Kalau bentuk yang pertama dibuat oleh pejabat yang berwenang, bentuk yang kedua dibuat di hadapan pejabat yang berwenag. Pada umumnya akta otentik
yang dibuat di hadapan pejabat: -
Meliputi hal-hal yang berkenaan dalam bidang hukum perdata dan
bisnis,
- Biasanya berupa akta yang berisi dan melahirkan persetujuan bagi para
pihak yang datang menghadap dan menandatanganinya,
- Caranya, para pihak yang berkepentingan datang menghadap pejabat
yang berwenang, dan kepada pejabat itu mereka sampaikan keterangan
serta meminta agar keterangan itu dituangkan dalam bentuk akta.
3
Pejabat yang berwenag membuat akta
Pejabat yang berwenang membuat akta otentik agak sejalan dengan bidang hukum yang bersangkutan dengan akta itu sendiri meskipun hal itu tidak bersifat
mutlak, sebab ada juga akta di bidang perdata dibuat oleh pejabat tata usaha negara Pejabat TUN.
B. Prosedur Pelaksanaan Perikatan Hak Tanggungan Menggunakan Akta Perikatan Jaminan
Persyaratan pengajuan kreditpinjaman di bank tidaklah serumit yang diperkirakan orang. Bagi bank hal ini dilakukan untuk mengetahui lebih jauh
tentang data-data calon debitornya sekaligus untuk mendapatkan informasi tentang karakter calon debitor, dana yang dimiliki saat ini, pengaruh kondisi
ekonomi saat ini terhadap penghasilan debitor, jaminan yang diajukan.
Universitas Sumatera Utara
Dalam memberikan pinjaman kepada debitornya tentu bank akan melaksanakan prinsip kehatian-hatian. Hal ini memang disyaratkan oleh undang-
undang yang mengatur mengenai perbankan di Indonesia. Perlu diketahui bahwa setiap dana yang disalurkan ke masyarakat oleh
bank adalah milik masyarakat juga, tentunya bank akan mengembalikannya kepada nasabah setiap saat berikut bunganya. Karena itu bank selalu melakukan
analisa kredit untuk menilai kelayakan calon debitornya. Bank hanya dapat mempertimbangkan pemberian kredit bila calon nasabah tersebut merupakan
subjek hukum karena subjek hukum merupakan pendukung hak dan dan kewajiban artinya dapat menerima hak dan dibebankan kewajiban.
Menurut Rachmat Firdaus dan Maya Aryanti pengertian prosedur pemberian kredit adalah: “Tahap-tahap yang dirancang oleh pihak bank dengan
maksud mempermudah calon debitor untuk melaksanakan kredit, dimana tahapan- tahapan tersebut harus dilakukan oleh kedua belah pihak baik oleh pihak bank
maupun calon debitor dengan ketentuan yang berlaku”.
48
1. Persiapan kredit
Sehingga menurut Rachmat Firdaus dan Maya Aryanti prosedur pemberian kredit adalah:
2. Analisis atau penilaian kredit
3. Pemberian putusan kredit
4. Pelaksanaan dan administrasi kredit
48
Rachmat Firdaus dan Maya Aryanti, Manajemen Perkreditan Bank Umum, Alfabeta, Bandung, 2004, hal 55
Universitas Sumatera Utara
5. Supervisi kredit dan pembinaan debitur.
49
Prosedur pemberian pinjaman kredit pada Bank BRI terjadi dengan adanya permohonan kredit secara tertulis dan langsung diajukan oleh pemohon dengan
melampirkan dokumen yang dipersyaratkan. Sebelum melakukan analisis terhadap permohonan kredit yang diajukan
debitor, pihak Bank BRI terlebih dahulu harus melakukan verifikasi terlebih dahulu terhadap kelengkapan dokumen yang dipersyaratkan dan keabsahan
dokumen jaminan pendukung permohonan kredit serta data pendukung lainnya yang diperlukan.
Saat mengajukan kredit ke bank, bank akan meminta agunanjaminan sehingga apabila debitor tidak mampu mengembalikan pinjaman tersebut, maka
bank akan menyita harta yang debitor jaminkan. Biasanya nilai jaminan harus lebih besar dengan nilai uang yang debitor pinjam.
Selanjutnya jaminan tersebut akan dinilai oleh pihak bank mengenai kelayakan, nilai, dan marketabilitinya. Hasil penilaian ini adalah nilai pasar wajar
dimana Bank BRI akan memberikan pinjaman sekitar 70 - 80 dari nilai jaminan yang dimiliki debitor.
50
Sebelum melakukan verifikasi dokumen yang diperlukan, bank harus melakukan persiapan analisa yang dikenal dengan istilah The five of credit atau
disebut juga dengan 5c, Petugas penilai bisa karyawan bank itu sendiri
namun bisa juga petugas penilai independen yang diorder oleh Bank BRI.
