Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Konflik Alas Hak dari Hak Tanggungan (Study Kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007)

(1)

TESIS

Oleh

DONALD PADMALI

107011060/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(2)

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum

Universitas Sumatera Utara

Oleh

DONALD PADMALI

107011060/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(3)

NOMOR POKOK : 107011060

PROGRAM STUDI : KENOTARIATAN

Menyetujui Komisi Pembimbing : Pembimbing I

Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Pembimbing II Pembimbing III

Prof.Dr.Budiman Ginting, SH, MHum Prof.Dr.Syafruddin Kalo, SH, MHum

Mengetahui :

Ketua Program Studi Dekan Fakultas Hukum

Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara

Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN Prof.Dr.Runtung, SH, MHum

(4)

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN Anggota : 1. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum

2. Prof. Dr. Syafruddin Kalo, SH, MHum 3. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

(5)

(6)

Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, kemudahan dan kepastian pelaksanaan eksekusinya, Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada (Droit de Suite), pemberian Hak Tanggungan dilakukan dengan Akta Otentik, serta kepastian tanggal kelahiran Hak Tanggungan. Dalam penulisan ini terdapat tiga permasalahan, yaitu tentang mengapa diberikan perlindungan hukum terhadap Bank atas kredit yang diberikannya dengan jaminan Hak Tanggungan, bagaimana tindakan Bank atas adanya konflik alas hak dari Hak Tanggungan terhadap kredit yang telah diberikan, dan bagaimana upaya hukum yang dilakukan oleh Bank dalam mengatasi adanya konflik alas Hak Tanggungan pada debiturnya.

Penelitian yang dilakukan adalah bersifat yuridis normatif, yakni penelitian yang hanya melakukan analisis semata berdasarkan pada bahan-bahan kepustakaan dan juga studi dokumen. Sedangkan sifat dari penelitian ini adalah bersifat deskriftif-analistis yang bertujuan melukiskan atau menggambarkan permasalahan yang lebih komprehensif mengenai konflik alas hak dari hak tanggungan.

Hasil penelitian menunjukkan, pertama: alasan-alasan diberikannya perlindungan hukum terhadap bank sebagai kreditur atas kredit yang diberikannya dengan jaminan hak tanggungan, disebabkan karena dalam hal tersebut bank sebagai kreditur mendapatkan jaminan kebendaan guna menjamin pelunasan hutang debitur berupa alas hak tanah, sehingga dengan demikian perlu diberikannya perlindungan hukum khususnya bagi pemegang Hak Tanggungan apabila di kemudian hari debitur cidera janji atau tidak memenuhi kewajibannya terhadap kreditur. Selain itu, didukung pula dengan adanya asas-asas yang mendasari dari perlindungan hukum tersebut, di antaranya yaitu: Droit De Preference (Dalam mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut kreditur pemegang hak tanggungan mempunyai hak mendahulu (droit de preference), Droit De Suite (Kreditur pemegang hak tanggungan tetap berhak menjual lelang benda tersebut, biarpun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain (Droit de suite), jaminan umum Pasal 1131 KUHPerdata, Kepailitan pemberi Hak Tanggungan, Hak Tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, kemudahan dan kepastian dalam eksekusi, serta kepastian tanggal kelahiran hak tanggungan. Kedua: Bahwa upaya hukum yang dapat dilakukan oleh Bank (Kreditur) atas sengketa alas hak yang terjadi adalah yakni dengan melakukan somasi (surat peringatan utang) kepada nasabah (Debitur), melakukan gugatan kepada debitur melalui Pengadilan Negeri Uitvoer Bij Voorad, eksekusi putusan pengadilan, eksekusi akta pengakuan utang, eksekusi hak tanggungan, parate

eksekusi hak tanggungan, eksekusi terhadap penjamin, lembaga paksa badan serta kepailitan melalui Pengadilan Niaga. Ketiga: Bahwa adapun upaya/jalan keluar yang dapat dilakukan oleh bank sebagai pemegang Hak Tanggungan atas konflik alas hak yang dijadikan sebagai jaminan utang, maka bank melakukan tindakan restrukturisasi pinjaman (kredit), pengalihan fasilitas dan pelunasan sebagian ataupun seluruhnya. Selain itu, bank juga dapat melakukan upaya hukum dalam bentuk melakukan perlawanan pada Pengadilan Negeri, mengajukan gugatan terhadap para pihak penggugat, para pihak tergugat, Badan Pertanahan Nasional dan pihak kepolisian yang telah melaksanakan eksekusi terhadap objek yang dijadikan sebagai jaminan utang yang dibebani hak tanggungan didalamnya.

(7)

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK

ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN

(STUDY KASUS: PUTUSAN PN MEDAN REGISTER

NO. 113/PDT. G/2006/PN-MDN TANGGAL 01-03-2007)

Abstract

Legal protection provided by the Mortgage Act to creditors as the Receiver / Mortgage holder is giving precedence to the position holders of Mortgage lenders (Droit de Preference), Mortgage can not be divided, ease and certainty of execution, Mortgage follow the object in the hands of anyone Mortgage object was located (Droit de Suite), Mortgage provision made by an authentic deed, as well as date of birth Mortgage certainty.

The results showed, first: the reasons given legal protection against creditor bank as the credits are given to the mortgage collateral, because in terms of the bank as a lender to get material security to ensure repayment of the debt the debtor in the form of land title, and thus need given legal protection in particular for Mortgage holders at a later date if the debtor default or not meet its obligations to creditors. In addition, supported by the underlying principles of the protection of the law, among which are: Droit De Preference (In taking the redemption proceeds receivable from the sale of mortgage holders have creditors mendahulu rights (droit de preference), Droit de Suite ( holders of mortgage lender retains the right to sell the object auctions, despite already transferred their rights to another party (Droit de suite), general guarantees of Article 1131 Civil Code, bankruptcy giver Mortgage, Mortgage can not be divided, the ease and certainty of execution, and exact date of birth of mortgage. Secondly: That the remedy which can be done by Bank (Creditor) on the title dispute happens is that by doing a subpoena (debt warning letter) to the customer (debtor), making claims to debtors through Bij Uitvoer District Court Voorad, execution of judgment, execution of deed of acknowledgment of debt, execute mortgages, mortgage parate execution, execution against the surety, involuntary body weight, as well as the bankruptcy of the Commercial Court. Thirdly: That while the effort / way out that can be done by banks as holders of Rights Dependant upon conflicts title is used as collateral debt, bank loan restructuring actions (loan), transfer and settlement facilities partially or completely. Additionally, banks can also make an effort in the form of resistance in the District Court, filed a law suit against the plaintiff, the defendant, the National Land Agency dan the police who have carried out the execution of the object which is used as collateral for mortgage debt that eccumbered therein.

(8)

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur saya panjatkan dengan segala kerendahan hati kepada Yang Diatas, Tuhan Yang Maha Esa, karena berkat dan anugerah Nya yang memberikan kekuatan kepada Penulis sehingga dapat menyelesaikan penulisan tesis ini.

Tesis ini berjudul “PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN ” dengan study kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007 merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam menyelesaikan pendidikan pasca sarjana progam study Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara. Dalam penyelesaian tesis ini penulis telah banyak mendapat dorongan, bimbingan, pengarahan dan bantuan dari berbagai pihak. Pada kesempatan ini penulis ingin mengucapkan terima kasih secara khusus kepada Bapak Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN, Bapak Prof.Dr.Budiman Ginting,SH, MHum, Bapak Prof.Dr.Syafruddin Kalo,SH, MHum selaku komisi pembimbing yang penuh kesabaran dan keikhlasan membimbing dan mengarahkan penulis sejak awal hingga penyelesaian tesis ini.

Terima kasih juga kepada para Dosen Penguji : Ibu Dr.T.Keizerina Devi A, SH, CN, MHum dan Ibu Chairani Bustami, SH, SpN, MKn, yang banyak memberikan masukan dan pendapat yang berharga untuk kesempurnaan tesis ini.

Tidak lupa terima kasih yang sebesar-besarnya penulis sampaikan kepada: 1. Bapak Prof.Dr.dr.Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) selaku

Rektor Universitas Sumatera Utara atas yang telah memberikan kesempatan pada penulis untuk dapat mengikuti pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof.Dr.Runtung, SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, atas kesempatan dan fasilitas yang disediakan selama penulis menempuh pendidikan pasca sarjana.

3. Bapak Prof.Dr.Muhammad Yamin, SH, MS, CN, selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan semangat, dorongan dan inspirasi kepada penulis selama menempuh pendidikan pasca sarjana.

4. Ibu Dr.T. Keizerina Devi A, SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan masukan dan dorongan kepada penulis untuk segera menyelesaikan penulisan tesis ini.

5. Seluruh Bapak dan Ibu Guru Besar dan Dosen pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, yang telah banyak memberikan bimbingan dan arahan serta ilmu yang sangat bermanfaat kepada Penulis selama mengikuti proses belajar selama ini.

(9)

6. Seluruh Staf/Pegawai di Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah banyak memberikan bantuan kepada Penulis selama menjalani pendidikan hingga penulisan tesis ini.

7. Rekan-rekan seangkatan Tahun 2010 di Kelas A – B – C di Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah banyak membantu dan memberikan semangat serta motivasi kepada Penulis dalam menyelesaikan tesis ini.

Teristimewa penulis ingin mengucapkan terima kasih yang tidak terhingga atas cinta kasih, pengertian dan jasa yang sangat besar kepada Ibunda yang tercinta, Lie So Jek, yang telah merawat dan mendidik Penulis dari kecil. Tak lupa pula kepada istri tersayang, Elly, yang sangat mengerti akan kesibukan karena keterbatasan waktu bersama keluarga selama penulis menempuh pendidikan pasca sarjana. Kepada anak-anak penulis yang terkasih dan tersayang, Tasya – Richellen – Richie yang telah memberikan warna kehidupan yang bahagia dan ceria penuh dengan semangat kepada penulis untuk menyelesaikan pendidikan pasca sarjana ini.

Akhir kata, atas segala perhatian yang telah diberikan untuk hasil karya ini, sekali lagi penulis dengan segala kerendahan hati mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membantu penulis menyelesaikan pendididikanm pasca sarjana ini. Semoga hasil karya ini sedikit banyak dapat bermanfaat bagi kita semua.

