memenuhi permintaan dari anggota masyarakat atas bantuan dari notaris atau advokat tersebut.
Terhadap perjanjian jual beli Perumahan Syukur Indah dapat dikategorikan pada jenis perjanjian baku sepihak karena yang menentukan isi perjanjian jual-beli
adalah pihak penjual developer, pembeli hanya tinggal membaca dan menandatangani isi perjanjian tersebut,
Keberadaan perjanjian ini di dalam prakteknya diterima baik di masyarakat, karena lebih praktis dan lebih efisien dalam pernggunaan waktu,
biaya serta akan memberikan keuntungan bagi para pihak dalam perjanjian tersebut.
Apabila berkas telah sampai pada pihak bank dan telah ada persetujuan dari pihak bank untuk memenuhi permohonan kredit dari konsumen maka
seketika itu juga dibuatlah akta jual-beli didepan notaries dan ditandatangani oleh developer dan pembeli dan seketika itu jugalah hak milik pun berpindah
dari tangan developer selaku si penjual keapda pihak pembeli.
B. Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah KPR oleh Pihak Developer kepada Pihak Pembeli.
Unsur-unsur pokok perjanjian jual-beli adalah barang dan harga. Perjanjian jual-beli itu terjadi pada detik tercapainya “sepakat” mengenai harga
Universitas Sumatera Utara
dan barang. Begitu kedua belah pihak sudah setuju tentang barang dan harga, maka lahirlah perjanjian jual-beli yang sah. Sifat konsensual dari jual-beli
tersebut ditegaskan kedalam pasal 1458 yang berbunyi “jual beli dianggap sudah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai kata
sepakat tentang barang dan harga, meskipun barang itu belum diserahkan maupun harganya belum dibayar.”
49
Pernyataan timbal balik dari kedua belah pihak merupakan sumber untuk menetapkan hak dan kewajiban bertimbal balik diantara mereka.
Apakah semua pernyataan dapat dipertanggungjawabkan kepada menimbulkan kewajiban-kewajiban bagi pihak yang melakukan
pernyataan itu? Karena mengenai hal ini tidak kita temukan sesuatu ketentuan dalam
Undang-Undang, maka persoalan itu telah dipecahkan oleh para sarjana dan yurisprudensi.
50
Di Perumahan Syukur Indah, setelah dipenuhi syarat-syarat administrasi yang telah dilengkapi oleh calon debitur Perumahan Syukur Indah, maka tahap
selanjutnya adalah tahap pemeriksaan persyaratan administrasi tersebut. Pihak developer akan mengadakan penelitian terhadap persyaratan administrasi dan
pemeriksaan dilapangan. Hal tersebut dilakukan untuk mengetahui kebenaran
49
Prof. R. Surbekti. SH, Op.cit, hal.2
50
Ibid, hal. 6
Universitas Sumatera Utara
informasi yang di berikan oleh calon konsumen. Apabila dalam pemeriksaan di lapangan data yang diberikan sesuai dengan kenyataan, maka pihak developer
akan meneruskan permohonan pembelian rumah secara kredit yang diajukan oleh calon konsumen. Namun apabila dalam pemeriksaan di lapangan data yang
diberikan tidak sesuai dengan kenyataan, maka pihak developer dapat menolak pengajuan permohonan pembelian rumah secara kredit dari calon konsumen
dengan atau tanpa memberikan alasan penolakannya. Terhadap permohonan pengajuan pembelian rumah yang diterima oleh developer, maka mulai masuk
pada tahap pelaksanaan perjanjian. Sebelum diajukannya permohonan kredit pemilikan rumah pada pihak bank, calon pembeli dianjurkan membayar uang
muka. Biasanya pihak bank menetapkan uang muka sebesar 20 duapuluh persen dari harga satuan rumah, namun di Perumahan Syukur Indah seorang
calon pembeli cukup membayar panjar sebesar 5 lima persen dari harga satuan rumah. Jadi, apabila calon pembeli tidak ingin melanjutkan proses
kredit pemilikan rumah ataupun si calon pembeli mempunyai alasan lain sehingga ingin menghentikan proses perkreditan rumah, maka uang panjar
dianggap hangus. Dalam hal ini kedua belah pihak telah mencapai kata sepakat untuk mengadakan perjanjian jual beli rumah tersebut.
