Sistem Hukum Pendaftaran Atas Benda Bukan Tanah menurut Undang Undang Pokok Agraria.

penerima fidusia telah sepakat dan setuju dengan mengadakan 118 Dengan fungsi yuridis jaminan fidusia yang dinyatakan dalam akta minan fidusia semakin meneguhkan kedudukan bank sebagai kreditur preferen. AKIBAT HUKUM SEWA MENYEWA KIOS SEBAGAI JAMINAN YANG TIDAK DI DAFTARKAN PADA perjanjian sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999, tentang Jaminan Fidusia sebagaimana hendak dinyatakan dalam akta ini . ja

BAB IV TERHADAP PENERIMAAN PERJANJIAN

KANTOR PENDAFTARAN FIDUSIA

A. Sistem Hukum Pendaftaran Atas Benda Bukan Tanah menurut Undang Undang Pokok Agraria.

Perkembangan hukum benda telah mengalami pergeseran sebagai konsekuensi dari kebutuhan masyarakat dalam lalu lintas perekonomian yang menyatakan bahwa pembedaan benda bukan saja mengacu pada benda bergerak 118 Ibid Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 dan benda tidak bergerak, melainkan juga pada benda terdaftar dan benda tidak terdaftar. Masalah pendaftaran benda di atur secara parsial dalam beberapa ketentuan pendaftaran tanah yakni dalam Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun atas angunan kios yang t entuan-ketentuan engen 1961 yang diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang pendaftaran tanah. Sedangkan bangunanrumah di atas tanah orang lain sampai lahirnya dan di undangkannya Undang-undang tentang bangunan gedung tidak mensyaratkan adanya pendaftaran atas bangunan gedung. Konsekuensi hukum atas masalah tidak diaturnya secara normatif pendaftaran bangunan gedung membawa ketidakpastian hukum bagi orang maupun badan hukum yang akan melakukan tindakan hukum b erdapat dalam bangunan mallplaza yang mempunyai nilai ekonomis, misalnya menjaminkan atas bangunan kios yang terdapat dalam bangunan mallplaza, apakah kios itu dapat dikategorikan sebagai benda bergerak dan benda tetap dalam pembagian benda menurut KUH Perdata. Sampai saat ini pengaturan tentang hukum benda masih tunduk pada Buku II KUH Perdata yang menyangkut pengaturan hukum tentang kebendaan, sedangkan pengaturan hukum yang menyangkut tentang tanah diatur dalam UUPA yang mencabut Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai bumi, air serta kekayaan alam yang terkandung didalamnya, kecuali ket m ai hipotik yang masih berlaku pada saat berlakunya UUPA. Hal ini mengandung konsekuensi bahwa UUPA memiliki aspek-aspek keperdataan, karena mengatur beberapa hak atas tanah yang menjadi obyek dalam melakukan tindakan-tindakan dan hubungan-hubungan hukum keperdataan. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Oleh karena itu UUPA mengatur beberapa hak yang mirip dengan hak-hak yang terdapat di dalam KUH Perdata seperti hak guna usaha, hak guna bangunan. an kedua hak ini tidak identik dengan hak-hak yang terdapat di dalam ta dan hak atas benda yang erjanjian-perjanjian yang ernam asas vertikal. Dalam asas accesie bangunan, tanaman dan hasil karya yang ada di Namun demiki KUH Perdata karena memiliki kepribadian yang berbeda. Kepribadian yang terdapat dalam UUPA adalah konsepsi hukum adat yang menganut konsepsi komunalistik dan memungkinkan penguasaan tanah secara individu, dengan hak- hak yang bersifat pribadi sekaligus mengandung unsur kebersamaan. 