B. Hak Sewa Kios dalam Kerangka Hukum Benda
Keberadaan kios yang terdapat pada bangunan mallplaza merupakan tuntutan akan ruang yang tidak seimbang dengan terbatasnya lahan, dan kios
merupakan salah satu solusi bagi pemenuhan kebutuhan ruang usaha. Fenomena keberadaan kios pada bangunan mallplaza semakin berkembang seiring dengan
meningkatnya pembangunannya ke arah vertikal. Fenomena ini juga menimbulkan masalah hukum khususnya menyangkut status kemilikannya yang
didasari oleh perjanjian sewa menyewa yang mana hak sewa kios itu memiliki masa sewa mencapai 20 duapuluh tahun bahkan lebih. Hak sewa yang terjadi
atas dasar perjanjian hak perorangan ini memberikan wewenang bagi penyewa untuk mengusahakan kios selama masa sewa, namun masa sewa yang panjang
juga memberikan keleluasaan bagi penyewa untuk mengembangkan usahanya dalam kios itu secara bebas termasuk memberikan kesempatan bagi penyewa
untuk menjadikan hak sewa kios tersebut sebagai jaminan kredit, mengingat harga sewa satu kios yang terdapat pada bangunan mallplaza memiliki nilai ekonomis
yang juga tinggi. Walaupun dalam kenyataan ada pro kontra mengenai hal ini, namun hasil penelitian menunjukkan bahwa perjanjian sewa menyewa kios di
terima sebagai jaminan kredit pada bank-bank swasta yang ada di kota Medan. Bangunan kios yang berfungsi untuk melakukan kegiatan usaha
merupakan benda bergerak yang pengaturan dari aspek keperdataannya berada di dalam sistem hukum benda, sedangkan dalam aspek publik administratif berada di
dalam peraturan perundang-undangan yang secara parsial diatur dalam bentuk undang-undang.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Undang-undang yang mengatur tentang satuan ruang usahakios hingga saat ini belum ada tetapi secara partial ada peraturan perundang-undangan yang
mengatur mengenai bangunan gedung yang terdapat di dalam UURS, UUPP, dan UUBG. Ketiga undang-undang tersebut hanya mengatur tentang bangunan
gedung yang berada di atas tanah dari segi administratif, sehingga dalam menelaahnya harus melalui pendekatan sistem dalam Hukum Benda dan UUPA.
Pengaturan mengenai benda di dalam KUH Perdata pada prinsipnya memuat pengertian benda, jenis-jenis benda dan jenis-jenis hak kebendaan.
Pengertian tentang benda ini terdapat di dalam Pasal 499 KUH Perdata yang menyatakan bahwa benda zaak ialah segala sesuatu atau yang dapat
43
dikuasai subyek hukum dan menjadi obyek hukum berupa hal milik.
Istilah benda dalam kerangka hukum pertama terdapat dua istilah yakni benda zaak dan barang goed, jika diperhatikan paham KUH Perdata terlihat
bahwa istilah benda tidak sama dengan barang. Barang adalah bagian benda dari benda yang dapat dikuasai oleh hak milik. Demikian juga halnya hak adalah
bagian benda yang dapat menjadi obyek hukum.
44
Penggunaan kata
zaak dalam KUH Perdata tidak hanya dalam arti barang berwujud saja, melainkan juga dalam arti bagian dari pada harta kekayaan
43
Lihat, Mariam Darus Badrulzaman, Buku I Op.Cit., hal. 35 menyatakan bahwa kata “dapat” disini mempunyai arti yang penting, karena membuka berbagai-bagai kemungkinan, yaitu
pada saat-saat yang tertentu sesuatu itu belum tentu berstatus sebagai obyek hukum, namun pada saat-saat yang lain merupakan obyek hukum, seperti aliran listrik. Untuk menjadi obyek hukum
ada syarat yang harus dipenuhi yaitu penguasaan manusia dan mempunyai nilai ekonomi dan karena itu dapat dijadikan obyek perbuatan hukum. Terlihat disini “proses” yang terikat pada
waktu jika seseorang membuka hutan dan mengolahnya, lahirnya penguasaan terhadap tanah tersebut. Penguasaan itu menjadi pasti setelah pohon-pohon yang ditanami pembuka hutan itu
tumbuh bebruah, sehingga hutan yang dibuka itu tadi, bukan lagi merupakan “res nullius” akan tetapi sudah ada pemiliknya.
