Prinsip Pengikatan Perjanjian Sewa-menyewa Kios sebagai Jaminan Kredit.

mengoperkannya kepada pihak lain bilamana ternyata pihak penyewa tidak dapat lunasi fasilitas k me redit yang telah diberikan kepadanya.” 92 redit dengan jaminan mempunyai hubungan yang sangat erat, ndiri. 93 Perjanjian accesoir adalah

B. Prinsip Pengikatan Perjanjian Sewa-menyewa Kios sebagai Jaminan Kredit.

Perjanjian K Bank sebagai kreditur tidak akan memberikan kredit tanpa adanya jaminan yang memadai, sedang jaminan itu tidak dapat terdiri sendiri melainkan harus dengan pemberian kredit. Pada dasarnya perjanjian kebendaan dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu perjanjian pokok dan perjanjian accesoir. Perjanjian pokok merupakan perjanjian untuk mendapatkan fasilitas kredit dari lembaga perbankan atau lembaga keuangan nonbank. Perjanjian pokok adalah perjanjian-perjanjian, yang untuk adanya mempunyai dasar yang ma perjanjian yang bersifat tambahan dan dikaitkan dengan perjanjian pokok. 94 Perjanjian pembebanan jaminan seperti fidusia disebut juga sebagai perjanjian accesoir yang mengikuit perjanjian pokok. Perjanjian pembebanan jaminan dapat dilakukan dalam bentuk lisan dan tertulis. Perjanjian pembebanan dalam bentuk lisan, biasanya dilakukan dalam kehidupan masyarakat pedesaan. Sedangkan praktek perbankan menghendaki perjanjian pembebanan jaminan dalam bentuk tertulis. Perjanjian pembebanan ini dapat dilakukan dalam bentuk akta dibawah tangan dan atau akta autentik. 92 Ibid. 93 Op.Cit. H.Salim hal.29 94 Ibid. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Perjanjian pembebanan jaminan dengan akta autentik ini dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang untuk itu. Biasanya perjanjian pembebanan dengan menggunakan akta autentik dapat dilakukan pembebanan pada jaminan atas hak tanggungan, jaminan fidusia dan jaminan hipotek kapal atau pesat udara. Status kepemilikan terhadap hak sewa kios yang terdapat dalam bangunan plazamall dalam hukum pertanahan terdapat dua pemilik benda yang berbeda yaitu pemilik hak atas tanah dan pemilik bangunan. Untuk melakukan analisis terhadap dua kemilikan ini perlu dilakukan pendekatan sistem dalam sistem terhadap dua kemilikan ini perlu dilakukan pendekatan sistem dalam sistem KUH Perdata yang terdapat istilah teknis untuk menyatakan sesuatu benda tergolong pada benda bergerak atau benda tidak bergerak. Misalnya benda bergerak karena sifatnya, benda bergerak karena undang-undang. Demikian juga untuk benda tidak bergerak dikenal benda tidak bergerak karena undang-undang, benda tidak bergerak gerak karena peruntukan dan benda tidak bergerak karena peruntukan dan benda tidak bergerak karena sifatnya. 95 Dengan adanya istilah teknis ini alam bangunan, yang statusnya tidak mengikuti status benda tanah melainkan berdiri d KUH Perdata, memang tidak mudah menentukan sesuatu benda – benda itu tergolong kepada benda bergerak dan benda tidak bergerak. Kesulitan ini menjadi bertambah dengan adanya pencabutan Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai tanah dengan melahirkan UUPA yang berbasis hukum adat. Sistem hukum adat dan sistem KUH Perdata dalam memandang hak atas tanah tidak menemukan kesulitan karena tanah merupakan benda tidak bergerak. Bagaimana dengan bangunan gedung yang didirikan di atas tanah hak guna 95 Lihat, pasal 500, 501, 506 dan 507 KUH Perdata. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 sendiri. Problematis ini hanya sangat menentukan kepada bentuk lembaga jaminan yang akan diterapkan ketika ruang-ruang kios yang terdapat pada bangunan mallplaza hendak dijadikan jaminan hutang kepada bank. Untuk itu ada baiknya kita menggunakan teori fiksi hukum rechtsfictie 96 , sehingga hak sewa kios dapat dikategorikan sebagai benda bergerak walaupun secara fisik satuan ruang usahakios adalah tidak bergerak. Sebagai contoh pemikiran dapat dikemukakan sebuah cermin, kalau dilihat dengan mata fisik merupakan benda bergerak tetapi hukum menganggapnya sebagai benda tidak bergerak karena didasarkan pada peruntukannya sehingga cermin merupakan benda tidak lisit mengakui bahwa benda bukan tanah seperti pemilikan tanah dan bergerak. Demikian pula ikan yang ada di kolam juga termasuk benda tidak bergerak, padahal secara mata fisik ikan adalah benda bergerak. Dasar pemikiran lain adalah asas pemisahan horizontal sendiri secara imp bangunan tidak dapat disamakan dengan benda tanah, kalau tanah dapat di konversi sebagai benda tidak bergerak maka benda bukan tanah