Di lihat dari titik permasalahan dari penelitian di atas terdapat adanya perbedaan permasalahan yang akan dibahas dalam penelitian ini, oleh karena itu
penelitian dengan judul tesis tentang Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kredit, benar belum pernah dilakukan penelitian sebelumnya, sehingga
penelitian ini dapat dibuktikan keasliannya baik dari segi materi maupun metode pendekatan dalam menganalisis data.
F. Kerangka Teori Dan Konsepsi
Teori yang digunakan dalam menganalisa obyek penelitian adalah perubahan masyarakat harus diikuti oleh perubahan hukum.
15
Dalam kehidupan bermasyarakat kebutuhan akan hukum sangat diperlukan untuk menjaga agar
terjaganya kehidupan masyarakat yang ketertiban dan aman, oleh karena itu untuk menjaga perubahan masyarakat di bidang hukum tetap teratur harus dikuti dengan
pembentukan norma-norma sehingga dapat berlangsung secara tertib dan harmonis. Dalam menguraikan perjanjian sewa menyewa kios sebagai jaminan
kredit, dilakukan dengan berpedoman kepada kerangka hukum positif artinya peraturan tentang perjanjian sewa menyewa dan hukum jaminan akan dijadikan
pegangan dalam penganalisa fakta di lapangan oleh karenanya dipandang perlu untuk menguraikan tentang sistem hukum kebendaan, perjanjian, hukum jaminan
fidusia dan jaminan kebendaan lainnya. Teori fidusia yang menjadi pedoman dalam penulisan ini adalah perjanjian
pengalihan hak kemilikan suatu benda atas dasar kepercayaan dengan ketentuan
15
Tan Kamello, Op.Cit, hal 18
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
hak kemilikan atas benda yang dialihkan itu tetap berada dalam penguasaan si pemilik benda.
16
Perjanjian sewa menyewa adalah sebagai salah satu bentuk perjanjian yang diatur dalam KUH Perdata dan merupakan perjanjian timbal balik yang
selalu mengacu kepada asas konsensuilitas
atau yang berdasarkan kesepakatan para pihak dan merupakan salah satu jenis perjanjian yang sering terjadi dalam
kehidupan masyarakat.
17
Perjanjian sewa menyewa sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya kesepakatan mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang dan
harga.
18
M.Yahya Harahap, mengemukakan bahwa sewa menyewa adalah persetujuan antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa. Pihak yang
menyewakan atau pemilik menyerahkan barang yang hendak disewa kepada penyewa untuk dinikmati sepenuhnya.
19
Perjanjian sewa meyewa merupakan perjanjian yang bertujuan untuk menyerahkan penguasaan obyek untuk digunakan dan dinikmati oleh pihak lain
penyewa. Di sini yang diperjanjikan bukan penyerahan hak milik atas benda, namun hak untuk menikmati atas suatu benda dalam kurun waktu tertentu yang
disebut juga hak sewa. Sebagai konsekwensi hukumnya, pihak yang diserahkan penyewa berkewajiban melakukan kontra prestasi dengan membayar sejumlah
harga sewa. Penyewa memiliki hak untuk menikmati benda yang disewanya selama waktu tertentu.
16
Ibid.
17
Rahayu Hartini, Hukum Komersial, UMM Press, Malang, 2005, hal.53
18
R.Subekti, buku II, Op.Cit.hal 40
19
M.Yahya Harahap, Op.Cit, hal.19
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Perjanjian sewa menyewa merupakan suatu bentuk perjanjian yang bersifat perseorangan dan bukan perjanjian yang bersifat hak kebendaan yaitu
dengan perjanjian sewa menyewa ini kepemilikan terhadap kios tersebut tidaklah beralih kepada penyewa tetapi tetap menjadi hak milik dari pihak yang
menyewakandeveloper mall. Dalam dunia usaha, tempat usaha bersusun yang terdapat di pusat-pusat
perbelanjaanmall seperti kiostoko
20
adalah merupakan hasil dari pembangunan ke arah vertikal. Istilah kios berasal dari bahasa Belanda kiosk, yang berarti
sebuah toko kecil atau warung.
21
Bangunan kios dahulu lebih banyak dikenal sebagai sebuah bangunan kecil di pusat keramaian kota atau daerah-daerah wisata; terbuat dari bahan
sederhana dan berfungsi sebagai tempat penjualan Koran, majalah, rokok, bahan makanan, minuman dan lain sebagainya
22
. Namun dalam perkembangannya hingga saat ini, kios lebih dikenal sebagai sebuah tempat tertutup yang di
dalamnya terjadi kegiatan perdagangan dengan jenis benda atau barang yang spesifik, misalnya buku, pakaian, alat-alat elektronik, makanan dan lain
sebagainya.
23
Adapun pengertian kios yang dimaksudkan dalam tesis ini, adalah ruang- ruang usaha yang dibuat secara bersusun sehingga kesemuanya membentuk satu
kesatuan bangunan gedung bertingkat yang dijadikan sebagai pusat perbelanjaan atau mall. Ruangan kios tersebut dimiliki oleh sebuah perusahaan yang secara
20
Kios adalah ruang-ruang usaha, tempat berjualan W.J.S.Poerwadarminta, Kamus Umum Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 1983,hal 510
21
http:id.wikipedia.orgwikiKios, diakses pada tanggal 19042007
22
Ensiklopedia Indonesia Seri 3, Ichtiar Baru-Van Hoeve, Jakarta, 1982, hal.1783.