44
Lihat, Sri Soedewi Mascjchun Sofwan, Buku II Op.Cit., hal. 15 menyebutkan bahwa perkataan benda zaak dapat pula berarti perbuatan hukum misalnya Pasal 1792 KUHPerdata,
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
vermogens bestanddel
45
, sehingga pengertian benda lebih luas dari pengertian
barang, misalnya pasal 580 KUH Perdata menentukan bahwa beberapa hak yang disebut dalam pasal ini merupakan benda tak bergerak. Pasal 511 KUH Perdata
juga menyebutkan beberapa hak, bunga uang, perutangan dan penagihan sebagai benda bergerak.
Pengertian benda yang dimaksud oleh pembentuk Undang-undang adalah elipu
ngka KUH Perdata menegaskan bahwa benda empu
Pasal 506, 507 dan 508 KUH Perdata, rmasu
m ti barang berwujud dan tidak berwujud, barang bergerak dan tidak
bergerak. Barang yang tidak berwujud ditentukan juga sebagai barang bergerak dan barang tidak bergerak.
46
Ketentuan ini juga menunjukkan bahwa pengertian benda bukan saja berada dalam lingkup hukum benda tetapi juga berada dalam
lapangan hukum harta kekayaan.
47
Ketentuan benda dalam kera m
nyai hubungan yang erat dengan hak milik. Hal ini dapat kita lihat pada beberapa peraturan dalam bentuk pasal-pasal di KUH Perdata yang selalu
mengaitkan benda dengan hak milik.
48
Dari uraian yang terdapat dalam te
k dalam kebendaan tidak bergerak adalah :
kepentingan hukum misalnya pasal 1354 KUHPerdata dan kenyataan hukum misalnya pasal 1263 KUHPerdata.
Lihat, Ketentuan yang terdapat dalam pasal 570, 584, 588 KUHPerdata.
45
Lihat, Djuhaedah Hasan, Lembaga Jaminan Kebendaan bagi Tanah dan Benda Lain Yang Melekat Pada Tanah Dalam Konsepsi Penerapan Asas Pemisahan Horisontal, Citra Aditya
Bakti, Bandung, 1996, hal. 52 menyatakan bahwa di Belanda dengan KUHPerdata yang baru NNBW disebutkan bahwa :”Goederen zijn alle zaken en alle vermogensrechten” artinya barang
terdiri atas benda dan semua hak-hak kekayaan.
46
Pasal 511 dan 508 KUHPerdata.
47
Lihat, Mariam Darus Badrulzaman, Bab-bab Tentang Kreditverband, gadai dan fidusia selanjutnya disebut Buku III, BPHN, Yogyakarta, 1997, hal.255, bahwa seminar mencapai
konsensus untuk membagi segala benda itu dalam tiga golongan, yaitu : a. benda tak bergerak, b. benda bergerak, c. benda tak berujud atau hak-hak.
48
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
a. Tanah dan segala sesuatu yang didirikan di atasnya,
b. Bangunan beserta segala macam sarana dan prasarana yang peruntukannya
tidak dapat dipisahkan dari bangunan tersebut, yang dianggap menyatu dengan bangunan tersebut,
c. Pohon-pohon dan tanaman-tanaman serta buah-buah yang belum di petik
dari pohonnya, d.
Barang-barang tambang, e.
Pipa-pipa, saluran-saluran bawah tanah yang bersatu dengan tanah, f.
Segala hak-hak yang terbit sehubungan dengan penggunaan, pemanfaatan dan penuntutan kembali atas kebendaan bergerak yang disebutkan pada
uraian di atas.
49
Sedangkan yang termasuk sebagai kebendaan bergerak adalah : a.
Benda-benda yang karena sifatnya dapat berpindah atau yang dapat dipindahkan,
b. Kapal-kapal dan perahu-perahu serta tongkang-tongkang selain dari yang
termasuk dalam kebendaan tidak bergerak, c.
Hak-hak yang terbit atas pemakaian dan penggunaan serta penuntutan kembali atas kebendaan bergerak,
d. Sero-sero atau saham-saham atau andil-andil yang diterbitkan oleh
Perusahaan.
