Hak atas tanah tersebut tidak dapat diberikan sendiri oleh pemegang Hak Pengelolaan, melainkan harus diusulkan kepada instansipejabat yang berwenang
menurut tata cara dan syarat-syarat yang ditetapkan dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah dan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 dan Peraturan Menteri Negara
AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999. Dalam Perjanjian antara pemegang Hak Pengelolaan dan pihak ketiga harus
dibuat hak apa yang akan diberikan oleh pemegang Hak Pengelolaan, yaitu apakah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.
66
2. Tata Cara pemberian hak.
Berdasarkan Perjanjian tertulissurat penyerahan yang dibuat antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak ketiga, maka pihak ketiga dapat mengajukan
permohonan untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan tersebut kepada Kantor Pertanahan setempat.
Setelah berkas permohonan diterima, maka mekanisme yang harus dilakukan adalah:
a. Kepala Kantor Pertanahan memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan data fisik tanahnya;
b. Setelah semua persyaratan lengkap, berkas permohonan disampaikan
66
A.P. Parlindungan, Hak Pengelolaan Menurut Sistem UUPA, Op-cit, hal. 36.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
kepada Kepala Kantor Pertanahan Wilayah BPN Provinsi disertai pendapat dan pertimbangannya;
c. Setelah berkas permohonan diterima oleh Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi diadakan penelitian lebih lanjut terhadap kelengkapanpersyaratan
permohonan Hak Pengelolaannya. Apabila semua persyaratan telah dipenuhi, maka berkas permohonan tersebut disertai dengan pendapat dan
pertimbangan Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsi disampaikan kepada Kepala Badan Pertanahan Nasional untuk penyelesaian lebih lanjut;
d. Setelah berkas permohonan diterima oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional, selanjutnya persyaratan tersebut diperiksa kembali untuk
diputuskan dapat atau tidaknya permohonan tersebut dikabulkan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dalam
bentuk surat keputusan. e. Dalam hal permohonan haknya dikabulkan maka Keputusan pemberian
Hak Pengelolaan itu diberikan kepada pemohon dalam jangka waktu selama dipergunakan.
Hak Guna Bangunan sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 35 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30 tahun, dan dapat diperpanjang dengan waktu 20 tahun lagi, dapat beralih dan
dialihkan kepada pihak lain, dapat dijadikan jaminan hutang dan dibebani dengan Hak Tanggungan, yang diberikan kepada :
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
a. Warga Negara Indonesia ;
b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia. Sedangkan tata cara permohonan tetap mengikuti prosedur sebagaimana yang
diatur dalam Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999. Pejabat yang berwenang untuk memberikan Hak Guna
Bangunan tersebut sesuai ketentuan Pasal 4 dan Pasal 9 Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 adalah :
1. Kepala Kantor Pertanahan KabupatenKotamadya apabila :
a. Luas tanah tidak lebih dari 2.000 meter persegi kecuali tanah bekas
Hak Guna Usaha. b.
Semua pemberian Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan. 2.
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi apabila luas tanah tidak lebih dari 150.000 meter persegi, kecuali yang kewenangan
pemberiannya telah
dilimpahkan kepada
Kantor Pertanahan
KabupatenKotamadya. Atas setiap permohonan yang diajukan oleh pihak ketiga, maka oleh petugas
pelaksana dilakukan penilaian atas kelayakan subjek pemegang hak atas tanah berdasarkan riwayat perolehan hak atas tanah kepada yang bersangkutan secara sah
dan dapat dipertanggung jawabkan. Permohonan hak yang diterima dan diseleksi oleh petugas pelaksana
selanjutnya akan diproses, antara lain dengan melakukan pengukuran dan pemetaan
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
serta penelitian lapangan, Data-data yang diperoleh kemudian akan disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan melalui Berita Acara Rapat yang akan mejadi dasar
pembukuan hak atas tanah dalam buku tanah serta pemberian Surat Keputusan pemberian haknya. Pemohon juga diwajibkan terlebih dahulu untuk membayar uang
pemasukan kepada pemegang Hak Pengelolaan yang jumlahnya sesuai dengan Surat Perjanjian Penggunaan Tanah yang telah ditanda tangani bersama.
Disamping kewajiban menyetorkan uang pemasukan tersebut, penerima hak masih dibebani kewajiban membayar uang pemasukan kepada Negara yang besarnya
sama dengan rumus uang pemasukan terhadap jenis hak atas tanah yang diberikan di atas tanah Negara lainnya sesuai dengan Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 110-170 tanggal 23 Januari 2003 tentang Pelayanan Pemeriksaan Tanah dan Pemberian Hak Atas Tanah dan membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah
dan Bangunan BPHTB sesuai dengan Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan junto Undang-undang Nomor
20 Tahun 2000 tentang Perubahan Undang-undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
Untuk PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera Utara dan NAD, perjanjian tertulis antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pihak yang
memperoleh penyerahan tanah dibuat dalam bentuk perjanjian dibawah tangan antara PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera Utara dan NAD
dengan pihak yang menginginkan penggunaan lahan di areal PT. Kereta Api
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
Indonesia Persero yaitu dalam bentuk surat “Perjanjian tentang Persewaan Tanah Milik PT. Kereta Api Indonesia Persero”.
