mengoperkannya kepada pihak lain bilamana ternyata pihak penyewa tidak dapat lunasi fasilitas k
me redit yang telah diberikan kepadanya.”
92
redit dengan jaminan mempunyai hubungan yang sangat erat,
ndiri.
93
Perjanjian accesoir adalah
B. Prinsip Pengikatan Perjanjian Sewa-menyewa Kios sebagai Jaminan Kredit.
Perjanjian K Bank sebagai kreditur tidak akan memberikan kredit tanpa adanya jaminan yang
memadai, sedang jaminan itu tidak dapat terdiri sendiri melainkan harus dengan pemberian kredit.
Pada dasarnya perjanjian kebendaan dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu perjanjian pokok dan perjanjian accesoir. Perjanjian pokok merupakan
perjanjian untuk mendapatkan fasilitas kredit dari lembaga perbankan atau lembaga keuangan nonbank. Perjanjian pokok adalah perjanjian-perjanjian, yang
untuk adanya mempunyai dasar yang ma perjanjian yang bersifat tambahan dan dikaitkan dengan perjanjian pokok.
94
Perjanjian pembebanan jaminan seperti fidusia disebut juga sebagai perjanjian accesoir yang mengikuit perjanjian pokok.
Perjanjian pembebanan jaminan dapat dilakukan dalam bentuk lisan dan tertulis. Perjanjian pembebanan dalam bentuk lisan, biasanya dilakukan dalam
kehidupan masyarakat pedesaan. Sedangkan praktek perbankan menghendaki perjanjian pembebanan jaminan dalam bentuk tertulis. Perjanjian pembebanan ini
dapat dilakukan dalam bentuk akta dibawah tangan dan atau akta autentik.
92
Ibid.
93
Op.Cit. H.Salim
hal.29
94
Ibid.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Perjanjian pembebanan jaminan dengan akta autentik ini dilakukan dihadapan pejabat yang berwenang untuk itu. Biasanya perjanjian pembebanan dengan
menggunakan akta autentik dapat dilakukan pembebanan pada jaminan atas hak tanggungan, jaminan fidusia dan jaminan hipotek kapal atau pesat udara.
Status kepemilikan terhadap hak sewa kios yang terdapat dalam bangunan plazamall dalam hukum pertanahan terdapat dua pemilik benda yang berbeda
yaitu pemilik hak atas tanah dan pemilik bangunan. Untuk melakukan analisis terhadap dua kemilikan ini perlu dilakukan pendekatan sistem dalam sistem
terhadap dua kemilikan ini perlu dilakukan pendekatan sistem dalam sistem KUH Perdata yang terdapat istilah teknis untuk menyatakan sesuatu benda tergolong
pada benda bergerak atau benda tidak bergerak. Misalnya benda bergerak karena sifatnya, benda bergerak karena undang-undang. Demikian juga untuk benda tidak
bergerak dikenal benda tidak bergerak karena undang-undang, benda tidak bergerak gerak karena peruntukan dan benda tidak bergerak karena peruntukan
dan benda tidak bergerak karena sifatnya.
95
Dengan adanya istilah teknis ini alam
bangunan, yang statusnya tidak mengikuti status benda tanah melainkan berdiri d
KUH Perdata, memang tidak mudah menentukan sesuatu benda – benda itu tergolong kepada benda bergerak dan benda tidak bergerak. Kesulitan ini menjadi
bertambah dengan adanya pencabutan Buku II KUH Perdata sepanjang mengenai tanah dengan melahirkan UUPA yang berbasis hukum adat.
Sistem hukum adat dan sistem KUH Perdata dalam memandang hak atas tanah tidak menemukan kesulitan karena tanah merupakan benda tidak bergerak.
Bagaimana dengan bangunan gedung yang didirikan di atas tanah hak guna
95
Lihat, pasal 500, 501, 506 dan 507 KUH Perdata.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
sendiri. Problematis ini hanya sangat menentukan kepada bentuk lembaga jaminan yang akan diterapkan ketika ruang-ruang kios yang terdapat pada
bangunan mallplaza hendak dijadikan jaminan hutang kepada bank. Untuk itu ada baiknya kita menggunakan teori fiksi hukum rechtsfictie
96
, sehingga hak sewa kios dapat dikategorikan sebagai benda bergerak walaupun secara fisik
satuan ruang usahakios adalah tidak bergerak. Sebagai contoh pemikiran dapat dikemukakan sebuah cermin, kalau dilihat dengan mata fisik merupakan benda
bergerak tetapi hukum menganggapnya sebagai benda tidak bergerak karena didasarkan pada peruntukannya sehingga cermin merupakan benda tidak
lisit mengakui bahwa benda bukan tanah seperti
pemilikan tanah dan bergerak. Demikian pula ikan yang ada di kolam juga termasuk benda tidak
bergerak, padahal secara mata fisik ikan adalah benda bergerak. Dasar pemikiran lain adalah asas pemisahan
horizontal sendiri secara imp bangunan tidak dapat disamakan dengan benda tanah, kalau tanah dapat di
konversi sebagai benda tidak bergerak maka benda bukan tanah tentunya merupakan benda bergerak
97
. Dalam kerangka hukum pertanahan terdapat dua asas hukum yang di kenal
yakni asas assesi vertikal dan asas pemisahan horizontal. Asas-asas yang terdapat dalam lapangan hukum pertanahan ini mempunyai pengertian yuridis yang
berbeda, di mana asas assesi vertikal mendasarkan pada benda-benda yang ada diatasnya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisah
Rahayu Hartini, Op.Cit, hal.200
96 97
Gunawan Widjaja dan Ahmad Yani, Op.Cit,hal.65
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
sedangkan asas pemisahan horizontal mendasarkan pemilikan tanah terpisah dari pemilikan benda-benda yang ada di atasnya.
