Notaris mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat perjanjian di bawah tangan tersebut dengan mendaftarkan dalam buku khusus.
55
. Dalam surat perjanjian tersebut di dalamnya telah dicantumkan tentang hak dan kewajiban yang harus dipenuhi oleh masing-masing pihak. Hak dan kewajiban
tersebut diantaranya adalah :
1. Hak dan kewajiban PT. Kereta Api Indonesia Persero
a. Hak PT. Kereta Api Indonesia Persero. 1. Menerima uang sewa.
2. Menegurmemperingatkan pihak penyewa apabila menyalahgunakan peruntukan atau melanggar perjanjian.
3. Memutuskan perjanjian secara sepihak setelah diberi peringatan secara tertulis sebanyak 3 tiga kali berturut-turut, apabila pihak penyewa telah
melakukan perbuatan-perbuatan yang sekiranya dapat merugikan PT. Kereta Api Indonesia Persero.
b. Kewajiban PT. Kereta Api Indonesia Persero. 1. Menyediakan tanah yang akan disewa.
2. Menjamin bahwa tanah yang diserahkan kepada pihak ketiga tersebut bebas dari ikatan atau beban apapun dan bebas dari tuntutan pihak lain.
55
Hasil wawancara dengan Kepala Seksi Tanah dan Bangunan Divisi Regional I PT. Kereta Api Indonesia Persero Sumatera Utara dan NAD, tanggal 21 Juni 2010.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
2. Hak dan kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan PT. Kereta Api Indonesia Persero.
a. Hak pemegang Hak Guna Bangunan. Mempergunakan tanah yang disewa untuk tujuan sebagaimana yang
diperjanjikan selama masa perjanjian. b. Kewajiban pemegang Hak Guna Bangunan.
1. Membayar uang sewa. 2. Menjaga luas dan batas-batas tanah yang disewa.
3. Menjaga ketertiban, kebersihan dan keindahan K3 atas penggunaan tanah yang disewa.
4. Ikut mengamankan hak atas tanah yang disewa. 5. Membayar Pajak Bumi dan Bangunan PBB, Pajak-pajak dan biaya-biaya
lainnya yang berkaitan dengan perjanjian, kecuali Pajak Penghasilan PPh.
6. Bertanggung jawab sepenuhnya atas segala resiko yang disebabkan oleh adanya penggunaan tanah yang disewa.
7. Bersedia mengurus surat-surat izin lainnya jika diwajibkan. 8. Wajib mengurus HPL atas nama PT. Kereta Api Indonesia Persero serta
mengurus HGB atas nama pihak penyewa, bila berakhir dapat diperpanjang atas persetujuan kedua belah pihak.
Jika ditelaah mengenai perjanjian penggunaan tanah yang dibuat antara PT. Kereta Api Indonesia Persero dengan pihak penyewa tersebut terdapat beberapa
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
kelemahan mendasar yang mengakibatkan berkurangnya fungsi kontrolmonitoring PT. Kereta Api Indonesia Persero terhadap bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan
yang akan dialihkannya, tersebut. Kelemahan-kelemahan yang ditemui dalam pembuatan perjanjian tersebut antara lain :
1. PT. Kereta Api Indonesia Persero memang menyebutkan mengenai jenis
hak yang dapat diberikan kepada penyewa di atas Hak Pengelolaan kepunyaannya, akan tetapi tidak dicantumkan mengenai berapa lama
tenggang waktu yang diberikan kepada pihak ketiga dalam pengurusan pendaftaran Hak Guna Bangunannya sehingga timbul kesan bahwa
PT. Kereta Api Indonesia Persero melakukan penjualan lepas yang akan menghilangkan segala hak yang dapat dipunyainya atas bagian-bagian tanah
Hak Pengelolaan tersebut. 2.
Tidak disebutkan secara jelas apakah dengan perjanjian tersebut pihak ketiga dapat segera menguasai dan menggunakan tanah yang disebutkan
dalam perjanjian. 3.
Kemudian tidak disebutkan secara jelas seandainya Hak Guna Bangunan tersebut berakhir haknya, apakah untuk mengurus perpanjangan Hak Guna
Bangunan harus memerlukan rekomendasi atau bentuk persetujuan lainnya dari PT. Kereta Api Indonesia Persero.
