objektif. Mengenai hal ini harus dibedakan antara keduanya. Dalam hal syarat objektif tidak terpenuhi maka perjanjian itu batal demi hukum yang mana berarti
perjanjian tersebut dianggap tidak pernah dibuattidak pernah ada. Maka tidak ada dasar untuk saling menuntut oleh para pihak di depan hakim. Perjanjian
seperti ini disebut null and void. Dalam hal syarat subjektifnya yang tidak terpenuhi makam perjanjian itu bukanlah batal demi hukum, tetapi dapat
dibatalkan. Pihak yang dapat memintakan pembatalan itu adalah pihak yang tidak cakap atau pihak yang yang memberikan sepakatnya secara bebas. Jadi perjanjian
yang telah dibuat itu mengikat juga, selama tidak dibatalkan oleh hakim atas permintaan pihak yang berhak meminta pembatalan.
37
Dengan demikian nasib suatu perjanjian seperti itu tidaklah pasti dan bergantung pada kesediaan suatu
pihak untuk menaatinya. Perjanjian yang demikian dinamakan voidable atau vernietigbaar. Surbekti dalam buku Hasanuddin Rahman berpendapat perjanjian
seperti ini selalu berpendapat perjanjian seperti ini selalu diancam dengan bahaya pembatalan canceling.
38
C. Objek Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah
Sebagaimana telah diterangkan sebelumnya, pada tiap-tiap perjanjian yang sah terdapat beberapa syarat yaitu Pasal 1320 KUHPerdata. Salah satu yang
menjadi syarat tersebut yakni suatu hal tertentu. Maksud dari suatu hal tertentu
37
Hasnuddin Rahman, Op.Cit,, hal.136- 137
38
Ibid, hal.137
Universitas Sumatera Utara
itu adalah prestasi yang harus dipenuhi dalam suatu perjanjian, merupakan objek perjanjian.
39
1. KPR Bersubsidi ; merupakan KPR dengan suku bunga yang rendah lebih kecil dari suku bunga komersial yang diperuntukkan bagi masyarakat
golongan bawah. Prestasi itu harus tertentu dan sekurang-kurangnya dapat ditentukan,
jadi harus jelas. Kejelasan objek ini berguna untuk mengetahui hak dan kewajiban para pihak. Jika hal ini kabur maka perjanjian tidak dapat dilaksanakan
dan berkonsekuensi batal demi hukum sebagaimana yang telah diuraikan sebelumnya.
Pada perjanjian KPR ini yang menjadi objek perjanjian adalah uang pembayaran pembelian rumah. Rumah yang mana diminati debitur untuk
memiliki dan syarat-syaratnya memenuhi kriteria dari bank pemberi KPR tersebut. Pada perjanjian KPR dan Bank untuk pembayaran pembelian rumah
yang menjadi objek perjanjian seperti telah disinggung sebelumnya pada tujuan dan fungsi kredit pemilikan rumah, terdiri dari KPR Bersubsidi dan Non Subsidi
Komersial.
a Rendahnya suku bunga karena mendapatkan subsidi dari pemerintah.
39
Abdulkadir Muhammad,Op.cit, hal. 93
Universitas Sumatera Utara
b Persyaratan golongan mayarakat yang berhak mendapatkan fasilitas KPR bersubsidi, maksimal harga jual, maksimal plafond kredit, dll
mengacu pada Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat.
Adapun yang menjadi syarat-syarat yang harus dipenuhi pemohon untuk KPR bersubsidi ini adalah sebagai berikut :
1 Warga Negara Indonesia WNI
2 Usia minimal 21 tahun atau telah menikah pada saat kredit lunas usia yang bersangkutan tidak lebih dari 65 tahun
3 Minimum lama kerja diperusahaan terakhir adalah 1 tahun
4 Belum memiliki rumah sendiri
5 Memiliki penghasilan baik yang bersifat tetap maupun tidak tetap dan cukup terjamin kelangsungannya. Maksimum penghasilan Rp. 2,5 juta per
bulan
6 Golongan yang mempunyai penghasilan tetap :
a Pegawai Negeri
b Pegawai BUMN
c Anggota ABRI
Universitas Sumatera Utara
d Pegawai Swasta
7 Golongan yang mempunyai penghasilan tidak tetap
a Mereka yang mempunyai usaha sendiri : pemilik kios, warung, pemilik toko, pedagang kecil, dan lain sebagainya.
b Mereka yang bekerja pada seseorang tertentu : pelayan toko, buruh, dan lain sebagainya.
2. KPR umum komersial ; merupakan KPR dengan suku bunga komersial yang diperuntukkan bagi semua golongan masyarakat yang membutuhkan dan
layak menurut penilaian bank.
a. Besarnya suku bunga, maksimal plafond dan ketentuan lainnya yang mengikat debitur sesuai dengan ketentuan yang diberlakukan oleh
masing-masing Bank
Adapun yang menjadi syarat-syarat yang harus dipenuhi pemohon untuk KPR bersubsidi ini adalah sebagai berikut :
1 Warga Negara Indonesia WNI
2 Usia minimal 21 tahun atau telah menikah dan pada saat kredit lunas usia yang bersangkutan tidak lebih dari 65 tahun
Universitas Sumatera Utara
3 Tidak memiliki kredit bermasalah
Syarat dokumen
1 Pas foto pemohon dan bila sudah menikah disertakan pas foto suamiistri
2 Fotocopy KTP, kartu keluarga, surat nikahcerai, kartu pegawai
3 NPWP untuk kredit Rp. 100jt, SPT PPh 21 untuk kredit Rp. 50 jt sd rp. 100jt
4 Asli slip gaji terakhir atau keterangan penghasilan
5 Fotocopy sertifikat HGB dan IMB
6 Fotocopy mutasi tabungan 3 bulan terakhir
7 Khusus non fixed income ditambah
a Fotocopy SIUP, TDP, NPWP, Akta, dan Laporan Keuangan Perusahaan
b Data keuangan 3 bulan terakhir
c Rekening koran 3 bulan terakhir
d Ijin praktek
e Jumlah tenaga kerja
KPR Non Subsidi ini terdiri beberapa jenis, seperti :
Universitas Sumatera Utara
1 Kredit Griya Utama : fasilitas kredit yang diberikan untuk pembelian rumah apartemen rusun, berikut tanah dengan
standard bangunan minimal sama dengan standard teknis rumah bersubsidi.
2 Kredit Griya Multi : Fasilitas kredit yang diberikan untuk berbagai keperluan seperti renovasi rumah, modal kerja, sekolah atau kebutuhan
konsumtif lainnya.
3 KP- Ruko : Fasilitas kredit yang diberikan oleh bank untuk membeli rumah toko, guna dihuni dan digunakan sebagai toko.
4 Kredit Swagriya : fasilitas Kredit yang diberikan oleh bank untuk membangun rumah dimana pemohon telah mempunyai lahan tetapi
tidak mempunyai dana cukup untuk membangun.
5 Kredit Swadana : fasilitas kredit yang diberikan kepada nasabah yang memerlukan dana segera dengan jaminan tabungan atau deposito yang
ditempatkan di Bank BTN
6 Kredit Ringan batara : Fasilitas Kredit yang diberikan kepada karyawan perusahaan Pengguna Jas Batara Payroll dengan agunan gaji
karyawan.
Universitas Sumatera Utara
D. Hak dan Kewajiban para Pihak dalam Perjanjian Jual-Beli Kredit Pemilikan Rumah