98
Asas tersebut berada dalam dua kerangka sistem hukum yang berbeda, assesi vertikal di anut dalam KUH Perdata dan asas pemisahan horizontal di anut
dalam hukum adat. Konsekuensi asas assesi vertikal adalah apabila seorang pembeli tanah yang diatasnya berdiri bangunanrumah, maka pembeli tanah
dengan sendirinya menjadi pemilik atas bangunanrumah tersebut. Lebih luas lagi dapat dikatakan bahwa sifat mengikuti dari benda bangunanrumah tersebut
adalah sesuai dengan kedudukan hukum dari tanahnya sebagai benda pokoknya. Kalau tanah dalam KUH Perdata dikategorikan sebagai benda tidak bergerak
maka bangunanrumah yang diatasnya juga merupakan benda tidak bergerak. Asas assesi vertikal terlihat dalam pola berfikir kehidupan masyarakat perkotaan,
di mana masyarakat kota sudah memiliki tanggapan bahwa pemilikan sebidang tanah meliputi kepemilikan atas segala sesuatu yang berada di atas tanah tersebut,
misalnya bangunanrumah atau pohon-pohon. Berbeda hal ini dalam asas pemisahan horizontal yang mensyaratkan kalau
membeli sebidang tanah tidak berarti pembeli sekaligus menjadi pemilik atas bangunanrumah atau tanaman yang ada di atasnya. Akibat dari penerapan atas
asas ini adalah bangunanrumah atau tanaman tersebut merupakan benda tersendiri terlepas dari status hak atas tanah, apabila tanah merupakan benda tidak
bergerak maka bangunanrumah atau tanaman tersebut tidak otomatis merupakan benda tidak bergerak melainkan dianggap sebagai benda bergerak. Secara fisik,
bangunan kios adalah benda tidak bergerak tetapi akibat asas pemisahan
98
AP.Parlindungan,Komentar atas Undang-Undang Pokok Agraria, Mandar Maju,
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
horizontal ini maka bangunan kios tersebut secara teoritis tidak dapat di kontruksikan sebagai benda tidak bergerak. Ketidakkonsistensian ini tentunya
berdampak pada praktek perkreditan antara lain adalah asas hukum mana yang harus diikuti oleh pemberi kredit dalam penerapannya di bidang hukum jaminan.
Untuk menjawab persoalan ini maka Pemerintah melalui Menteri Pertanian dan Agraria dalam surat tanggal 8 Pebruari 1964 No. Unda 9114
mengintruksikan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah untuk jangan membuat akta mengenai pemindahan hak atas tanah tanpa sekaligus mengalihkan hak atas
bangunan-bangunan yang ada di atasnya. Para notaris juga tidak dibenarkan membuat akta pemisahan hak atas bangunan-bangunan tanpa disertai pemindahan
. hak atas tanahnya, kemudian pemerintah melalui Surat Edaran Departemen
Agraria tanggal 10 Desember 1966 No. Dph3644366 dapat disimpulkan bahwa asas vertikal hanya berlaku untuk hak-hak atas tanah yang mempunyai sertifikat
dan pemisahan horizontal untuk hak atas tanah yang tidak memiliki sertifikat. Oleh karena itu hak milik atas bangunan dapat diatasi dengan pendaftaran,
sehingga Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah perlu diterapkan untuk mengisi kekosongan hukum dan melakukan pemisahan
horizontal. Dalam praktek ketentuan ini perlu diterapkan agar pemilik bangunanrumah diatas tanah orang lain dapat menjadi pemilik bangunan tadi
Bangunan itu terpisah dari tapak tanahnya. Bangunan itu dapat dialihkan dan dijaminkan. Peralihan bangunan itu dilakukan seperti mengalihkan benda
bergerak. Di sini ada asas pemisahan horizontal dan pemisahan ini terjadi melalui perjanjian sewa-menyewa kios. Hak milik di sini accesoir kepada hak sewa kios.
Bandung, 1991, .hal,115
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Pemisahan horizontal dalam lapangan ini tentunya mengandung kelemahan, karena hak milik disini tidak merupakan hak kebendaan, tetapi hak
perorangan persoonlijkrecht. Hal yang diperjanjikan di dalam hak sewa kios hanya mengikat para pihak dan tidak mengikat umum, pihak-pihak dalam
perjanjian sewa menyewa kios dapat menentukan bahwa hak milik dapat dijaminkan, jangka waktu sewa dapat ditentukan tidak terbatas, pemilik bangunan
empu
atas tanah maka pembebanan hak tanggungan atas bangunan tersebut hanya dapat dilakukan dengan mengikutsertakan pemegang hak atas tanah yakni turut
m nyai hak mendapat ganti kerugian atas berakhirnya hak sewa bangunan,
pemilik bangunan mempunyai hak retensi.
