38
artinya bahwa dari semula perjanjian itu dianggap tidak ada karena bertentangan dengan substansi undang-undang hak tanggungan.
D. Objek dan Subjek Hukum Hak Tanggungan serta Tahap-tahap pemberian pembebanan Hak Tanggungan
1. Objek Hukum Hak Tanggungan
UUPA mengenal hak jaminan atas tanah, yang dinamakan Hak Tanggungan. Menurut UUPA, Hak Tanggungan dapat dibebankan di atas tanah
Hak Milik Pasal 25, Hak Guna Usaha Pasal 33 dan Hak Guna Bangunan Pasal 39. Menurut Pasal 51 UUPA, Hak Tanggungan akan diatur dengan undang-
undang yakni, Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, hal tersebut
terwujudlah suatu hukum jaminan nasional, seperti yang diamanatkan di dalam Pasal 51 UUPA tersebut.
Berdasarkan Undang-Undang Hak Tanggungan, objek yang dapat dibebani dengan Hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah beserta benda-benda
yang berkaitan dengan tanah. Dalam Pasal 4 Undang-Undang Hak Tanggungan tersebut dijelaskan bahwa hak atas tanah yang dapat dibebani Hak Tanggungan
adalah sebagai berikut : a Hak Milik, b Hak Guna Usaha, c Hak Guna Bangunan, d Hak Pakai Atas Tanah Negara, yang menurut ketentuan yang
berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipidahkan tangankan, e Hak Ha katas tanah berikut bangunan, tanaman, hasil karya yang telah ada atau aka
nada yang merupaka satu kesatuan dengan tanah tersebut, dan yang merupakan
Universitas Sumatera Utara
39
milik pemegang hak atas tanah. Dalam hal ini pembebanannya harus dengan tegas dinyatakan di dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan.
Khususnya hak pakai, dalam kenyataannya tidak semua Tanah Hak Pakai Atas Tanah Negara dapat dijadikan objek Hak Tanggungan. Ada Tanah Hak Pakai
Atas Tanah Negara yang walaupun telah terdaftar, tetapi karena sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, seperti Hak Pakai atas nama Pemerintah, Hak Pakai atas
nama badan keagamaandan social dan Hak Pakai atas nama Perwakilan Negara Asing, yang berlakunya tidak ditentukan jangka waktunya dan diberikan selama
tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu khusus, adalah bukan merupakan objek Hak Tanggungan. Adapun Hak Pakai Atas Tanah Negara yang
dapat dipindahtangankan meliputi Hak Pakai yang diberikan krpada orang perseorangan atau badan hukum untuk jangka waktu tertentu yang ditetapkan
dalam keputusan pemberiannya, dapat dijadikan objek Hak Tanggungan. Salah satu subjek Hak Pakai adalah orang asing, tetapi tidak semua orang
asing dapat ditunjuk sebagai subjek Hak Pakai. Hanya orang asing yang berkedudukan di Indonesia sajalah yang dapat sebagai subjek Hak Pakai.
Pengertian berkedudukan di Indonesia bila diartiakn secara sempit adalah bertempat tinggal tetap di Indonesia dan bukan sekedar berada di Indonesia pada
waktu-waktu tertentu saja. Bertempat tinggal tetap tidak berarti ia harus terus- menerus berada di Indonesia. Walaupun demikian tempat tinggalnya harus di
Indonesia, bukan di negara lain. Tujuan utama diterbitkannya Peraturan Pemerintah Nomor 41 Tahun 1996 tersebut bukan dalam rangka meningkatkan
pembangunan nasional, tetapi sekedar untuk memberikan kemungkinan bagi
Universitas Sumatera Utara
40
orang asing untuk medapatkanmemiliki rumah di Indonesia. Tentunya persyaratan “bermanfaat bagi pembangunan nasional” harus diartikan secara luas,
demikian juga dengan pengertian “berkedudukan di Indonesia” tidak harus diartikan bertempat tinggal tetap atau sementara di Indonesia asalkan orang asing
tersebut kehadirannya di Indonesia dapat memberikan manfaat bagi pembangunan nasional.
Apapun bangunan, tanaman, dan hasil karya yang merupakan satu kesatuan dengan tanah tersebut tidak dimiliki oleh pemegang hakatas tanah,
pembebanan Hak Tanggungan atas benda-benda tersebut hanya dapat dilakukan dengan penandatanganan serta pada Akta Pemberian Hak Tanggungan yang
bersangkutan oleh pemiliknya atau yang diberi kuasa untuk itu olehnya dengan akta autentik.
Pada prinsipnya, objek Hak Tanggungan adalah hak-hak atas tanah yang memenuhi dua persyaratan, yaitu wajib didaftarkan untukmemenuhi publisitas
dan dapat dipindahtangankan untuk memudahkan pelaksanaan pembayaran utang yang dijamin pelunasannya.
Sesuai dengan amanat Pasal 51 UUPA, ha katas tanah yang ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak
Guna Bangunan. Di dalam perkembangan kemudian,yaitu menurut Peraturan Menteri Agraria No 1 Tahun 1966 tanggal 5 januari 1966, Hak Pakai Atas Tanah
Negara juga wajib didaftarkan, sehingga Hak Pakai tersebut dapat dialihkam. Oleh karena itu, di samping untuk memenuhi kebutuhan masyarakat, Hak Pakai
Universitas Sumatera Utara
41
atas Tanah Negara tertentu yang memenuhi kedua syarat tersebut juga dapat dijadikan objek Hak Tanggungan
Di samping Hak Pakai atas Tanah Negara, juga ada kemungkinan Hak Pakai terjadi di atas tanah Hak Milik yang sementara ini belum diatur, tetapi oleh
Undang-Undang Hak Tanggungan dibuka kemungkinannya untuk dapat dijadikan objek Hak Tanggungan apabila telah meemnuhi kedua syarat tersebut di atas.
Mengenai hal ini akan diatur di dalam Peraturan Pemerintah Pasal 4 ayat 3 UU No 4 Tahun 1996.
Dalam penjelasan Pasal 4 ayat 1 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Undang-Undang Hak Tanggungan ditegaskan bahwa terhadap tanah Hak Milik
yang sudah diwakafkan dan tanah-tanah yang digunakan untuk keperluan peribadatan dan keperluan suci lainnya, walaupun memenuhi kedua persyaratan
tersebut, karena kekhususan sifat dan tujuan penggunaannya, tidak dapat dijadikan Hak Tanggungan. Dalam penjelasan Pasal 4 ayat 2 Undang-Undang Nomor 4
Tahun 1996 tersebut juga dijelaskan bahwa Hak pakai atas Tanah Negara yang diberikan kepada orang perorangan atau badan hukumperdata, karena memenuhi
kedua syarat tersebut di atas, dapat dijadikan objek Hak Tanggungan. Hak Pakai atas Tanah Negara yang diberikan kepada intansi Pemerintah,
Badan Keagamaan dan Sosial, dan Perwakilan Negara Asing walaupun wajib didaftarkan, tetap karena menurut sifatnya tidak dapat dipindahtangankan, bukan
merupakan objek Hak Tanggungan.
Universitas Sumatera Utara
42
2. Subjek hukum dalam Hak Tanggungan
Kategori