6. Jika hak sewa berakhir, pemilik bangunan tidak memperoleh ganti
rugi. Pemilik tanah tidak wajib mengambil alih bangunan dan karena
7. Pemutusan sewa harus seizin pejabat yang berwenang.
Ketentuan substantif yang terdapat dalam penjelasan UUBG ini juga secara implisit mengkontruksikan bahwa bangunan yang berada di atas hak milik
tanah orang lain sebagai benda bergerak dengan izin pemanfaatan sebagai persetujuan yang dinyatakan dalam perjanjian tertulis antara pemegang hak atas
nah atau pemilik tanah dan pemilik bangunan gedung.
C. Hak Kebendaan atas Hak Sewa Kios
Hak kebendaan zakelijkrecht adalah hak mutlak atas suatu benda di mana hak itu memberikan kekuasaan langsung atas sesuatu benda dan dapat
dipertahankan terhadap siapapun. Rumusan ini menyatakan bahwa hak kebendaan adalah hak mutlak yang berarti juga hak absolut dan dapat
dipertentangkan atau dihadapkan dengan hak relatif, hak nisbi atau yang biasanya di sebut persoonlijk atau hak perorangan. Hak perorangan ini hanya dapat
dipertahankan terhadap orang tertentu tidak terhadap semua orang seperti hak kebendaan. Adanya karakter dalam membedakan hak absolut dan hak relatif
sangat diperlukan dalam menentukan ciri pokok hak keperdataan, ciri antara
sgevolg atau droit de suite hak mengikuti. Artinya hak itu pemilik bangunan wajib membongkar bangunan itu.
57
ta
58
kedua hak keperdataan ini adalah sebagai berikut : a.
Merupakan hak mutlak, dapat dipertahankan terhadap siapapun juga. b.
Mempunyai zaak itu terus mengikuti bendanya dimanapun juga dalam tangan siapapun
juga benda itu berada. Hak itu terus saja mengikuti orang yang mempunyainya.
57
Jan verwer dalam Mariam Darus, Permasalahan Mengenai Hak Mendirikan Dan Memiliki Bangunan Di Atas Tanah Orang Lain Dalam Kaitannya Dengan Hipotik selanjutnya
disebut buku IV, Himpunan Laporan Hasil Pengkajian Bidang Hukum Perdata Tahun 19821983 dan 19831984, BPHN, hal. 59 dalam Tan Kamello, Op.Cit.hal177
.
58
Sri Soedewi Masjchoen Sofwan, Buku II Op.Cit., hal.25.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
c. Sistem yang dianut dalam hak kebendaan dimana terhadap yang lebih
dahulu terjadi mempunyai kedudukan dan tingkat yang lebih tinggi dari pada yang terjadi kemudian. Misalnya seorang eigenar menghipotikkan
tanahnya, kemudian tanah tersebut juga diberikan kepada orang lain dengan hak memungut hasil, maka disini hak hipotik itu masih ada pada
derajat dan ut hasil yang baru terjadi
preference hak yang didahulukan. e.
f. Demikian ciri-ciri hak kebendaan itu meskipun dalam praktek ciri-ciri itu
kelihatannya tidak tajam lagi apabila dihadapkan dengan hak perorangan. Artinya perbedaan yang semacam itu tidak begitu penting lagi dalam praktek. Sebab
dalam kenyataannya ada hak perorangan yang mempunyai ciri-ciri sebagaimana ciri-ciri yang terdapat pada hak kebendaan. Hal ini dapat kita lihat sifat absolut
terhadap hak sewa yang dilindungi berdasarkan Pasal 1365 KUH Perdata, hak sewa ini mempunyai sifat mengikuti bendanya droit de suite. Hak sewa ini juga
terus mengikuti bendanya meskipun berpindahnya atau dijualnya barang yang di sewa, perjanjian sewa tidak akan putus. Demikian juga halnya sifat droit de
preference. Menurut Mariam Darus Badrulzaman, mengenai hak kebendaan ini di bagi
ak yang memberikan kenikmatan yang tidak penuh atas suatu benda. Jika dibandingkan dengan hak milik.
dibandingkan dengan hak milk. tanah yang dibebani hak memungut hasil. Dan mempunyai
tingkat yang lebih tinggi daripada hak memung kemudian.
d. Mempunyai sifat droit de
Adanya apa yang dinamakan gugat kebendaan. Kemungkinan untuk dapat memindahkan hak kebendaan itu dapat secara
sepenuhnya dilakukan.
59
atas dua bagian, yaitu : 1.
Hak kebendaan sempurna adalah hak kebendaan yang memberikan kenikmatan yang sempurna penuh bagi si pemilik. Selanjutnya untuk hak
yang demikian dinamakannya hak kemilikan.
2. Hak kebendaan terbatas adalah h
Artinya hak kebendaan terbatas itu tidak penuh atau kurang sempurna jika
60
60
Mariam Darus Badrulzaman, Buku III Op.cit., hal. 43.
59
Ibid., hal. 25-27.
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
Apabila pembedaan hak kebendaan dan hak perorangan ini kita letakkan dalam lapangan hukum bangunan tentunya menjadi persoalan yang perlu
pemikiran mendalam, apakah hak milik atas bangunan merupakan hak kebendaan ataukah hak perorangan? Untuk menjawab ini maka kita harus melakukan
pendekatan sistem hukum benda yang diatur dalam KUH Perdata dan ketentuan normatif di luar KUH Perdata tentang status pemilikan atas bangunan dengan
mengacu pada tertib hukum yang terpadu integrited. Hak milik bangunan yang didaftarkan memiliki sifat yang lebih kuat dari hak milik bangunan yang tidak
didaftarkan. Sebab semua syarat-syarat yang diperjanjikan para pihak yakni pemilik tanah dan pemilik bangunan diketahui semua orang melalui pendaftaran.
Perbedaannya dengan hak guna bangunan adalah bahwa hak guna bangunan tidak bersifat accesoir kepada hak sewa dan terdaftar. Hak ini memiliki sifat
kebendaan. Konsekuensi sifat accesoir ini adalah terhadap peralihannya diperlukan izin pemilik tanah, jika izin pemilik tanah itu dicantumkan dalam
mempergunakan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 sebagaimana diganti perjanjian sewa bangunan yang didaftarkan maka izin tidak perlu lagi pada saat
hak milik atas bangunan itu akan dialihkan. Pemisahan horizontal atas hak milik dan mendirikan bangunan perlu
diberikan sifat kebendaan karena sifat dari hak milik bangunan yang tumbuh di dalam praktek sekarang berdasarkan Pasal 44 UUPA bersifat perseorangan. Hak
memiliki dan mendirikan bangunan di atas tanah sewa hak pakai dapat juga dialihkan untuk hak milik bangunan horizontal yang terjadi karena jual beli.
Seseorang yang sudah memiliki hak milik bangunan karena hak mendirikan dan memiliki bangunan menyerahkan hak milik bangunan melalui jual beli dapat
Adelina Lestari Ginting : Perjanjian Sewa Menyewa Kios Sebagai Jaminan Kresit, 2007. USU e-Repository © 2008
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 yang mensyaratkan perjanjian penyerahannya diperbuat dalam bentuk PPAT dan kemudian di daftar.
Di sini hak milik bangunan horizontal yang terjadi karena jual beli memiliki sifat ebendaan.
nnya debitur wanprestasi dan beritikad tidak baik untuk pelunasan
nggupan nasabah debitur untuk melakukan pelunasan sebagai kewajibannya.
k
D. Perjanjian Sewa-menyewa Kios sebagai Obyek Jaminan Kredit