99
Hak milik bangunan ini tidak berlaku bagi pihak ketiga yaitu pemilik tanah yang baru dan bersifat relatif yang
berlaku bagi para pihak. Pemahaman terhadap bangunan kios untuk dijadikan jaminan hutang perlu
terlebih dahulu melihat status hak atas tanah dalam mendirikan dan membangun bangunan gedung, maka ada dua hal yang harus dicermati sebagai right to use.
100
Yakni : Pertama, mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang di kuasai negara. Kedua, mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah milik
orang lain dengan suatu perjanjian yang sengaja di buat untuk itu. Oleh karena itu pemilik bangunan yang terpisah dengan pemilik hak atas tanah jika hendak
menjaminkan bangunannya tidak mungkin dengan menggunakan lembaga hak tanggungan, kecuali hak milik atas tanah dan bangunan yang ada diatasnya
merupakan satu kesatuan. Apabila bangunan itu tidak dimiliki oleh pemegang hak
99
Lihat, Andi Hamzah, Kamus Hukum, Ghalia Indonesia, Jakarta, 1996, hal. 509. Hak retensi adalah hak menahan sesuatu barang milk orang lain yang ada dalam kekuasaannya sampai
tuntutan mengenai barang itu dipenuhi. Pasal 1159, 1616, 1729, 1812 KUHPerdata.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
memberikan persetujuannya dengan menandatangani akta pemberian hak tanggungan. Pemberian hak tanggungan yang ditandatangani bersama oleh
milik
aminan benda atas bangunan
in pe
nya dan pemegang hak atas tanahnya atau kuasa mereka, keduanya sebagai pihak pemberi hak tanggungan.
101
Sistem hukum positif yang mengatur masalah jaminan atas tanah dan bangunan yang ada di atasnya selain UUHT dan terdapat UUJF, dalam Pasal 1
angka 2 jo penjelasan Pasal 3 huruf a UUJF, dapat disimpulkan bahwa bangunan di atas milik orang lain yang tidak dapat di bebani dengan hak tanggungan dapat
dijadikan obyek jaminan fidusia. Sehingga bangunan gedung yang didirikan di atas hak atas tanah orang lain dapat diikat dengan menggunakan lembaga jaminan
fidusia. Penggunaan lembaga jaminan atas bangunan kios dengan jaminan fidusia akan melahirkan beberapa prinsip-prinsip hukum j
kios berupa asas-asas yang mendasarinya, adapun asas-asas hukum jaminan terhadap bangunan gedung adalah sebagai berikut :
Salah satu unsur yuridis dalam sistem hukum jaminan adalah asas hukum. Hal ini menunjukkan betapa pentingnya asas hukum dalam suatu undang-undang.
Sebelum menguraikan lebih lanjut mengenai asas-asas jaminan fidusia, perlu di jelaskan pengertian asas. Istilah asas merupakan terjemahan dari bahasa Lat
“principium”, bahasa Inggris “principle” dan bahasa Belanda “beginsel”, yang artinya dasar yaitu sesuatu yang menjadi tumpuan berpikir atau berpendapat.
102
100
Istilah right to use dipergunakan oleh AP Parlindungan,Op.Cit , hal. 161.
101
Lihat, Pasal 4 UUHT.
102
Departemen Pendidikan dan Kebudayaan, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka, Jakarta, 1990, hal. 1016.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Asas hukum diperoleh dari proses analitis konstriksi yuridis yaitu dengan menyaring abstraksi sifat-sifat khusus yang melekat pada aturan-aturan yang
konkrit, untuk memperoleh sifat-sifatnya yang abstrak.
103
Asas hukum tidak sama dengan norma hukum, walaupun ada kalanya norma hukum itu sekaligus merupakan asas hukum. Karakter asas hukum yang
umum, abstrak itu memuat cita-cita, harapan das sollen dan bukan aturan yang akan diperlakukan secara langsung kepada subyek hukum.