tentunya merupakan benda bergerak 97 . Dalam kerangka hukum pertanahan terdapat dua asas hukum yang di kenal yakni asas assesi vertikal dan asas pemisahan horizontal. Asas-asas yang terdapat dalam lapangan hukum pertanahan ini mempunyai pengertian yuridis yang berbeda, di mana asas assesi vertikal mendasarkan pada benda-benda yang ada diatasnya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisah Rahayu Hartini, Op.Cit, hal.200 96 97 Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Op.Cit,hal.65 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 sedangkan asas pemisahan horizontal mendasarkan pemilikan tanah terpisah dari pemilikan benda-benda yang ada di atasnya. 98 Asas tersebut berada dalam dua kerangka sistem hukum yang berbeda, assesi vertikal di anut dalam KUH Perdata dan asas pemisahan horizontal di anut dalam hukum adat. Konsekuensi asas assesi vertikal adalah apabila seorang pembeli tanah yang diatasnya berdiri bangunanrumah, maka pembeli tanah dengan sendirinya menjadi pemilik atas bangunanrumah tersebut. Lebih luas lagi dapat dikatakan bahwa sifat mengikuti dari benda bangunanrumah tersebut adalah sesuai dengan kedudukan hukum dari tanahnya sebagai benda pokoknya. Kalau tanah dalam KUH Perdata dikategorikan sebagai benda tidak bergerak maka bangunanrumah yang diatasnya juga merupakan benda tidak bergerak. Asas assesi vertikal terlihat dalam pola berfikir kehidupan masyarakat perkotaan, di mana masyarakat kota sudah memiliki tanggapan bahwa pemilikan sebidang tanah meliputi kepemilikan atas segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut, misalnya bangunanrumah atau pohon-pohon. Berbeda hal ini dalam asas pemisahan horizontal yang mensyaratkan kalau membeli sebidang tanah tidak berarti pembeli sekaligus menjadi pemilik atas bangunanrumah atau tanaman yang ada di atasnya. Akibat dari penerapan atas asas ini adalah bangunanrumah atau tanaman tersebut merupakan benda tersendiri terlepas dari status hak atas tanah, apabila tanah merupakan benda tidak bergerak maka bangunanrumah atau tanaman tersebut tidak otomatis merupakan benda tidak bergerak melainkan dianggap sebagai benda bergerak. Secara fisik, bangunan kios adalah benda tidak bergerak tetapi akibat asas pemisahan 98 AP.Parlindungan,Komentar atas Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 horizontal ini maka bangunan kios tersebut secara teoritis tidak dapat di kontruksikan sebagai benda tidak bergerak. Ketidakkonsistensian ini tentunya berdampak pada praktek perkreditan antara lain adalah asas hukum mana yang harus diikuti oleh pemberi kredit dalam penerapannya di bidang hukum jaminan. Untuk menjawab persoalan ini maka Pemerintah melalui Menteri Pertanian dan Agraria dalam surat tanggal 8 Pebruari 1964 No. Unda 9114 mengintruksikan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk jangan membuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah tanpa sekaligus mengalihkan hak atas bangunan-bangunan yang ada di atasnya. Para notaris juga tidak dibenarkan membuat akta pemisahan hak atas bangunan-bangunan tanpa disertai pemindahan . hak atas tanahnya, kemudian pemerintah melalui Surat Edaran Departemen Agraria tanggal 10 Desember 1966 No. Dph3644366 dapat disimpulkan bahwa asas vertikal hanya berlaku untuk hak-hak atas tanah yang mempunyai sertifikat dan pemisahan horizontal untuk hak atas tanah yang tidak memiliki sertifikat. Oleh karena itu hak milik atas bangunan dapat diatasi dengan pendaftaran, sehingga Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah perlu diterapkan untuk mengisi kekosongan hukum dan melakukan pemisahan horizontal. Dalam praktek ketentuan ini perlu diterapkan agar pemilik bangunanrumah diatas tanah orang lain dapat menjadi pemilik bangunan tadi Bangunan itu terpisah dari tapak tanahnya. Bangunan itu dapat dialihkan dan dijaminkan. Peralihan bangunan itu dilakukan seperti mengalihkan benda bergerak. Di sini ada asas pemisahan horizontal dan pemisahan ini terjadi melalui perjanjian sewa-menyewa kios. Hak milik di sini accesoir kepada hak sewa kios. Bandung, 1991, .hal,115 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Pemisahan horizontal dalam lapangan ini tentunya mengandung kelemahan, karena hak milik disini tidak merupakan hak kebendaan, tetapi hak perorangan persoonlijkrecht. Hal yang diperjanjikan di dalam hak sewa kios hanya mengikat para pihak dan tidak mengikat umum, pihak-pihak dalam perjanjian sewa menyewa kios dapat menentukan bahwa hak milik dapat dijaminkan, jangka waktu sewa dapat ditentukan tidak terbatas, pemilik bangunan empu atas tanah maka pembebanan hak tanggungan atas bangunan tersebut hanya dapat dilakukan dengan mengikutsertakan pemegang hak atas tanah yakni turut m nyai hak mendapat ganti kerugian atas berakhirnya hak sewa bangunan, pemilik bangunan mempunyai hak retensi. 