50
Berdasarkan beberapa pengertian dalam KUH Perdata di atas dapatlah dianalogikan bahwa hak sewa kios dapat dikontruksikan sebagai benda baik
bergerak maupun tidak bergerak, karena dalam KUH Perdata pengertian benda bukan hanya sebatas barang berwujud semata melainkan juga barang tak
berwujud. Berbeda halnya dalam kerangka hukum adat yang tidak memberikan
pengertian tentang benda karena pengertian benda tertuju kepada tanah atau yang dipersamakan dengan tanah dan bukan tanah, dalam sistem hukum pertanahan
yang didasarkan pada hukum adat maka benda-benda yang ada di atas tanah
49
Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Op.Cit, hal54
50
Lihat Pasal 509, 510 dan 511 KUH Perdata.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
bukan termasuk benda tanah tetapi benda memiliki identitas tersendiri, ini berarti bahwa hukum adat yang mengintrodusir UUPA menganut asas pemisahan
horizontal sebagaimana yang diungkapkan oleh Sudargo Gautama, cs “according to adat law a clear distinction can be drawn between land and the building on
the land”. Adat law does not recognize the rule land down in art 571 of the
Indonesian civil code”.
51
Berdasarkan asas ini maka kedudukan bangunan gedung di atas tanah orang lain memiliki status hukum sendiri terlepas dari tanah sebagai
benda pokoknya maka menurut Mahadi bangunanrumah tersebut di pandang sebagai benda bergerak.
52
Bertalian dengan pendapat Mahadi, jika bangunan kiossatuan ruang usaha adalah merupakan bagian dari bangunan mallplaza maka dapat diasumsikan
bahwa kios memiliki status hukum tersendiri terlepas dari tanah di mana bangunan mallplaza itu berdiri sehingga kiosruang usaha itu dapat juga di
pandang sebagai benda bergerak. Keberadaan atau pembagian kebendaan ke dalam kebendaan tanah dan
bukan tanah makin diperkuat dengan diberlakukannya UURS. Dalam UURS diatur berbagai hal yang berhubungan dengan kepemilikan rumah susun, sebagai
suatu lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang masing-masing secara fungsional dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian,
yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama dan benda bersama
53
.
51
Lihat, Mahadi, Hak Milik Dalam Perdata Nasional, Proyek BPHN, 1981, hal. 61.
52
Ibid.
53
Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Op.Cit, hal 59
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Kerangka hukum yang mengatur tentang status bangunan gedung di luar KUH Perdata dalam bentuk undang-undang mensyaratkan bahwa di satu sisi
status bangunan gedung menyatu dengan hak atas tanah sebagai konsekuensi dari asas assesi vertikal, tetapi pada saat lain ia terpisah dengan tanah sebagai
konsekuensi dari asas pemisahan horizontal. Sentral dari obyek hukum dalam hukum benda adalah tanah sebagaimana
juga yang dikenal dalam beberapa sistem hukum benda secara menyeluruh. Dengan jelasnya pembagian benda sangat berpengaruh dan menentukan lembaga
hukum jaminan kebendaan atas bangunan gedung. Sifat dari bangunan gedung yang terdapat dalam rumah susun dan
perumahan pada umumnya bersifat tetap di atas tanah. Oleh karena sifatnya tetap maka bangunan gedung harus tunduk kepada ajaran hukum benda yang
mengajarkan bahwa untuknya diperlukan “publikasi”. Maksudnya masyarakat perlu mengetahui siapa pemilik bangunan tersebut, sedangkan sampai saat ini
bangunan yang sudah diatur pendaftarannya adalah rumah susun dan perumahan. Hal ini dapat kita lihat dalam aturan teknis dan administratif pembangunan
rumah susun,
54
sedangkan undang-undang yang mengatur tentang bangunan
rumah yang diberi nomor urut per tahun per kabupatenkotamadya atau persatuan wilayah kerja kantor pertanahan.