104
Asas hukum bukanlah suatu perintah hukum yang konkrit yang dapat di pergunakan terhadap
peristiwa konkrit dan tidak pula memiliki sanksi yang tegas. Hal-hal tersebut
m tersebut di atas, maka
g-Undang yang mengatur secara parsial bangunan gedung dan hanya ada dalam wujud pasal-pasal perundang-undangan. Dalam peraturan-
peraturan pasal-pasal dapat di temukan aturan yang mendasar berupa asas
hukum yang merupakan cita-cita dari pembentuknya. Dalam UUBG, pembentuk undang-undang tidak mencantumkan secara tegas asas-asas hukum jaminan
bangunan gedung yang menjadi fundamen dari pembentukan norma hukumnya. Oleh karena itu, sesuai dengan teori dari asas huku
asas hukum jaminan bangunan dapat ditemukan dengan mencarinya dalam pasal- pasal dari Undan
Undang-Undang yang menyangkut hukum jaminan. Asas-asas hukum jaminan bangunan gedung yang terdapat dalam Undang-
Undang adalah :
103
Bellefroid disortir oleh Mariam Darus Badrulzaman, Suatu Pemikiran Mengenai
104
Beberapa Asas Hukum Yang Perlu Diperhatikan Dalam Sistem Hukum Perdata Nasional, Kertas Kerja Dalam Simposium Pembaharuan Hukum Perdata, BPHN, Jakarta, 1981, hal. 1 dalam Tan
Kamello al.159
, Op.Cit.h Ibid.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
1. Asas publisitas asas pemisahan horizontal melalui perjanjian mendirikan
bangunan accesoir yang didaftar
105
yang mensyaratkan bahwa bangunan gedung harus didaftarkan sehingga terbuka dan dapat dibaca dan diketahui
umum, setiap orang umum yang ingin mendapatkan informasi tentang kepemilikan tanahbenda-benda yang ada di atas tanah, memberikan sifat
kebendaan pada hak mendirikan dan memiliki bangunan accesoir kepada hak sewa. Sifat dari bangunan gedung yang terdapat dalam rumah susun dan
perumahan pada umumnya bersifat tetap di atas tanah. Oleh karena sifatnya tetap maka bangunan gedung harus tunduk kepada ajaran hukum benda yang
mengajarkan bahwa untuknya diperlukan “publikasi”. Maksudnya masyarakat perlu mengetahui siapa pemilik bangunan tersebut, sedangkan sampai saat ini
bangunan yang sudah di atur pendaftarannya adalah rumah susun dan perumahan. Hal ini dapat kita lihat dalam aturan teknis dan administratif
pembangunan rumah susun, UURS dan Peraturan Pelaksanaannya dalam Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1988, bahwa atas pembangunan rumah
susun harus memenuhi persyaratan administratif yang menyatakan sebagai alat bukti pemilikan atas satuan rumah susun kepada pemiliknya diberikan
sertifikat hak atas satuan rumah susun, atas cara penerbitan sertifikat dan pembuatan buku tanah hak milik atas satuan rumah susun di atur dalam
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1989. setiap hak milik atas satuan rumah susun di daftar dalam satu buku tanah hak milik
rgunakan daftar isian yang digunakan dalam atas satuan rumah susun. Untuk pendaftaran hak milik satuan rumah susun
disamping mempe
105
Mariam Darus Badrulzaman, Buku III Op.Cit, hal 119
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
penyelenggaraan pendaftaran, diperlukan juga beberapa daftar tambahan yaitu:
a.
ung, memberikan kep
dung dari pemerintah.
hwa apakah hak itu terbit karena perjanjian ataukah hak keb
Daftar buku tanah hak milik atas satuan rumah susun yang dibuat per desakelurahan,
b. Daftar gambar rumah yang diberi nomor urut per tahun per
kabupatenkotamadya atau persatuan wilayah kerja kantor pertanahan. Sedangkan undang-undang yang mengatur tentang bangunan gedung
lainnya seperti UUBG tidak dicantumkannya asas publisitas berupa pendaftaran atas bangunan gedung dan lebih cenderung bersifat pendataan
secara administratif. Penjelasan Pasal 8 Ayat 3 UURS, bahwa pendataan termasuk pendaftaran bangunan gedung dilakukan pada saat proses perizinan
mendirikan bangunan dan secara priodik, yang dimaksudkan untuk keperluan tertib pembangunan dan pemanfaatan bangunan ged
astian hukum tentang status kepemilikan bangunan gedung dan sistem informasi. Berdasarkan pendataan bangunan gedung sebagai pelaksana dari
asas pemisahan horizontal, selanjutnya pemilik bangunan gedung memperoleh surat bukti kepemilikan bangunan ge
Berdasarkan kontruksi asas tersebut maka untuk melakukan jaminan atas hak milik bangunan yang berada di atas tanah orang lain tergantung dari alat
pembuktian, artinya ba endaan lahir dari pendaftaran.
Untuk hak mendirikan dan memiliki bangunan accesoir yang terjadi karena perjanjian lembaga jaminannya adalah fidusia yang tentunya memiliki
beberapa asas yakni :
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Pertama, kreditur penerima jaminan bangunan gedung dengan lembaga jaminan fidusia berkedudukan sebagai kreditur yang diutamakan dari kreditur-
kreditur lainnya droit de preference. Asas ini dapat ditemukan dalam Pasal 1 angka 2 UUJF. Lebih lanjut UUJF tidak memberikan pengertian tentang apa
yang dimaksud dengan kreditur yang diutamakan dari kreditur-kreditur lain
dusia baru lahir pada tan
lazi
n fidusia adalah perjanjian hutang-piutang yang melahirkan hutang yang dijamin dengan jaminan fidusia.
nya. Namun di bagian lain yakni Pasal 27 UUJF dijelaskan pengertian tentang hak yang didahulukan terhadap kreditur lainnya. Hak yang
didahulukan adalah hak penerima fidusia untuk mengambil pelunasan piutangnya atas hasil eksekusi benda yang menjadi objek jaminan fidusia.