119 Dengan adanya dualisme pengaturan hukum tentang benda tersebut tentunya mempunyai konsekuensi yuridis dalam hubungan hukum terhadap hak atas benda yang tunduk dalam kerangka Hukum Perda tunduk pada UUPA. Dalam lapangan hukum masalah kebendaan merupakan hal yang penting atau memiliki peranan yang cukup signifikan, karena benda merupakan obyek hukum rechtsobject. Melalui benda para subjek hukum dapat melakukan hubungan hukum misalnya membuat p b a dan perjanjian tidak bernama, menjaminkan. Ketentuan ini tidaklah demikian kalau menggunakan dan berubah menjadi 119 Lihat, Ali Achmad Chomzah, Seri Hukum Pertanahan IV Pengadaan Tanah Instansi Pemerintahan, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2002, hal. 5 menyatakan bahwa sifat komunalistik menunjukkan kepada adanya hak bersama atas tanah yang dalam hukum adat berwujud hak ulayat masyarakat hukum adat. Lihat juga, Mariam Darus Badrulzaman, Bab-bab Tentang Credietverband Gadai Fidusia selanjutnya di sebut Buku II, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1991, hal. 15, bahwa pengertian benda umum dalam hukum adat dan benda umum dalam pasal 116 KUHPerdata, benda umum dalam rumusan KUHPerdata ini adalah kepunyaan beberapa orang bersama-sama sedangkan hukum adat benda umum adalah benda yang pemilikannya adalah komunal, misalnya tanah pusaka Jika diatas hak komunal itu ada hak milik perseorangan individu, maka hak itu kekuatannya tidak sama dengan hak milik menurut KUHPerdata. Hak perseorangan dalam hukum adat tidak dapat diasingkan, sehingga masih merupakan pertanyaan apakah hak perseorangan diatas tanah komunal itu dapat dieksekusi jika diperlukan, ketentuan ini Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 atasnya menurut asas ini merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Maka tidak perlu suatu pernyataan dalam akta pemberiannya. Surat Remy Sjahdeini 120 berpendapat untuk menghindari polemik yang di terapkan dalam lapangan hukum ini memerlukan dan agar diusulkan undang- undang yang mengatur hak jaminan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah. Dalam undang-undang tersebut nantinya diharapkan adanya ketentuan tentang benda-benda berkaitan dengan tanah yang diharuskan dan yang tidak di haruskan untuk di daftarkan dan bagi yang di daftarkan diberikan sertifikat hak atas benda-benda itu. Benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut adalah baik benda-benda yang merupakan kesatuan maupun yang tidak merupakan berkaitan dengan tanah dapat di kaitan dengan tanah sebagaimana yang di atur dalam kesatuan dengan tanah yang bersangkutan. Sudah barang tentu, karena hak jaminan yang diinginkan harus dapat berlaku bagi atau mengikat pihak ketiga, tentunya hanya benda-benda yang diharuskan untuk didaftarkan dan mempunyai sertifikat hak saja yang dapat dibebani dengan hak jaminan yang dimaksud. Dengan demikian, maka benda-benda yang bebani dengan suatu hak-hak jaminan sekalipun atas tanahnya tidak dibebani dengan hak tanggungan. Bila undang-undang yang dimaksudkan itu dikeluarkan maka berlakunya asas pemisahan horizontal atas tanah dapat berlaku mutlak dan dapat dilakukan dengan taat asas konsisten. Sikap UUHT yang memungkinkan pembebanan hak tanggungan atas benda-benda yang ber adalah logis, berdasarkan asas nemo regel, seseorang tidak dapat memberikan yang lebih besar dari hak yang dimilikinya. 120 Ibid. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut 121 dimaksudkan untuk kebutuhan praktek perbankan yang memerlukan adanya hak jaminan yang dapat dibebankan bukan saja atas tanahnya, tetapi juga berikut atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah tersebut. Menurut ketentuan Pasal 4 ayat 4 UUHT, hak tanggungan tidak hanya dapat dibebankan pada hak atas tanahnya saja tetapi dapat pula berikut bangunan, tanaman dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut, atau yang di dalam UUHT ini disebut “benda-benda yang berkaitan dengan tanah”. Bahkan bukan hanya