51
51
Hasil wawancara pada Direktur Perumahan Syukur Indah tanggal 11 Juni 2012
Universitas Sumatera Utara
Setelah akad kredit dilakukan dan terjadilah peralihan hak milik dari developer ke pihak pembeli, maka apabila terjadi kecacatan dalam rumah yang
dibeli baik kesalahan developer atau dari pihak pembeli itu sendiri developer tidak bertanggung jawab, itu semua diserahkan pada pihak pembeli karena
dianggap itu sudah menjadi hak milik si pembeli sehingga tanggung jawab pun sudah beralih. Itu sebabnya diharapkan pada pihak pembeli untuk lebih cermat
dan sering mengkontrol pembangunan rumah sehingga tidak terjadi kesalahan- kesalahan yang mengakibatkan ketidaknyamanan dikemudian hari. Di
Perumahan Syukur Indah pernah juga terjadi sebelum rumah siap 100 seratus persen seorang calon pembeli yang telah membayar panjar meminta
pada pihak developer untuk mengganti model rumah ataupun warna rumah sesuai dengan keinginan hati si calon pembeli. Hal ini diperbolehkan oleh
developer dengan catatan apabila terjadi penambahan uang dalam pembangunan dan perubahan model ataupun warna rumah yang dimintakan oleh
si calon pembeli, maka penambahan tersebut di tanggung oleh pihak pembeli.
52
Pada dasarnya suatu perjanjian yang telah dibuat tidak dapat ditarik kembali kecuali disetujui oleh kedua belah pihak. Demikian pula halnya dengan
perjanjian pengikatan jual beli rumah antara developer dengan konsumen juga
52
Hasil wawancara pada Direktur Perumahan Syukur Indah tanggal 11 Juni 2012
Universitas Sumatera Utara
tidak bisa ditarik kembali. Menurut H. Jawakil, perjanjian yang telah dibuat tidak dapat ditarik kembali tanpa persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan-
alasan yang cukup menurut Undang-Undang dan harus dilaksanakan dengan itikad baik. Ditegaskan dalam Pasal 1338 KUHPerdata :
1 Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya.
2 Perjanjian itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak atau karena suatu alasan –alasan yang oleh Undang-Undang
dinyatakan cukup untuk itu.
3 Perjanjian-perjanjian itu harus dilaksanakan dengan itikad baik.
Berdasarkan ketentuan Pasal 1338 ayat 1 KUHPerdata tersebut di atas, setiap perjanjian yang telah dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-Undang
bagi yang membuatnya. Hal ini berarti perjanjian pengikatan jual beli rumah yang dibuat antara developer dengan konsumen mengikat kedua belah pihak.
Masing-masing pihak berkewajiban untuk melaksanakan isi dari perjanjian tersebut. Selanjutnya dalam ayat 2 ditegaskan bahwa perjanjian yang telah
dibuat tersebut tidak dapat ditarik kembali atau dibatalkan. Perjanjian dapat dibatalkan dalam hal :
1 Kedua belah pihak sepakat untuk mengakhiri perjanjian
Universitas Sumatera Utara
2 Isi dari perjanjian tersebut bertentangan dengan Undang-Undang
Para pihak harus melaksanakan perjanjian dengan itikad baik. Apabila salah satu pihak atau kedua belah pihak memiliki itikad buruk dalam
melaksanakan isi perjanjian, maka pihak yang merasa dirugikan dapat mengajukan pembatalan perjanjian kepada Pengadilan Negeri yang tentunya
harus ada bukti-bukti yang cukup kuat. Dengan dimaksudkannya baik dalam pelaksanaan perjanjian berarti tidak lain kita harus menafsirkan perjanjian itu
berdasarkan keadilan dan kepatutan. Menafsirkan suatu perjanjian adalah menetapkan akibat-akibat yang terjadi. Dengan demikian menurut Pitlo,
terjadi hubungan yang erat antara ajaran itikad baik dalam pelaksanaan perjanjian dan teori kepercayaan pada saat perjanjian. Itikad baik Pasal 1338
ayat 3 dan kepatutan Pasal 1339 umumnya disebutkan secara senafas, dan H.R dalam putusan tanggal 11 Januari 1924 telah sependapat bahwa apabila
hakim telah menguji dengan kepantasan dari suatu perjanjian tidak dapat dilaksanakan maka berarti perjanjian itu bertentangan dengan ketertiban umum
dan kesusilaan.
