan, Jilid 2, Jakarta; CV INDHILL CO, 2009, hal. 148
Universitas Sumatera Utara
37
Menurut Pasal 18 ayat 1 UUHT, Hak Tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut:
a hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan; b dilepaskannya Hak Tanggungan oleh pemegang Hak Tanggungan;
c pembersihan Hak Tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri;
d hapusnya hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Dasar yang disebutkan pertama tersebut di atas adalah sesuai dengan sifat
Hak Tanggungan yang accessoir, adanya Hak Tanggungan bergantung kepada adanya piutang yang dijamin pelunasannya dengan Hak Tanggungan itu. Oleh karena
itu, apabila piutang itu hapus karena pelunasan atau karena sebab-sebab lainnya, dengan sendirinya Hak Tanggungan yang bersangkutan menjadi hapus juga.
51
Yang dimaksud dengan “hutang” adalah hutang dalam perikatan pokok, sedang “hapus” di
sini berarti tidak ada perikatan lagi, yang bisa terjadi tidak hanya karena pembayaran saja pelunasan, tetapi meliputi semua sebab yang disebutkan dalam Pasal 1381
KUHPerdata. Kalau perikatan pokoknya hapus maka accessoirnya juga demi hukum hapus.
52
6. Eksekusi Hak Tanggungan
Salah satu ciri dari Hak Tanggungan mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya, apabila dikemudian hari debitor wanprestasi. Eksekusi adalah
51
Lihat Penjelasan Pasal 18 ayat 1 UUHT
52
J. Satrio, Op. Cit, hal. 333
Universitas Sumatera Utara
38
pelaksanaan secara paksa putusan pengadilan dengan bantuan kekuatan hukum apabila pihak yang kalah tereksekusi atau pihak tergugat tidak mau menjalankan
secara sukarela.
53
Eksekusi Hak Tanggungan yaitu apabila debitor cidera janji maka obyek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum menurut cara yang
ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku dan pemegang Hak Tanggungan berhak mengambil seluruh atau sebagian dari hasilnya untuk pelunasan
piutangnya, dengan hak mendahului daripada kreditor-kreditor lain. Pada dasarnya pelaksanaan putusan
atau eksekusi merupakan
suatu pelaksanaan terhadap suatu putusan yang sudah berkekuatan hukum tetap yang
dilakukan dengan bantuan pengadilan. Eksekusi objek jaminan adalah pelaksanaan hak kreditur pemegang hak jaminan terhadap objek jaminan apabila terjadi perbuatan
ingkarwanprestasi oleh debitur dengan cara penjualan benda objek jaminan untuk melunasi piutangnya
54
. Hak untuk melaksanakan pemenuhan hak kreditur ini dilakukan dengan cara menjual benda objek jaminan yang hasilnya digunakan
sebagai pelunasan piutang krediturnya. Eksekusi sebagai tindakan hukum yang dilakukan oleh pengadilan kepada
pihak yang kalah dalam suatu perkara merupakan aturan dan tata cara lanjutan dari proses pemeriksaan perkara. Suatu putusan pengadilan tidak ada artinya apabila tidak
dapat dilaksanakan. Oleh karena itu, putusan hakim mempunyai kekuatan
53
M. Yahya Harahap, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata, Jakarta: PT. Gramedia, 1989, hal. 20
54
Djuhaendah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan Bagi Tanah dan Benda Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Horizontal; Suatu Konsep Menyongsong
Lahirnya Lembaga Hak Tanggungan, Bandung; Citra Aditya, 1996, hal.320
Universitas Sumatera Utara
39
eksekutorial, yaitu kekuatan untuk dapat dilaksanakan apa yang ditetapkan dalam putusan itu secara paksa oleh alat-alat negara
55
. Eksekusi Hak Tanggungan diatur dalam Pasal 20 UUHT yang telah
menentukan bahwa jika debitor wanprestasi, maka:
56
a. berdasarkan hak yang ada pada pemegang Hak Tanggungan pertama yaitu janji untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui
pelelangan umum atau atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tanggungan dapat dijual dibawah tangan;
b. berdasarkan irah-irah yang terdapat dalam sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama dengan keputusan hakim yang
telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Ketentuan ayat ini merupakan perwujudan dari kemudahan yang disediakan
oleh undang-undang ini bagi para kreditur pemegang Hak Tanggungan dalam hal harus dilakukan eksekusi.
57
Rumusan ini secara jelas menyatakan bahwa eksekusi Hak Tanggungan berdasarkan janji yang diberikan dalam Pasal 11 ayat 2 huruf e UUHT jo. Pasal 6
UUHT, dan irah-irah eksekutorial yang disebut dalam Pasal 14 ayat 2 UUHT dapat dilaksanakan melalui pelelangan umum; kecuali dalam hal-hal tertentu yang
menguntungkan dan disetujui oleh kedua belah pihak, dimungkinkan untuk
55
Sudikno Mertokusumo, Hukum Perdata di Indonesia, Yogyakarta; Liberty, 1993, hal. 208
56
Habib Adjie, Hak Tanggungan Sebagai Lembaga Jaminan Atas Tanah, Bandung: Alumni, 2000, hal. 22
57
S. Mantayborbir, Aneka Hukum Perjanjian Sekitar Pengurusan Piutang Negara, Jakarta; Pustaka Bangsa Press, 2004, hal. 148
Universitas Sumatera Utara
40
melaksanakan eksekusi
hipotek melalui
penjualan sukarela,
dengan segala
konsekuensinya bagi pembeli Pasal 19 UUHT. Berdasarkan Pasal 6 UUHT, kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama
mempunyai hak untuk menjual obyek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui pelelangan umum, dari hasil pelelangan tersebut kreditur mengambil untuk
pelunasan piutangnya, atau yang biasa disebut dengan parate eksekusi. Penjelasan Pasal 6 UUHT memberikan ketentuan, bahwa parate eksekusi tersebut didasarkan
pada yang diperjanjikan dalam suatu Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT. Kelebihan dari parate eksekusi bahwa ia tidak memerlukan keterlibatan
Pengadilan Negeri sehingga merupakan jalan yang mudah dan cepat dalam menyelesaikan piutang kreditur. Kelemahannya, apabila debitur atau pihak ketiga
yang tidak berkenan atas eksekusi yang dilakukan oleh kreditur, maka pihak ketiga harus mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri.