99 Hak milik bangunan ini tidak berlaku bagi pihak ketiga yaitu pemilik tanah yang baru dan bersifat relatif yang berlaku bagi para pihak. Pemahaman terhadap bangunan kios untuk dijadikan jaminan hutang perlu terlebih dahulu melihat status hak atas tanah dalam mendirikan dan membangun bangunan gedung, maka ada dua hal yang harus dicermati sebagai right to use. 100 Yakni : Pertama, mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang di kuasai negara. Kedua, mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah milik orang lain dengan suatu perjanjian yang sengaja di buat untuk itu. Oleh karena itu pemilik bangunan yang terpisah dengan pemilik hak atas tanah jika hendak menjaminkan bangunannya tidak mungkin dengan menggunakan lembaga hak tanggungan, kecuali hak milik atas tanah dan bangunan yang ada diatasnya merupakan satu kesatuan. Apabila bangunan itu tidak dimiliki oleh pemegang hak 99 Lihat, Andi Hamzah, Kamus Hukum, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1996, hal. 509. Hak retensi adalah hak menahan sesuatu barang milk orang lain yang ada dalam kekuasaannya sampai tuntutan mengenai barang itu dipenuhi. Pasal 1159, 1616, 1729, 1812 KUHPerdata. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 memberikan persetujuannya dengan menandatangani akta pemberian hak tanggungan. Pemberian hak tanggungan yang ditandatangani bersama oleh milik aminan benda atas bangunan in pe nya dan pemegang hak atas tanahnya atau kuasa mereka, keduanya sebagai pihak pemberi hak tanggungan. 101 Sistem hukum positif yang mengatur masalah jaminan atas tanah dan bangunan yang ada di atasnya selain UUHT dan terdapat UUJF, dalam Pasal 1 angka 2 jo penjelasan Pasal 3 huruf a UUJF, dapat disimpulkan bahwa bangunan di atas milik orang lain yang tidak dapat di bebani dengan hak tanggungan dapat dijadikan obyek jaminan fidusia. Sehingga bangunan gedung yang didirikan di atas hak atas tanah orang lain dapat diikat dengan menggunakan lembaga jaminan fidusia. Penggunaan lembaga jaminan atas bangunan kios dengan jaminan fidusia akan melahirkan beberapa prinsip-prinsip hukum j kios berupa asas-asas yang mendasarinya, adapun asas-asas hukum jaminan terhadap bangunan gedung adalah sebagai berikut : Salah satu unsur yuridis dalam sistem hukum jaminan adalah asas hukum. Hal ini menunjukkan betapa pentingnya asas hukum dalam suatu undang-undang. Sebelum menguraikan lebih lanjut mengenai asas-asas jaminan fidusia, perlu di jelaskan pengertian asas. Istilah asas merupakan terjemahan dari bahasa Lat “principium”, bahasa Inggris “principle” dan bahasa Belanda “beginsel”, yang artinya dasar yaitu sesuatu yang menjadi tumpuan berpikir atau berpendapat. 102 100 Istilah right to use dipergunakan oleh AP Parlindungan,Op.Cit , hal. 161. 101 Lihat, Pasal 4 UUHT. 102 Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 1990, hal. 1016. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Asas hukum diperoleh dari proses analitis konstriksi yuridis yaitu dengan menyaring abstraksi sifat-sifat khusus yang melekat pada aturan-aturan yang konkrit, untuk memperoleh sifat-sifatnya yang abstrak. 103 Asas hukum tidak sama dengan norma hukum, walaupun ada kalanya norma hukum itu sekaligus merupakan asas hukum. Karakter asas hukum yang umum, abstrak itu memuat cita-cita, harapan das sollen dan bukan aturan yang akan diperlakukan secara langsung kepada subyek hukum. 104 Asas hukum bukanlah suatu perintah hukum yang konkrit yang dapat di pergunakan terhadap peristiwa konkrit dan tidak pula memiliki sanksi yang tegas. Hal-hal tersebut m tersebut di atas, maka g-Undang yang mengatur secara parsial bangunan gedung dan hanya ada dalam wujud pasal-pasal perundang-undangan. Dalam peraturan- peraturan pasal-pasal dapat di temukan aturan yang mendasar berupa asas hukum yang merupakan cita-cita dari pembentuknya. Dalam UUBG, pembentuk undang-undang tidak mencantumkan secara tegas asas-asas hukum jaminan bangunan gedung yang menjadi fundamen dari pembentukan norma hukumnya. Oleh karena itu, sesuai dengan teori dari asas huku asas hukum jaminan bangunan dapat ditemukan dengan mencarinya dalam pasal- pasal dari Undan Undang-Undang yang menyangkut hukum jaminan. Asas-asas hukum jaminan bangunan gedung yang terdapat dalam Undang- Undang adalah : 103 Bellefroid disortir oleh Mariam Darus Badrulzaman, Suatu Pemikiran Mengenai 104 Beberapa Asas Hukum Yang Perlu Diperhatikan Dalam Sistem Hukum Perdata Nasional, Kertas Kerja Dalam Simposium Pembaharuan Hukum Perdata, BPHN, Jakarta, 1981, hal. 1 dalam Tan Kamello al.159 , Op.Cit.h Ibid. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 1. Asas publisitas asas pemisahan horizontal melalui perjanjian mendirikan bangunan accesoir yang didaftar 105 yang mensyaratkan bahwa bangunan gedung harus didaftarkan sehingga terbuka dan dapat dibaca dan diketahui umum, setiap orang umum yang ingin mendapatkan informasi tentang kepemilikan tanahbenda-benda yang ada di atas tanah, memberikan sifat kebendaan pada hak mendirikan dan memiliki bangunan accesoir kepada hak sewa. Sifat dari bangunan gedung yang terdapat dalam rumah susun dan perumahan pada umumnya bersifat tetap di atas tanah. Oleh karena sifatnya tetap maka bangunan gedung harus tunduk kepada ajaran hukum benda yang mengajarkan bahwa untuknya diperlukan “publikasi”. Maksudnya masyarakat perlu mengetahui siapa pemilik bangunan tersebut, sedangkan sampai saat ini bangunan yang sudah di atur pendaftarannya adalah rumah susun dan perumahan. Hal ini dapat kita lihat dalam aturan teknis dan administratif pembangunan rumah susun, UURS dan Peraturan Pelaksanaannya dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, bahwa atas pembangunan rumah susun harus memenuhi persyaratan administratif yang menyatakan sebagai alat bukti pemilikan atas satuan rumah susun kepada pemiliknya diberikan sertifikat hak atas satuan rumah susun, atas cara penerbitan sertifikat dan pembuatan buku tanah hak milik atas satuan rumah susun di atur dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989. setiap hak milik atas satuan rumah susun di daftar dalam satu buku tanah hak milik rgunakan daftar isian yang digunakan dalam atas satuan rumah susun. Untuk pendaftaran hak milik satuan rumah susun disamping mempe 105 Mariam Darus Badrulzaman, Buku III Op.Cit, hal 119 Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 penyelenggaraan pendaftaran, diperlukan juga beberapa daftar tambahan yaitu: a. ung, memberikan kep dung dari pemerintah. hwa apakah hak itu terbit karena perjanjian ataukah hak keb Daftar buku tanah hak milik atas satuan rumah susun yang dibuat per desakelurahan, b. Daftar gambar rumah yang diberi nomor urut per tahun per kabupatenkotamadya atau persatuan wilayah kerja kantor pertanahan. Sedangkan undang-undang yang mengatur tentang bangunan gedung lainnya seperti UUBG tidak dicantumkannya asas publisitas berupa pendaftaran atas bangunan gedung dan lebih cenderung bersifat pendataan secara administratif. Penjelasan Pasal 8 Ayat 3 UURS, bahwa pendataan termasuk pendaftaran bangunan gedung dilakukan pada saat proses perizinan mendirikan bangunan dan secara priodik, yang dimaksudkan untuk keperluan tertib pembangunan dan pemanfaatan bangunan ged astian hukum tentang status kepemilikan bangunan gedung dan sistem informasi. Berdasarkan pendataan bangunan gedung sebagai pelaksana dari asas pemisahan horizontal, selanjutnya pemilik bangunan gedung memperoleh surat bukti kepemilikan bangunan ge Berdasarkan kontruksi asas tersebut maka untuk melakukan jaminan atas hak milik bangunan yang berada di atas tanah orang lain tergantung dari alat pembuktian, artinya ba endaan lahir dari pendaftaran. Untuk hak mendirikan dan memiliki bangunan accesoir yang terjadi karena perjanjian lembaga jaminannya adalah fidusia yang tentunya memiliki beberapa asas yakni : Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Pertama, kreditur penerima jaminan bangunan gedung dengan lembaga jaminan fidusia berkedudukan sebagai kreditur yang diutamakan dari kreditur- kreditur lainnya droit de preference. Asas ini dapat ditemukan dalam Pasal 1 angka 2 UUJF. Lebih lanjut UUJF tidak memberikan pengertian tentang apa yang dimaksud dengan kreditur yang diutamakan dari kreditur-kreditur lain dusia baru lahir pada tan lazi n fidusia adalah perjanjian hutang-piutang yang melahirkan hutang yang dijamin dengan jaminan fidusia. nya. Namun di bagian lain yakni Pasal 27 UUJF dijelaskan pengertian tentang hak yang didahulukan terhadap kreditur lainnya. Hak yang didahulukan adalah hak penerima fidusia untuk mengambil pelunasan piutangnya atas hasil eksekusi benda yang menjadi objek jaminan fidusia. Kedua, asas bahwa jaminan fidusia