53
Itikad tidak baik dari salah satu pihak misalnya dari pihak calon pembeli tidak jujur telah melakukan kredit sebelumnya atau memanipulasi slip
gaji danatau jabatan pekerjaan ditempat ia bekerja. Namun di Perumahan
53
Prof. Purwahid Patrik, SH, Dasar-Dasar Hukum Perikatan Perikatan yang lahir dari perjanjian dan dari undang-Undang, Mandar Maju, Bandung, 1994
Universitas Sumatera Utara
Syukur Indah belum pernah terjadi hal semacam ini sehingga permohonan kredit selalu lolos dari survey terhadap pihak bank. Sedangkan itikad tidak
baik dari pihak developer yaitu memanipulasi tentang rumah yang akan dibangun tidak sesuai dengan yang dipasarkan, status tanah tidak jelas atau
dalam sengketa, tidak memperoleh izin mendirikan bangunan dan sebagainta. Di Perumahan Syukur Indah juga tidak terjadi itikad tidak baik ini, sehingga
para pembeli belum pernah complain ataupun melaporkan developer pada pihak yang berwenang ataupun menggugat baik secara pidana maupun perdata
ke pengadilan.
54
Secara umum pada Perumahan Syukur Indah yang dijelaskan oleh H. Jawakil selaku pihak developer, pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli
rumah antara developer dengan konsumen umumnya berjalan dengan baik. Hal Untuk mengantisipasi terjadi pembatalan perjanjian oleh
salah satu pihak dalam perjanjian pengikatan jual beli rumah antara developer dengan konsumen, dalam salah satu klausula perjanjian dicantumkan sanksi
bagi pihak yang membatalkan perjanjian. Pada prakteknya klausula tersebut lebih banyak mengatur kewajiban konsumen, artinya dalam perjanjian
tersebut lebih banyak mengatur tentang sanksi bagi konsumen yang membatalkan perjanjian pengikatan jual beli, sedangkan sanksi bagi developer
yang membatalkan perjanjian pengikatan jual beli ini tidak diatur.
54
Hasil wawancara pada Direktur Perumahan Syukur Indah Tanggal 11 Juni 2012
Universitas Sumatera Utara
tersebut disebabkan bahwa pelaksanaan perjanjian pengikatan jual beli rumah lebih mengarah pada proses beralihnya hak kepemilikan atas tanah dan bangunan
dari developer selaku penjual kepada konsumen selaku pembeli. Persoalan biasanya baru muncul manakala objek dalam perjanjian pengikatan jual beli
rumah telah diserahkan ternyata kualitasnya tidak sesuai dengan yang diharapkan konsumen ataupun lingkungan di mana rumah yang menjadi obyek perjanjian
didirikan tidak sesuai dengan yang dipromosikan. Hal inilah sebenarnya yang perlu dicermati bersama baik oleh developer sendiri selaku penjual maupun oleh
konsumen selaku pembeli.
C. Peran Developer Dalam Perjanjian Jual-Beli rumah secara Kredit Pemilikan Rumah KPR Kepada Pihak Pembeli dan Pihak Bank
Dalam sub bab ini penulis akan memaparkan peranan developer dalam proses-proses terlaksananya permohonan kredit secara lengkap. pada awal
pertama dilakukan kesepakatan antara pembeli konsumen dan penjual developer dengan ketentuan yang diberlakukan oleh pihak penjual kepada pihak
pembeli agar pihak pembeli memenuhi kewajibannya. Kewajibannya ialah memberikan booking fee sesuai dengan ketentuan yang diberikandibuat oleh
pihak penjual kepada pihak pembeli. penjual memberikan ketentuan booking fee sesuai dengan acuan yang diberikan oleh pihak bank. Ketentuan tersebut sebesar
20 dari harga penjualan rumah yang telah di tetapkan harganya oleh si penjual. Misalnya harga satu rumah Rp. 200.000.000-, 20 dari harga satuan rumah
Universitas Sumatera Utara
adalah Rp. 40.000.000-‘. maka si pembeli sebelum diberikan kredit harus membayar booking fee pada si penjual seharga Rp. 40 juta.
