BAB III
KAJIAN HUKUM TENTANG JUAL-BELI RUMAH SECARA KREDIT PEMILIKAN RUMAH
A. Perjanjian Jual Beli Kredit Pemilikan Rumah
Kredit Pemilikan Rumah KPR adalah kredit yang diberikan oleh Bank kepada Debitur untuk di gunakan membeli rumah danatau berikut tanah guna di
miliki dan di pergunakan sendiri. Perjanjian kredit pemilikan rumah itu sendiri adalah perjanjian yang di buat oleh pihak bank kreditur dengan nasabah
debitur guna terlaksananya pelepasan KPR. Jadi KPR baru dapat terlaksana apabila telah terjadi akad kredit diantara para pihak.
Perjanjian KPR ini dibuat secara tertulis. Hal ini berdasarkan isi dari Instruksi Presidium Kabinet No. 15EK10 tanggal 3 Oktober 1966 jo surat
Edaran Bank Indonesia Unit I No. 2539UPKPemb tanggal 8 Oktober 1966 yang menginstruksikan kepada masyarakat perbankan bahwa dalam memberikan kredit
dalam bentuk apapun bank-bank wajib mempergunakan akad perjanjian kredit.
1. Unsur-unsur Kredit Pemilikan Rumah
Pada dasarnya yang menjadi unsur-unsur KPR adalah sama dengan unsur- unsur kredit yang dikenal pada umumnya, yakni terdiri atas kepercayaan ;
yang berarti bahwa suatu persetujuan kredit haruslah di landasi atas kepercayaan oleh pihak Kreditur bank atas prestasi yang diberikannya
Universitas Sumatera Utara
kepada debitur pemohon dimana pelunasannya akan diberikan debitur sesuai dengan jangka waktu yang telah diperjanjikan. Waktu ; yang berarti
adanya jangka waktu tertentu antara pemberian kredit yang dilakukan kreditur dengan pelunasannya dimasa akan datang. Jangka waktu ini terlebih dahulu
disepakati oleh para pihak yang mengadakan perjanjian kredit. Prestasi; yakni adanya objek tertentu berupa prestasi dan juga kontra prestasi pada saat
tercapainya kesepakatan para pihak pada perjanjian pemberian kredit yang diadakan. Risiko ; yakni risiko yang mungkin terjadi selama jangka waktu
antara pemberian kredit dengan pelunasannya. Semakin lama jangka waktu kredit maka semakin besar pula tingkat risikonya. Untuk mengamankan
pemberian kredit dan mencegah wanprestasi dari debitur maka diadakanlah pengikatan agunan.
32
2. Prinsip –prinsip Pemberian Kredit Pemilikan Rumah Dalam melakukan pemberian kredit pemilikan rumah KPR, pihak
kreditur juga memperhatikan prinsip-prinsip pemberian kredit. Hal ini karena setiap kredit yang diberikan oleh kreditur bank selalu mengandung resiko.
Berdasarkan penjelasan Pasal 8 Undang-Undang perbankan Nomor 10 tahun 1998 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1992 selanjutnya
32
Hermansyah, SH, M.Hum, Hukum Perbankan Nasional Indonesia, Kencana Prenada Media Grup, Jakarta, 2010, hal. 64
Universitas Sumatera Utara
disebut Undang-Undang Perbankan yang harus dinilai oleh bank sebelum memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan prinsip syariah adalah watak,
kemampuan, ,modal, agunan dan prospek usaha dari nasabah debitur yang dikenal dengan sebutan “the five C of Credit Analysis” atau prinsip 5C’s.