Kedua, asas bahwa jaminan fidusia tetap mengikuti benda yang menjadi obyek jaminan fidusia dalam tangan siapapun benda tersebut berada droit de
suite atau zaaksgevolg. Pengakuan asas ini adalah UUJF menunjukkan bahwa jaminan fidusia merupakan hak kebendaan zakelijkrecht dan bukan hak
perorangan persoonlijkrecht. Hak kebendaan jaminan fi ggal dicatatnya jaminan fidusia dalam buku daftar fidusia. Maksud
penegasan ini tidak lain adalah kalau jaminan fidusia tidak dicatatkan dalam buku daftar fidusia berarti hak jaminan fidusia bukan merupakan hak
kebendaan melainkan memiliki karakter hak perorangan. Ketiga, asas bahwa jaminan fidusia merupakan perjanjian ikutan yang
m disebut asas asesoritas. Asas ini mengandung arti bahwa kebendaan jaminan fidusia ditentukan oleh perjanjian lain yakni perjanjian utama atau
perjanjian principal. Perjanjian utama bagi jamina
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Keempat, asas bahwa jaminan fidusia memberikan hak prioritas kepada kreditur penerima fidusia yang terlebih dahulu mendaftarkan ke kantor fidusia
daripada kreditur yang mendaftarkan kemudian.
106
Kelima, asas bahwa jaminan fidusia mudah dieksekusi.
107
Kemudahan pelaksanaan eksekusi di lakukan dengan mencantumkan irah-irah “Demi
Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” pada sertifikat jaminan
a.
etentuan administratif lainnya yang berhubungan dengan kewajiban-kewajiban
fidusia. Dengan titel eksekutorial ini menimbulkan konsekuensi yuridis bahwa jaminan fidusia mempunyai kekuatan yang sama dengan putusan pengadilan
yang telah mempunyai kekuatan hukum yang tetap. Adapun tahap-tahap yang harus dilalui dalam penyerahan hak sewa kios
secara fidusia sebagai jaminan kredit antara lain : Fase pertama, para pihak pemberi dan penerima fidusia mengadakan
perjanjian di mana ditentukan bahwa pemberi fidusia debitur meminjam uang kepada kreditur, perjanjian mana dituangkan dalam Akte Perjanjian
Kredit disebut juga sebagai perjanjian pokok dengan janji akan menyerahkan hak sewa kios miliknya secara fidusia sebagai jaminan
kepada penerima fidusia kreditur, pemberi kredit. Dalam perjanjian pokok ini selain menguraikan besarnya jumlah pinjaman debiturpemberi
fidusia, juga menguraikan mengenai jenis pinjaman, lamanya masa pinjaman, besarnya bunga dan biaya administrasi yang harus selama masa
pinjaman, besarnya angsuran yang harus dibayar oleh debitur setiap bulannya dalam rangka melunasi pinjaman kredit dan k
106
Lihat Pasal 28 UUJF.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
yang harus dipatuhi oleh debitur selama masa pinjaman kredit, termasuk kewajiban mengasuransikan benda yang menjadi jaminan kredit.
b. Fase kedua, terjadinya penyerahan benda fidusia yang dilakukan para
pihak secara constitum possesorium di mana benda tersebut tetap dikuasai oleh debitur. Sifat penyerahannya adalah abstrak dan tidak nyata.
pakai di mana debitur dan kredit
asas ini didasarkan pada per
Perjanjian dalam fase ini menimbulkan hak kebendaan atau yang disebut perjanjian kebendaan zakelijke overeenkomst.
c. Fase ketiga, terjadi perjanjian pinjam
fidusia mengadakan perjanjian bahwa pemilik fidusia meminjam pakaikan hak miliknya kepada pemberi fidusia.
2. Asas pemisahan horizontal, asas pemisahan horizontal mengajarkan bahwa
hak atas tanah terpisah dari benda-benda yang melekat diatasnya. UUHT menganut ajaran tersebut, tetapi berlakunya tidak secara otomatis.
Penerapannya terjadi jika di perjanjikan yang diruangkan di dalam APHT. Penggunaan asas ini menerobos asas pelekatan. Di dalam KUH Perdata ajaran
pemisahan horizontal tidak dianut yang dikenal adalah asas pelekatan. UUHT tidak mengenal asas pelekatan vertikal ini, tetapi berdasarkan kebutuhan
menyatakan asas ini berlaku juga. Penerapan janjian, yaitu jika para pihak sepakat maka harus dituangkan secara tegas di
dalam Akte Pemberian Hak Tanggungan APHT. Kebutuhan masyarakat akan kredit dengan menjaminkan benda yang
melekat atas tanah maka untuk memenuhinya dikeluarkanlah UURS. Ketentuan yang tercantum dalam Pasal 1 angka 8 UURS menyatakan
107
Lihat Pasal 15 UUJF.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
pemilikan rumah dapat dijadikan jaminan utang dan pembebanan fidusia atas rumah tersebut dilakukan dengan akte otentik yang dibuat oleh notaris, norma
ini
danatau izin pem
thuk, akte jual beli,
terdapat dalam Pasal 571 KUH Perdata yang menyatakan bahwa hak milik kemudian diikuti oleh UUPP yang menitiberatkan bahwa lembaga jaminan
yang tepat atas rumah yang terlepas dari hak atas tanahnya adalah jaminan fidusia.