23
http:id.wikipedia.orgwikiKios,Loc.Cit.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
langsung juga bertindak sebagai pengelola dari seluruh bangunan gedung bertingkat tersebut.
Kepemilikan kiostoko yang terdapat pada tempat usaha bersusun terjadi atas dasar perjanjian hak perorangan , jadi berdasarkan pengembangan dari
prinsip pemisahan horizontal yang ada dalam sistem UUPA, terhadap perjanjian sewa menyewa kios ini, lembaga jaminannya adalah fidusia. Hal ini sejalan
dengan pendapat Mariam Darus Badrulzaman, yang mengatakan bahwa “untuk hak mendirikan dan memiliki bangunan accessoir yang terjadi karena perjanjian
hak perseorangan lembaga jaminannya adalah fidusia”
24
. Dalam ketentuan UUBG Pasal 8, terkandung asas hukum mengenai
kepemilikan terhadap tanah dan bangunan yang berada di atas tanah secara terpisah dengan tanah yang menjadi alasnya. Tanah dan bangunan sebagai sub
sistem dari hukum benda mengandung arti bahwa benda tersebut dapat dijadikan sebagai obyek perikatan dan dapat dialihkan kepemilikan benda itu untuk
kepentingan pihak yang menguasai dari benda tersebut. Sebenarnya dalam literature tidak mengenal istilah jaminan, sebab kata
recht secara subyektif berarti hak, sehingga dalam rangkaiannya zekerheids rechten adalah hak-hak jaminan
25
. Hak adalah suatu hubungan hukum antara subyek hak dan obyek hak. Dengan demikian jika hendak merumuskan hukum
jaminan maka dapat dikatakan sebagai ketentuan-ketentuan hukum yang mengatur tentang jaminan. Pada umumnya, arti jaminan adalah tagihan kreditur atas hutang
24
Mariam Darus Badrulzaman, buku II, Op.Cit, hal.169
25
Yan Pramadya Puspa, Kamus Hukum, Aneka, Semarang, 1977, hal 707.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
debitur.
26
R. Subekti berpendapat bahwa memberikan suatu barang sebagai jaminan kredit berarti melepaskan sebagian kekuasaan atas barang itu
27
. Pada asasnya yang harus dilepaskan itu adalah kekuasaan untuk
memindahkan milik atas barang itu dengan cara apapun juga seperti menjual, menukar atau menghibahkan.
28
A.Veehoven berpendapat bahwa : “Semua benda baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak yang secara yuridis dapat diserahkan hak miliknya
dapat juga diserahkan hak miliknya atas kepercayaan sebagai jaminan, hal ini sesuai dengan asas yang ada dalam UUPA tentang asas horizontal.
29
Lembaga jaminan mempunyai tugas melancarkan dan mengamankan pemberian kredit, maka jaminan yang baik dan ideal adalah :
a. Yang dapat secara mudah membantu memperoleh kredit oleh
pihak yang memerlukan. b.
Yang tidak melemahkan kedudukan si pemberi kredit untuk mejalankan usahanya.
c. Yang memberikan kepastian pada pemberi kredit bahwa barang
jaminan setiap waktu tersedia untuk dieksekusi, yaitu bila perlu dapat dengan mudah diuangkan untuk melunasi hutangnya
30
. Peraturan perundang-undangan yang ada di Indonesia saat ini belum ada
yang mengatur secara eksplisit mengenai status hak atas rumah susun, perumahan, satuan ruang usahakios dan bangunan perkantoran, suatu saat bangunan itu
menyatu dengan hak atas tanah, tetapi pada saat lain terpisah dengan tanah. Hal ini disebabkan konsekuensi dari asas assesi vertikal, sedangkan pemisahannya
adalah sebagai konsekuensi dari asas pemisahan horizontal. Ruang usahakios
26
Ibid, hal.54
27
Subekti, buku I, Op.Cit.hal 9-12
28
Subekti, Pokok-Pokok Hukum Benda selanjutnya di sebut buku III, Intermasa, Jakarta, 1983, hal.72
29
Thomas Soebroto, Op.Cit.hal 127.
30
Ibid.hal.73.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
dalam kerangka hukum perdata dapat dikonstruksikan sebagai benda bergerak karena terlepas dari hak atas tanahnya sehingga pengikatan jaminan kios dapat
digunakan lembaga jaminan fidusia. Pengakuan jaminan fidusia tersebut semakin jelas dinyatakan dalam UUJF yang menyatakan bahwa yang tidak dapat dibebani
hak tanggungan adalah obyek jaminan fidusia.
31
Pembentuk hukum dalam membentuk hukum positif harus berorientasi pada asas-asas hukum sebagai jantung peraturan hukum tersebut.
32
Analisis masalah yang diajukan adalah lebih berfokus pada sistem hukum positif
khususnya mengenai substanstif hukum, yakni ketentuan peraturan perundang- undangan yang berkaitan dengan keberadaan hak sewa kios sebagai jaminan
kredit yang secara partial di atur dalam UUBG, UUJF, UUPP, UURS, dan KUH Perdata.
G. Metode Penelitian 1.