Oleh karena cara yang digunakan harus dengan gugatan, maka gugatan yang diajukan tersebut akan dapat menunda eksekusi apabila belum dilakukan
pelelangan, sehingga eksekusi dapat menjadi berlarut-larut. Demikian pula bagi pemenang lelang, apabila debitur tidak bersedia mengosongkan obyek Hak
Tanggungan cara penyelesaiannya juga dengan mengajukan gugatan, sehingga akan tetap membutuhkan waktu dan biaya yang tidak sedikit.
Eksekusi berdasarkan kekuatan eksekutorial ada sisi lebih dan kekurangannya. Kelebihan eksekusi berdasarkan kekuatan eksekutorial sertifikat Hak Tanggungan
yang melibatkan Pengadilan Negeri, yaitu meskipun ada perlawanan, Pengadilan
Universitas Sumatera Utara
41
dapat melaksanakan eksekusi. Bagi pemenang lelang, pengosongan obyek Hak Tanggungan berdasarkan pasal 224 HIR akan lebih mudah dan pasti dibandingkan
dengan parate eksekusi yang terlebih dahulu harus mengajukan gugatan. Sedangkan kelemahannya adalah, apabila memang tidak ada masalah dalam Sertifikat Hak
Tanggungan yang menyangkut syarat formil atau nyata materiil, akan memerlukan waktu dan biaya yang tidak sedikit, dibanding parate eksekusi. Walaupun masing-
masing eksekusi tersebut terdapat kelemahan dan kelebihan, akan tetapi preferensi kreditur pemegang Hak Tanggungan tetap dijamin untuk kepastian hukumnya.
B. Lelang Hak Tanggungan 1. Pengertian Lelang
Pasal 1 butir 1 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 337KMK.012000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang sebagaimana telah diubah dengan Keputusan
Menteri Keuangan Nomor 507KMK.012000 tentang Petunjuk Pelaksanaan Eksekusi Lelang menyebutkan bahwa “lelang adalah penjualan barang yang
dilakukan di muka umum termasuk melalui media elektronik, dengan cara penawaran lisan dan naik-naik untuk memperoleh harga yang semakin meningkat atau dengan
penawaran harga yang semakin menurun, dan atau dengan penawaran harga secara tertulis dan tertutup yang didahului dengan pengumuman lelang sebagai usaha untuk
mengumpulkan para calon peminatpembeli”. Lelang merupakan suatu sarana perekonomian untuk melakukan penjualan
barang melalui Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara. Berdasarkan ketentuan, pelaksanaan eksekusi lelang harus dilakukan dihadapan pejabat lelang. Setiap
Universitas Sumatera Utara
42
penyelenggaraan penjualan secara eksekusi lelang dikenakan pungutan berupa Bea Lelang dan Uang Miskin oleh Kantor Pelayanan Piutang dan Lelang Negara dan
merupakan penerimaan negara bukan pajak. Lelang sebetulnya merupakan suatu istilah hukum yang penjelasannya
diberikan dalam Pasal 1 Peraturan Lelang vendu Reglement Stb. 1908 No. 189, yang menberikan defenisi bahwa penjualan dimuka umum ialah pelelangan dan penjualan
barang yang diadakan di muka umum dengan penawaran harga yang semakin meningkat atau dengan penawaran harga yang semakin menurun. Dengan melakukan
pendaftaran, di mana orang-orang yang diundang sebelumnya sudah diberitahukan tentang pelelangan itu, diberikan kesempatan kepadanya untuk membeli dengan jalan
menawar harga, menyetujui harga. Dari pengertian lelang dapat dikemukakan dua hal yang penting:
1. Pengertian lelang adalah terbatas pada penjualan barang di muka umum. Karena itu, pembelian barang dan pemborongan pekerjaan secara lelang seperti pada
mekanisme Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara yang sering disebut dengan “lelang tender” tidak termasuk di dalamnya.
2. Di dalam pengertian lelang harus dipenuhi 5 unsur, yaitu: a. lelang adalah suatu bentuk penjualan barang;
b. penentuan harga bersifat kompetitif karena cara penawaran harga yang khusus, yaitu dengan cara penawaran harga secara lisan dan naik-naik atau
secara turun-turun danatau secara tertutup dan tertulis tanpa memberi prioritas kepada pihak manapun untuk membeli;
Universitas Sumatera Utara
43
c. pembeli tidak dapat ditunjuk sebelumnya, kecuali kepada para calon peminat lelang dengan penawaran tertinggi yang telah melampaui harga limit dapat
ditunjuk sebagai pemenangpembeli; d. memenuhi unsur publisitas, karena lelang adalah penjualan yang bersifat
transparan; e. dilaksanakan pada suatu saat dan tempat tertentu sehingga bersifat cepat,
efisien dan efektif.
2. Fungsi Lelang