Medan, Juli 2013 Penulis,

(Donald Padmali)

(10)

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I. DATA PRIBADI

Nama : DONALD PADMALI

Jenis Kelamin : Laki-laki

Umur : 42 Tahun

Tempat & tanggal lahir : Medan, 27 April 1972

Alamat : Jl.Negara Nomor 67 B / 80 B Medan

Agama : Buddha

Status : Kawin

Telepon / HP : 081*633*4535

II. PENDIDIKAN FORMAL

SD Yayasan Perguruan Hang Kesturi Medan 1978 - 1984 SMP Yayasan Perguruan Hang Kesturi Medan 1984 - 1987 SMA Yayasan Perguran Hang Kesturi Medan 1987 - 1990 D 3 Universitas Sumatera Utara 1990 - 1994

S 1 Universitas Dharmawangsa Medan 1996 – 2000 S 2 Universitas Sumatera Utara 2010 – 2013

(11)

DAFTAR ISI

Halaman

ABSTRAK ... i

ABSTRACT ... ii

KATA PENGANTAR ... iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ... v

DAFTAR ISI... vi

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Perumusan Masalah... 18

C. Tujuan Penelitian... 19

D. Manfaat Penelitian... 19

E. Keaslian Penelitian ... 20

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 21

1. Kerangka Teori... 21

2. Konsepsi... 28

G. Metode Penelitian... 30

1. Jenis penelitian ... 30

2. Sumber Data penelitian ... 31

3. Teknik Pengumpulan Data... 32

4. Analisis Data ... 32

BAB II PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK SEBAGAI KREDITUR ... 34

A. Alasan-alasan Diberikannya Perlindungan Hukum terhadap Bank Atas Kredit yang Diberikannya dengan Jaminan Hak Tanggungan ... 34

B. Perlindungan Negara yang Diberikan Kepada Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah Sebagai Debitur ... 53

C. Kedudukan Kreditur Dalam Penjaminan dengan Hak Tanggungan ... 62

BAB III TINDAKAN BANK ATAS ADANYA KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN TERHADAP KREDIT YANG DIBERIKAN... 78

A. Proses Terjadinya Alas Hak Tanggungan yang Diberikan Kepada Debitur ... 78

(12)

B. Proses Seleksi dan Pengikatan Hak Tanggungan Oleh Bank

Atas Kredit yang Dimohonkan Oleh Debitur ... 84

C. Tindakan Bank Atas Terjadinya Konflik Alas Hak Tanggungan yang Diberikan Kepada Debitur ... 89

BAB IV UPAYA HUKUM DAN JALAN KELUAR OLEH BANK ... 101

A. Upaya Hukum yang Dilakukan oleh Bank dalam Mengatasi Adanya Konflik Alas Hak Tanggungan Pada Debiturnya ... 101

B. Jalan Keluar yang Dapat Dilakukan oleh Bank Dalam mengatasi konflik Alas Hak dari Hak Tanggungan ... 118

BAB V PENUTUP... 127

A. Kesimpulan ... 127

B. Saran ... 129

DAFTAR PUSTAKA ... 131 LAMPIRAN-LAMPIRAN

(13)

(14)

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK

ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN

(STUDY KASUS: PUTUSAN PN MEDAN REGISTER

NO. 113/PDT. G/2006/PN-MDN TANGGAL 01-03-2007)

Abstract

(15)

A. Latar Belakang

Tanah dalam arti hukum memiliki peranan yang sangat penting dalam kehidupan manusia, karena dapat menentukan keberadaan dan kelangsungan hubungan dan perbuatan hukum, baik dari segi individu maupun dampak bagi orang lain. Untuk mencegah masalah tanah tidak sampai menimbulkan konflik kepentingan dalam masyarakat, diperlukan pengaturan, penguasaan dan penggunaan tanah atau dengan kata lain disebut dengan hukum tanah.1

Persoalan tanah dalam era pembangunan dan industrialisasi semakin rumit dan potensial menimbulkan gejolak. Pendekatan pemecahan tidak semata-mata bersifat teknis yuridis, tetapi juga menyangkut pertimbangan sosial ekonomi. Munculnya persoalan pertanahan akhir-akhir ini sudah cukup memberikan bukti bahwa persoalan pertanahan telah menjadi persoalan laten. Tanah tidak hanya bernilai ekonomis, akan tetapi juga dipandang memiliki nilai historis religius yang kuat. Sehingga tidak jarang sampai mati pun tanah akan tetap dipertahankan. Begitu kuatnya hubungan tanah dengan manusia menjadikan ciri khusus bagi persoalan pertanahan yang berkembang di Indonesia.

UUPA dalam kaitannya dengan pembentukan hukum nasional, khususnya hukum tanah nasional merupakan implementasi dari amanat Undang-Undang Dasar

(16)

1945 Pasal 33 ayat (3) yaitu: “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh Negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat” hal ini dapat ditemukan dalam sifat, isi, tujuan maupun semangat yang terkandung di dalam UUPA yang sekaligus merupakan bentuk pengejawantahan aspirasi bangsa Indonesia dalam upaya melakukan pembaharuan Hukum Tanah Nasional. Hal tersebut dapat dipahami apabila dilihat dari sejarah kelahiran bangsa dan Negara Republik Indonesia, UUPA lahir sebagai bentuk jawaban dari tuntutan atas kebutuhan perangkat hukum yang bersifat nasional yang mampu mengatur serta memberikan jaminan kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia yang dimiliki oleh bangsa Indonesia dalam rangka menuju cita-cita kemerdekaan yaitu untuk mencapai masyarakat yang adil dan makmur. Pemberian jaminan kepastian hukum mengenai hakhak atas tanah merupakan salah satu tujuan pokok dibentuknya UUPA, selain dalam usaha pembaruan hukum dan dalam rangka untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan Hukum Tanah Nasional.

Di dalam pelaksanaan ketentuan tersebut, maka diundangkanlah Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria UUPA (Lembaran Negara 1960-104). Dengan diundangkannya UUPA, berarti sejak saat itu Indonesia telah memiliki Hukum Agraria Nasional yang merupakan warisan kemerdekaan setelah pemerintahan kolonial Belanda.

Berdasarkan ketentuan Pasal 19 Undang-Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dinyatakan bahwa untuk menciptakan

(17)

kepastian hukum Pertanahan, Pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah. Terhadap tanah yang telah didaftarkan selanjutnya diberikan tanda bukti hak atas tanah, yang merupakan alat bukti yang kuat mengenai kepemilikan tanah (sertipikat hak atas tanah).

Alas pemilikan hak atas tanah yang dijadikan dasar penerbitan sertipikat hak atas tanah di kantor pertanahan merupakan alat bukti yang dapat digunakan sebagai alat pembuktian data formil atas kepemilikan atau penguasaan suatu bidang tanah, baik secara tertulis ataupun berdasarkan keterangan saksi.2 Pada sertipikat hak milik yang dimaksud merupakan surat tanda bukti hak atas tanah bagi pemegangnya untuk memiliki, menggunakan, mengambil manfaat lahan tanahnya secara turun-temurun, terkuat dan terpenuh.

Hubungan hukum antara manusia dengan tanah di Indonesia telah lama mendapat perhatian. Sifat hubungan itu berkembang menurut berkembangnya budaya terutama oleh pengaruh sosial, politik dan ekonomi. Kuatnya sistem penguasaan tanah oleh masyarakat merupakan cermin dari sistem budaya dan perekonomian tradisional yang ada di Indonesia. Masalah tanah merupakan masalah yang senantiasa menarik perhatian dikarenakan tanah adalah sumber kehidupan selain air, apalagi negara-negara yang masih agraris. Oleh karena itu, masalah pertanahan masih merupakan masalah utama yang masih dihadapi oleh negara yang penghidupan ekonominya masih ditunjang dari sektor pertanian.

S. Chandra, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, (Jakarta: PT Gramedia Widiasarana Indonesia, 2005), hlm. 14.

(18)

Pada umumnya terdapat permasalahan-permasalahan di bidang pertanahan yang diakibatkan belum diperolehnya jaminan dan kepastian hak atas tanah yang dikuasai oleh perorangan atau keluarga dan masyarakat pada umumnya, sebagai akibat tidak mempunyai bukti tertulis. Dalam proses pendaftarannya untuk mendapatkan hak tertulis atau sertipikat sering terjadi masalah yang berupa sengketa, baik dalam hal batas tanah maupun sengketa dalam hal siapakah yang sebenarnya berhak atas tanah tersebut.

Konflik-konflik dalam bidang pertanahan pada kenyataannya tidak terselesaikan secara baik termasuk oleh penguasa negara yang mempunyai kewenangan tertinggi, padahal seharusnya dapat memberikan perlindungan hukum yang layak untuk mencapai kemakmuran bagi rakyat. Bahkan tidak jarang melahirkan pertumpahan darah/korban jiwa hanya berupaya untuk mempertahankan tanah yang selama ini diklaim sebagai milik atau tumpangan hidup. Tentunya dapat dibayangkan bagaimana akhir dari pertikaian/sengketa tanah yang masing-masing pihak mengklaim sebagai pemilik. Pengusaha atau perusahaan dengan tegas bersikukuh biasanya berdasarkan hak pakai yang diperoleh dari negara. Di sisi lain, berhadapan dengan masyarakat/anggota masyarakat sebagai penggarap turun-temurun.3

Hakekat kepastian hukum sebenarnya terletak pada kekuatan sertipikat hak atas tanah sebagai bukti pemilikan hak atas tanah termasuk di pengadilan. Namun, kepastian hukum secara yuridis dengan penggunaan stelsel negatif pada hakekatnya merupakan kepastian hukum relatif, dengan pengertian bahwa ketentuan peraturan

(19)

perundang-undangan hanya menjamin kepastian hukumnya selama tidak ada dibuktikan sebaliknya.4 Hal tersebut sesuai dengan ketentuan Pasal 32 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menyebutkan bahwa:

(1) Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.

(2) Dalam hal atas suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertipikat secara sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan iktikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkan sertipikat itu tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut.

Kasus-kasus yang menyangkut sengketa dibidang pertanahan dapat dikatakan tidak pernah surut, bahkan mempunyai kecenderungan meningkat dalam kompleksitas maupun kuantitas permasalahannya, seiring dengan dinamika ekonomi, sosial dan politik Indonesia. Sebagai gambaran dewasa ini di Indonesia, dengan semakin memburuknya situasi ekonomi yang sangat terasa dampaknya.

S. Chandra, Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah, (Jakarta: Pustaka Bangsa Press, 2006), hlm. 39.

(20)

Timbulnya sengketa hukum yang bermula dari pengaduan sesuatu pihak (orang/ badan hukum) yang berisi keberatan-keberatan dan tuntutan hak atas tanah, baik terhadap status tanah, prioritas maupun kepemilikannya dengan harapan dapat memperoleh penyelesaian secara administrasi sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Mencuatnya kasus-kasus sengketa tanah di Indonesia beberapa waktu terakhir seakan kembali menegaskan kenyataan bahwa selama kemerdekaan Indonesia, negara masih belum bisa memberikan jaminan hak atas tanah kepada rakyatnya, UUPA baru sebatas menandai dimulainya era baru kepemilikan tanah yang awalnya bersifat komunal berkembang menjadi kepemilikan individual.