Beberapa kelemahan dalam perjanjian penggunaan tanah sebagaimana disebutkan di atas dapat berpeluang memberikan kerugian kepada PT. Kereta Api
Indonesia Persero.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
C. Penggunaan Hak Pengelolaan
Sebagaimana dimaklumi bahwa pemberian Hak Pengelolaan kepada suatu badan hukum milik pemerintah merupakan suatu pelimpahan wewenang dari Negara
kepada penerima hak pelaksanaan Hak Menguasai Negara dalam lingkup serta batas- batas yang tertuang dalam Surat Keputusan pemberian haknya. Hal ini tersirat dalam
kewenangan-kewenangan pemegang Hak Pengelolaan dalam lapangan agraria. Yang terpenting adalah kewenangan untuk menyerahkan bagian-bagian dari tanah Hak
Pengelolaannya kepada pihak ketiga yang memerlukannya. Dengan demikian di atas Hak Pengelolaan dapat dibebani dengan hak atas tanah lainnya sebagaimana diatur
dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan
Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah Negara yaitu Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai.
Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 telah menyatakan luasnya dari Hak Pengelolaan tersebut yaitu:
a. Merencanakan peruntukkan dan penggunaan tanah yang bersangkutan. b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya.
c. Menyerahkan bagian-bagian daripada tanah itu kepada pihak ketiga menurut persyaratan yang ditentukan oleh pemegang hak tersebut, yang
meliputi segi-segi peruntukkan, penggunaan, jangka waktu dan keuangannya, dengan ketentuan bahwa pemberian hak atas tanah-tanah
kepada pihak ketiga yang bersangkutan dilakukan oleh pejabat-pejabat
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
yang berwenang menurut Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 6 Tahun 1972 tentang “Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak Atas Tanah”
sesuai dengan peraturan perundangan Agraria yang berlaku. Dari uraian tersebut, jelaslah bahwa pemegang Hak Pengelolaan itu diberi
wewenang untuk membuat suatu rencana penggunaannya dan peruntukkannya sesuai dengan tugas dan lapangan kerjanya. Demikian pula untuk pelaksanaan tugasnya
maka pemegang Hak Pengelolaan mempunyai keleluasaan untuk mengatur penggunaan tanah itu. Oleh karena pemegang Hak Pengelolaan itu tidak dapat
melepaskan diri dari lalu lintas perdagangan, maka dapat juga dia menyerahkan bagian-bagian tertentu dari Hak Pengelolaannya tentunya yang telah disesuaikan
dengan master plannya maupun perencanaan pembangunan wilayahnya kepada pihak ketiga.
Jika kita hubungkan antara Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Penyediaan Dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan
PMDN 51974 dengan PMDN 11977 maka dari Hak Pengelolaan itu dapat diterbitkan Hak Milik, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai. Sebelum adanya PMDN
61972 maupun PMDN 11977 dan PMDN 51974 timbul keragu-raguan bagaimana mekanisme penerbit hak-hak kepada pihak ketiga apakah langsung Surat Keputusan
pemegang Hak Pengelolaan menerbitkan langsung pemberian hak-hak dimaksud.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
Sebagai akibat dari adanya ketiga produk hukum tersebut, maka penerbitan hak-hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan dikaitkan kepada:
56
1. Perjanjian antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga tersebut untuk persetujuan pemberian sesuatu hak atas tanah.
2. Usulan dari pemegang Hak atas Tanah kepada Instansi Agraria untuk hak tertentu itu.
3. Penerbitan Surat Keputusan pemberian hak atas permohonan yang bersangkutan oleh:
a. jika lahan sampai dengan 2000 m2 oleh Gubenur Kepala Daerah cq Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional;
b. jika lahan lebih dari 2000m2 oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional. 4. Uang pemasukannya tetap kepada pemegang Hak Pengelolaan, tetapi
disamping uang pemasukan itu harus ditambah 50 dan disetorkan ke Kas Yayasan Dana Landreform melalui Bank Rakyat Indonesia dan sekarang
dana itu disetorkan ke Kas Negara sebagai pemasukan Negara.
5. Setelah uang wajib dan dana tambahan dibayarkan yang bersangkutan memajukan permohonan untuk penerbitan sertipikat hak atas tanahnya.
6. Kedudukan sertipikat tanahnya adalah sama dengan sertipikat yang diterbitkan berdasarkan surat keputusan biasa.
Perjanjian pemberian hak di atas Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga sekurang-kurangnya mengatur tentang:
57
1. Identitas para pihak yang bersangkutan. 2. Letak, batas-batas dan luas tanah dimaksud.
3. Jenis penggunaan. 4. Macamjenis hak yang akan diberikan kepada pihak ketiga, jangka waktu
serta kemungkinan untuk memperpanjang hak tersebut. 5. Jenis bangunan-bangunan yang akan didirikan dan ketentuan status
bangunan setelah berakhirnya hak-hak atas tanah yang diberikan. Jumlah uang pemasukan dan syarat-syarat pembayaran serta persetujuan lain
yang dianggap perlu, misalnya tentang kemungkinan Hak Guna Bangunan atau Hak
56
A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, Op-cit, hal. 27.