bangunan, tanaman dan hasil karya yang telah ada melainkan juga yang baru akan ada di kemudian hari. Pembebanan hak tanggungan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah itu hanya terjadi bila dengan tegas dinyatakan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan selanjutnya disebut APHT yang bersangkutan. Bila hal ini secara tegas tidak dinyatakan secara eksplisit, maka hak tanggungan hanya terjadi atas tanahnya saja. Hal ini adalah sesuai dengan asas pemisahan horizontal yang di anut oleh hukum tanah nasional. Pasal 4 ayat 5 UUHT diketahui bahwa benda-benda yang berkaitan dengan tanah itu tidak terbatas hanya pada benda-benda yang dimiliki oleh pemegang hak atas tanah yang bersangkutan saja melainkan dapat juga meliputi benda-benda yang di miliki oleh pihak lain. 122 Namun pembebanannya hanya 121 Lihat, Pasal 4 ayat 4 Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Undang-undang Hak Tangung Atas Tanah Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah. 122 Lihat, angka 6 Penjelasan Umum UUHT. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 dapat di lakukan dengan penanda tanganan serta oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa oleh pemilik 123 pada APHT yang bersangkutan. Pendapat ini senada dengan Mariam Darus Badrulzaman yang melihat asas pemisahan horizontal mengajarkan bahwa hak atas tanah terpisah dari benda- benda yang melekat di atasnya. UUHT menganut ajaran tersebut, tetapi berlakunya tidak secara otomatis. Penerapannya terjadi jika diperjanjikan yang di ruangkan di dalam APHT. Penggunaan asas ini menerobos asas pelekatan. Di dalam gan enjam KUH Perdata ajaran pemisahan horizontal tidak dianut yang dikenal adalah asas pelekatan. UUHT tidak mengenal asas pelekatan vertikal ini, tetapi berdasarkan kebutuhan menyatakan asas ini berlaku juga. Penerapan asas ini di dasarkan pada perjanjian, yaitu jika para pihak sepakat maka harus dituangkan secara tegas di dalam APHT. 124 Namun kebutuhan masyarakat akan kredit den m inkan benda yang melekat atas tanah maka untuk memenuhinya dikeluarkanlah UURS. Ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1 angka 8 UURS menyatakan pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan utang dan pembebanan fidusia atas rumah tersebut dilakukandengan akte autentik yang dibuat oleh notaris, norma ini kemudian diikuti oleh UUPP yang menitiberatkan bahwa lembaga jaminan yang tepat atas rumah yang terlepas dari hak atas tanahnya adalah jaminan fidusia. UUBG secara implisit mengenal asas pemisahan horizontal yang di kenal UUPA dan hak pemilikan atas satuan maupun bagian dari bangunan gedung yang dapat dimiliki oleh orang lain, di dalam persyaratan administrasi Bangunan 123 Lihat, Pasal 4 ayat 5 UUHT yang menyatakan bahwa, dalam hal pemberian hak tanggungan atas benda-benda yang berkaitan dengan tanah dilakukan oleh kuasa pemiliknya, pemberian kuasanya harus dilakukan dengan akta otentik. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Gedung bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administrasi yang meliputi status hak atas tanah, danatau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, izin mendirikan bangunan gedung dan setiap orang atau badan hukum dapat memiliki bangunan gedung atau bagian bangunan gedung. Namun dalam perkembangan kebutuhan masyarakat Indonesia, di mana banyak orang yang menguasai tanah dengan hak-hak atas tanah yang tidak bisa dijaminkan dengan Hak Tanggungan, seperti hak sewa kios, bangunan yang terletak di atas tanah tersebut tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan dan ini dapat diatasi dengan jaminan