Perjanjian atau Verbintenis mengandung pengertian bahwa suatu hubungan hukum kekayaan/harta benda antara dua orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk menunaikan prestasi.5

Kasus kontemporer yang pernah mengemukan dalam pemberitaan di media massa di Indonesia, khususnya di Kota Medan, dalam kasus/sengketa kepemilikan tanah yang terletak di Jalan Jati Pulo Brayan Bengkel Kota Medan. Kasus tersebut bermula dari adanya gugatan perdata di Pengadilan Negeri Klas I-A Medan antara AK dkk sebagai Penggugat dan RL sebagai Tergugat sebagaimana terdaftar dengan Register Nomor 113/Pdt.G/ 2006/PN-Mdn.

(21)

Berdasarkan Putusan Pengadilan Negeri Medan Register Nomor 113/Pdt.G/2006/PN-Mdn Tanggal 01 Maret 2007, Pengadilan Negeri Medan mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebahagian. Pertimbangannya adalah bahwa tuntutan Penggugat-penggugat sepanjang mengenai pembatalan kesepakatan atau perjanjian dengan Tergugat dan tuntutan pengembalian atas semua surat-surat tanah yang pernah diterima oleh Tergugat dari Penggugat dan tuntutan pengembalian tanah terperkara tersebut dalam keadaan aman dan kosong oleh Tergugat kepada Penggugat-penggugat, telah cukup beralasan dan patut untuk dikabulkan. Sebaliknya bahwa mengenai tuntutan ganti rugi yang diminta Penggugat-penggugat kepada Tergugat, oleh karena tidak secara tegas diperjanjikan antara Penggugat-penggugat dengan Tergugat, maka tuntutan ganti rugi dimaksud haruslah ditolak.6

Berkenaan dengan Putusan Pengadilan Negeri Medan Register Nomor 113/Pdt.G/2006/PN-Mdn Tanggal 01 Maret 2007 tersebut, maka secara nyata dan fakta hukum bahwa Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan telah salah dan keliru di dalam pertimbangan maupun putusannya tersebut dan telah merugikan pihak Bank. Oleh karena, secara yuridis tanah-tanah yang menjadi objek sengketa dalam perkara tersebut adalah telah memiliki surat tanda bukti hak yang sah yang berbentuk sertipikat hak atas tanah dan telah diagunkan ke Bank dengan jaminan hak tanggungan. Di antaranya yaitu:

Putusan Pengadilan Negeri Medan Register Nomor 113/Pdt. G/2006/PN-Mdn, Tanggal 01 Maret 2007, hlm. 27.

(22)

1. Sertipikat Hak Milik Nomor 387 atas nama Muljadi tanggal 15 September 1995 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadya Medan, berdasarkan Akta Jual Beli No.205/2008 tanggal 28-05-2008 yang dibuat oleh Lie Na Rimbawan, SH, selaku PPAT. Kemudian telah diagunkan pada PT.Bank Danamon Indonesia,Tbk Cabang Medan Pemuda dengan Hak Tanggungan Nomor 6081/2008 Peringkat I (Pertama) APHT. PPAT Lie Na Rimbawan, SH No.208/2008 tanggal 28-05-2008 dan Hak Tanggungan Nomor 4273/2009 Peringkat II (Kedua) APHT. PPAT Lie Na Rimbawan, SH No.120/2009 tanggal 22/05/2009;

2. Sertipikat Hak Milik Nomor 395 atas nama Muljadi tanggal 23 Oktober 1995 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadya Medan, berdasarkan Akta Jual Beli No.206/2008 tanggal 28-05-2008 yang dibuat oleh Lie Na Rimbawan, SH, selaku PPAT. Kemudian telah diagunkan pada PT.Bank Danamon Indonesia,Tbk Cabang Medan Pemuda dengan Hak Tanggungan Nomor 6081/2008 Peringkat I (Pertama) APHT. PPAT. Lie Na Rimbawan, SH No.208/2008 tanggal 28-05-2008, Hak Tanggungan Nomor 4273/2009 Peringkat II (Kedua) APHT. PPAT Lie Na Rimbawan, SH No.120/2009 tanggal 22/05/2009 dan Hak Tanggungan Nomor 12052/2010 Peringkat III (Ketiga) berdasarkan APHT Nomor 379/2010 tanggal 18-10-2010 yang dibuat oleh PPAT Lie Na Rimbawan, SH bersama dengan SHM No.387/Pulo Brayan Bengkel dan SHM No.489/Pulo Brayan Bengkel;

(23)

3. Sertipikat Hak Milik Nomor 489 atas nama Muljadi tanggal 25 Maret 1997 yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kotamadya Medan, berdasarkan Akta Jual Beli No.207/2008 tanggal 28-05-2008 yang dibuat oleh Lie Na Rimbawan, SH, selaku PPAT. Kemudian telah diagunkan pada PT.Bank Danamon Indonesia,Tbk Cabang Medan Pemuda dengan Hak Tanggungan Nomor 6162/2008 Peringkat I (Pertama) APHT. PPAT. Lie Na Rimbawan, SH No.211/2008 tanggal 29-05-2008, Hak Tanggungan Nomor 4273/2009 Peringkat II (Kedua) APHT. PPAT Lie Na Rimbawan, SH No.120/2009 tanggal 22/05/2009 dan Hak Tanggungan Nomor 12052/2010 Peringkat III (Ketiga) berdasarkan APHT Nomor 379/2010 tanggal 18-10-2010 yang dibuat oleh PPAT Lie Na Rimbawan, SH bersama dengan SHM No.387/Pulo Brayan Bengkel dan SHM No.395/Pulo Brayan Bengkel;

Sertipikat hak atas tanah merupakan suatu alat bukti hak bagi pemilik tanah yang menerangkan bahwa data mengenai tanah yang tertera didalamnya adalah benar-benar miliknya. Oleh karena itu, dengan sertipikat tanah seorang ditetapkan sebagai pemilik dari tanah yang bersangkutan, selama tidak ada pihak lain yang dapat membuktikan sebaliknya.7 Penerbitan sertipikat hak atas tanah bagi pemilik tanah mempunyai tujuan. Tujuan yang ingin dicapai adalah demi diperolehnya jaminan kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah (Recht Kadaster), sebagaimana halnya tujuan pendaftaran tanah menurut UUPA yang dituangkan Pasal 19 ayat (1) yaitu: “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di

7_{Boedi Harsono,}_{Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok}

(24)

seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah”.

Pada hakikatnya, kasus pertanahan merupakan benturan kepentingan (conflict

of interest) di bidang pertanahan antara siapa dengan siapa, sebagai contoh konkret

antara perorangan dengan perorangan, perorangan dengan badan hukum, badan hukum dengan badan hukum dan lain sebagainya. Artinya bahwa kebutuhan tanah yang terus meningkat berdampak pada terjadinya konflik di bidang pertanahan. Konflik tersebut menjadi sengketa apabila pihak yang merasa dirugikan telah menyatakan rasa tidak puas atau rasa keprihatinannya kepada pihak-pihak yang dianggap sebagai penyebab kerugian baik secara langsung maupun tidak langsung.

Sehubungan dengan hal tersebut di atas, guna kepastian hukum yang diamanatkan UUPA, maka terhadap kasus pertanahan dimaksud antara lain dapat diberikan respons/reaksi/penyelesaian kepada yang berkepentingan (masyarakat dan pemerintah). Adapun kepastian hukum yang diamanatkan UUPA tersebut meliputi: 1. Kepastian subyek (pemegang haknya);

2. Kepastian obyek (luas, letak dan batas-batasnya); 3. Kepastian hak (jenis hak atas tanahnya).

Pada tanggal 23 Januari 2008 telah diajukan pula Gugatan Perlawanan atas nama Sdr.Sofyan Widjaya dkk melalui kuasanya Sdr. DR. Januari Siregar, SH, M.Hum, dkk, Advokat/Penasehat Hukum, sebagaimana terdaftar dengan Register Nomor 22/Pdt.G/2008/PN-Mdn, yang amarnya berbunyi antara lain: Menyatakan gugatan Para Pelawan tidak dapat diterima, dan sekarang dalam tahap upaya hukum

(25)

banding dengan Akte Banding No.174, tanggal 10 September 2009, akan tetapi sebagaimana diketahui bahwa Perlawanan tersebut pada prinsipnya tidak menunda pelaksanaan eksekusi tersebut.8

Bertolak dari hal tersebut di atas, maka pada tanggal 30 November 2011 telah dilaksanakan eksekusi lahan seluas 70.506.45 M2 bersama 36 rumah di Jalan Jati Kelurahan Pulo Brayan Bengkel, Kecamatan Medan Timur, Kota Medan oleh Juru sita Pengadilan Negeri Medan. Dimana pelaksanaan eksekusi tersebut menimbulkan perlawanan yang luar biasa dari pihak warga Jalan Jati yang pada akhirnya menimbulkan aksi saling lempar batu antara warga dengan pihak kepolisian, dikarenakan bahwa pelaksanaan eksekusi tersebut tidak sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku. Menurut salah seorang yang merupakan pemilik dari tanah yang dieksekusi seluas 70.506.45 M2 tersebut mengatakan bahwa tanah yang dieksekusi seluas 70.506.45 M2 dalam perkara No. 113/Pdt.G/2006/PN-Mdn, tanggal 1 Maret 2007 antara AK dkk dengan RL adalah milik orang lain dan BPN Medan tidak pernah membatalkan sertipikat yakni 52 Sertipikat Hak Milik.9 Pada kenyataannya pula, bahwa terhadap 52 Sertipikat Hak Milik tersebut, ternyata terdapat beberapa sertipikat yang telah diagunkan ke Bank dalam hal telah melakukan perikatan/kontrak dengan meminjam kredit di Bank dengan sertipikat hak milik tersebut sebagai jaminannya, yang dalam hal ini sering disebut dengan istilah pembebanan hak atas tanah (hak tanggungan).

Penetapan No. 20/Eks/2010/113/Pdt. G/2006/PN-Mdn Tanggal 07 September 2010. 9

Harian Analisa, Juru Sita PN Akhirnya Eksekusi Jalan Jati Brayan Bengkel, Edisi Kamis, 1 Desember 2011.