Dalam hal ini pengurusan yang dilakukan oleh pihak penjual dan pihak pembeli melakukan atau memenuhi ketentuan-ketentuan administrasi sesuai
dengan ketentuan bank, yang mana pihak pembeli harus melengkapi berkas- berkas yang diperlukan seperti yang telah penulis singgung pada sub bab di atas.
dan kepada pihak penjual harus melengkapi berkas administrasi terlebih dahulu berupa :
a. Foto copy KTP suami dan istri b. Pas foto suami dan istri
c. buku nikah d. fotocopy sertifikat
e. fotocopy PBB sesuai dengan tahun yang berlaku
f. Foto Copy IMB izin mendirikan bangunan yang dilegalisir oleh instansi yang berwenang
55
Setelah berkas lengkap maka pihak penjual yaitu developer memberikanmengajukan kepada pihak bank yang dituju. pada umumnya penjual
sudah menjalin kerja sama terhadap suatu bank, namun si pembeli juga boleh
55
Hasil wawancara dengan Direktur perumahan Syukur Indah tanggal 15 Juni 201
Universitas Sumatera Utara
memilih bank lain yang pembeli ingikan apabila si pembeli lebih nyaman atau lebih percaya dengan bank yang lain daripada bank yang di tujukan oleh si
penjual..
Setelah berkas diterima oleh pihak bank, maka bank akan memeriksa secara online seprti pengecekan bersih diri terhadap si pemohon kredit kepada
Bank Indonesia atau biasa disebut dengan istilah clearing untuk mengetahui apakah si pemohon pernah melakukan kredit atau sedang melakukan kredit di
bank lain, atau ternyata si pemohon kredit pernah melakukan kredit namun kredit tersebut cacat pemohon pernah melakukan kredit macet. Jika pemohon terbukti
pernah melakukan tindakan tersebut maka pihak bank secara langsung menolak berkas yang diajukan keapda pihak bank. Namun apabila setelah diperiksa cek
bersih diri oleh bank dan hasilnya si pembeli tidak memenuhi semua criteria di atas maka berkaspun diterima dan diproses secara berkala, yaitu bank akan
memerintahkan kepada rekan kerjanyanyaitu konsultan yang berasal dari perusahaan swasta rekanan bank untuk melakukan survey terhadap rumah yang
akan dibeli si pemohon kredit. apakah rumah itu sudah selesai ataupun belum sesuai kondisinya.
Apabila setelah di survey terhadap rumah yang akan dibeli oleh sipemohon, maka pihak bank akan memberikan teguran pada pihak penjual agar
segera menyelesaikan bangunan tersebut. Apabila rumah telah selesai
Universitas Sumatera Utara
seutuhnya namun belum terpasang arus listrik di dalamnya atau air PDAM Tirtanadi sesuai dengan ketentuan yang diberikan si penjual pada pihak bank
maka bank akan memberikan hak retensi pada pihak penjual. Dimana hak retensi tersebut menahan sekitar 10 dari jumlah harga nominal dari total
pembayaran rumah tersebut.
Setelah itu itu bank akan melakukan survey ke lokasi tempat kerja pemohon kredit yang akan dilakukan oleh tim apresiasi bank itu sendiri.
Disini tim apresiasi bank akan melihat apakah si pemohon kredit memang bekerja pada perusahaan yang sesuai dengan kelengkapan berkas yang telah
diisi dan diajukan oleh si pemohon kredit. Apabila sipemohon kredit memang bekerja di perusahaan yang sesuai dengan isi kelengkapan berkas adminsitrasi
maka tim apresiasi melihat apakah si pemohon kredit bekerja dengan baik dalam arti tidak pernah mendapat teguran ataupun pernah melakukan
kesalahan yang dapat memperngaruhi kinerja si pemohon kredit dikemudian hari berpotensi akan dipecat.
