BAB III PRINSIP PENGIKATAN PERJANJIAN SEWA MENYEWA
KIOS SEBAGAI JAMINAN KREDIT
A. Prinsip Pengikatan Perjanjian Sewa-menyewa Kios
Perjanjian sewa-menyewa kios pada mallplaza merupakan jenis perjanjian unik, pada satu pihak penyewa diberikan kuasawewenang untuk
mengusahakan kios tersebut selama waktu sewa yang mencapai puluhan tahun, di sisi lain setelah masa sewa berakhir maka kemilikan kios kembali kepada pemilik
bangunan mallplaza tersebut. Berbeda halnya dengan yang ditemui pada perjanjian sewa beli, karena
jangka waktu yang demikian tidak ada, yang ditetapkan hanya jangka waktu pelunasan saja. Pembeli dalam perjanjian sewa beli dalam jangka waktu tertentu
harus dapat melunasi harga secara cicilan, dan selama harga belum lunas pembeli
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
hanya berhak menikmati hasil atas obyek, status dari pembeli menjadi pemilik baru terjadi jika harga telah dilunasi seluruhnya. Oleh karena status itulah maka
obyek sewa beli selama belum lunas harga harus diperlakukan sebagai obyek sewa bukan sebagai obyek jual beli.
Ketentuan Pasal 1548 KUH Perdata yang mengatur mengenai pengertian sewa menyewa, memuat unsur-unsur antara lain :
1. Suatu perjanjian antara pihak yang menyewakan dengan pihak penyewa
2. Pihak yang menyewa menyerahkan suatu barang kepada penyewa untuk
sepenuhnya dinikmati 3.
Penikmatan berlangsung untuk jangka waktu tertentu dengan pembayaran sejumlah harga sewa yang tertentu pula.
Pada sewa menyewa barang yang menjadi obyek sewa menyewa bukan untuk dimiliki tapi dinikmati. Atas dasar penikmatan inilah memungkinkan
terjadinya persetujuan sewa menyewa atas sebagian barang, seperti ruang-ruang kios yang terdapat pada mallplaza. Hal ini tidak biasa terjadi pada persetujuan
jual beli, di mana benda atau barang yang menjadi obyeknya sebagai sesuatu yang utuh yang dapat di letakkan atasnya hak untuk memiliki.
Jadi dalam sewa menyewa yang diberikan oleh yang menyewakan kepada penyewa adalah kenikmatan atas obyek sewa dalam jangka waktu yang telah
diperjanjikan berakhir, maka sewa berakhir dengan sendirinya. Jangka waktu sewa dalam perjanjian sewa menyewa kios di temui selama
puluhan tahun, di antaranya ada yang 20 dua puluh tahun
84
yaitu jangka waktu
84
Dikutip dari Perjanjian Sewa Menyewa Nomor MWDirPSM2002IX071 tanggal 21 September 2002 yang dibuat dibawah tangan dan dilegalisasi oleh Notaris di Medan.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
sewa kios di Sun Plaza dan 21 dua puluh satu tahun
85
, yaitu jangka waktu sewa kios di Pusat Perbelanjaan Medan-Mall. Jangka waktu sewa kios yang panjang
memberikan hak kepada penyewa kios tersebut untuk menikmati hak sewa kios selama masa sewa berjalan. Jangka waktu sewa kios yang panjang ini juga
memberikan kemungkinan kepada penyewa untuk mengalihkan hak sewa kiosnya kepada pihak ketiga sepanjang hal tersebut mendapat persetujuan dari pihak
pemberi sewa atau pemilik dari mall plaza tersebut. Bahkan ada ditemui dalam salah satu klausula yang terdapat pada perjanjian sewa menyewa kios itu yang
memberikan hak kepada lembaga perbankan untuk mengalihkan hak sewa kios dan mengoperkannya kepada pihak lain bilamana ternyata pemengan hak sewa
kios tidak dapat melunasi fasilitas kredit yang telah di berikan kepadanya.
86
Istilah plaza adalah sebuah kata dari bahasa Spanyol yang berhubungan
dengan lapangan yang mengambarkan tempat terbuka untuk umum ruang publik di perkotaan. Belakangan plaza digunakan untuk menggambarkan sebuah
kompleks pertokoan yang mirip dengan mall belanja, dengan meminjam konotasi dari pusat kehidupan budaya.
87
Sun Plaza adalah salah satu pusat perbelanjaan yang berkedudukan di kota Medan, Sumatera Utara, yang di buka sejak pertengahan tahun 2004 dan banyak
dikunjungi penduduk setempat karena kenyamaan dan lengkapnya barang-barang yang tersedia pada kios-kios yang ada di dalam plaza tersebut.
Kepemilikan atas kios-kios yang terdapat pada Sun Plaza di peroleh berdasarkan perjanjian sewa menyewa kios. Perjanjian sewa menyewa kios di Sun
85
Dikutip dari Perjanjian Sewa Menyewa No. 35 tanggal 21 Agustus 1999 yang dibuat oleh notaris di Medan.
86
Ibid.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Plaza dilakukan dengan akta dibawah tangan yang telah di legalisasi oleh notaris. Perjanjian sewa menyewa kios pada bangunan Sun Plaza memuat jangka waktu
sewa yang cukup lama yaitu sampai dengan 20 dua puluh tahun, di mana tanggal dimulainya masa sewa berlaku segera setelah berakhirnya jangka waktu
fitting out terhadap ruang usha atau tanggal dimulainya usaha.
88
Tanggal dimualainya usaha adalah tanggal di mana pengelolapemilik bangunan Sun Plaza telah melakukan
soft opening dari Mall. Sementara tanggal dimulainya pembayaran sewa adalah pada saat penandatangan perjanjian sewa menyewa ini, jadi pihak penyewa sudah
mulai mengangsur pembayaran harga sewa kios dari mulai bangunan mallplaza hendak dibangun hingga bangunan siap untuk dipergunakan pada tahun 2004.
Harga sewa satu ruang kios pada bangunan Sun Plaza bervariasi, tergantung dari luas lantai kios yang di sewa, yang secara ekonomis cukup mahal
dibandingkan dengan harga sewa kios pada bangunan mallplaza lain yang ada di kota Medan, hal ini mungkin dikarenakan bangunan kios pada |Sun Plaza dinilai
memiliki prospektif usaha yang menguntungkan karena terletak di inti kota dan dekat dengan pusat pemerintahan.
Perjanjian sewa menyewa kios pada bangunan Sun Plaza terjadi antara PT. Manunggal Wiratama selaku pemilik dan pengelola dari Sun Plaza dengan
penyewa. Dalam perjanjian sewa menyewa ini PT.Manunggal Wiratama selaku pemberi sewa memberikan hak kepada penyewa untuk mengusahakan ruang-
ruang kios yang ada dalam Sun Plaza selama masa sewa berlangsung. Namun
87
http:id.wikipedia.orgwikiPlaza tanggal 07 Juli 2007
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
kepemilikan bangunan kios itu tetap berada pada PT. Manunggal Wiratama, jadi penyewa hanya dapat mengusahakan bagian dari gedung Sun Plaza itu
berdasarkan hak sewa kios yang diberikan kepadanya. Dengan adanya penyerahan hak sewa kios ini maka penyewa diwajibkan untuk membayar uang sewa yang
telah ditentukan berdasarkan kesepakatan antara mereka, yang besarnya juga ditentukan dalam perjanjian sewa menyewa. Dalam hal perjanjian sewa menyewa
kios di Sun Plaza, pihak penyewa diberikan hak untuk memindahkan hak sewa kiosnya kepada pihak ketiga dengan terlebih dahulu memdapat ijin tertulis dari
pemilikpengelola Sun Plaza.
89
Hal ini menunjukkan indikasi bahwa sepanjang ada ijin tertulis dari pengelolapemilik bangunan Sun Plaza maka hak sewa kios
yang terdapat di Sun Plaza dapat di alihkan kepada pihak lain termasuk untuk dijadikan sebagai jaminan kredit.
Walaupun memiliki fungsi yang sama dengan plaza, mall di bedakan sebagai jenis pusat perbelanjaan yang secara arsitektur bangunan sifatnya melebar
luas. Sebuah mall memiliki standar paling tinggi sebanyak tiga lantai.
90
Di tinjau dari lokasi, mall sebenarnya diperuntukkan berada di dekat lokasi
perumahan. Karena itulah bangunan mall melebar, karena dekat daerah perumahan, di mana
harga tanah relatif murah daripada pembangunan sebuah plaza yang berada di pusat kota.
88
Dikutip dari Pasal 1 butir 6 Perjanjian Sewa Menyewa Nomor MWDirPSM2002IX071 tanggal 21 September 2002 yang dibuat dibawah tangan dan
dilegalisasi oleh Notaris di Medan
89
Ibid.Pasal 7.
90
http:id.wikipedia.orgwikiMal tanggal 07 Juli 2007
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Medan-Mall juga dikenal sebagai salah satu pusat perbelanjaan yang ramai dikunjungi oleh masyarakat kota Medan. Bangunan gedung Medan-Mall secara
keseluruhan dimiliki dan di kelola oleh PT. Brahma Debang Kencana. Satuan
kios pada Medan-Mall yang sampai 21 dua puluh
secara tunai sebelum
toko tersebut dan ruang-ruang kios yang berada pada Medan-Mall juga dapat dinikmati oleh
pembeli atas dasar perjanjian sewa menyewa kios. Berbeda dengan perjanjian sewa menyewa kios pada Sun Plaza, perjanjian
sewa-menyewa kios pada Medan-Mall dibuat dalam suatu akta notaril di hadapan seorang notaris, namun secara prinsip syarat-syarat yang dituangkan dalam
perjanjian sewa menyewa kios tersebut tidak memiliki perbedaan yang berarti kecuali jangka waktu sewa
satu tahun yang mulai berlaku dan berjalan pada saat ditandatanganinya akte perjanjian sewa menyewa.
Selain itu harga sewa atas kios pada bangunan Medan-Mall dilakukan dan diterima oleh para pihak penyewa dan pengelolapemilik
akte perjanjian sewa menyewa ditandatangani oleh sebab itu akte perjanjian sewa menyewa kios juga berfungsi sebagai kwitansi yang sah.
91
Pada perjanjian sewa-menyewa kios Medan-Mall ada ditemukan aturan yang secara khusus mengatur mengenai hak yang diberikan kepada perbankan
dalam hal penyewa memperoleh hak sewa kios berdasarkan kredit, yaitu pada Pasal 3 ayat 5 tentang ketentuan umum yang menyebutkan “Bank pemberi kredit
atas toko tersebut berhak mengambil alih hak sewa
91
Dikutip dari Perjanjian Sewa Menyewa No. 35 tanggal 21 Agustus 1999 yang dibuat oleh N
edan. otaris di M
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
mengoperkannya kepada pihak lain bilamana ternyata pihak penyewa tidak dapat lunasi fasilitas k
me redit yang telah diberikan kepadanya.”
92
redit dengan jaminan mempunyai hubungan yang sangat erat,
ndiri.
93
Perjanjian accesoir adalah
B. Prinsip Pengikatan Perjanjian Sewa-menyewa Kios sebagai Jaminan Kredit.
Kategori