UUBG secara implisit mengenal asas pemisahan horizontal yang di kenal UUPA dan hak pemilikan atas satuan maupun bagian dari bangunan gedung
yang dapat dimiliki oleh orang lain, di dalam persyaratan administrasi Bangunan Gedung bahwa setiap bangunan gedung harus memenuhi
persyaratan administrasi yang meliputi status hak atas tanah, anfaatan dari pemegang hak atas tanah, status kepemilikan bangunan
gedung, izin mendirikan bangunan gedung dan setiap orang atau badan hukum dapat memiliki bangunan gedung atau bagian bangunan gedung.
Pasal 8 ayat 1 dan 2 UUBG dan penjelasannya bahwa hak atas tanah adalah penguasaan atas tanah yang diwujudkan dalam bentuk sertifikat
sebagai tanda bukti penguasaankepemilikan tanah, seperti hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pengelolaan, dan hak pakai. Status
kepemilikan atas tanah dapat berupa sertifikat, girik, pe dan aktebukti kepemilikan lainnya. Izin pemanfaatan pada prinsipnya
merupakan persetujuan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak atas tanah atau pemilik bangunan gedung.
3. Asas pelekatan, KUH Perdata menganut asas pelekatan accessie atas benda-
benda yang berada di atas tanah sebagai satu kesatuan dengan tanah. Hal
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
atas tanah mengandung di dalamnya pemilikan atas segala apa yang di atasnya dan di dalam tanah supertifices cedit solo. Di atas tanah bolehlah si pemilik
me
isahan horizontal. Misalnya UURS dan UUPP. Pasal 13 t dijadikan
a. dibeb
h lembaga jamina
a parsial di rasakan kurang memadai dan belum sempurna untuk menjaw
ngusahakan segala tanaman dan mendirikan setiap bangunan yang di sukainya.
Kerangka hukum yang mengatur tentang status bangunan gedung di luar KUH Perdata dalam bentuk undang-undang mensyaratkan bahwa di satu sisi
status bangunan gedung menyatu dengan hak atas tanah sebagai konsekuensi dari asas asesi vertikal, tetapi pada saat lain ia terpisah dengan tanah sebagai
konsekuensi dari asas pem UURS, menyatakan bahwa hak milik atas satuan rumah susun dapa
jaminan hutang dengan : ani hipotik, jika tanahnya hak milik atau hak guna bangunan;
b. dibebani fidusia, jika tanahnya hak pakai atas tanah hak negara. Lembaga jaminan yang lazimnya dipakai oleh pihak perbankan untuk
memberikan fasilitas kredit dengan jaminan bangunan gedung adala n fidusia. Pengukuhan pengaturan jaminan fidusia dalam bentuk undang-
undang tercapai yakni dikeluarkannya UURS dan di ikuti oleh UUPP. Pengukuhan fidusia dalam 2 dua undang-undang tersebut walaupun
suatu perkembangan di bidang hukum namun pengaturan jaminan fidusia yang bersifat secar
ab tantangan perkembangan hukum masyarakat khususnya dalam lalu lintas kredit.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Menurut Mariam Darus Badrulzaman,
108
pembaharuan hukum secara parsial mengandung bahaya. Kadar bahaya tersebut terdapat pada sebagian hukum
jaminan seperti UUHT dan UUJF yang tidak berada dalam satu sistem. Selanjutnya dikatakan bahwa penerapan yang saling tidak terkait akan membuat
stem
. 1B-3B tentang hak tanggungan yang tetap berada dalam si
tersebut menjadi rumit, sulit dimengerti dan akhirnya ditinggalkan orang.
109
Sekarang jaminan fidusia diatur dalam undang-undang tersendiri yakni UUJF.
Pengertian jaminan fidusia secara yuridis dapat dilihat dalam rumusan Pasal 1 angka 2 UUJF yang menyebutkan: “Jaminan fidusia adalah hak jaminan
atas benda bergerak baik yang berwujud maupun benda yang tidak berwujud dan benda tidak bergerak khususnya bangunan yang tidak dapat dibebani hak
tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang Nomor 4 Tahun 1996 BN. No.5847 hal
penguasaan pemberian fidusia sebagai agunan bagi pelunasan uang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada penerima fidusia terhadap
kreditur lainnya”. Menurut beberapa yurisprudensi jaminan fidusia, dapat disimpulkan
bahwa fidusia diartikan sebagai penyerahan hak milik secara kepercayaan atas benda bergerak sebagai jaminan.
110
Penekanan rumusan fidusia tersebut lebih menitikberatkan pada segi “penyerahan hak milik”. Pengertian fidusia dapat juga
dilihat dalam rumusan Pasal 1 angka 8 UURS yang menyebutkan fidusia sebagai hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas benda berdasarkan kepercayaan
108
Mariam Darus Badrulzaman , Buku IV,Op.Cit hal.14.
109
Ibid.