Setelah selesai di survey ke lokasi tempat kerja pemohon kredit maka berkas akan diajukan kepada tim analisis. Tim analisis ini yang kemudian
menentukan berapa total kredit yang akan diberikandikabulkan pada si pemohon kredit.
Universitas Sumatera Utara
Apabila dari tim analisis sudah menetapkan total kredit yang akan diberikan kepada pemohon kredit selanjutnya akan diberikan kepada kepala
bagian kredit untuk dilakukan penyetujuan pemberian kredit kepada sipemohon kredit. Setelah disetujui maka bank akan memberitahukan kepada pihak penjual
atau pihak pemohon kredit untuk melakukan akad kredit. Dan pada saat dilakukan akad kredit pemohon diwajibkan untuk membayar iuran pertamacicilan
bulan pertama, asuransi jiwa, asuransi kebakaran, biaya notaris, pajak negara yang terdiri dari
a. BPHTB Biaya Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan b. PPH Pajak Penghasilan
Setelah selesai melakukan akad kredit dan sudah dibayar semua urusan oleh pihak bank pada pihak penjual, maka dilakukan dihadapan notaris pembuatan
akta jual-beli antara pihak penjual dan pihak pembeli. Setelah itu bank akan memberikan bayaran kepada pihak penjual.
Tujuan dari diadakannya perjanjian kerja sama antara bank dengan developer adalah untuk memudahkan bank mengadakan kerjasama dalam
memberikan fasilitas kredit pemilikan rumah. Dengan adanya perjanjian kerjasama tersebut, bank dapat mengetahui bagaimana reputasi developer tersebut
dari sisi legal, diharapkan bank terlindungi karena adanya kerjasama tersebut, sehingga perlu adanya kerjasama dalam bentuk tertulis, yang biasanya didasari
Universitas Sumatera Utara
oleh perjanjian kerja sama. Bentuk kerjasama antara developer dengan bank dalam pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah KPR menerapkan system
kemitraankerjasama. Hubungan hukum antara bank dan developer dituangkan dalam bentuk perjanjian kerjasama yang dibuat pada akta tertulis dibawah tangan
yang ditandatanani di atas materai. Isi pejanjian kerjasama di sesuaikan dengan keadaan satatus tanah dan
bangunan, kelengkapan dokumen, reputasi ownerdeveloper, dan sebagainya. Jika status jaminan masih dalam bentuk sertifikat induk maka dalam perjanjian
kerjasama diisyaratkan buy back quarante yang harus dilaksanakan sampai AJB dan APHT ditandatangani oleh debitur. Hal ini menyebabkan kerugian pada pihak
debitur ataupun pihak bank Setelah fasilitas kredit di berikan kepada debitur maka bank sesuai
perjanjian kerjasama akan mengatur mengenai skema pencairan dana, yang akan di sesuaikan dengan kondisi tanah dan bangunan atau berdasarkan progress report
penyelesaian rumah sesuai ketentuan yang telah di tetapkan sebelumnya. Secara teori, kedudukan para pihak dalam perjanjian kerjasama ini adalah tidak
seimbang, di mana terdapat hak dan kewajiban bank yang terlalu luas jika di bandingkan dengan hak developer sebagai penyedia perumahan. Namun hal ini di
maksudkan untuk melindungi debitur selaku konsumen perumahan, jika developer lalai dalam memenuhi kewajibannya. Berbagai masalah yang ada pada kerjasama
antara developer terutama dalam proses pengurusan dokumen jaminan sertifikat
Universitas Sumatera Utara
belum dipecah ataupun dokumen tanah dan bangunan seperti, bangunan belum selesai melewati jangka waktu yang telah di tetapkan sebelumnya, spesifikasi
bangunan yang tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dan sebagainya. Hal ini
menyebabkan kerugian pada pihak debitur ataupun pihak bank.
56
56
ht t p: reposit ory.usu.ac.id handle 123456789 24964, Hubungan
Antara Developer Dengan Pihak Bank tanggal 15 Juni 2012, pukul 20.08 WIB
Universitas Sumatera Utara
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN
