BAB IV
PERANAN DEVELOPER DALAM PERJANJIAN JUAL-BELI RUMAH MELALUI KREDIT PEMILIKAN RUMAH KPR
A. Syarat Syarat Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah KPR antara Pihak Pembeli dengan Pihak Developer
Istilah developer berasal dari bahasa asing yang menurut kamus bahasa Inggris artinya adalah pembangunan rumah. Semetara itu menurut Pasal 5 ayat 1
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan Pembangunan Perumahan yang dapat pula masuk kedalam pengertian
developer yaitu Perusahaan Pembangunan Perumahan adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan dari berbagai jenis dalam
jumlah yang besar di atas suatu areal tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi dengan prasarana-prasarana lingkungan
dan fasilitas-fasilitas sosial yang diperlukan oleh masyarakat penghuninya.
45
45
Dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.09KPTSM1995 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli rumah Menteri Negara Perumahan Rakyat
dalam pendahuluan menyatakan bahwa adanya dua pihak yakni Perusahaan
http:eprints.undip.ac.id162891AHMAD_ADI_WINARTO.pdf pengertian developer diunduh pada tanggal 18 juli 2012 pukul 21.05
Universitas Sumatera Utara
Pembangunan Perumahan dan Permukiman Developer, yang bertindak selaku Penjual Rumah, untuk selanjutnya disebut Penjual. Dan konsumen Rumah yang
bertindak selaku Pembeli rumah yang selanjutnya disebut Pembeli. Dalam Pasal 19 Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang penyelenggaraan perumahan dan
pemukiman dilakukan untuk memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu kebutuhan dasar manusia bagi peningkatan dan pemerataan kesejahteraan
masyarakat. Perlu diketahui bahwa pemberian kredit pemilikan rumah secara bersubsidi ini diberikan kepada mereka yang belum pernah memiliki rumah
sebelumnya dan tidak melakukan kredit di tempat atau di bank lain. Hal ini terkandung dalam Bab II pasal 2 Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat
Nomor 7PERMENM2007 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Rumah yang bunyinya subsidi perumahan diberikan kepada keluargarumah tangga yang baru
pertama memiliki rumah dan baru pertama kali menerimasubsidi perumahandan termasuk kedalam kelompok sasaran masyarakat berpenghasilan rendah.
Pengertian Jual beli menurut B.W adalah suatu perjanjian bertimbal balik dalam mana pihak yang satu si penjual berjanji untuk menyerahkan hak milik
atas suatu barang, sedang pihak yang lainnya si pembeli berjanji untuk membayar harga yang terdiri atas sejumlah uang sebagai imbalan dari perolehan
hak milik tersebut. Barang yang menjadi obyek perjanjian jual-beli harus cukup tertentu, setidak-tidaknya dapat
ditentukan wujud dan jumlahnya pada saat ia
Universitas Sumatera Utara
akan
diserahkan hak miliknya kepada si pembeli. Dengan demikian adalah sah menurut hukum.
46
Berdasarkan hasil penelitian yang telah dilakukan terhadap peran developer dalam perjanjian jual-beli rumah melalui kredit pemilikan rumah dapat
diketahui bahwa hubungan hukum antara keduanya tertuang dalam bentuk kewajiban dan hak masing-masing pihak. Dari suatu perbuatan hukum yang
dibuat oleh masing-masing pihak sebagai subyek hukum, berdasarkan suatu Perumahan Syukur Indah selaku penyalur perumahan yang telah selesai
dibangun dan layak huni akan berusaha untuk mencari pembeli yang bersedia untuk membeli. Dalam penjualan rumah ini Perumahan Syukur Indah tidak
berdiri sendiri namun bekerja sama dengan bank yaitu Bank Tabungan Negara BTN atau apabila pihak konsumen mempunyai bank sendiri yang menurutnya
lebih nyaman atau lebih mudah semua tergantung kesepakatan bersama yang telah dibuat oleh para pihak. Tujuan diadakannya kerja sama dengan bank ini tidak lain
adalah untuk mempermudah dalam hal pembayaran apabila terjadi cidera janji dari pihak pembeli konsumen maka bank atau pemegang jaminan mempunyai
hak untuk menjual objek jaminan atas kekuasaan sendiri memlalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut.
46
Prof. R. Surbekti SH, Aneka Perjanjian, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, 1995, hal. 1- 2
Universitas Sumatera Utara
kesepakatan bersama dapat diwujudkan suatu hubungan hukum. Hubungan hukum tersebut mempunyai dua segi, yaitu bevoeg herd atau kewenangan yang
disebut hak dan plicht atau kewajiban.
47
1 Berhak memperoleh informasi yang jelas dan terbuka berkaitan dengan pengajuan permohonan membeli rumah secara kredit yang akan
dilakukan oleh calon konsumen. Sebelum penulis memaparkan hal-hal ataupun syarat-syarat yang harus
dipenuhi oleh pihak pembeli terhadap pihak developer, penulis akan memaparkankan terlebih dahulu tentang hak dan kewajiban developer dan pihak
pembeli sebelum mengetahui isi dari persyaratan kredit kepemilikan rumah. hal ini diperlukan agar tidak terjadinya kesalahan-kesalahan baik yang disengaja oleh
masing-masing pihak maupun kesalah pahaman yang tidak disengaja oleh masing- masing pihak, alangkah baiknya apabila para pihak memperhatikan hal-hal
sebagai seperti dibawah ini terlebih dahulu.
Adapun hak bagi calon konsumen dalam perjanjian jual beli rumah adalah sebagai berikut :
2 Berhak memperoleh perlakuan yang sama seperti calon konsumen yang lainnya.
47
R. Soeroso, Pengantar Ilmu Hukum, Sinar Grafika, Jakarta, 1993, hal 270
Universitas Sumatera Utara
Kewajiban developer
Developer sebagai pihak yang akan menjual rumah kepada konsumen mempunyai kewajiban sebagai berikut :
a. Memberikan pelayanan atau perlakuan yang sama kepada calon konsumen.
b. Memberikan informasi yang jelas dan terbuka berkaitan dengan pengajuan pembelian rumah oleh calon konsumen.
c. Memberikan daftar yang berisikan syarat-syarat dalam pengajuan pembelian rumah secara kredit lengkap dengan tabel angsuran yang
menyajikan :
a Persyaratan yang diperlukan dan tata caranya dalam pembelian rumah
b Besarnya maksimum uang muka
c Jangka waktu pembayaran d Ketentuan-ketentuan yang harus ditaati bagi konsumen
e Memberikan formulir permohonan pembelian rumah secara kredit kepada calon konsumen.
Developer memiliki hak untuk :
Universitas Sumatera Utara
1 Meminta calon konsumen memenuhi semua persyaratan yang telah di tetapkan
2 Memeriksa persyaratan administratif yang telah diajukan oleh calon konsumen.
3 Memberikan penjelasan mengenai syarat-syarat adminsitratif yang harus dipenuhi calon konsumen.
Kewajiban konsumen dalam tahap pendahuluan perjanjian jual beli rumah dimulai pada saat akan mengajukan permohonan kredit pemilikan rumah.
Konsumen pada awalnya memperoleh informasi dari pihak developer mengenai beberapa persyaratan yang harus dipenuhi oleh konsumen dalam pengajuan
pembelian rumah secara kredit. Pada umumnya persyaratan awal yang harus dipenuhi oleh calon konsumen adalah sebagai berikut :