110
Mariam Darus Badrulzaman, Buku II, Op.Cit , hal. 40.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
yang disepakati sebagai jaminan bagi pelunasan piutang kreditur. Pengertian fidusia dalam rumusan tersebut tidak ada menyebutkan hak
kepemilikan dari obyek yang diserahkan atas benda itu adalah hak milik, akan tetapi secara tegas disebutkan bahwa yang diserahkan secara kepercayaan adalah
“hak”. Dari rumusan tersebut dapat dipahami bahwa penekanan rumusan fidusia tersebut lebih menitikberatkan pada “penyerahan hak”. Dari rumusan pengertian
fidusia di atas dapat disimpulkan bahwa pengertian hak yang diserahkan masih abstrak, dalam ar
ti belum menunjukkan kepada sesuatu hal tertentu, akan tetapi
Penyerahan hak merupakan perbuatan hukum untuk memberikan hak secara kepercayaan, sedangkan peralihan hak adalah perbuatan hukum untuk
an sebagainya. Hak kemilikan diartikan sebagai hak milik dalam
da dan sebagainya akan tetapi seluruhnya sepanjang hak kemilikan ini
kedua rumusan tersebut memiliki hakekat penyerahan yang sama yakni debitur pemberi fidusia menyerahkan hak milik atas benda adalah dalam fungsinya
sebagai jaminan. Peralihan hak mempunyai arti yuridis yang lebih luas dari penyerahan hak.
memindahkan hak atau pergantian hak dari satu orang tertentu kepada orang lain. Peralihan hak dapat meliputi perbuatan hukum menjual, menyewakan,
menjaminkan d arti umum luas, tidak terbatas hanya pada hak milik atas tanah, bangunan,
mobil, sepe
mempunyai objek yang diperbolehkan hukum, yaitu benda berwujud dan tidak berwujud.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Kemilikan benda yang menjadi objek jaminan fidusia menimbulkan suatu problem hukum yang harus diberikan kejelasannya. Pengertian kemilikan benda
alam
idusia tidaklah sempurna sebagaimana
rtama, pemberi jaminan fidusia sejak ditandatangani akte perjanjian fidusia berubah
d hukum jaminan memiliki makna yang luas yakni mencakup hak milik atas
benda dan hak penguasaan atas benda. Jika seorang debitur menyerahkan harta benda sebagai jaminan kepada krediturnya berarti sebahagian kekuasaan atas
kemilikan benda telah beralih kepada kreditur. Dalam jaminan fidusia pengalihan hak kepemilikan dimaksudkan semata-
mata sebagai jaminan bagi pelunasan utang, bukan untuk seterusnya dimiliki oleh penerima fidusia. Menurut teori fidusia, pemberi fidusia menyerahkan secara
kepercayaan hak miliknya sebagai jaminan hutang kepada penerima fidusia. Penyerahan hak milik atas benda jaminan f
pengalihan hak milik dalam perjanjian jual beli.
111
Yang ditonjolkan dalam penyerahan hak milik secara kepercayaan itu adalah sifat dinamikanya,
overdracht atau levering-nya yaitu penyerahan yuridis sudah terjadi. Artinya, kreditur memiliki sebatas jaminan hutang.
Dalam perjanjian jaminan fidusia, pengalihan hak masih tergantung kepada suatu syarat, yakni apabila pemberi fidusia melakukan wanprestasi. Hal ini
berarti bahwa kreditur penerima jaminan fidusia belum sepenuhnya sebagai pemilik benda, akan tetapi hak miliknya bersifat terbatas sebagai pemilik jaminan.
Oleh karena itu, dalam praktek perkreditan dengan jaminan masih terdapat dua gejala hukum yang masih belum tuntas pemecahannya yakni, Pe
111
Lihat Pasal 1459 KUH Perdata.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
kedudukannya sebagai peminjam pakai atau peminjam pengganti atau peminjam atau pemakai dan bukan lagi sebagai pemilik benda. Kedua, pemberi jaminan
fidusia bukan pemilik benda secara yuridis tetapi sebagai pemilik manfaat. Dalam hal yang pertama, pengalihan hak milik atas benda jaminan fidusia
membawa akibat hukum bahwa debitur pemberi jaminan fidusia semula sebagai pemilik kemudian berubah sebagai peminjam pakai. Sebaliknya dalam hal yang
kedua, pihak debitur pemberi jaminan fidusia tetap merupakan pemilik benda
sarkan teori ini perjanjian jaminan fidusia memiliki karakter
teori jaminan
liens theory, bahwa perjanjian jaminan fidusia me
a jaminan yang memanfaatkan barang tersebut sedangkan kreditur penerima
jaminan fidusia hanya menerima penyerahan benda sebagai jaminan hutang dalam arti yuridis.
Menurut teori
kemilikan title theory dalam perjanjian jaminan fidusia,
kreditur adalah sebagai pemilik yang sempurna dari benda yang dijaminkan
112
. Berda perorangan. Teori ini merupakan awal dari perkembangan jaminan fidusia yang
masih bersifat konvensional dan kurang dapat menjawab persoalan hukum jaminan fidusia secara memuaskan.
Menurut rup kan analogi dari gadai dan memiliki karakter kebendaan. Kreditur
penerima jaminan fidusia hanya sebagai pemilik yang terbatas dalam arti sebagai pemilik jaminan
113
. Setelah lahirnya UUJF, terjadi perubahan yakni fidusia merupakan
perjanjian kebendaan yang murni dan diatur secara tersendiri dalam undang-
amello, Op.Cit, Hal 192
112
Tan K
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
undang sebagai bagian dari sistim hukum jaminan kebendaan. Dengan karakter kebendaan, status kreditur penerima jaminan fidusia hanya sebagai pemilik benda
jaminan. Dilihat dari aspek hukum perikatan, hak kreditur sebagai pemilik benda jaminan baru muncul apabila dipenuhinya syarat tangguh yang tercantum dalam
bahwa nasabah debitur akan me
an kredit. Perjanjian jaminan fidusia bukan suatu hak jaminan yang la
akta
ri hasil penelitian dokumen terhadap proses pengikatan perjanjian sewa enyew
ng, tagihan-tagihan serta klaim-klaim yang sekarang telah dimiliki oleh pemberi
pasal 1263 KUH Perdata. Jadi dengan syarat menangguhkan ini menyebabkan suatu perikatan belum lagi mempunyai daya kerja perikatan atau pemenuhan
perikatan belum lagi dapat dilaksanakan.