fidusia karena berdasarkan pengembangan dari ketentuan Pasal 1977 KUH Perdata yang menyatakan bahwa barang siapa yang menguasai benda bergerak maka ia akan dianggap sebagai pemiliknya bezit geldt als volkomen titel serta mengacu pada ketentuan UUBG ang mengisyaratkan bahwa hak milik bangunan gedung yang berada di atas ergerak Pasal 8 ayat 1 UUBG sehingga perjanjian sewa menyewa kios dapat disebut y tanah orang lain yang terbit karena suatu perjanjian dan dianggap sebagai benda b hak perorangan yang memiliki sifat kebendaan. Dan dari pengembangan prinsip pemisahan horizontal yang ada pada UUPA, serta mengacu pada penjabaran ketentuan Pasal 1 angka 8 UURS, Pasal 15 UUPA dan Pasal 1 ayat 2 UUJF maka terhadap perjanjian sewa menyewa kios lembaga jaminannya adalah fidusia. B. Akibat Hukum Pendaftaran Akte Fidusia Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kredit pada Kantor Pendaftaran Fidusia. 124 Lihat, Mariam darus Badrulzaman, Buku II Op.Cit., hal.14. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Untuk memberikan kepastian hukum Pasal 11 UUJF mewajibkan benda yang dibebani dengan jaminan fidusia didaftarkan pada Kantor Pendaftaran Fidusia a kreditu jian jaminan fidusia yang tidak didaftarkan. 125 Dalam yang mengata berpendapat melakinkan be fidusia yang dibuat oleh notaris, yaitu Akta Jaminan Fidusia No. 23 tanggal 21 Jamuari 2004, model Bank BCA , ditemukan fakta yuridis bahwa yang didaftarkan yang terletak di Indonesia. Kewajiban ini bahkan tetap berlaku meskipun kebendaan yang dibebani dengan jaminan fidusia berada di luar wilayah negara Republik Indonesia. Dengan adanya ketentuan untuk mendaftarkan fidusia pada kantor pendaftaran fidusia maka lebih memudahkan pihak kreditur untuk mengeksekusi langsung obyek jaminan fidusia dari debitur yang wanprestasi. Karena kepad r diberikan hak mengeksekusi langsung, sebab akta fidusia tersebut telah mempunyai kekuatan hukum tetap. Pendaftaran benda yang dibebani dengan jaminan fidusia dilaksanakan di tempat kedudukan pemberi fidusia, dan pendaftaran ini bertujuan untuk memenuhi asas publisitas, sekaligus merupakan jaminan kepastian terhadap kreditur lainnya mengenai benda yang telah di bebani jaminan fidusia.Walaupun pendaftaran jaminan fidusia sedemikian penting, dalam praktik perkreditan di lingkungan bank masih ada perjan praktik ada keraguan mengenai pendaftaran jaminan fidusia. Ada kan yang didaftarkan adalah akta jaminan fidusia, tetapi ada yang bahwa bukan hanya akta jaminan fidusia yang didaftarkan ndanya juga turut didaftarkan. Namun dari analisis akta jaminan 125 Hasil Wawancara dengan Legal Officer Bank Ekonomi di Medan, tanggal 05 Mei 2007. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 adalah akta ja Pertama, dalam obyek jaminan fidusia oleh pemberi fidusia kepada penerima fidusia yang termasuk dalam akta ini kepada pendaftaran jaminan fidusia pada Kantor Pendaftaran Fidusia. instansi yang berwenang, memberikan keterangan menandatangani fidusia dengan melampirkan pernyataan pendaftaran jaminan rima sertifikat jaminan fidusia danatau pernyataan perubahan serta dokumen-dokumen lain yang bertalian, kwitansi segala uang pembayaran serta selanjutnya melakukan ketentuan akta ini. Pendaftaran jaminan fidusia dalam praktik di Sumatera Utara dilakukan akta jaminan benda fidusia adalah kreditu fidusia, yang memuat : minan fidusia dan benda jaminan fidusia, sebagaimana di uraikan Pasal 5 ayat 2 : Penerima fidusia dengan ini memberi kuasa kepada penerima fidusia atau kuasanya, baik bersama-sama danatau masing- masing, dengan diberikan hak untuk memindahkkanmensubsitusikan kuasa ini