57
Peraturan Menteri Dalam Negeri Tentang Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya, PMDN No. 1
tahun 1977, Pasal. 3.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
Pakai dialihkan kepada pihak lain, kemungkinan pembebanan hak atas tanah tersebut untuk jaminan kredit.
D. Tata cara peralihan Hak atas Tanah di atas Tanah Hak Pengelolaan.
Mengenai tatacara peralihan hak di atas tanah HPL kepada pihak ketiga dulu diatur dalam Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 Tentang
Tatacara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan Serta Pendaftarannya sudah dicabut dengan Peraturan Menteri Negara
AgrariaKepala BPN Nomor 9 Tahun 1999 tetapi disertakan dalam penulisan ini karena apa yang diatur di dalamnya belum ada ketentuannya dalam peraturan
penggantinya. Dalam ketentuan Pasal 3 ayat 1 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1
Tahun 1977 menyatakan : “
Setiap penyerahan penggunaan tanah yang merupakan bagian dari tanah Hak Pengelolaan kepada pihak ketiga oleh pemegang Hak Pengelolaan, baik yang
disertai dengan pendirian bangunan di atasnya, wajib dilakukan dengan pembuatan perjanjian tertulis antara pihak pemegang Hak Pengelolaan dengan
pihak ketiga yang bersangkutan. Sebagaimana halnya dengan hak-hak atas tanah lain yang disebutkan dalam
UUPA, maka atas bagian tanah di atas Hak Pengelolaan juga harus di daftarkan pada Kantor Pertanahan setempat. Keharusan tentang pendaftaran ini dimaksudkan sebagai
jaminan kepastian hukum hak-hak atas tanah tersebut serta untuk mendapatkan tanda bukti hak berupa sertifikat yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
sebagaimana yang menjadi tujuan pendaftaran tanah yang disebutkan dalam Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yaitu :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan ;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
c. Untuk terselenggarakannya tertib administrasi pertanahan.
Atas setiap permohonan yang diajukan oleh pihak ketiga, maka oleh petugas pelaksana dilakukan penilaian atas kelayakan subjek pemegang hak atas tanah
berdasarkan riwayat perolehan hak atas tanah kepada yang bersangkutan secara sah dan dapat dipertanggung jawabkan.
Permohonan hak yang diterima dan diseleksi oleh petugas pelaksana selanjutnya akan diproses, antara lain dengan melakukan pengukuran dan pemetaan
serta penelitian lapangan, Data-data yang diperoleh kemudian akan disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan melalui Berita Acara Rapat yang akan mejadi dasar
pembukuan hak atas tanah dalam buku tanah serta pemberian Surat Keputusan pemberian haknya. Pemohon juga diwajibkan terlebih dahulu untuk membayar uang
pemasukan kepada pemegang Hak Pengelolaan yang jumlahnya sesuai dengan Surat Perjanjian Penggunaan Tanah yang telah ditanda tangani bersama.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
E. Pengertian Hak Guna Bangunan
Berdasarkan Pasal 35 UUPA diberikan pengertian mengenai Hak Guna Bangunan, yakni: “Hak guna-bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun”.
58
Dikatakan tanah bukan miliknya sendiri dapat berarti bahwa bangunan tersebut berdiri di atas tanah Negara yang dalam hal ini diperlukan penetapan
Pemerintah maupun bangunan tersebut berdiri di atas tanah milik orang lain manusiabadan hukum yang dalam hal ini perlu dibuatkan perjanjian tertulis antara
pemilik tanah dan pemakaipendiri bangunan tersebut. Perjanjian ini harus dibuat dengan akta otentik.
59
Selanjutnya dalam ayat 2 dan ayat 3 dari pasal tersebut juga disebutkan bahwa atas permintaan pemegang hak dengan mengingat keperluan dan
keadaan bangunannya, jangka waktu HGB dapat diperpanjang dengan jangka waktu paling lama 20 tahun, dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Penggunaan
tanah yang dikuasai dengan HGB adalah untuk mendirikan bangunan-bangunan, meliputi bangunan rumah tinggal, usaha perkantoran, pertokoan, industri dan
lain-lain.
58
Undang-Undang No.5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal. 35.
59
Benny Bosu, Perkembangan Terbaru Tanah, Tanggungan dan Condominium, Jakarta, Medisa, 1997, hal. 43.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
1. Subjek Hak Guna Bangunan