114
Jaminan fidusia adalah salah satu sarana perlindungan hukum bagi keamanan bank yakni sebagai suatu kepastian
lunasi pinjam hir karena undang-undang melainkan harus diperjanjikan terlebih dahulu
antara bank dengan nasabah debitur.
115
Pembebanan kebendaan dengan jaminan fidusia di buat dengan notaris dalam bahasa Indonesia yang merupakan akta jaminan fidusia Pasal 5
ayat 1 UUJF. Dalam akta jaminan fidusia tersebut selain dicantumkan hari dan tanggal, juga di cantumkan mengenai waktu jam pembuatan akta tersebut.
Da m
a kios sebagai jaminan kredit dengan jaminan fidusia pada PT. Bank Centaral Asia selanjutnya disebut Bank BCA, diperoleh gambaran sebagai
berikut :
Pertama, objek jaminan fidusia adalah semua dan setiap hak, wewena
Op.Cit.hal. 187
113
Ibid.
114
Mariam Darus Badrulzaman, Buku I, Op.Cit., hal.40.
115
Tan Kamello,
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
fi dan atau dikemudian hari akan dimiliki, diperoleh dan dapat dijalankan
oleh pemberi fidusia tehadap pihak ketiga dan siapapun juga berdasarkan perjanjian-perjanjian yang sekarang telah dan atau dikemudian hari akan dibuat
oleh pemberi fidusia dengan pihak ketiga manapun juga, satu dan lain menjadi milik pemberi fidusia, yaitu Hak sewa atas 1 unit kiosruangan pertokoan…
dusia
n fidusia dalam akta jaminan fidusia benar ada dan dalah hak penuhkepunyaan nasabah itu sendiri, tidak ada orang lain yag turut
berada dalam sesuatu sitaan serta belum pernah diberikan sebagai jaminan fidusia kepada siapapun juga.
Dari kedua hal di atas dapat disimpulkan bahwa debitur pemberi jaminan fidusia adalah pemilik hak atas benda yang di ikuti dengan bukti adanya hak
tersebut, dalam hal ini adalah hak sewa kios. Fungsi yuridis pengikatan benda jamian fidusia dalam akta jaminan fidusia
merupakan bagian yang tidak terpisah dari perjanjan kredit. Keterkaitan fungsi yuridis jamina
lihat dalam mo rnya dengan
elah dimiliki oleh pemberi fidusia dan atau
tentang pemberian jaminan yang ditentukan dalam perjanjian kredit tersebut mana pemberi dan
116
Kedua, nasabah menjamin bank bahwa objek jaminan fidusia yang
diberikan sebagai jamina a
mempunyai hak apapun juga, tidak tersangkut dalam perkarasengketa dan tidak
atau dijadikan jaminan pembayaran utang dengan cara bagaimanapun juga dan
117
n fidusia jaminan fidusia sebagai pengaman kredit bank dapat di del akta jaminan fidusia berikut :
Bahwa untuk lebih menjamin dan menanggung terbaya baik segala sesuatu yang terhutang dan harus dibayar oleh debitur
sebagaimana diatur dalam perjanjian kredit, diwajibkan untuk memberikan jaminan fidusia, atas tagihan-tagihan dan klaim-klaim
milik pemberi fidusia untuk kepentingan penerima fidusia, sebagaimana yang akan diuraikan dibawah ini, yaitu :
- Semua dan setiap hak, wewenang, tagihan-tagihan serta klaim- klaim yang sekarang t
dikemudian hari akan dimiliki, diperoleh dan dapat dijalankan oleh pemberi fidusia terhadap pihak ketiga dan siapapun juga
berdasarkan perjanjian-perjanjian yang sekarang telah dan atau dikemudian hari akan dibuat oleh pemberi fidusia dengan pihak
ketiga manapun juga.
Bahwa untuk memenuhi ketentuan
dari isi premisse Akta Jaminan Fidusia, akta notaris No. 23 tanggal 21 Jamuari 2004, m
Bank BCA.
116
Bagian odel
117
Ibid.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
penerima fidusia telah sepakat dan setuju dengan mengadakan
118
Dengan fungsi yuridis jaminan fidusia yang dinyatakan dalam akta minan fidusia semakin meneguhkan kedudukan bank sebagai kreditur preferen.
AKIBAT HUKUM SEWA MENYEWA KIOS SEBAGAI JAMINAN
YANG TIDAK DI DAFTARKAN PADA
perjanjian sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999, tentang Jaminan Fidusia sebagaimana
hendak dinyatakan dalam akta ini .
ja
BAB IV TERHADAP PENERIMAAN PERJANJIAN