kepada orangpihak lain, untuk memberitahukan secara resmi mengenai pembebanan jaminan fidusia atas pihak ketiga tersebut. Kedua, dalam Pasal 11 : Penerima fidusia atau kuasanya berwenang untuk melaksanakan Untuk keperluan tersebut menghadap dihadapan pejabat atau suratformulir, mendaftarkan jaminan fidusia atas obyek jaminan fidusia, selanjutnya mene untuk keperluan itu membayar semua biaya dan menerima segala tindakan yang perlu dan berguna untuk melaksanakan pada Kantor Pendaftaran Fidusia di Medan, tepatnya di Departemen Hukum dan Hak Asasi Manusia yang ada di Medan. Konsekuensi yuridis setelah fidusia didaftarkan, yang menjadi pemilik jaminan atas r penerima fidusia walaupun secara fisik debitur penerima fidusia tetap menjadi pemilik benda jaminan. 126 Permohonan pendaftaran jaminan fidusia dilakukan oleh penerima fidusia, kuasa atau wakilnya dengan melampirkan pernyataan pendaftaran jaminan 126 Tan Kamello, Op.Cit.hal.215 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 a. identitas pihak pemberi fidusia dan penerima fidusia; ya b. tanggal, nomor akta jaminan fidusia, nama, dan tempat kedudukan notaris ng membuat akta jaminan fidusia; c. uraian mengenai benda yang menjadi obyek jaminan fidusia d. e. nilai benda yang menjadi obyek jaminan fidusia. Sebagai bukti bagi kreditor bahwa ia merupakan pemegang jaminan fidusia adalah Sertifikat Jaminan Fidusia yang diterbitkan oleh Kantor Pendaftaran Fidusia pada tanggal yang sama dengan tanggal penerimaan permohonan pendaftaran jaminan fidusia. Pendaftaran jaminan fidusia dalam Buku Daftar Fidusia merupakan perbuatan konstitutif yang melahirkan jaminan fidusia. Dalam Sertifikat Jaminan Fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 ayat 1 dicantumkan kata-kata “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA”. Sertifikat ini mempunyai kekuatan eksekutorial yang dipersamakan dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum yang tetap. Artinya bahwa sertifikat jaminan fidusia itu dapat langsung dieksekusidilaksanakan tanpa melalui proses persidangan dan pemeriksaan melalui pengadilan, dan bersifat final serta mengikat para pihak untuk melaksanakan putusan tersebut. Hanya saja tidak jelas di dalam Undang- undang dan juga dalam prakteknya, apabila ada pihak yang keberatan atas fiat eksekusi tersebut, ke mana harus diajukan, bagaimana prosedur pengajuannya serta siapakah yang harus memutusnya. 130 nilai penjaminan; dan 127 128 129 127 Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Op.Cit, hal 140 128 bid,hal.141 129 Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Op.Cit.hal.142 130 Munir Fuady, Jaminan Fidusia, Bandung, Citra Aditya Bakti, 2003, hal.58 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Penegasan lebih lanjut dapat dilihat dalam ketentuan Pasal 28 UUJF yang menyatakan apabila atas benda yang sama menjadi obyek jaminan fidusia, maka kreditur yang lebih dahulu mendaftarkannya adalah penerima fidusia. Sehingga tidak melahirkan perjanjian kebendaan bagi jaminan fidusia tersebut, sehingga karakter kebendaan seperti droit de suite dan hak preferensi tidak melekat pada kreditur pemberi jaminan fidusia. Menurut Pasal 29 ayat 1 UUJF ada beberapa cara yang dapat dilakukan kreditor terhadap obyek jaminan fidusia apabila debitur cidera janji, yaitu : a. Pelaksanaan titel eksekutorial sebagaimana di maksud Pasal 15 ayat 2 b. Penjual benda yang menjadi obyek jaminan fidusia atas kekuasaan diri melalui pelelangan umum serta mengembalikan pelunasan piutangnya dari hasil penjualan. c. pemberi dan penerima fidusia jika dengan cara demikian dapat di peroleh fidusia adalah