48
1 Mengisi formulir permohonan kredit pemilikan rumah yang telah disediakan oleh pihak developer.
2 Melengkapi dengan fotocopy identitas diri KTP suami dan isteri.
3 Melengkapi fotocopy Kartu Keluarga KK
4 Melengkapi fotocopy Surat Nikah bagi yang telah menikah
48
Hasil wawancara dengan Direktur Perumahan Syukur Indah tanggal 8 Juni 2012
Universitas Sumatera Utara
5 Melengkapi Slip gaji terakhirketerangan penghasilan.
6 Melengkapi Surat keterangan bekerja
7 Melengkapi fotocopy tabungan Batara khusus KPR BTN
8 Melengkapi pas foto suami isteri
9 Melengkapi fotocopy Karpeg bagi PNS
10 Melengkapi fotocopy SK awal dan terakhir bagi PNS
11 Melengkapi surat keterangan belum memiliki rumah
12 Melengkapi NPWP
Setelah calon konsumen melengkapi semua persyaratan administratif yang telah di tetapkan, calon konsumen dipersilahkan untuk menunggu beberapa hari
guna pemeriksaan kelengkapan persyaratan administratif tersebut. Setelah semua persyaratan yang diajukan oleh pihak pembeli konsumen telah diproses oleh
pihak developer, maka pihak developer menyerahkan semua persyaratan yang telah dilengkapi oleh pihak pembeli kepada bank developer bekerja sama sengan
bank BTN dan pihak bank akan memproses kembali mengenai pemenuhan atau kelengkapan syarat-syarat yang telah diajukan sebelum melakukan wawancara
dan analisis terhadap pihak pembeli.
Universitas Sumatera Utara
Mengenai isi perjanjian telah di tetapkan pihak penjual, pihak pembeli hanya tinggal membaca dan menandatanganinya, perjanjian seperti ini dikenal
dengan perjanjian baku.
Perjanjian baku yang timbul dan berkembang dalam kehidupan sehari-hari dapat dibedakan dalam empat jenis yaitu:
1. Perjanjian baku sepihak yaitu perjanjian yang isinya ditentukan oleh pihak yang kuat kedudukannya dalam perjanjian tersebut.
2. Perjanjian baku timbal balik yaitu perjanjian yang isinya ditentukan oleh kedua belah pihak dalam perjanjian tersebut. Misalnya perjanjian
baku antara majikan dam buruh dimana keduanya terikat kepada perjanjian perburuhan yang tertuang dalam kesepakatan kerja.
3. Perjanjian baku yang diciptakan oleh pemerintah yaitu perjanjian baku yang isinya ditentukan oleh pemerintah. Misalnya perbuatan-
perbuatan hukum tertentu yang mempunyai objek hak atas tanah dalam bidang agraria sebagaimana diatur dalam Surat Keputusan
Menteri dalam Negeri Tanggal 6 Agustus 1977.
4. Perjanjian baku yang ditentukan lingkungan notaris dan advokat yaitu perjanjian yang konsepnya sejak semula telah disiapkan untuk
Universitas Sumatera Utara
memenuhi permintaan dari anggota masyarakat atas bantuan dari notaris atau advokat tersebut.
Terhadap perjanjian jual beli Perumahan Syukur Indah dapat dikategorikan pada jenis perjanjian baku sepihak karena yang menentukan isi perjanjian jual-beli
adalah pihak penjual developer, pembeli hanya tinggal membaca dan menandatangani isi perjanjian tersebut,
Keberadaan perjanjian ini di dalam prakteknya diterima baik di masyarakat, karena lebih praktis dan lebih efisien dalam pernggunaan waktu,
biaya serta akan memberikan keuntungan bagi para pihak dalam perjanjian tersebut.
Apabila berkas telah sampai pada pihak bank dan telah ada persetujuan dari pihak bank untuk memenuhi permohonan kredit dari konsumen maka
seketika itu juga dibuatlah akta jual-beli didepan notaries dan ditandatangani oleh developer dan pembeli dan seketika itu jugalah hak milik pun berpindah
dari tangan developer selaku si penjual keapda pihak pembeli.
B. Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah KPR oleh Pihak Developer kepada Pihak Pembeli.