tetap mengikuti benda yang menjadi obyek jaminan fidusia dalam tangan siapapun benda tersebut berada droit de suite atau zaaksgevolg. Pengakuan asas ini adalah UUJF menunjukkan bahwa jaminan fidusia merupakan hak kebendaan zakelijkrecht dan bukan hak perorangan persoonlijkrecht. Hak kebendaan jaminan fi ggal dicatatnya jaminan fidusia dalam buku daftar fidusia. Maksud penegasan ini tidak lain adalah kalau jaminan fidusia tidak dicatatkan dalam buku daftar fidusia berarti hak jaminan fidusia bukan merupakan hak kebendaan melainkan memiliki karakter hak perorangan. Ketiga, asas bahwa jaminan fidusia merupakan perjanjian ikutan yang m disebut asas asesoritas. Asas ini mengandung arti bahwa kebendaan jaminan fidusia ditentukan oleh perjanjian lain yakni perjanjian utama atau perjanjian principal. Perjanjian utama bagi jamina Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Keempat, asas bahwa jaminan fidusia memberikan hak prioritas kepada kreditur penerima fidusia yang terlebih dahulu mendaftarkan ke kantor fidusia daripada kreditur yang mendaftarkan kemudian. 106 Kelima, asas bahwa jaminan fidusia mudah dieksekusi. 107 Kemudahan pelaksanaan eksekusi di lakukan dengan mencantumkan irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” pada sertifikat jaminan a. etentuan administratif lainnya yang berhubungan dengan kewajiban-kewajiban fidusia. Dengan titel eksekutorial ini menimbulkan konsekuensi yuridis bahwa jaminan fidusia mempunyai kekuatan yang sama dengan putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Adapun tahap-tahap yang harus dilalui dalam penyerahan hak sewa kios secara fidusia sebagai jaminan kredit antara lain : Fase pertama, para pihak pemberi dan penerima fidusia mengadakan perjanjian di mana ditentukan bahwa pemberi fidusia debitur meminjam uang kepada kreditur, perjanjian mana dituangkan dalam Akte Perjanjian Kredit disebut juga sebagai perjanjian pokok dengan janji akan menyerahkan hak sewa kios miliknya secara fidusia sebagai jaminan kepada penerima fidusia kreditur, pemberi kredit. Dalam perjanjian pokok ini selain menguraikan besarnya jumlah pinjaman debiturpemberi fidusia, juga menguraikan mengenai jenis pinjaman, lamanya masa pinjaman, besarnya bunga dan biaya administrasi yang harus selama masa pinjaman, besarnya angsuran yang harus dibayar oleh debitur setiap bulannya dalam rangka melunasi pinjaman kredit dan k 106 Lihat Pasal 28 UUJF. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 yang harus dipatuhi oleh debitur selama masa pinjaman kredit, termasuk kewajiban mengasuransikan benda yang menjadi jaminan kredit. b. Fase kedua, terjadinya penyerahan benda fidusia yang dilakukan para pihak secara constitum possesorium di mana benda tersebut tetap dikuasai oleh debitur. Sifat penyerahannya adalah abstrak dan tidak nyata. pakai di mana debitur dan kredit asas ini didasarkan pada per Perjanjian dalam fase ini menimbulkan hak kebendaan atau yang disebut perjanjian kebendaan zakelijke overeenkomst. c. Fase ketiga, terjadi perjanjian pinjam fidusia mengadakan perjanjian bahwa pemilik fidusia meminjam pakaikan hak miliknya kepada pemberi fidusia. 2. Asas pemisahan horizontal, asas pemisahan horizontal mengajarkan bahwa hak atas tanah terpisah dari benda-benda yang melekat diatasnya. UUHT menganut ajaran tersebut, tetapi berlakunya tidak secara otomatis. Penerapannya terjadi jika di perjanjikan yang diruangkan di dalam APHT. Penggunaan asas ini menerobos asas pelekatan. Di dalam KUH Perdata ajaran pemisahan horizontal tidak dianut yang dikenal adalah asas pelekatan. UUHT tidak mengenal asas pelekatan vertikal ini, tetapi berdasarkan kebutuhan menyatakan asas ini berlaku juga. Penerapan janjian, yaitu jika para pihak sepakat maka harus dituangkan secara tegas di dalam Akte Pemberian Hak Tanggungan APHT. Kebutuhan masyarakat akan kredit dengan menjaminkan benda yang melekat atas tanah maka untuk memenuhinya dikeluarkanlah UURS. Ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1 angka 8 UURS menyatakan 107 Lihat Pasal 15 UUJF. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan utang dan pembebanan fidusia atas rumah tersebut dilakukan dengan akte otentik yang dibuat oleh notaris, norma ini danatau izin pem thuk, akte jual beli, terdapat dalam Pasal 571 KUH Perdata yang menyatakan bahwa hak milik kemudian diikuti oleh UUPP yang menitiberatkan bahwa lembaga jaminan yang tepat atas rumah yang terlepas dari hak atas tanahnya adalah jaminan fidusia. UUBG secara implisit mengenal asas pemisahan horizontal yang di kenal UUPA dan hak pemilikan atas satuan maupun bagian dari bangunan gedung yang dapat dimiliki oleh orang lain, di dalam persyaratan administrasi Bangunan Gedung bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi persyaratan administrasi yang meliputi status hak atas tanah, anfaatan dari pemegang hak atas tanah, status kepemilikan bangunan gedung, izin mendirikan bangunan gedung dan setiap orang atau badan hukum dapat memiliki bangunan gedung atau bagian bangunan gedung. Pasal 8 ayat 1 dan 2 UUBG dan penjelasannya bahwa hak atas tanah adalah penguasaan atas tanah yang diwujudkan dalam bentuk sertifikat sebagai tanda bukti penguasaankepemilikan tanah, seperti hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pengelolaan, dan hak pakai. Status kepemilikan atas tanah dapat berupa sertifikat, girik, pe dan aktebukti kepemilikan lainnya. Izin pemanfaatan pada prinsipnya merupakan persetujuan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak atas tanah atau pemilik bangunan gedung. 3. Asas pelekatan, KUH Perdata menganut asas pelekatan accessie atas benda- benda yang berada di atas tanah sebagai satu kesatuan dengan tanah. Hal Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 atas tanah mengandung di dalamnya pemilikan atas segala apa yang di atasnya dan di dalam tanah supertifices cedit solo. Di atas tanah bolehlah si pemilik me isahan horizontal. Misalnya UURS dan UUPP. Pasal 13 t dijadikan a. dibeb h lembaga jamina a parsial di rasakan kurang memadai dan belum sempurna untuk menjaw ngusahakan segala tanaman dan mendirikan setiap bangunan yang di sukainya. Kerangka hukum yang mengatur tentang status bangunan gedung di luar KUH Perdata dalam bentuk undang-undang mensyaratkan bahwa di satu sisi status bangunan gedung menyatu dengan hak atas tanah sebagai konsekuensi dari asas asesi vertikal, tetapi pada saat lain ia terpisah dengan tanah sebagai konsekuensi dari asas pem UURS, menyatakan bahwa hak milik atas satuan rumah susun dapa jaminan hutang dengan : ani hipotik, jika tanahnya hak milik atau hak guna bangunan; b. dibebani fidusia, jika tanahnya hak pakai atas tanah hak negara. Lembaga jaminan yang lazimnya dipakai oleh pihak perbankan untuk memberikan fasilitas kredit dengan jaminan bangunan gedung adala n fidusia. Pengukuhan pengaturan jaminan fidusia dalam bentuk undang- undang tercapai yakni dikeluarkannya UURS dan di ikuti oleh UUPP. Pengukuhan fidusia dalam 2 dua undang-undang tersebut walaupun suatu perkembangan di bidang hukum namun pengaturan jaminan fidusia yang bersifat secar ab tantangan perkembangan hukum masyarakat khususnya dalam lalu lintas kredit. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Menurut Mariam Darus Badrulzaman, 108 pembaharuan hukum secara parsial mengandung bahaya. Kadar bahaya tersebut terdapat pada sebagian hukum jaminan seperti UUHT dan UUJF yang tidak berada dalam satu sistem. Selanjutnya dikatakan bahwa penerapan yang saling tidak terkait akan membuat stem . 1B-3B tentang hak tanggungan yang tetap berada dalam si tersebut menjadi rumit, sulit dimengerti dan akhirnya ditinggalkan orang. 109 Sekarang jaminan fidusia diatur dalam undang-undang tersendiri yakni UUJF. Pengertian jaminan fidusia secara yuridis dapat dilihat dalam rumusan Pasal 1 angka 2 UUJF yang menyebutkan: “Jaminan fidusia adalah hak jaminan atas benda bergerak baik yang berwujud maupun benda yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 BN. No.5847 hal penguasaan pemberian fidusia sebagai agunan bagi pelunasan uang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia terhadap kreditur lainnya”. Menurut beberapa yurisprudensi jaminan fidusia, dapat disimpulkan bahwa fidusia diartikan sebagai penyerahan hak milik secara kepercayaan atas benda bergerak sebagai jaminan. 110 Penekanan rumusan fidusia tersebut lebih menitikberatkan pada segi “penyerahan hak milik”. Pengertian fidusia dapat juga dilihat dalam rumusan Pasal 1 angka 8 UURS yang menyebutkan fidusia sebagai hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas benda berdasarkan kepercayaan 108 Mariam Darus Badrulzaman , Buku IV,Op.Cit hal.14. 109 Ibid. 110 Mariam Darus Badrulzaman, Buku II, Op.Cit , hal. 40. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 yang disepakati sebagai jaminan bagi pelunasan piutang kreditur. Pengertian fidusia dalam rumusan tersebut tidak ada menyebutkan hak kepemilikan dari obyek yang diserahkan atas benda itu adalah hak milik, akan tetapi secara tegas disebutkan bahwa yang diserahkan secara kepercayaan adalah “hak”. Dari rumusan tersebut dapat dipahami bahwa penekanan rumusan fidusia tersebut lebih menitikberatkan pada “penyerahan hak”. Dari rumusan pengertian fidusia di atas dapat disimpulkan bahwa pengertian hak yang diserahkan masih abstrak, dalam ar ti belum menunjukkan kepada sesuatu hal tertentu, akan tetapi Penyerahan hak merupakan perbuatan hukum untuk memberikan hak secara kepercayaan, sedangkan peralihan hak adalah perbuatan hukum untuk an sebagainya. Hak kemilikan diartikan sebagai hak milik dalam da dan sebagainya akan tetapi seluruhnya sepanjang hak kemilikan ini kedua rumusan tersebut memiliki hakekat penyerahan yang sama yakni debitur pemberi fidusia menyerahkan hak milik atas benda adalah dalam fungsinya sebagai jaminan. Peralihan hak mempunyai arti yuridis yang lebih luas dari penyerahan hak. memindahkan hak atau pergantian hak dari satu orang tertentu kepada orang lain. Peralihan hak dapat meliputi perbuatan hukum menjual, menyewakan, menjaminkan d arti umum luas, tidak terbatas hanya pada hak milik atas tanah, bangunan, mobil, sepe mempunyai objek yang diperbolehkan hukum, yaitu benda berwujud dan tidak berwujud. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 Kemilikan benda yang menjadi objek jaminan fidusia menimbulkan suatu problem hukum yang harus diberikan kejelasannya. Pengertian kemilikan benda alam idusia tidaklah sempurna sebagaimana rtama, pemberi jaminan fidusia sejak ditandatangani akte perjanjian fidusia berubah d hukum jaminan memiliki makna yang luas yakni mencakup hak milik atas benda dan hak penguasaan atas benda. Jika seorang debitur menyerahkan harta benda sebagai jaminan kepada krediturnya berarti sebahagian kekuasaan atas kemilikan benda telah beralih kepada kreditur. Dalam jaminan fidusia pengalihan hak kepemilikan dimaksudkan semata- mata sebagai jaminan bagi pelunasan utang, bukan untuk seterusnya dimiliki oleh penerima fidusia. Menurut teori fidusia, pemberi fidusia menyerahkan secara kepercayaan hak miliknya sebagai jaminan hutang kepada penerima fidusia. Penyerahan hak milik atas benda jaminan f pengalihan hak milik dalam perjanjian jual beli. 111 Yang ditonjolkan dalam penyerahan hak milik secara kepercayaan itu adalah sifat dinamikanya, overdracht atau levering-nya yaitu penyerahan yuridis sudah terjadi. Artinya, kreditur memiliki sebatas jaminan hutang. Dalam perjanjian jaminan fidusia, pengalihan hak masih tergantung kepada suatu syarat, yakni apabila pemberi fidusia melakukan wanprestasi. Hal ini berarti bahwa kreditur penerima jaminan fidusia belum sepenuhnya sebagai pemilik benda, akan tetapi hak miliknya bersifat terbatas sebagai pemilik jaminan. Oleh karena itu, dalam praktek perkreditan dengan jaminan masih terdapat dua gejala hukum yang masih belum tuntas pemecahannya yakni, Pe 111 Lihat Pasal 1459 KUH Perdata. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 kedudukannya sebagai peminjam pakai atau peminjam pengganti atau peminjam atau pemakai dan bukan lagi sebagai pemilik benda. Kedua, pemberi jaminan fidusia bukan pemilik benda secara yuridis tetapi sebagai pemilik manfaat. Dalam hal yang pertama, pengalihan hak milik atas benda jaminan fidusia membawa akibat hukum bahwa debitur pemberi jaminan fidusia semula sebagai pemilik kemudian berubah sebagai peminjam pakai. Sebaliknya dalam hal yang kedua, pihak debitur pemberi jaminan fidusia tetap merupakan pemilik benda sarkan teori ini perjanjian jaminan fidusia memiliki karakter teori jaminan liens theory, bahwa perjanjian jaminan fidusia me a jaminan yang memanfaatkan barang tersebut sedangkan kreditur penerima jaminan fidusia hanya menerima penyerahan benda sebagai jaminan hutang dalam arti yuridis. Menurut teori kemilikan title theory dalam perjanjian jaminan fidusia, kreditur adalah sebagai pemilik yang sempurna dari benda yang dijaminkan 112 . Berda perorangan. Teori ini merupakan awal dari perkembangan jaminan fidusia yang masih bersifat konvensional dan kurang dapat menjawab persoalan hukum jaminan fidusia secara memuaskan. Menurut rup kan analogi dari gadai dan memiliki karakter kebendaan. Kreditur penerima jaminan fidusia hanya sebagai pemilik yang terbatas dalam arti sebagai pemilik jaminan 113 . Setelah lahirnya UUJF, terjadi perubahan yakni fidusia merupakan perjanjian kebendaan yang murni dan diatur secara tersendiri dalam undang- amello, Op.Cit, Hal 192 112 Tan K Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 undang sebagai