54
Lihat, Undang-undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun dan Peraturan Pelaksananya dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, bahwa atas pembangunan rumah
susun harus memenuhi perysyaratan administratif yang menyatakan sebagai alat bukti pemilikan atas satuan rumah susun kepada pemiliknya diberikan sertifikat hak atas satuan rumah susun diatur
dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989. Setiap hak milik atas atuan rumah susun didaftar dalam 1 satu buku tanah hak milik atas satuan rumah susun. Untuk
pendaftaran hak milik satuan rumah susun disamping mempergunakan daftar isian yang digunakan dalam penyelenggaraan pendaftaran, diperlukan juga beberapa daftar tambahan yaitu : 1. Daftar
buku tanah hak milik atas satuan rumah susun yang di buat per desakelurahan, 2. Daftar gambar
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
gedung lainnya seperti UUBG tidak dicantumkannya asas publisitas berupa pendaftaran atas bangunan gedung dan lebih cendrung bersifat pendataan secara
administratif.
55
Saat ini banyak didirikan bangunan-bangunan gedung bertingkat dalam berbagai fungsi yang sec
k ara e onomis memiliki nilai jual yang tinggi dan
mengisyarat bahwa hak milik tu
ap dan diperlakukan sebagai benda bergerak.
i atur dalam perjanjian sewa.
nilai prastise tersendiri sehingga sangat diminati oleh masyarakat khususnya pelaku bisnis dan dunia usaha.
Ketentuan yang terdapat di dalam UUBG bangunan gedung yang berada di atas tanah orang lain yang terbit karena sua
perjanjian dan dianggap sebagai benda bergerak.
56
Adapun ciri-ciri dari hak milik bangunan di atas tanah orang lain yaitu : 1.
Bangunan di bangun oleh pemilik dengan bahan-bahan milik sendiri di atas tanah orang lain.
2. Hak membangun didasarkan atas persetujuan dengan pemilik tanah.
3. Bangunan di angg
4. Tanah dan bangunan merupakan dua benda yang terpisah zelfstandige
zaak dan dapat dialihkan. 5.
Hubungan pemilik tanah dan pemilik bangunan d
55
Lihat, Penjelasan Pasal 8 Ayat 3 Undang-undang Nomor 8 Tahun 2002, bahwa pendataan termasuk pendaftaran bangunan gedung dilakukan pada saat proses perizinan
mendirikan bangunan dan secara priodik, yang dimaksudkan untuk keperluan tertib pembangunan dan pemanfaatan bangunan gedung, memberikan kepastian hukum tentang status kepemilikan
bangunan gedung dan sistem informasi. Berdasarkan pendataan bangunan gedung sebagai pelaksana dari asas pemisahan horizontal, selanjutnya pemilik bangunan gedung memperoleh surat
bukti kepemilikan bangunan gedung dari pemerintah.
56
Lihat, penjelasan Pasal 8 ayat 1 menyatakan bahwa. Huruf a, hak atas tanah adalah penguasaan atas tanah yang diwujudkan dalam bentuk sertifikat sebagai tanda bukti
penguasaankepemilikan tanah seperti, Hak Guna Bangunan HGB, Hak Guna Usaha HGU, Hak Pengelolaan dan Hak Pakai. Status kepemilikan atas tanah dapat berupa sertifikat, girik,
pethuk, akte jual beli dan aktebukti kepemilikan lainnya. Izin pemanfaatan pada prinsipnya merupakan persetujuan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak atas tanah
atau pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung. Huruf b, status kepemilikan bangunan gedung merupakan surat bukti kepemilikan bangunan gedung yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah
berdasarkan hasil kegiatan pendataan bangunan gedung, dalam hal terdapat pengalihan hak kepemilikan bangunan gedung maka pemilik yang baru wajib memenuhi ketentuan yang diatur
dalam undang-undang. Huruf c, Izin Mendirikan Bangunan IMB adalah surat bukti dari pemerintah daerah bahwa pemilik bangunan gedung dapat mendirikan bangunan sesuai fungsi
yang telah ditetapkan berdasarkan rencana teknis bangunan gedung yang telah disetujui oleh pemerintah daerah.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
6. Jika hak sewa berakhir, pemilik bangunan tidak memperoleh ganti
rugi. Pemilik tanah tidak wajib mengambil alih bangunan dan karena
7. Pemutusan sewa harus seizin pejabat yang berwenang.
Ketentuan substantif yang terdapat dalam penjelasan UUBG ini juga secara implisit mengkontruksikan bahwa bangunan yang berada di atas hak milik
tanah orang lain sebagai benda bergerak dengan izin pemanfaatan sebagai persetujuan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak atas
nah atau pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung.
C. Hak Kebendaan atas Hak Sewa Kios