(26)

Berkenaan dengan Sertipikat Hak Milik yang telah dijadikan agunan/jaminan pada bank, maka terhadap hal tersebut telah dilakukan perjanjian antara debitur dengan kreditur, yang mana di dalam perjanjian tersebut dimuat secara jelas dan terperinci berkenaan dengan hal-hal dan ketentuan-ketentuan yang harus dilakukan oleh seorang debitur, di antaranya yaitu:

1. Menjalankan usahanya secara layak dan efisien;

2. Memberitahu Bank dengan segera apabila terjadi hal-hal yang mungkin mengganggu jalannya perusahaan debitur atau yang akan merugikan keadaan keuangan perusahaan Debitur;

3. Melakukan pembukuan mengenai keuangan perusahaan dan membuat catatan-catatan yang mencerminkan keadaan keuangan perusahaan debitur yang sesungguhnya serta hasil pengoperasian perusahaan Debitur yang sesuai dengan prinsip-prinsip pembukuan yang diterima secara umum dan dilaksanakan secara konsisten;

4. Memberikan kesempatan kepada karyawan-karyawan Bank dan atau kuasanya untuk memeriksa pembukuan serta catatan-catatan lainnya mengenai segala sesuatu yang berhubungan dengan perusahaan Debitur dan mempelajari kontrak-kontrak yang dibuat oleh debitur dengan pihak ketiga;

5. Mengizinkan Bank untuk menempatkan karyawan-karyawannya dan/atau kuasanya dalam perusahaan debitur guna ikut mengawasi pengelolaan perusahaan tersebut, apabila dianggap perlu oleh Bank;

(27)

6. Menyerahkan kepada Bank:

a. Laporan keuangan triwulan perusahaan debitur selambat-lambatnya 60 (enam puluh) hari kalender setelah tanggal penutupan pembukuan tersebut; laporan keuangan mana harus ditandatangani oleh pengurus perusahaan Debitur; b. Laporan keuangan tahunan perusahaan debitur selambat-lambatnya 90

(sembilan puluh) hari kalender setelah penutupan tahun buku perusahaan debitur; laporan keuangan tersebut harus dibuat oleh akuntan terdaftar yang disetujui oleh Bank;

7. Menyimpan sebaik-baiknya surat-surat izin dan persetujuan-persetujuan yang telah diperolehnya dari pihak yang berwenang dan apabila ternyata kemudian diperlukan surat-surat izin dan persetujuan-persetujuan yang baru, Debitur wajib segera mengurusnya;

8. Membayar pajak-pajak, bea materai, biaya-biaya dan semua tagihan-tagihan yang wajib dibayar oleh Debitur sehubungan dengan usahanya.10

Selain itu, terdapat pula hal-hal dan ketentuan-ketentuan yang tidak boleh dilakukan oleh Debitur, kecuali dengan persetujuan secara tertulis terlebih dahulu dari Bank, di antaranya yaitu:

1. Membuat perjanjian kredit atau memperoleh kredit dari pihak ketiga;

2. Menjaminkan/menjual/memindahtangankan harta kekayaan Debitur kepada pihak ketiga;

10_{M. Yahya,}_{Op. Cit}_{, hlm. 24.}

(28)

3. Menjual saham-sahamnya kepada pihak ketiga atau membeli saham-saham perusahaan lain;

4. Mengadakan deversifikasi usahanya atau mengubah maksud dan tujuan perusahaannya;

5. Merger atau konsolidasi dengan perusahaan lain;

6. Mengubah anggaran dasar perusahaan atau mengubah susunan pengurus (termasuk Komisaris) atau perubahan dalam pendiri/pesero perusahaan Debitur; 7. Membayarkan dividen atau kewajiban lainnya kepada pendiri pesero perusahaan

Debitur.11

Berdasarkan ketentuan Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, yang dimaksud dengan hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Hak Tanggungan lahir dengan sebuah perjanjian. Dalam kenyataan, banyak pihak pemberi hak tanggungan yang ternyata lalai atau sengaja melalaikan kewajiban dalam pelaksanaan perjanjian, misalnya melakukan penjualan terhadap barang jaminan.12 Pinjaman yang diberikan (kredit) yang dimaksud ialah penyediaan uang atau tagihan-tagihan yang dapat

11_Ibid_{., hlm. 26.}

12 _{Fia S. Aji,} _{Kedudukan Kreditur dalam Penjaminan dengan Hak Tanggungan}_,

(29)

disamakan dengan itu berdasarkan persetujuan pinjam-meminjam antara Bank dan lain pihak dalam hal pihak peminjam berkewajiban melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan jumlah bunga yang telah ditetapkan.13

Fungsi dari pemberian jaminan adalah guna memberikan hak dan kekuasaan kepada Bank untuk mendapatkan pelunasan dengan barang-barang jaminan tersebut, bila debitur bercidera janji tidak membayar kembali hutangnya pada waktu yang telah ditetapkan dalam perjanjian. Agar Bank dapat melaksanakan hak dan kekuasaan atas barang jaminan termaksud, maka perlu terlebih dahulu dilakukan pengikatan secara yuridis formil atas barang jaminan yang bersangkutan menurut ketentuan hukum yang berlaku.14

Adapun asas-asas hak tanggungan adalah:15

1. Hak tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang hak tanggungan;

2. Hak tanggungan tidak dapat dibagi-bagi, kecuali diperjanjikan lain;

3. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah ada; 4. Hak tanggungan dapat dibebankan juga atas benda-benda yang berkaitan dengan

tanah yang baru akan ada dikemudian hari;

5. Hak tanggungan dapat dijadikan jaminan utang yang baru akan ada; 6. Hak tanggungan dapat menjamin lebih dari satu utang;

Thomas Suyatno, dkk, Kelembagaan Perbankan, (Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2005), hlm. 50.

Ibid.

Sjahdeni, Asas-asas Hak Tanggungan, Http://www.haktanggungan.blogspot.com, diakses tanggal 28 April 2012.

(30)

7. Hak tanggungan mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek hak tanggungan itu berada;

8. Hak tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah tertentu; 9. Hak tanggungan wajib didaftarkan;

10.Hak tanggungan dapat diberikan dengan disertai janji-janji tertentu.

Pembebanan hak atas tanah (hak tanggungan) merupakan hak jaminan pembayaran hutang tertentu yang dibebankan atas hak atas tanah dari debitur kepada kreditur, menggunakan akta PPAT yang dimohon kreditur kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui prosedur perolehan sertipikat hak tanggungan dengan pemenuhan persyaratan permohonan yang disampaikan oleh pemohon kepada Kepala Kantor Pertanahan setempat melalui loket penerimaan.16

Salah satu hak yang dapat dinilai dengan uang dan mempunyai nilai ekonomis serta dapat diperalihkan adalah hak atas tanah. Untuk menjamin pelunasan dari debitur, maka hak atas tanah itulah yang digunakan sebagai jaminannya. Ketentuan umum dari pemberian jaminan, bahwa syarat suatu benda dapat dijadikan jaminan hak atas tanah, bahwa benda tersebut harus memenuhi syarat-syarat antara lain: bahwa benda jaminan tersebut dapat dinilai dengan uang karena hutang yang dijamin berupa uang, termasuk hak yang didaftar dalam daftar umum karena harus memenuhi syarat publisitas, mempunyai sifat dapat dipindahtangankan, karena apabila debitur cidera janji maka benda yang dijadikan jaminan akan dijual di muka umum, serta

(31)

memerlukan penunjukan dalam undang-undang. Sebagai jaminan kredit tanah mempunyai kelebihan antara lain adalah harganya yang tidak pernah turun sehingga menjadi primadona bagi pelaku usaha dan perbankan dalam melakukan transaksi ekonomi.17

Berkenaan dengan perjanjian kredit yang terjadi antara kreditur dengan debitur tersebut, maka pada saat menghadapi kredit bermasalah, Bank sebagai pihak kreditur hanya menggunakan dua pendekatan, yaitu:18

1. Restrukturisasi

Biasanya berlaku bagi debitur yang usahanya masih memiliki prospek dan pemilik serta manajemen memiliki komitmen menyelesaikan kewajiban. Umumnya, bank menawarkan perubahan struktur kredit, perpanjangan tenor pinjaman, dan pemotongan suku bunga.

2. Settlement (penyelesaian)

Ini berlaku bagi debitur yang sulit memenuhi seluruh kewajibannya dan usahanya sudah tidak prospektif lagi. Dalam kebijakan ini, filosofinya adalah meminimalkan kerugian bukan memaksimalkan keuntungan. Sebab, Bank sudah pasti rugi saat memutuskan settlement. Dimana hapus tagih ini bertujuan meminimalisir kerugian yang diderita Bank. Agar hapus tagih tidak menimbulkan moral hazard, maka perlu pengaturan tegas dalam anggaran dasar perusahaan.

LBH Makasar, Hak Tanggungan, Http://www.lbh-makassar.htm, diakses tanggal 17 April 2012.

18_{Harian Kontan, Perlu Diatur di Anggaran Dasar Bank, Edisi Selasa, 16 Oktober 2012, oleh} Madi Darmadi Lazuardi.

(32)

Aturan itu juga mencakup siapa saja yang berhak memutuskan kebijakan tersebut. Umumnya, hapus tagih di Bank swasta berawal dari divisi, kemudian diajukan ke direksi. Selanjutnya direksi mengajukan kebijakan tersebut ke komisaris untuk diambil keputusan akhir. Dengan aturan dan sistem yang jelas, maka hapus tagih tidak akan menimbulkan moral hazard oleh pihak tertentu.

Sengketa mengenai tanah dapat dicegah, paling tidak dapat diminimalkan apabila diusahakan menghindari penyebabnya, sengketa-sengketa itu adalah peristiwa hukum, sehingga sebab-sebabnya dapat diketahui dan dikenali dengan kembali melihat melalui pandangan-pandangan hukum tanah yang ada. Dari sengketa-sengketa di pengadilan, proses penyelesaian perkaranya memerlukan waktu yang panjang, adakalanya sampai bertahun-tahun. Hal tersebut dikarenakan adanya tingkatan pengadilan yang harus dilalui yaitu Pengadilan Negeri, Pengadilan Tinggi dan Mahkamah Agung.

B. Perumusan Masalah

Berdasarkan uraian di latar belakang, maka ditariklah beberapa rumusan permasalahan. Adapun beberapa hal yang menjadi permasalahan dalam penelitian ini, yakni sebagai berikut:

1. Mengapa diberikan perlindungan hukum terhadap Bank atas kredit yang diberikannya dengan jaminan Hak Tanggungan?

2. Bagaimana tindakan Bank atas adanya konflik alas hak dari Hak Tanggungan terhadap kredit yang telah diberikan?

(33)

3. Bagaimana upaya hukum yang dilakukan oleh Bank dalam mengatasi adanya konflik alas Hak Tanggungan pada debiturnya?

C. Tujuan Penelitian

Berangkat dari latar belakang dan rumusan masalah tersebut di atas, maka dapat diketahui yang menjadi tujuan dari penelitian tesis ini. Adapun yang menjadi tujuan dari penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Untuk mengetahui alasan-alasan diberikannya perlindungan hukum terhadap Bank atas kredit yang diberikannya dengan jaminan Hak Tanggungan.

2. Untuk mengetahui tindakan Bank atas adanya konflik alas hak dari Hak Tanggungan terhadap kredit yang telah diberikan.

3. Untuk mengetahui upaya hukum yang dilakukan oleh Bank dalam mengatasi adanya konflik alas Hak Tanggungan pada debiturnya.

D. Manfaat Penelitian

Ditetapkannya beberapa permasalahan, diharapkan akan memberikan manfaat baik secara teoritis maupun secara praktis, maka penelitian ini setidaknya diharapkan mampu memberikan ataupun menyumbangkan beberapa manfaat, yakni sebagai berikut:

(34)

1. Secara Teoritis

a. Hasil penelitian ini diharapkan dapat memperluas wacana pemikiran dan paradigm mengenai masalah sengketa pertanahan, khususnya mengenai perlindungan hukum terhadap Bank atas konflik alas hak dari hak tanggungan. b. Penelitian ini juga diharapkan nantinya akan memberikan sumbangan atau konstribusi, khususnya terhadap perlindungan hukum terhadap Bank atas konflik alas hak dari hak tanggungan yang terjadi di masyarakat, serta melengkapi bahan-bahan penelitian dan penanganan-penanganan masalah-masalah sengketa alas hak atas tanah dari hak tanggungan.

2. Secara Praktis

a. Lewat penelitian ini diharapkan dapat memperdalam kajian tentang perlindungan hukum terhadap Bank atas konflik alas hak dari hak tanggungan. b. Penelitian ini diharapkan pula bisa memberikan masukan yang lebih lagi bagi para pengambil kebijakan khususnya dalam hal ini pemerintah dan juga pihak Bank, agar sengketa alas hak atas tanah dari hak tanggungan tidak lagi merajalela dan mengakar dalam kehidupan masyarakat, baik saat ini maupun di masa-masa yang akan datang.

E. Keaslian Penelitian

Berdasarkan informasi dan juga penelusuran penulis di perpustakaan Universitas Sumatera Utara terhadap penelitian dengan judul “Perlindungan Hukum terhadap Bank atas Konflik Alas Hak dari Hak Tanggungan (Study kasus: Putusan

(35)

PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN-Mdn Tanggal 01-03-2007)”, belum pernah ditulis oleh peneliti lain. Sehingga bisa dikatakan kalau penelitian yang dilakukan ini asli dan dapat dipertanggungjawabkan kebenarannya baik itu secara ilmiah maupun secara akademis oleh penulis.

F. Kerangka Teori dan Konsepsi 1. Kerangka Teori

Pada dasarnya merupakan sebuah kewajiban bahwa penelitian selalu disertai pemikiran teoritis, sebab adanya hubungan timbal balik antara teori dengan kegiatan-kegiatan pengumpulan data, konstruksi data, pengolahan data dan analisis data.19 Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi, dan satu teori harus diuji dengan menghadapkannya pada fakta-fakta yang dapat menunjukkan ketidakbenaran.20

Talcott Parsons menempatkan hukum sebagai salah satu sub-sistem dalam sistem sosial yang lebih besar. Di samping hukum, terdapat sub-sub sistem lain yang memiliki logika dan fungsi yang berbeda-beda, yakni budaya, politik dan ekonomi. Menurutnya, perlindungan hukum bagi rakyat Indonesia adalah prinsip pengakuan dan perlindungan terhadap harkat dan martabat manusia yang bersumber pada Pancasila dan prinsip Negara Hukum yang berdasarkan Pancasila. Dimana perlindungan hukum yang dimaksud terdiri atas dua macam, yakni:

Ronny Hanitidjo, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, (Jakarta: Ghalia Indonesia, 1988), hlm. 41.

J. J. J. M. Wuisman, Penelitian Ilmu-ilmu Sosial, Asas-asas, (Jakarta: FE UI, 1996), hlm. 203.

(36)

1. Perlindungan hukum preventif, dimana kepada rakyat diberi kesempatan untuk mengajukan keberatan atau pendapatnya sebelum suatu keputusan pemerintah mendapat bentuk yang definitif;

2. Perlindungan hukum represif, dimana lebih ditujukan dalam penyelesian sengketa.21

Teori yang dijadikan landasan pada penulisan ini adalah teori kepastian hukum, yang menyebutkan bahwa unsur terpenting dalam penerapan hukum adalah unsur penegak hukum itu sendiri. Di dalam perwujudan tujuan hukum ke dalam masyarakat yang memenuhi unsur keadilan dan kepastian hukum, maka masih tergantung minimal pada dua hak lain, yaitu:

1. Kebutuhan akan hukum yang semakin hari semakin besar yang oleh hukum harus selalu dipenuhi;

2. Kesadaran hukum manusia dan masyarakat yang semakin hari semakin bertambah tinggi sehingga hal tersebut harus direspons dengan baik oleh hukum itu sendiri.

Di dalam pemberian jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuannya. Dalam penulisan tesis ini juga sangat berhubungan dengan masalah perlindungan hukum, khususnya bagi Bank atas konflik alas hak yang terjadi dari suatu hak tanggungan. Sebagaimana definisi dari hak tanggungan yang telah diuraikan dalam latar belakang penelitian ini, maka yang dapat dijadikan obyek hak tanggungan

(37)

adalah hak-hak atas tanah yang dapat dibebani hak tanggungan, yakni hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai atas tanah negara yang menurut ketentuan wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan dan dapat juga dibebani hak tanggungan. Dijadikannya hak pakai sebagai obyek hak tanggungan merupakan langkah maju dalam hukum pertanahan kita juga bagi warga negara asing menjadi pemegang hak pakai atas tanah negara yang bila hak tersebut akan dijadikan jaminan disertai persyaratan bahwa modal yang diperoleh harus dipergunakan untuk kegiatan pembangunan di Indonesia.

Pemegang hak tanggungan dalam hal ini adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.22 Berkenaan dengan hal tersebut di atas, maka dapat dilihat beberapa ciri-ciri dari Hak Tanggungan, yaitu:23

1. Memberikan kedudukan yang diutamakan atau mendahulu kepada pemegangnya atau yang dikenal dengan droit de preference;

2. Selalu mengikuti objek yang dijamin dalam tangan siapa pun benda itu berada atau disebut dengan droit de suit;

3. Memenuhi asas spesialitas dan publisitas, sehingga dapat mengikat pihak ketiga dan memberikan kepastian hukum bagi pihak yang berkepentingan;

4. Mudah dan pasti dalam pelaksanaan eksekusinya.

Mariam Darus Badrulzaman, Kompilasi Hukum Jaminan, (Bandung: Mandar Maju, 2009), hlm. 52.

H. Salim HS, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, (Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2011), hlm. 98.

(38)

Hak Tanggungan tidak dapat berdiri sendiri tanpa didukung oleh suatu perjanjian (perjanjian kredit) antara debitur dan kreditur. Dalam perjanjian itu diatur tentang hubungan hukum antara kreditur dan debitur, baik menyangkut besarnya jumlah kredit yang diterima oleh debitur, jangka waktu pengembalian kredit maupun jaminan yang nantinya akan diikat dengan hak tanggungan. Oleh karena Hak Tanggungan tidak dapat dilepaskan dari perjanjian kredit, itulah sebabnya maka Hak Tanggungan dikatakan accessoir (mengikuti) perjanjian pokoknya.

Perjanjian kredit Bank selalu merupakan perjanjian yang bersifat konsensuil. Bagi perjanjian kredit yang jelas-jelas mencantumkan syarat-syarat tangguh atau klausul conditions precedent, tidak dapat dibantah lagi bahwa perjanjian itu merupakan perjanjian yang konsensuil sifatnya. Adapun yang dimaksud dengan syarat-syarat tangguh atau klausul conditions precedent pada suatu perjanjian kredit ialah fakta atau peristiwa yang harus dipenuhi atau terjadi terlebih dahulu setelah perjanjian ditandatangani oleh para pihak sebelum Bank berkewajiban menyediakan kredit dan sebaliknya sebelum nasabah debitur berhak menggunakan kreditnya.24

Dengan kata lain, setelah perjanjian kredit ditandatangani oleh Bank dan nasabah debitur, nasabah debitur belum berhak menggunakan atau melakukan penarikan kredit. Atau sebaliknya, setelah ditandatanganinya perjanjian kredit oleh kedua belah pihak, belumlah menimbulkan kewajiban bagi Bank untuk menyediakan kredit sebagaimana yang diperjanjikan.25

Sutan Remy Sjahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang bagi Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta: PT Pustaka Utama Grafiti, 2009), hlm. 176.

(39)

Kredit yang diberikan oleh kreditur mengandung resiko, maka dalam setiap pemberian kredit, Bank tidak diperkenankan memberikan kredit tanpa ada suatu perjanjian tertulis. Itu sebabnya diperlukan suatu jaminan kredit dengan disertai keyakinan akan kemampuan debitur melunasi utangnya. Hal ini sesuai dengan ketentuan Pasal 8 Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan yang menyatakan dalam memberikan kredit atau pembiayaan berdasarkan Prinsip Syariah, Bank Umum wajib mempunyai keyakinan berdasarkan analisis yang mendalam atau itikad dan kemampuan serta kesanggupan nasabah debitur untuk melunasi utangnya atau mengembalikan pembiayaan dimaksud sesuai dengan yang diperjanjikan.

Dalam menjalankan suatu perjanjian khususnya dalam perjanjian kredit, para pihak (debitur, kreditur) selalu dibebani dua hal yaitu hak dan kewajiban. Menurut Subekti, bahwa suatu perikatan yang dilahirkan oleh suatu perjanjian, mempunyai dua sudut: sudut kewajiban-kewajiban (obligations) yang dipikul oleh suatu pihak dan sudut hak-hak atau manfaat, yang diperoleh oleh lain pihak, yaitu hak-hak menurut dilaksanakannya sesuatu yang disanggupi dalam perjanjian itu. Jadi, hak tanggungan merupakan jaminan hak atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberi kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lainnya.26

(40)

Maksud dari kreditur diutamakan dari kreditur lainnya yaitu apabila debitur cidera janji, kreditur pemegang hak tanggungan dapat menjual barang agunan melalui pelelangan umum untuk pelunasan utang debitur. Kedudukan diutamakan tersebut tentu tidak mempengaruhi pelunasan utang debitur terhadap kreditur-kreditur lainnya. Hukum mengenai perkreditan modern yang dijamin dengan hak tanggungan mengatur perjanjian dan hubungan utang-piutang tertentu antara kreditur dan debitur, yang meliputi hak kreditur untuk menjual secara lelang harta kekayaan tertentu yang ditunjuk secara khusus sebagai jaminan (obyek hak tanggungan) dan mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan tersebut jika debitur cidera janji.

Proses pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu:27

1. Tahap pemberian hak tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk selanjutnya disebut PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang piutang atau yang dijamin;

2. Tahap pendaftaran oleh Kantor Pertanahan, yang merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.

Pada tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi Hak Tanggungan kepada kreditur, Hak Tanggungan yang bersangkutan belum lahir. Hak Tanggungan itu baru lahir pada saat dibukukannya dalam buku tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu, kepastian mengenai saat didaftarnya Hak Tanggungan tersebut adalah sangat

Badriyah Harun, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, (Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2010), hlm. 73.

(41)

penting bagi kreditur.28 Saat tersebut bukan saja menentukan kedudukannya yang diutamakan terhadap kreditur-kreditur yang lain, melainkan juga menentukan peringkatnya dalam hubungannya dengan kreditur-kreditur lain yang juga pemegang hak tanggungan dengan tanah yang sama sebagai jaminannya.

Kreditur pemegang Hak Tanggungan mempunyai hak mendahului daripada kreditur-kreditur yang lain (droit de preference) untuk mengambil pelunasan dari penjualan tersebut. Kemudian Hak Tanggungan juga tetap membebani obyek hak tanggungan di tangan siapapun benda itu berada. Ini berarti bahwa kreditur pemegang Hak Tanggungan tetap berhak menjual lelang benda tersebut, biarpun sudah dipindahkan haknya kepada pihak lain (droit de suite).29 Sehingga dengan demikian, hak kebendaan melekat kepada Bank (droit de suite) sebagai kreditur sepanjang hutang belum dilunasi oleh debitur, yakni sebagai jaminan hutang debitur tersebut.

Dalam hal terjadinya pengalihan barang jaminan kepada pihak lain tanpa seizin pihak kreditur, maka kreditur dapat mengajukan action pauliana, yaitu hak dari kreditur untuk membatalkan seluruh tindakan kreditur yang dianggap merugikan. Dengan demikian, dalam perjanjian tanggungan, pihak kreditur tetap diberikan hak-hak yang dapat menghindarkannya dari praktek-praktek “nakal” debitur atau kelalaian debitur.

Ibid. 29

(42)

2. Konsepsi

Agar konsep-konsep yang dipergunakan dalam suatu penelitian, terutama konsep-konsep yang terkait langsung dengan variable penelitian tidak ditafsirkan atau tidak diartikan berbeda-beda, maka perlu dirumuskan suatu kerangka konsep atau dengan mempergunakan model definisi operasional.30 Hal ini untuk menghindari terjadi perbedaan pemahaman dalam penelitian ini.

Adapun definisi operasional dan istilah-istilah yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:

a. Perlindungan hukum adalah suatu bentuk pelayanan yang wajib dilaksanakan oleh aparat penegak hukum atau aparat keamanan untuk memberikan rasa aman, baik fisik maupun mental, kepada korban dan sanksi dari ancaman, gangguan, teror, dan kekerasan dari pihak manapun yang diberikan pada tahap penyelidikan, penyidikan, penuntutan dan atas pemeriksaan di sidang pengadilan.31

b. Bank adalah lembaga keuangan yang usaha pokoknya memberikan kredit (agent

of development) dan jasa-jasa dalam lalu lintas pembayaran yang diberikan baik

kepada perorangan maupun kelompok/perusahaan (agent of trust) serta peredaran uang.32

Pedoman Penulisan Usulan Penelitian dan Thesis, (Medan: Universitas Sumatera Utara), hlm. 72.

Raja Untung, Pengertian Perlindungan Hukum, Http://www.id.shvoong.com, diakses tanggal 18 April 2012.

(43)

c. Konflik adalah merupakan kondisi terjadinya ketidakcocokan antar nilai atau tujuan-tujuan yang ingin dicapai, baik yang ada dalam diri individu maupun dalam hubungannya dengan orang lain.33

d. Alas hak adalah bukti hak dasar seseorang dalam membuktikan hubungan hukum antara dirinya dengan hak yang melekat atas tanah.34

e. Perjanjian Kredit adalah ikatan antara Bank dengan debitur yang isinya menentukan dan mengatur hak dan kewajiban kedua pihak sehubungan dengan pemberian atau pinjaman kredit (pinjam uang).35

f. Kreditur adalah orang memberi hutang/kredit atau pihak yang memiliki piutang karena perjanjian atau undang-undang.36

g. Debitur adalah pihak yang memiliki hutang kepada pihak lain atau pihak yang mempunyai hutang karena perjanjian atau undang-undang.37

h. Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang yang memberikan kedudukan istimewa kepada seorang kreditur terhadap kreditur-kreditur lain.38

i. Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap obyek hak tanggungan yang bersangkutan.39

Killman dan Thomas, Manajemen Konflik, Http://www.jurnal-sdm.blogspot.com, diakses tanggal 18 April 2012.

Memahami Arti Penting Riwayat Kepemilikan Tanah, Http://www.kab-mukomuko.bpn.go. id, diakses tanggal 18 April 2012.

Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank, (Bandung: Alfabeta, 2009), hlm. 98. 36

Marwan, M. & Jimmy P, Kamus Hukum, (Surabaya: Reality Publisher, 2009), hlm. 156. 37

Ibid. 38

(44)

j. Pemegang Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang.40

G. Metode Penelitian

Sebagai suatu penelitian ilmiah, maka rangkaian kegiatan dalam penelitian ini haruslah mengikuti metode-metode penelitian yang telah ditetapkan oleh Universitas Sumatera Utara, hal ini untuk mendapatkan hasil maksimal. Adapun metode penelitian yang dipergunakan oleh penulis adalah sebagai berikut:

1. Jenis Penelitian

Penelitian ini merupakan penelitian yuridis normatif yakni penelitian yang hanya melakukan analisis semata berdasarkan pada bahan-bahan kepustakaan dan juga studi dokumen. Sedangkan sifat dari penelitian ini adalah bersifat deskriftif-analistis yang bertujuan melukiskan atau menggambarkan permasalahan yang lebih komprehensif mengenai konflik alas hak dari hak tanggungan. Adapun yang menjadi permasalahan pokok yang akan diteliti adalah menyangkut dengan perlindungan hukum terhadap Bank sebagai kreditur dan mengenai pertanggungjawaban negara dan perlindungan yang diberikan kepada Bank dan pemegang sertifikat hak atas tanah.

Ibid. 40

(45)

2. Sumber Data Penelitian

Dalam penelitian hukum normatif, data yang diperlukan adalah data sekunder. Data sekunder tersebut mempunyai ruang lingkup yang sangat luas, meliputi surat-surat pribadi, buku-buku, sampai pada dokumen-dokumen resmi yang dikeluarkan oleh pemerintah.41 Materi penelitian ini didapatkan dengan cara mengumpulkan referensi yang berkaitan dengan objek penelitian yang diteliti, meliputi:

a. Bahan hukum primer, merupakan bahan hukum yang mengikat dari sudut norma dan peraturan berupa perundang-undangan yang berkaitan dengan perbankan, yang meliputi Putusan Pengadilan Negeri Medan Register Nomor 113/Pdt.G/2006/PN-Mdn Tanggal 01-03-2007, Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan, serta beberapa undang-undang lainnya yang berkaitan dengan objek penelitian.

b. Bahan hukum sekunder, merupakan bahan-bahan yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum primer berupa buku-buku bacaan yang relevan dengan penelitian ini, hasil tulisan seperti tesis, jurnal, makalah, hasil penelitian, artikel, bahkan pendapat dari pakar hukum yang sesuai dengan topik kajian penelitian ini. c. Bahan hukum tersier, merupakan bahan-bahan penunjang dan bahan-bahan yang dapat memberikan petunjuk-petunjuk maupun penjelasan-penjelasan terhadap bahan hukum primer dan sekunder yakni meliputi Kamus, majalah, dan surat kabar.

Abdul Kadir Muhammad, Hukum dan Penelitian Hukum, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2004), hlm. 122.

(46)

3. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara telaah pustaka (library

research) dan studi dokumen, yakni berupa putusan pengadilan, buku-buku, jurnal,

dokumen, dan sumber teoritis lainnya sebagai dasar penyelesaian pokok masalah dalam penelitian ini. Bahan kepustakaan dan dokumen yang diteliti berkaitan dengan permasalahan seputar perlindungan hukum terhadap Bank atas konflik alas dari Hak Tanggungan.

4. Analisis Data

Analisis adalah hal terpenting pada penelitian dalam rangka memberi jawaban terhadap permasalahan yang diteliti. Pada penelitian ini analisis data dilakukan secara kualitatif dengan menggunakan logika deduktif, yakni mempelajari, menganalisis dan memperhatikan kualitas data, sehingga diperoleh data yang bisa menjawab permasalahan dari penelitian ini. Menurut Lexy J. Moleong, analisis data kualitatif adalah upaya yang dilakukan dengan jalan bekerja dengan data, memilahnya menjadi satuan yang dapat dikelola, mencari dan menemukan apa yang penting dan apa yang dipelajari, dan memutuskan apa yang dapat diceritakan pada orang lain.42

Selain itu, juga berusaha mencari aturan-aturan, nilai-nilai maupun sistem perlindungan hukum yang terdapat dalam pustaka yang terkait untuk dirumuskan

Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung: PT. Remaja Rosdakarya, 2006), hlm. 248.

(47)

sebagai suatu perlindungan hukum tertentu yang bisa diberlakukan dalam perlindungan hukum terhadap Bank atas konflik alas hak dari Hak Tanggungan. Kemudian dilakukan penarikan kesimpulan dengan menggunakan metode deduktif. Dari hal tersebut diharapkan dapat menjawab permasalahan yang ada.

(48)

A. Alasan-Alasan Diberikannya Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Kredit Yang Diberikannya Dengan Jaminan Hak Tanggungan

Salah satu produk yang diberikan oleh Bank dalam membantu kelancaran usaha debiturnya adalah dengan pemberian kredit, dimana hal ini merupakan salah satu fungsi Bank yang sangat mendukung pertumbuhan ekonomi. Istilah kredit bukan merupakan hal yang asing dalam kehidupan sehari-hari di masyarakat, karena sering dijumpai pada anggota masyarakat yang melakukan jual beli barang secara kredit. Jual beli tersebut tidak dilakukan secara tunai (kontan) tetapi dengan cara mengangsur. Masyarakat pada umumnya mengartikan kredit sama dengan utang, karena setelah jangka waktu tertentu mereka harus membayar lunas.

Kata kredit berasal dari bahasa Romawi yaitu credere yang berarti kepercayaan akan kebenaran dan apabila dihubungkan dengan Bank, maka terkandung pengertian bahwa pihak Bank selaku kreditur memberikan kepercayaan untuk meminjamkan sejumlah uang kepada nasabah atau debitur, karena debitur dipercaya kemampuannya untuk membayar lunas pinjamannya setelah jangka waktu yang ditentukan.43 Dalam pengertian yang lebih luas, kredit dapat diartikan sebagai kemampuan untuk melaksanakan suatu pemberian atau mengadakan suatu pinjaman

43_{Gatot Supramono,}_{Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis}_{, (Jakarta:} Djambatan, 1996), hlm. 44.

(49)

dengan suatu janji pembayarannya akan dilakukan pada jangka waktu yang telah disepakati.

Berdasarkan pengertian kredit di atas, maka intisari pengertian kredit menurut penulis adalah adanya unsur kepercayaan serta pertimbangan untuk saling tolong-menolong. Selain itu, dilihat dari pihak kreditur, unsur penting dalam kegiatan kredit sekarang ini adalah untuk mengambil keuntungan dari modal dengan mengambil kontraprestasi, sedangkan dipandang dari segi debitur, adanya bantuan dari kreditur untuk menutupi kebutuhan berupa prestasi. Hanya saja antara prestasi dan kontraprestasi terdapat suatu masa yang memisahkannya dan kondisi semacam ini mengakibatkan adanya risiko berupa ketidaktentuan, sehingga diperlukan suatu jaminan dalam pemberian kredit tersebut.

Kredit pada awal perkembangannya mengarahkan fungsinya untuk merangsang kedua belah pihak yaitu debitur dan kreditur guna pencapaian tujuan dalam pemenuhan kebutuhan baik dalam bidang usaha maupun untuk kebutuhan sehari-hari. Pihak yang memperoleh kredit (debitur) harus dapat menunjukkan prestasi yang lebih tinggi pada kemajuan usahanya tersebut, atau mendapatkan pemenuhan atas kebutuhannya, sedangkan bagi pihak pemberi fasilitas kredit (kreditur), secara material harus mendapatkan rentabilitas berdasarkan perhitungan yang wajar dari modal yang dijadikan objek kredit, dan secara spiritual mendapatkan kepuasan karena dapat membantu pihak lain untuk mencapai kemajuan.

Suatu kredit mencapai fungsinya, baik bagi debitur, kreditur, maupun masyarakat, apabila secara sosial ekonomis membawa pengaruh yang lebih baik.

(50)

Bagi pihak debitur dan kreditur sama-sama memperoleh keuntungan dan mengakibatkan tambahan penerimaan negara dari pajak, serta membawa dampak kemajuan ekonomi yang bersifat mikro maupun makro.

Pemberian kredit yang dilakukan oleh Bank sebagai suatu lembaga keuangan, sudah semestinya harus dapat memberikan perlindungan hukum bagi pemberi dan penerima kredit serta pihak yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat dan dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan. Dalam pemberian kredit ada beberapa hal yang harus diperhatikan oleh Bank dalam rangka melindungi dan mengamankan dana masyarakat yang dikelola bank tersebut untuk disalurkan dalam bentuk kredit, yaitu: 1. Harus dilakukan dengan menggunakan prinsip kehati-hatian (prudential banking

principles);

Di dalam rangka penyaluran kredit kepada perusahaan-perusahaan dan masyarakat untuk kepentingan pembiayaan, maka setiap Bank diwajibkan untuk melaksanakan prinsip kehati-hatian (prudential banking principles) dalam menyalurkan kredit-kreditnya. Hal ini didasarkan karena resiko yang sangat tinggi dalam melakukan pemberian kredit sebagai usaha utama Bank. Selain itu, kegagalan di bidang kredit dapat berakibat pada terpengaruhinya kesehatan dan kelangsungan usaha Bank itu sendiri. Penerapan prinsip kehati-hatian (prudential

banking principles) dalam seluruh kegiatan perbankan merupakan salah satu cara

untuk menciptakan perbankan yang sehat, yang pada gilirannya akan berdampak positif terhadap perekonomian secara makro. Selain itu, implementasi prinsip

(51)

prudential banking harus diterapkan secara menyeluruh, sehingga tidak hanya menyangkut masalah pemberian kredit, tetapi dimulai saat Bank tersebut didirikan, penentuan manajemen yang memenuhi uji kecukupan dan kelayakan

(fit and proper test) yang tidak bersifat seremonial.

2. Harus mempunyai keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan;

3. Wajib menempuh cara-cara yang tidak merugikan Bank dan masyarakat yang mempercayakan dananya pada bank;

4. Harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat.

Di dalam pemberian kredit telah digunakan prinsip 5 C selama bertahun-tahun dan kenyataannya pada saat ini masih terus dipergunakan, oleh karena prinsip 5 C tersebutlah dijadikan sebagai dasar bagi Bank dalam memberikan kredit kapada nasabahnya. Prinsip ini meliputi:44

1. Character (watak)

Karakter tidak diragukan lagi adalah faktor yang sangat penting untuk dipertimbangkan jika ingin memberikan kredit. Apabila debitur tidak jujur, curang ataupun incompetence, maka kredit tidak akan berhasil tanpa perlu memperhatikan faktor-faktor lainnya. Orang yang tidak jujur ataupun curang akan selalu mencari jalan untuk mengambil keuntungan. Seseorang yang incompetence menjalankan bisnis tidak diragukan lagi akan menjalankan bisnisnya dengan

44_{PM Weaver & CD Kingsley,}_{Banking & Lending Practice,}_{(Sydney: Lawbook Co., 2001),} hlm. 97-104.

(52)

buruk, dan hasilnya kredit akan mengandung resiko tinggi. Jika seseorang tidak ingin membayar kembali kreditnya, kemungkinan ia akan mencari jalan untuk menghindari membayar kembali. Untuk itu, penilaian karakter debitur harus ditentukan sejak ia memulai langkah pertama untuk mendapatkan pinjaman.

2. Capacity (Kemampuan)

Dalam menentukan karakter, debitur harus mampu menunjukkan kepada Bank bahwa ia adalah orang yang jujur dan dapat diandalkan. Untuk itu dibutuhkan

track record dari yang bersangkutan. Tentu saja untuk melakukan hal ini sangat

sulit. Di Australia informasi semacam itu dapat didapatkan pada biro kredit, seperti Credit Reference Association of Australia, Ltd. (“CRAA”). CRAA mengelola database yang berisi data kredit baik perorangan maupun perusahaan yang ada di Australia, yang memuat berbagai informasi dari kredit yang telah diajukan, pembayaran yang telat dan juga putusan pengadilan yang berhubungan dengan kredit macet. Lembaga keuangan yang menjadi anggota CRAA berhak untuk untuk mendapatkan informasi tentang si peminjam, dan sebagai imbalannya, mereka harus menyediakan informasi dari pinjaman yang akan diajukan. Di Indonesia informasi tentang nasabah dapat diperoleh melalui sistem informasi kredit yang dimiliki Bank Indonesia, istilah kalangan perbankan dikatakan BI Checking.45 Namun karena tidak adanya system “kenal diri” yang berlaku nasional sehingga seorang dapat memiliki identitas diri lebih dari satu informasi itu seringkali tidak akurat.

(53)

BI Checking yang dimaksud adalah fasilitas yang sangat berguna sekali bagi para kreditur, dalam hal ini bisa saja Bank Umum atau BPR atau BPR Syariah dan juga Lembaga Keuangan Non Bank lain yang mendaftarkan badan usahanya ke Bank Indonesia sebagai peserta Pelapor Informasi Debitur dan berhak juga untuk meminta BI Checking. BI Checking sendiri sebenarnya adalah berupa Informasi Debitur Individual yang bersumber dari laporan para Bank Pelapor berisikan: a. Data identitas dan pendukung dari Debitur yang menjadi nasabahnya;

b. Data informasi kredit atau pembiayaan yang diterima oleh nasabah tersebut berisikan sejarah pencairan, besarnya pencairan, awal kredit dan jatuh temponya, serta yang lebih penting lagi adalah riwayat angsuran yang telah terjadi;

c. Data informasi jaminan atau agunan yang disertakan dalam kredit;

d. Data informasi neraca dan pengurus bagi Debitur yang berbentuk badan usaha seperti PT atau CV dan Koperasi.

3. Capital (Modal)

Modal (capital) berhubungan dengan kekuatan keuangan dari si peminjam. Ada beberapa cara untuk menentukan apakah modal seseorang itu memuaskan. Langkah pertama adalah mendapatkan laporan asset dan passiva dari si peminjam dan harus dipastikan data tersebut akurat. Beberapa lembaga pinjaman mempunyai aturan-aturan pinjaman yang memuat batas ratio maksimal asset dan passiva.

(1)

B. Saran

1. Adanya pembaharuan terhadap peraturan perundang-undangan, khususnya ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Khususnya yang berkaitan tentang jaminan perlindungan hukum bagi kreditur sebagai pemegang hak tanggungan atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan. Dan terhadap pelaksana kekuasaan kehakiman, terkhusus dalam hal ini yakni Pengadilan Negeri Medan agar dapat melaksanakan kewenangan yang dimilikinya dengan tidak semena-mena dan bertentangan dengan ketentuan hukum yang berlaku dalam memberikan/menjatuhkan putusannya yang sangat merugikan bagi Bank dan masyarakat pencari keadilan.

2. Di dalam memberikan kredit kepada calon debitor, pejabat Bank terutama pejabat Bank bagian kredit dalam melaksanakan analisis sistem dan tata cara 6 C’s of Credit (Character, Capacity, Capital, Collateral, Condition of economy, and Competence to borrow) harus secara cermat dan cerdik. Hal tersebut untuk mencegah terjadinya kredit bermasalah/macet pada masa yang akan datang, karena berhasil tidaknya penyaluran kredit Bank dapat mempengaruhi kredibilitas Bank yang bersangkutan. Perlunya pengawasan dan pembinaan dilakukan oleh pihak Bank serta terus ditingkatkan, tanpa bermaksud mencampuri terlalu dalam “rumah tangga” atau pengelolaan atas dana yang dipinjam oleh debitur.

(2)

130

3. Diharapkan kepada semua unsur penegak hukum, utamanya Pengadilan Negeri / Niaga, Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan Kepolisian dalam melaksanakan eksekusi agar mematuhi rambu hukum agar tidak terjadi kesalahan dalam pelaksanaan eksekusi barang jaminan milik nasabah debitur.

(3)

A. Buku-buku

Badrulzaman, Mariam Darus, Perjanjian Kredit Bank, Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 1991.

---, Kompilasi Hukum Jaminan, Bandung: Mandar Maju, 2009.

Chandra. S, Sertifikat Kepemilikan Hak Atas Tanah, Jakarta: PT Gramedia Widiasarana Indonesia, 2005.

Fuady, Munir, Hukum Perkreditan Kontemporer, Jakarta: Citra Aditya Bakti, 2002. Greuning, Hennie van dan Bratanovic, Sonja Brajovic, Analisis Risiko Perbankan,

Jakarta: Salemba Empat, 2011.

Hanitidjo, Ronny, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri, Jakarta: Ghalia Indonesia, 1988.

Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia, Jakarta: Djambatan, 1999.

---, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pembentukan Undang-undang Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jilid I Hukum Tanah Nasional, Jakarta: Djambatan, 2005.

Harun, Badriyah, Penyelesaian Sengketa Kredit Bermasalah, Yogyakarta: Pustaka Yustisia, 2010.

J. Moleong, Lexy, Metode Penelitian Kualitatif, Bandung: PT. Remaja Rosdakarya, 2006.

Kasmir dan Jakfar, Studi Kelayakan Bisnis, Edisi Kedua, Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2003.

Limbong, Bernhard Konflik Pertanahan, Cetakan Pertama, Jakarta: Margaretha Pustaka, 2012.

(4)

132

Mertokusumo, Sudikno, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Yogyakarta: Liberty, 2003.

Muljadi, Kartini - Widjaja, Gunawan, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan, Jakarta: Kencana, 2006.

Media Notariat, Akta Notaris Serta Grossenya Merupakan Alat Bukti Tertulis Yang Otentik, Media Notariat No. 5 Tahun II-Oktober 1987, Komda Jawa Timur: Ikatan Notaris Indonesia.

Muhammad, Abdul Kadir, Hukum dan Penelitian Hukum, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2004.

M. Wuisman, J. J. J, Penelitian Ilmu-ilmu Sosial, Asas-asas, Jakarta: FE UI, 1996. Pedoman Penulisan Usulan Penelitian dan Thesis, Medan: Universitas Sumatera

Utara.

Patrik, Purwahid dan Kashadi, Hukum Jaminan, Edisi Revisi dengan UUHT, Semarang: FH UNDIP, 2001.

PM Weaver & CD Kingsley, Banking & Lending Practice, Sydney: Lawbook Co., 2001.

Salman, Otje & F. Susanto, Anthon, Teori Hukum (Mengingat, Mengumpulkan dan Membuka Kembali), Bandung: Refika Aditama, 2007.

Salim HS, H, Perkembangan Hukum Jaminan di Indonesia, Jakarta: PT RajaGrafindo Persada, 2011.

Satrio, J, Hukum Jaminan, Hak Jaminan Kebendaan, Hak Tanggungan, Buku 2, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2008.

Setiyowati, Junita Eko, Perlindungan Hukum Peserta Bagi Hasil di Suatu Perusahaan, Bandung, 2003.

Sjahdeini, Sutan Remy, Hak Tanggungan (Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah yang dihadapi oleh Perbankan), Bandung: Alumni, 1999. ---, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang bagi

Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Jakarta: PT Pustaka Utama Grafiti, 2009.

Subekti, R, Jaminan-jaminan untuk Pemberian Kredit Menurut Hukum Indonesia, Bandung: Citra Aditya Bakti, 1989.

(5)

---, Aneka Perjanjian, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1995.

Sumardjono, Maria S.W, Prinsip Dasar dan Isyu di Seputar UUHT, Jurnal Hukum Bisnis Volume I Tahun 1997.

Supramono, Gatot, Perbankan dan Masalah Kredit Suatu Tinjauan Yuridis, Jakarta: Djambatan, 1996.

Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank, Bandung: Alfabeta, 2009. Sutojo, Siswanto, Analisis Kredit Bank Umum, Jakarta: Pustaka Binaman Pressindo,

1995.

Suyatno, Thomas , dkk, Kelembagaan Perbankan, Jakarta: PT Gramedia Pustaka Utama, 2005.

Wantijk Saleh, K, Hak Anda Atas Tanah, Jakarta: Ghalia Indonesia, 1982.

---, Perlindungan Hukum Terhadap Pemegang Sertifikat Hak Atas Tanah, Jakarta: Pustaka Bangsa Press, 2006.

Wardoyo, Gatot. Sekitar Klausul-klausul Perjanjian Kredit Bank, Bank dan Manajemen, 1992), hlm. 64-69 dikutip dari M. Djumhana, Hukum Perbankan di Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2000.

Widjaja, Gunawan dan Yani, Ahmad, Seri Hukum Bisnis Jaminan Fidusia, Jakarta: RajaGrafindo Persada, 2001.

Widyadharma, Ignatius Ridwan, Hak Tanggungan Atas Tanah, Semarang: Badan Penerbit UNDIP, 1996.

Yahya, M, Segi-segi Hukum Perjanjian, Bandung: Alumni, 1986.

---, Ruang Lingkup Permasalahan Eksekusi Bidang Perdata. Edisi Kedua, Jakarta : Sinar Grafika, 2009.

B. Makalah, Jurnal, Surat Kabar/Majalah Harian Analisa, Edisi Kamis, 1 Desember 2011.

Harian Analisa, Edisi Rabu, 8 Februari 2012, oleh Daldiri.

(6)

134

C. Undang-undang

Putusan Pengadilan Negeri Medan Register Nomor 113/Pdt.G/2006/PN-Mdn, Tanggal 01 Maret 2007.

Penetapan No. 20/Eks/2010/113/Pdt. G/2006/PN-Mdn Tanggal 07 September 2010.

D. Situs Internet

Adibrata, Wijaya, Kamelo, Tan dan Husni, M, Perlindungan Hukum Terhadap

Kreditur dalam Terjadi Eksekusi Jaminan Fidusia,

Http://repository.usu.ac.id, diakses tanggal 30 Agustus 2012.

Definisi Kreditur, Http://www.artikata.com, diakses tanggal 18 April 2012.

Karim, Suhartini, Hak Kebendaan yang Bersifat Sebagai Pelunasan Hutang (Hak Jaminan), Http://rhiniis’.blog.com, diakses tanggal 30 Agustus 2012.

Killman dan Thomas, Manajemen Konflik, Http://www.jurnal-sdm.blogspot.com, diakses tanggal 18 April 2012.

LBH Makasar, Hak Tanggungan, Http://www.lbh-makassar.htm, diakses tanggal 17 April 2012.

Marta, Tri Cahya Ayu Sengketa Ekonomi, Http://wordpress.com, diakses tanggal 30 Agustus 2012.

Memahami Arti Penting Riwayat Kepemilikan Tanah, Http://www.kab-mukomuko.bpn.go.id, diakses tanggal 18 April 2012.

S. Aji, Fia, Kedudukan Kreditur dalam Penjaminan dengan Hak Tanggungan, Http://www.pertanahannasional.blogspot.com, diakses tanggal 17 April 2012. Sjahdeni, Asas-asas Hak Tanggungan, Http://www.haktanggungan.blogspot.com,

diakses tanggal 28 April 2012.

Untung, Raja, Pengertian Perlindungan Hukum, Http://www.id.shvoong.com, diakses tanggal 18 April 2012.

Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Konflik Alas Hak dari Hak Tanggungan (Study Kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007)

TESIS

DONALD PADMALI

107011060/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

TESIS

DONALD PADMALI

107011060/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK

ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN

(STUDY KASUS: PUTUSAN PN MEDAN REGISTER

NO. 113/PDT. G/2006/PN-MDN TANGGAL 01-03-2007)

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK

ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN

(STUDY KASUS: PUTUSAN PN MEDAN REGISTER

NO. 113/PDT. G/2006/PN-MDN TANGGAL 01-03-2007)

Parts

Dokumen yang terkait

Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur atas Pembatalan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan.(Studi Putusan Mahkamah Agung, No.140 K/TUN/2011)

Analisis Hukum Terhadap Sita Jaminan Yang Diletakkan Di Atas Objek Hak Tanggungan Oleh Pengadilan

Perlindungan Hukum Terhadap Hak Atas Tanah Masyarakat Adat Di Atas Tanah Register 40 Pasca Putusan Pidana No.2642 K/PID/2006 AN.Terpidana D.L Sitorus

Penegakan Hukum Pidana Terhadap Perdagangan Ilegal Satwa Liar Yang Dilindungi (Studi Putusan Pengadilan Negeri Medan Register No.2.640/Pid.B/2006/PN.Medan, Register No.2.641/Pid.B/2006/PN.Medan dan Register No.2.642/Pid.B/2006/PN.Medan)

Dilemma Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Dikantor Pertanahan Kota Medan

Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan (Studi Kasus Pada KP2LN Medan)

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMENANG LELANG OBYEK HAK TANGGUNGAN ATAS EKSEKUSI PENGOSONGAN OBYEK HAK TANGGUNGAN (Study kasus di Pengadilan Negeri Kota Madiun).

BAB II PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK SEBAGAI KREDITUR A. Alasan-Alasan Diberikannya Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Kredit Yang Diberikannya Dengan Jaminan Hak Tanggungan - Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Konflik Alas Hak dari Hak Tanggunga

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Konflik Alas Hak dari Hak Tanggungan (Study Kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007)

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN

Dukungan

Links

Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Konflik Alas Hak dari Hak Tanggungan (Study Kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007)

TESIS

DONALD PADMALI

107011060/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

TESIS

DONALD PADMALI

107011060/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK

ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN

(STUDY KASUS: PUTUSAN PN MEDAN REGISTER

NO. 113/PDT. G/2006/PN-MDN TANGGAL 01-03-2007)

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK

ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN

(STUDY KASUS: PUTUSAN PN MEDAN REGISTER

NO. 113/PDT. G/2006/PN-MDN TANGGAL 01-03-2007)

Parts

Dokumen yang terkait

Perlindungan Hukum Terhadap Kreditur atas Pembatalan Sertifikat Hak Milik Atas Tanah yang Sedang Dibebani Hak Tanggungan.(Studi Putusan Mahkamah Agung, No.140 K/TUN/2011)

Analisis Hukum Terhadap Sita Jaminan Yang Diletakkan Di Atas Objek Hak Tanggungan Oleh Pengadilan

Perlindungan Hukum Terhadap Hak Atas Tanah Masyarakat Adat Di Atas Tanah Register 40 Pasca Putusan Pidana No.2642 K/PID/2006 AN.Terpidana D.L Sitorus

Penegakan Hukum Pidana Terhadap Perdagangan Ilegal Satwa Liar Yang Dilindungi (Studi Putusan Pengadilan Negeri Medan Register No.2.640/Pid.B/2006/PN.Medan, Register No.2.641/Pid.B/2006/PN.Medan dan Register No.2.642/Pid.B/2006/PN.Medan)

Dilemma Roya Hak Tanggungan Dalam Praktek Dikantor Pertanahan Kota Medan

Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Atas Jaminan Hutang Yang Dieksekusi Lelang Berdasarkan Risalah Lelang Pada Kantor Pertanahan Kota Medan (Studi Kasus Pada KP2LN Medan)

PERLINDUNGAN HUKUM BAGI PEMENANG LELANG OBYEK HAK TANGGUNGAN ATAS EKSEKUSI PENGOSONGAN OBYEK HAK TANGGUNGAN (Study kasus di Pengadilan Negeri Kota Madiun).

BAB II PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK SEBAGAI KREDITUR A. Alasan-Alasan Diberikannya Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Kredit Yang Diberikannya Dengan Jaminan Hak Tanggungan - Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Konflik Alas Hak dari Hak Tanggunga

BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Perlindungan Hukum Terhadap Bank Atas Konflik Alas Hak dari Hak Tanggungan (Study Kasus PN Medan Register No.113/Pdt.G/2006/PN/Medan Tanggal 01-03-2007)

PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP BANK ATAS KONFLIK ALAS HAK DARI HAK TANGGUNGAN

Dokumen yang Anda mencari sudah siap untuk unduhkan