bagian dari sistim hukum jaminan kebendaan. Dengan karakter kebendaan, status kreditur penerima jaminan fidusia hanya sebagai pemilik benda jaminan. Dilihat dari aspek hukum perikatan, hak kreditur sebagai pemilik benda jaminan baru muncul apabila dipenuhinya syarat tangguh yang tercantum dalam bahwa nasabah debitur akan me an kredit. Perjanjian jaminan fidusia bukan suatu hak jaminan yang la akta ri hasil penelitian dokumen terhadap proses pengikatan perjanjian sewa enyew ng, tagihan-tagihan serta klaim-klaim yang sekarang telah dimiliki oleh pemberi pasal 1263 KUH Perdata. Jadi dengan syarat menangguhkan ini menyebabkan suatu perikatan belum lagi mempunyai daya kerja perikatan atau pemenuhan perikatan belum lagi dapat dilaksanakan. 114 Jaminan fidusia adalah salah satu sarana perlindungan hukum bagi keamanan bank yakni sebagai suatu kepastian lunasi pinjam hir karena undang-undang melainkan harus diperjanjikan terlebih dahulu antara bank dengan nasabah debitur. 115 Pembebanan kebendaan dengan jaminan fidusia di buat dengan notaris dalam bahasa Indonesia yang merupakan akta jaminan fidusia Pasal 5 ayat 1 UUJF. Dalam akta jaminan fidusia tersebut selain dicantumkan hari dan tanggal, juga di cantumkan mengenai waktu jam pembuatan akta tersebut. Da m a kios sebagai jaminan kredit dengan jaminan fidusia pada PT. Bank Centaral Asia selanjutnya disebut Bank BCA, diperoleh gambaran sebagai berikut : Pertama, objek jaminan fidusia adalah semua dan setiap hak, wewena Op.Cit.hal. 187 113 Ibid. 114 Mariam Darus Badrulzaman, Buku I, Op.Cit., hal.40. 115 Tan Kamello, Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 fi dan atau dikemudian hari akan dimiliki, diperoleh dan dapat dijalankan oleh pemberi fidusia tehadap pihak ketiga dan siapapun juga berdasarkan perjanjian-perjanjian yang sekarang telah dan atau dikemudian hari akan dibuat oleh pemberi fidusia dengan pihak ketiga manapun juga, satu dan lain menjadi milik pemberi fidusia, yaitu Hak sewa atas 1 unit kiosruangan pertokoan… dusia n fidusia dalam akta jaminan fidusia benar ada dan dalah hak penuhkepunyaan nasabah itu sendiri, tidak ada orang lain yag turut berada dalam sesuatu sitaan serta belum pernah diberikan sebagai jaminan fidusia kepada siapapun juga. Dari kedua hal di atas dapat disimpulkan bahwa debitur pemberi jaminan fidusia adalah pemilik hak atas benda yang di ikuti dengan bukti adanya hak tersebut, dalam hal ini adalah hak sewa kios. Fungsi yuridis pengikatan benda jamian fidusia dalam akta jaminan fidusia merupakan bagian yang tidak terpisah dari perjanjan kredit. Keterkaitan fungsi yuridis jamina lihat dalam mo rnya dengan elah dimiliki oleh pemberi fidusia dan atau tentang pemberian jaminan yang ditentukan dalam perjanjian kredit tersebut mana pemberi dan 116 Kedua, nasabah menjamin bank bahwa objek jaminan fidusia yang diberikan sebagai jamina a mempunyai hak apapun juga, tidak tersangkut dalam perkarasengketa dan tidak atau dijadikan jaminan pembayaran utang dengan cara bagaimanapun juga dan 117 n fidusia jaminan fidusia sebagai pengaman kredit bank dapat di del akta jaminan fidusia berikut : Bahwa untuk lebih menjamin dan menanggung terbaya baik segala sesuatu yang terhutang dan harus dibayar oleh debitur sebagaimana diatur dalam perjanjian kredit, diwajibkan untuk memberikan jaminan fidusia, atas tagihan-tagihan dan klaim-klaim milik pemberi fidusia untuk kepentingan penerima fidusia, sebagaimana yang akan diuraikan dibawah ini, yaitu : - Semua dan setiap hak, wewenang, tagihan-tagihan serta klaim- klaim yang sekarang t dikemudian hari akan dimiliki, diperoleh dan dapat dijalankan oleh pemberi fidusia terhadap pihak ketiga dan siapapun juga berdasarkan perjanjian-perjanjian yang sekarang telah dan atau dikemudian hari akan dibuat oleh pemberi fidusia dengan pihak ketiga manapun juga. Bahwa untuk memenuhi ketentuan dari isi premisse Akta Jaminan Fidusia, akta notaris No. 23 tanggal 21 Jamuari 2004, m Bank BCA. 116 Bagian odel 117 Ibid. Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008 penerima fidusia telah sepakat dan setuju dengan mengadakan 118 Dengan fungsi yuridis jaminan fidusia yang dinyatakan dalam akta minan fidusia semakin meneguhkan kedudukan bank sebagai kreditur preferen. AKIBAT HUKUM SEWA MENYEWA KIOS SEBAGAI JAMINAN YANG TIDAK DI DAFTARKAN PADA perjanjian sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999, tentang Jaminan Fidusia sebagaimana hendak dinyatakan dalam akta ini . ja

BAB IV TERHADAP PENERIMAAN PERJANJIAN