Didalam surat Perjanjian yang dibuat, pada Pasal 4 disebutkan bahwa perjanjian terhadap sewa tanah berlaku selama 5 lima, namun dalam Hak Guna
Bangunan yang dimohonkan oleh pihak yang menginginkan penggunaan lahan di areal PT. Kereta Api Indonesia Persero di Kabupaten Aceh Utara berjangka waktu
30 tigapuluh tahun dan dapat diperpanjang selama 20 duapuluh tahun serta dapat diperbaharui untuk selama 20 duapuluh tahun lagi dengan membayar uang
pembelian tanah sebagaimana ketentuan peraturan yang ada. Dalam harga sewa tanah ditetapkan oleh PT. Kereta Api Indonesia Persero
Divisi Regional I Sumatera Utara dan NAD sendiri sesuai dengan harga pasar yang berlaku didaerah di mana tanah tersebut berada dan pembayarannya dengan cara
angsurancicilan dengan jangka waktu angsuran selama 2 dua kali angsuran. Apabila nantinya harga pembelian telah dilunasi oleh penyewa, maka PT. Kereta Api
Indonesia Persero akan diberikan tanda pelunasannya.
67
Penyewa selanjutnya berhak untuk mengajukan permohonan Hak Guna Bangunan kepada Kepala Kantor Pertanahan di mana letak tanah tersebut berada
dengan membawa Perjanjian tentang Persewaan Tanah beserta tanda pelunasan
67
Hasil wawancara dengan Kepala Seksi Tanah dan Bangunan Divisi Regional I PT. Kereta Api Indonesia Persero Sumatera Utara dan NAD, tanggal 21 Juni 2010.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
serta surat-surat terkait lainnnya yang akan menjadi alas hak bagi pengajuan permohonan tersebut.
68
PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera Utara dan NAD sendiri dalam hal ini tidak membantu proses pengurusan sertifikat Hak Guna
Bangunan, seluruh proses pendaftaran haknya diserahkan kepada pihak penyewa, dan hanya melakukan monitoring terhadap terbitnya sertifikat Hak Guna Bangunan
tersebut, terkecuali terhadap pihak penyewa yang berkeinginan untuk melakukan pendaftaran Hak Guna Bangunannya melalui PT. Kereta Api Indonesia Persero.
69
Kantor Pertanahan setempat akan meneliti berkas permohonan yang diajukan oleh penyewa untuk kemudian menidak lanjutinya dengan menerbitkan Hak Guna
Bangunan atas nama pemohon. Adapun mekanisme penyelesaian pemberian Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan PT. Kereta Api Indonesia Persero di
Kabupaten Aceh Utara tetap didasarkan pada ketentuan-ketentuan yang berlaku mengenai pemberian tanah serta pendaftarannya.
Kepada penerima hak kemudian diberikan sertifikat Hak Guna Bangunan, maka atas dasar ketentuan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 9 tahun 1999 serta Peraturan Pemerintah Nomor 40 tahun 1996. Hak tersebut tunduk pada ketentuan hak yang diatur dalam kedua
68
Hasil wawancara dengan Kepala Seksi Tanah dan Bangunan Divisi Regional I PT. Kereta Api Indonesia Persero Sumatera Utara dan NAD, tanggal 21 Juni 2010.
69
Hasil wawancara dengan Kepala Seksi Tanah dan Bangunan Divisi Regional I PT. Kereta Api Indonesia Persero Sumatera Utara dan NAD, tanggal 21 Juni 2010.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
peraturan tersebut dan peraturan terkait lainnya serta syarat-syarat khusus yang tercantum dalam surat perjanjian penggunaan tanahnya.
Dengan didaftarkannya hak-hak atas tanah tersebut pada Kantor Pertanahan setempat, maka hak atas tanah dari pihak ketiga tersebut telah memperoleh jaminan
kepastian hukum yang kuat serta tunduk kepada UUPA dan peraturan pelaksanaannya seperti halnya hak atas tanah yang lainnya.
Walaupun demikian hubungan hukum antara pemegang Hak Pengelolaan dengan tanah Hak Pengelolaan yang diberikan kepada pihak ketiga dengan sesuatu
hak atas tanah tidaklah menjadi hapus dengan didaftarkannya hak-hak tersebut pada Kantor Pertanahan setempat. Ketentuan ini ditemukan dalam Pasal 26 ayat 2
Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas tanah yang berbunyi: “Hak Guna
Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan diperpanjang atau diperbaharui atas permohonan pemegang Hak Guna Bangunan setelah mendapat persetujuan dari
pemegang Hak Pengelolaan“. Sehingga dengan demikian, maka PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi
Regional I Sumatera Utara dan NAD sebagai pemegang Hak Pengelolaan, berhak untuk tidak memberikan persetujuanrekomendasi atas setiap permohonan
perpanjanganpembaharuan Hak Guna Bangunan yang diajukan pihak ketiga yang dianggap telah melakukan tindakanperbuatan yang menyimpang dari surat perjanjian
yang telah ditanda tangani bersama.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
Kantor Pertanahan juga tidak akan memproses permohonan perpanjangan Hak Guna Bangunan yang diajukan oleh pihak penyewa tanpa adanya rekomendasi
persetujuan dari PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera Utara dan NAD.
Tabel Mekanisme Pemberian HGB Di atas HPL
PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera Utara Dan NAD
Hak Pengelolaan PT. Kereta Api Indonesia Persero
Pengusaha PeroranganBadan Hukum
Surat Perjanjian Penggunaan Tanah
Permohonan Pemberian hak baru
Kantor Pertanahan Setempat
Persyaratan dipenuhi
Sumber : data primer yang diolah, tahun 2010.
Hak Guna Bangunan sesuai -PP No.401996
-PMNAKa.BPN.31991 -PMNAKa.BPN.91999
Hak Pengelolaan yang Telah dibubuhi catatan
Hak Guna Bangunan yang Diberikan.
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
B. Hak dan Kewajiban Yang Timbul Dari Pemberian Hak Guna Bangunan Di Atas Hak Pengelolaan.
Kewenangan pemegang Hak Pengelolaan dalam menyerahkan bagian tanah Hak Pengelolaan PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera
Utara dan NAD kepada pihak ketiga dengan hak-hak tertentu sebagaimana disebutkan di atas tetap dibatasi dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Pemberian hak-hak atas bagian-bagian tanah Hak Pengelolaan PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera Utara dan NAD
yang diserahkan kepada pihak ketiga ini diproses dengan menempuh prosedur yang ditetapkan
Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 dan Peraturan Menteri Negara AgrariaKepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 9 Tahun 1999. Berdasarkan kepada Keputusan Presiden Republik Nomor 10 tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional, menjadi wewenang
Kepala Badan Pertanahan Nasional sebagai lembaga non departemen yang bertanggung jawab langsung kepada Presiden.
Penyerahan bagian tanah Hak Pengelolaan dan pemberian Hak baru di atas Hak Pengelolaan PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera
Utara dan NAD sebagaimana disebutkan di atas tetap harus didahului oleh pembuatan perjanjian tertulis antara pemegang Hak Pengelolaan dengan pemohon hak baru
tersebut. Seperti halnya dengan perjanjian lainnya, maka di dalam proses pembuatan perjanjian penggunaan tanah antara PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi
Regional I Sumatera Utara dan NAD dengan pihak ketiga lainnya tersebut tetap harus
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
memenuhi ketentuan syarat-syarat sahnya perjanjian sebagaimana yang disebutkan dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
53
Sebagaimana akibat hukumnya maka perjanjian tersebut akan melahirkan hak dan kewajiban yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak. Izin atau kekuasaan yang
diberikan oleh hukum disebut “Hak“ atau “Wewenang“.
54
Sedangkan kewajiban adalah sesuatu yang harus dilaksanakan yang ditimbulkan oleh adanya hak tersebut.
Dalam pelaksanaaanya, kewenangan pemberian bagian tanah milik PT. Kereta Api Indonesia Persero yang berada di Kabupaten Aceh Utara kepada pihak ketiga
lainnya merupakan kewenangan dari Kantor Pusat PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera Utara dan NAD berkedudukan Medan.
Pemberian sewa tanah tersebut selanjutnya dituang dalam bentuk surat “Perjanjian tentang Persewaan Tanah Milik PT. Kereta Api Indonesia Persero”, yang dibuat
bawah tangan dan ditanda tangani oleh kedua belah pihak yaitu antara PT. Kereta Api Indonesia Persero Divisi Regional I Sumatera Utara dan NAD dengan pihak
penyewa, dihadapan Notaris setelah terlebih dahulu dibubuhi materai, dan selanjutnya
53
Pasal 1320 KUHPerdata menyebutkan : Untuk sahnya perjanjian diperlukan 4 empat syarat, yaitu :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan.
3. Suatu hal tertentu.
4. Suatu sebab yang halal.
54
C.S.T. Kansil, Pengantar Ilmu Hukum dan Tata Hukum Indonesia, PN.Balai Pustaka, Jakarta, 1979, hal. 119
p d f Machine
A pdf w rit er t hat produces qualit y PDF files w it h ease
Produce quality PDF files in seconds and preserve the integrity of your original docum ents. Com patible across nearly all Windows platform s, sim ply open the docum ent you want to convert, click “print”, select the
“ Broadgun pdfMachine printer” and that’s it Get yours now
Universitas Sumatera Utara
Notaris mengesahkan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat perjanjian di bawah tangan tersebut dengan mendaftarkan dalam buku khusus.
55
. Dalam surat perjanjian tersebut di dalamnya telah dicantumkan tentang hak dan kewajiban yang harus dipenuhi oleh masing-masing pihak. Hak dan kewajiban
tersebut diantaranya adalah :
1. Hak dan kewajiban PT. Kereta Api Indonesia Persero