Pada sasarannya konsep 5C’s ini dapat memberikan informasi mengenai itikad baik willingness to pay dan kemampuan membayar ability to pay
nasabah untuk melunasi kembali pinjaman beserta bunganya. Konsep 5C’s ini terdiri atas :
a. Penilaian watak caracter Penilaian watak atau keperibadian calon debitur dimaksudkan untuk
mengetahui kejujuran dan itikad baik calon debitur untuk melunasi atau mengembalikan pinjamannya, sehingga tidak akan menyulitkan bank
dikemudian hari. Hal ini dapat diperoleh terutama didasarkan kepada hubungan yang telah terjalin antara bank dan calon debitur atau informasi
yang diperoleh dari pihak lain yang mengetahui moral, kepribadian dan perilaku calon debitor dalam kehidupan kesehariannya.
b. Penilaian kemampuan capacity Bank harus meneliti tentang keahlian calon debitur dalam bidang
usahanya dan kemampuan manajerialnya, sehingga bank yakin bahwa usaha yang dibiayainya dikelola oleh orang-orang yang tepat, sehingga
Universitas Sumatera Utara
calon debiturnya dalam jangka waktu tertentu mampu melunasi atau mengembalikan pinjamannya.
c. Penilaian terhadap modal capital
Bank harus melakukan analisis terhadap kondisi keuangan secara menyeluruh mengenai masa lalu dan masa akan datang, sehingga dapat
diketahui kemampuan permodalan calon debitur dalam menunjang pembiayaan proyek atau usaha calon debitur yang bersangkut.
d. Penilaian terhadap agunan collateral
Untuk menanggung pembayaran kredit macet, calon debitur umumnya wajib menyediakan jaminan berupa agunan yang berkualitas tinggi dan
mudah di cairkan yang nilainya minimal sebesar jumlah kredit atau pembiayaan yang di berikan kepadanya. Untuk itu sudah seharusnya bank
wajib meminta agunan tambahan dengan maksud jika calon debitur tidak dapat melunasi kreditnya, maka agunan tambahan tersebut dapat dicairkan
guna menutupi pelunasan atau pengembalian kredit atau pembiayaan yang tersisa.
Universitas Sumatera Utara
e. Penilaian terhadap prospek usaha nasabah debitur condition of economy
f. Bank harus menganalisis keadaan pasar di dalam dan diluar negeri baik masa lalu maupun yang akan datang, sehingga masa depan pemasaran
hasil proyek atau usaha calon debitur yang dibiayai bank dapat diketahui.
33
3. Tujuan dan Fungsi Kredit Pemilikan Rumah
Tujuan dari kredit pemilikan Rumah dapat diketahui dari definisi kredit pemilikan rumah itu sendiri, sebagaimana telah diuraikan
sebelumnya yaitu bertujuan untuk membeli rumah danatau berikut tanah guna dimiliki dan dihuni atau dipergunakan sendiri oleh debitur. Dimana
hal ini terjadi dikarenakan pihak debitur pemohon kredit tidak mempunyai kecukupan dana untuk memenuhi keinginan tersebut, sehingga bank
terlebih dahulu melunaskan biaya pembelian rumah tersebut kepada pengembang developer
Adapun fungsi dari KPR ini secara langsung adalah membantu pihak-pihak yang berkeinginan untuk membeli dan memiliki rumah
danatau berikut tanah pribadi tetapi tidak mempunyai cukup biaya untuk membeli tunai.
33
Racmadi Usman, Aspek-aspek Hukum Perbankan Di Indonesia, PT. Gramedia Pustaka Utama, Jakarta, 2001, hal. 246-248
Universitas Sumatera Utara
Thomas Suyatno et.al dalam buku Muhammad Djumhana mengatakan selain itu kredit pemilikan rumah ini juga meningkatkan daya
guna uang, meningkatkan peredaran dan lalu lintas uang, meningkatkan daya guna dan peredaran barang, salah satu alat stabilitas ekonomi, dan juga
dapat meningkatkan kegairahan berusaha.
34
a KPR bersubsidi : “merupakan KPR dengan suku bunga yang rendah lebih kecil dari suku bunga komersial yang di
peruntukkan bagi masyarakat golongan bawah”
Kredit KPR ini terdiri dari 2 jenis yakni :
b KPR umumkomersial ; “merupakan KPR dengan suku bunga komersial yang di peruntukkan bagi semua golongan masyarakat
yang membutuhkan dan layak menurut penilaian bank”.
B. Syarat Sahnya Suatu Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah
Kategori