benda bergerak yang tidak terdaftar sehingga sulit menget en titel. J. Satrio mengatakan bahwa, eksekusi yang didasarkan atas Pasal 29 ayat 1 huruf b UUJF, yaitu berdasarkan titel eksekutorial Sertifikat Jaminan Fidusia yang m dengan keputusan pengadilan, terhadap jaminan fidusia yang tidak didaftarkan akan menimbulkan akibat hukum oleh penerima fidusia. penerima fidusia sen Penjualan di bawah tangan yang dilakukan berdasarkan kesepakatan harga tertinggi yang menguntungkan para pihak. Ketentuan tentang adanya kewajiban pendaftaran jaminan fidusia dapat dikatakan merupakan terobosan yang penting mengingat bahwa pada umumnya obyek jaminan ahui siapa pemiliknya. Terobosan ini akan lebih bermakna jika dikaitkan dengan ketentuan Pasal 1977 KUH Perdata yang menyatakan bahwa barang siapa yang menguasai benda bergerak maka ia akan dianggap sebagai pemiliknya bezit geldt als volkom 131 empunyai kekuatan hukum yang sama Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 maka etua Pengadilan akan memanggil dan memerintahkan debiturpemberi fidusia untuk memenuhi kewajibannya dalam tenggang waktu tertentu, dan aka Ketua Pengadilan akan memerintahkan juru sita au dengan cara yang di anggap baik oleh berikut: an para pihak. 3. Diberitahukan secara tertulis oleh pemberi danatau penerima fidusia 4. 134 ada Kantor Pen un, nilai penjaminan pelaksanaannya juga harus mengikuti prosedur dengan keputusan pengadilan. 132 K apabila dalam waktu yang telah ditentukan tersebut debiturpemberi fidusia tidak memenuhi kewajibannya, m pengadilan untuk menyita barang jaminan dan kemudian menjual barang jaminan tersebut di depan umum secara lelang at Pengadilan. 133 Menurut Munir Fuady bahwa, jaminan fidusia dapat juga dieksekusi dengan cara menjual di bawah tangan yang harus memenuhi syarat-syarat sebagai 1. Dilakukan berdasarkan kesepakatan antara pemberi dengan penerima fidusia. 2. Jika dengan cara menjual di bawah tangan tersebut di capai harga tinggi yang menguntungk kepada pihak-pihak yang berkepentingan. Di umumkan sedikitnya dalam dua surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan. 5. Pelaksanaan penjualan di lakukan setelah lewat waktu 1 satu bulan sejak diberitahukan secara tertulis. C. Akibat Hukum terhadap Penerimaan Perjanjian Sewa-menyewa Kios sebagai Jaminan Kredit yang Tidak Didaftarkan P daftaran Fidusia Hasil penelitian nenunjukkan bahwa faktor penyebab tidak didaftarkannya akta jaminan fidusia ke Kantor Pendaftaran Fidusia, karena jangka waktu kreditnya hanya berlangsung selama tidak lebih dari setah Loc.Cit 134 Munir Fuady, Op.Cit.hal.60 131 Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, . 132 J.Satrio, Op.Cit, hal.320 133 Ibid, hal.321 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 kecil dan deb Jadi sangat kec Hal pe jaminan kredi Akta Surat K tidak dilakuka Dalam i hutangnya a Bank dan pihak kedua baik bersama-sama pa saja yang bersedia membelinya dan menerima penyerahannya, baik dimuka umum maupun dibawah tangan, dengan ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat harga yang dianggap baik oleh Bank, menandangani akta jual belinya, menyerahkan dan iturnya sudah dikenal dengan baik oleh bank yang bersangkutan. il kemungkinan debitur melakukan wanprestasi. 135 nelitian menunjukkan bahwa pengikatan hak sewa kios sebagai t dilakukan dengan menggunakan Akta Pemberian Jaminan dan uasa 136 dan terhadap proses pengikatan jaminan yang demikian n pendaftarannya pada Kantor Pendaftaran Fidusia. salah satu klausula Akta pemberian jaminan itu memuat ketentuan : -Jikalau karena apapun juga debitur telah lalai melunas tersebut kepada Bank, termasuk bunga uang, provisi, ongkos- ongkos dan kewajiban-kewajiban lainnya yang timbul disebabkan oleh apapun juga selambat-lambatnya pada tanggal yang telah ditetapkan oleh Bank, dan dengan lewatnya waktu atau terjadi peristiwa tersebut telah cukup menjadi bukti yang nyata akan kelalaian debitur sehingga peringatan dengan surat juru sita atau surat-surat lain serupa itu tidak diperlukan lagi, maka debitur tersebut dengan tidak mengurangi izin dari pihak yang berwajib sepanjang hal tersebut diperlukan, menerangkan dengan ini memberi kuasa kepad maupun masing-masing untuk dalam hal debitur ternyata lalai melunasi hutangnya seperti tersebut kepada Bank, menjual, memindahkan dan menyerahkan dengan segala jalan dan cara yang dapat diperkenankan oleh Undang-undang atas : ------- 1 satu unit kios yang terletak di Propinsi Sumatera Utara, Kotamadya Medan, Kecamatan Medan, Kelurahan Pusat Pasar, setempat dikenal sebagai Pusat Perbelanjaan Medan-Mall yang terletak di lantai 2 dua Nomor 27 duapuluh tujuh seluas kurang lebih 27 m 2 duapuluh tujuh meter persegi satu dan lain sebagaimana diuraikan lebih jelas dalam dan diperoleh serta dikuasai oleh debitur dan atau pemilik jaminan terebut sebagaimana ternyata dari akta Perjanjian Sewa-menyewa Nomor 35 tanggal 21 duapuluh satu Agustus 1999 yang dibuat dihadapan notaris di Medan..... kepada sia erjanjian sewa-menyewa kios sebagai jaminan kredit. 135 Hasil Wawancara dengan Bapak Panji bukan nama sebenarnya, Legal Officer Bank Ekonomi di Medan, tanggal 05 Mei 2007. 136 Akta Pemberian Jaminan dan Akta Surat Kuasa adalah produk Bank Ekonomi untuk mengatasi masalah p Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 membantu menyerahkan apa yang dijual dan diserahkan itu, penerimaannya dan dengan kewajiban setelah dari uang harga ongkos serta biaya-biaya lainnya mengenai hutang debitur kepada aturan-aturan intern yang dikeluarkan oleh Bank mengenai kalau masih ada kelebihan mnyerahkan kelebihan itu kepada debitur. 137 Walaupun uraian dalam akta pemberian jaminan d menerima harga penjualannya serta memberikan tanda penjualan itu diperhitungkan dengan tagihan-tagihan, ongkos- berdasarkan Perjanjian Kredit tersebut dan pula harus tunduk suku bunga, provisi dan lain-lain sampai hutang dibayar lunas dan debitur dan jika kurang maka kekurangannya wajib dipenuhi oleh i atas menganut prinsip pelaran angi jalan proses eksekusi jamian kredit. rinsip pengikatan perjanjian sewa menyewa kios sebagai jamina gan pemilikan barang jaminan agunan sebagaimana diatur dalam Undang- Undang Nomor 10 Tahun 1998 Penjelasan Pasal 12 A ayat 1 yang juga dianut oleh hukum jaminan fidusia, namun tetap tidak juga dapat merealisasi kemilikan hak yang telah dikuasakan kepada kreditur. Karena eksekusi tetap harus lalui putusan pengadilan yang memberikan kemungkinan bagi debitur untuk menghalang-hal Kedua bentuk pengikatan jaminan baik Akta Pemberian Jaminan dan Akta Surat Kuasa bukanlah suatu lembaga jaminan yang dapat memberikan perlindungan hukum bagi bank, tetapi hanya merupakan bentuk pengikatan jaminan yang berlaku di lingkungan bank masing-masing 138 . Konsekuensi yuridisnya bagi pengikatan jaminan yang demikian dinamakan kuasa jaminan atau jaminan semu. Namun secara p n kredit yang dilakukan oleh bank dengan menggunakan akta Pemberian Jaminan dan Akta Surat Kuasa, bahwa bank memberi kredit kepada debitur 137 Dikutip dari Akta Pemberian Jaminan No.123 tanggal 21 April 2004 yang dibuat dihadapan Notaris. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 dengan jaminan hak sewa kios tersebut, sehingga bank berhak mengambil alih hak sewa kios yang telah dijaminkan itu dan mengoperkannya kepada pihak lain bilamana ternyata pihak kedua tidak dapat melunasi fasilitas kredit yang telah diberikan kepadanya. penjaminan kecil dan debiturnya sudah dikenal dengan baik oleh bank yang Terhadap jaminan yang di ikat dengan kuasa sebagai mana terdapat di dalam Akta Pemberian Jaminan No.123 tanggal 21 April 2004 yang di buat di hadapan Notaris, secara yuridis juga menimbulkan risiko kepada Bank yang menerima jaminan tersebut karena jika ternyata debitur tetap bersikeras tidak memenuhi kewajibannya, maka pihak Bank terpaksa menempuh jalur pengadilan untuk mengeksekusi jaminannya, dan hal ini memakan waktu dan biaya yang tidak sedikit. Untuk meminimalisir risiko yang ada pada bank maka sebelum pelaksanaan pengikatan perjanjian sewa menyewa kios sebagai jaminan kredit, terlebih dahulu pihak bank meminta izin kepada pengelola bangunan mallplaza yang kiosnya akan dijadikan jaminan kredit untuk diblokir selama masa kredit berlangsung agar debitur yang memiliki etikad yang tidak baik tidak dapat mengalihkan hak sewa kios tersebut sebelum terlebih dahulu melunasi pinjaman kredit pada bank. 139 Namun penelitian menunjukkan bahwa faktor penyebab tidak didaftarkannya akta jaminan fidusia ke Kantor Pendaftaran Fidusia, karena jangka waktu kreditnya hanya berlangsung selama tidak lebih dari setahun, nilai 138 Hasil wawancara dengan notaris Anton Bukan nama sebenarnya tanggal 1 Juni 2007 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 bersangkutan. Jadi sangat kecil kemungkinan debitur melakukan wanprestasi. Di samping itu pertimbangan pemberian kredit dengan perjanjian sewa menyewa kios sebagai jaminan kredit juga didasari pertimbangan bahwa perjanjian sewa menyewa kios yang diberikan oleh debitur bukanlah satu-satunya bentuk jaminan namun ada bentuk jaminan lain yang diberikan oleh debitur selain perjanjian sewa menyewa kios untuk menjamin fasilitas kredit yang diberikan kepadanya berupa tanah dan bangunan. 140 Dari hasil analisis ini akta jaminan fidusia dapat diketahui bahwa pai ke pengadilan. Hal ini terjadi karena pada mumnya perjanjian sewa menyewa kios yang diterima sebagai jaminan kredit dalah merupakan jaminan tambahan dari kredit tersebut, dan ada jaminan lain ang berupa tanah dan bangunan yang diberikan oleh debitur kepada bank. Selain u diterimanya perjanjian sewa menyewa kios sebagai jaminan kredit juga atas kreditur penerima jaminan fidusia tidak dapat menjadi pemilik dari benda yang menjadi obyek jaminan fidusia. Kreditur penerima jaminan fidusia hanyalah berhak menjual obyek jaminan fidusia baik atas dasar titel eksekutorial, lelang atau penjualan di bawah tangan. Dalam rangka pelaksanaan eksekusi atas obyek jaminan fidusia, pemberi jaminan fidusia berkewajiban untuk menyerahkannya kepada kreditur penerima jaminan fidusia. 141 Hasil wawancara dengan pejabat bank di mana perjanjian sewa menyewa kios diterima sebagai jaminan kredit, diketahui bahwa hingga saat ini belum ada kasus kredit macet, di mana perjanjian sewa menyewa kios sebagai jaminan kreditnya yang diperkarakan sam u a y it 139 Hasil Wawancara dengan Bapak Panji bukan nama yang sebenarnya Legal Officer Bank Ekonomi di Medan, tanggal 05 Mei 2007. 140 Ibid. 30 UUFJ. 141 Pasal Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 dasar pertimbangan bahwa debiturnya sudah dikenal dengan baik oleh bank yang ersangkutan prime customer. merupakan salah satu solusi bagi pemenuhan kebutuhan ruang usaha. Kios yang terdapat pada bangunan Medan-Mall dan Sun Plaza secara ekonomis di b

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN