Perjanjian Sewa-menyewa Kios sebagai Obyek Hukum

BAB II PERJANJIAN SEWA MENYEWA KIOS SEBAGAI

OBYEK JAMINAN KREDIT

A. Perjanjian Sewa-menyewa Kios sebagai Obyek Hukum

Dalam Perjanjian sewa menyewa selalu terdapat dua pihak yang saling mengikat diri untuk berprestasi satu sama lain. Pihak inilah yang merupakan subjek hak sewa menyewa. Penyewa dan yang memberikan sewa adalah pihak yang menjadi subyek hak dalam perjanjian sewa menyewa sehingga subyek sewa menyewa merupakan subyek hukum. Menurut hukum, setiap manusia merupakan orang yang berarti pembawa hak. Subyek hukum adalah pendukung hak dan kewajiban. Menurut R.Suroso, subyek hukum adalah sesuatu yang menurut hukum berwenang untuk melakukan perbuatan hukum atau siapa yang mempunyai hak dan cakap bertindak dalam hukum, sesuatu pendukung hak yang menurut hukum berkuasa bertindak menjadi pendukung hak rechtsbevoegdheid dan merupakan sesuatu yang menurut hukum mempunyai hak dan kewajiban. 36 36 R.Suroso, Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 1993, hal.228 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Selain manusia sebagai pembawa hak, maka badan-badan atau perkumpulan-perkumpulan pun juga dapat dipandang sebagai subyek hukum, karena mempunyai hak dan kewajiban, yang disebut sebagai badan hukum. 37 Dalam Pasal 1548 KUH Perdata tentang pengertian sewa menyewa tidak disebutkan dengan tegas apa saja yang merupakan subyeknya. Dalam Pasal tersebut hanya disebut istilah “pihak yang satu dan pihak yang lainnya”. Pihak inilah yang dimaksud dengan subyek sewa menyewa. Dalam perjanjian sewa menyewa juga ditemui adanya sesuatu yang menjadi obyek. Pada dasarnya apa yang menjadi obyek sewa menyewa adalah apa yang merupakan obyek. Yang dimaksud dengan obyek hukum rechts object adalah “segala sesuatu yang bermanfaat dan dapat dikuasai oleh subyek hukum serta dapat dijadikan obyek dalam suatu hubungan hukum”. 38 Hampir sama dengan defenisi tersebut, C.S.T.Kansil memberi pengertian obyek hukum sebagai segala sesuatu yang berguna bagi subyek hukum dan yang dapat menjadi obyek sesuatu perhubungan hukum dan biasanya obyek hukum itu disebut benda. 39 R.Suroso memberi pengertian obyek hukum sebagai segala sesuatu, yang berguna bagi subyek hukum manusiabadan hukum dan yang dapat menjadi pokok permasalahan dan kepentingan bagi para subyek hukum, oleh karenannya dapat dikuasai oleh subyek hukum. 40 37 Rahayu Hartini, Op.Cit.hal.14 38 R.Subekti, Buku II Op.Cit.hal.40. 39 C.S.T.Kansil, Pengantar Ilmu Hukum Tata Hukum Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 1980, hal.118 40 R.Suroso, Op.Cit.hal.246 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Apa yang menjadi obyek hukum tentunya sesuatu yang mempunyai harga dan nilai, sehingga memerlukan penentuan siapa yang berhak atasnya dan penguasaannya di atur oleh hukum. Sesuatu yang mempunyai harga dan nilai adalah benda. Oleh karena itu pada dasarnya yang merupakan obyek hukum itu adalah benda zaak. Bertalian dengan hal di atas, Mochtar Kusumaatmaja dan Arief Sidharta berpendapat bahwa pada umumnya yang dapat di pandang sebagai obyek hukum adalah urusan-urusan dan benda-benda 41 . Pengertian yang paling luas dari perkataan “benda” zaak ialah segala sesuatu yang dapat dihaki oleh orang. Di sini benda berarti obyek sebagai lawan dari subyek atau “orang” dalam hukum 42 . Menurut KUH Perdata Pasal 499, Benda adalah barang-barang dan hak-hak yang dapat dimiliki oleh orang. Merujuk pada Pasal 1548 KUH Perdata mengenai defenisi sewa menyewa, maka dapat diketahui bahwa yang menjadi obyek dari suatu perjanjian sewa menyewa adalah suatu barang atau benda. Dalam Pasal tersebut dikatakan bahwa “… pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari suatu barang, …”. Sesuatu barang yang dimaksud dalam pasal ini adalah yang merupakan obyek dari sewa menyewa. Namun demikian, pasal ini tidak jelas benda apa saja yang bisa menjadi obyek sewa menyewa, tetapi dari uraian pasal 1548 KUH Perdata dapat disimpulkan bahwa bezit atas sesuatu benda dapat jadi obyek perjanjian sewa menyewa. 41 Mochtar Kusumaatmadja dan Arief Sidharta,Pengantar Ilmu Hukum, Buku I, Alumni, Bandung, 2000, hal.82 42 Subekti,Buku III, Op.Cit,hal.60 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Dalam Perjanjian sewa menyewa kios, yang menjadi obyek adalah hak sewa atas kios tersebut. Sesungguhnya satuan ruang usahakios dibangun oleh pengembangdeveloper mallpaza untuk dijual kepada pihak lain pedagang, obyek yang dijual pihak pengembang di sini bukan hak milik atas kios tersebut, tetapi hak sewa atas kios tersebut tetapi hak sewa kios tersebut sudah menjadi hak kebendaan menurut perjanjian dan selama berlakunya perjanjian itu sendiri. Hal ini karena hak milik atas kios tetap berada pada pengembang itu sendiri. Setelah terjadi kesepakatan terhadap harga sewa kios selama masa sewa dengan cara pembayaran harga sewa kios diterima secara tunai oleh pemilik pengelola bangunan mallplaza, pedagang berhak atas kios tersebut dengan hak sewa dan secara otomatis melahirkan hubungan hukum dalam bentuk sewa menyewa antara pembeli dengan pemilik mallplaza. Dengan tercapainya kesepakatan antara penyewa dengan pengelolapemilik bangunan mallplaza yang dituangkan dalam perjanjian sewa menyewa kios, maka muncullah hak penyewa atas bangunan kios yang disewanya sehingga penyewa kios pada bangunan mallplaza dapat mempertahankan haknya untuk mengusahakan ruang kios tersebut selama masa sewa yang ada dari pihak ketiga selain itu dengan adanya perjanjian sewa menyewa kios maka penyewa kios pada bangunan mallplaza tetap dapat mengusahakan kios yang disewanya selama masa sewa, walaupun selama masa sewa terjadi perpindahan kepemilikan bangunan gedung mallplaza. Semua hal ini dimungkinkan karena adanya perjanjian sewa menyewa kios yang telah disepakati oleh penyewa dan pengelolapemilik mallplaza. Dalam hal ini perjanjian sewa menyewa kios telah menimbulkan hak kebendaan bagi penyewa dan berlaku selama perjanjian tersebut berlangsung. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008

B. Hak Sewa Kios dalam Kerangka Hukum Benda