51
49
Ibid
50
Wawancara dengan Bapak T. Mahyulizar Supervisor ADK PT BANK RAKYAT INDONESIA, Blang Pidie, tanggal 28 November 2013
51
Kasmin, Pengantar Manajemen Keuangan, Kencana, 2010, hal 251-252
yaitu:
Universitas Sumatera Utara
1. Character Watak
Watak atau character adalah sifat dasar yang ada dalam hati seseorang. Watak dapat berupa baik dan jelek bahkan ada yang terletak diantara baik dan
jelek. Watak merupakan bahan pertimbangan untuk mengetahui resiko. Tidak mudah untuk menentukan watak seorang debitor apalagi debitor yang baru
pertama kali mengajukan permohonan kredit. Untuk mengetahui watak seseorang dapat mengetahui ciri-ciri seseorang tersebut seperti misalnya peminum minuman
keras, suka berjudi, suka menipu, dan lain sebagainya. Untuk petugas analis perlu melakukan penyelidikan atau mencari berbagai informasi mengenai watak
seorang pemohon kredit karena watak dan tabiat menjadi dasar penilaian utama. Meskipun analisa dari berbagai aspek baik tetapi kalau watak seorang pemohon
kredit jelek maka akibatnya resiko kredit menjadi besar. Watak dapat diartikan sebagai kepribadian, moral, dan kejujuran pemohon kredit. Debitor yang
mempunyai watak suka minuman keras, berjudi, dan tidak jujur kemungkinan besar akan melakukan penyimpangan dalam menggunaan kredit. Kredit
digunakan tidak sesuai tujun yang ditetapkan dalam perjanjian kredit akibatnya proyek yang dibiayai dengan kredit tidak menghasilkan pendapatan sehingga
mengakibatkan kredit macet. Oleh karena itu seorang analis perlu menyelidiki dan mencari informasi tentang asal-usul kehidupan pribadi pemohon kredit.
2. Capital Modal
Seseorang atau badan usaha yang akan menjalankan usaha atau bisnis sangat memerlukan modal untuk memperlancar kegiatan bisnisnya. Seorang yang
akan mengajukan pemohonan kredit baik untuk kepentingan produktif atau
Universitas Sumatera Utara
konsumtif maka orang itu harus memiliki modal. Misalnya orang yang akan mengajukan Kredit Pemilikan Rumah KPR untuk membeli sebuah rumah maka
pemohon kredit harus memiliki modal untuk membayar uang muka. Uang muka itulah yang sebagai modal sendiri yang dimiliki pemohon kredit sedangkan kredit
sebagai tambahan. 3.
Capacity Kemampuan Seorang debitor yang mempunyai karakter atau watak baik selalu akan
memikirkan mengenai pembayaran kembali hutangnya sesuai waktu yang ditentukan. Untuk dapat memenuhi kewajiban pembayaran debitor harus memiliki
kemampuan yang memadai yang berasal dari pendapatan pribadi jika debitor perorangan atau pendapatan perusahaan apabila debitor berbentuk badan usaha.
Seorang analis harus mampu menganalisis kemampuan debitor untuk membayar kembali hutangnya. Bagi debitor perorangan, analis harus mendapat informasi
yang benar penghasilan atau pendapatan debitor. Apa pekerjaan, usaha debitor yang mengindikasikan debitor memperoleh pendapatan sehingga memberi
keyakinan adanya kemampuan debitor. 4.
Collateral Jaminan Jaminan berarti harta kekayan yang dapat diikat sebagai jaminan guna
menjamina kepastian pelunasan hutang jika dikemudian hari debitur tidak melunasi hutangnya dengan jalan menjual dan mengambil pelunasan dari
penjualan harta kekayaan yang dijadikan jaminan itu. Jaminan meliputi jaminan yang bersifat materiil berupa barang atau benda materiil yang tidak bergerak
seperti tanah, bangunan, atau benda tidak bergerak misalnya mobil, motor, saham
Universitas Sumatera Utara
dan jaminan yang bersifat inmateriil merupakan jaminan yang secara fisik tidak dapat dikuasai langsung oleh bank misalnya jaminan pribadi Brogtocht, garansi
bank bank lain. Fungsi jaminan guna memberikan hak dan kekuasaan kepada bank untuk
mendapatkan pelunasan dari barang-barang jaminan tersebut bilamana debitor tidak dapat melunasi hutangnya pada waktu yang ditentukan dalam perjanjian.
5. Condition of Economy Kondisi Ekonomi
Selain faktor-faktor di atas, yang perlu mendapatkan perhatian penuh dari analis adalah kondisi ekonomi negara. Kondisi ekonomi adalah situasi ekonomi
pada waktu daan jangka waktu tertentu dimana kredit itu diberikan oleh bank kepada pemohon. Apabila kondisi ekonomi pada kurun waktur kredit dapat
mempengaruhi usaha dan pendapatan pemohon kredit untuk melunasi hutangnya. Pada umumnya, Bank BRI membagi debitornya ke dalam dua golongan
besar, yaitu debitor perorangan dan debitor perusahaan. Berikut ini adalah persyaratan yang diminta Bank BRI sesuai golongan debitornya, yaitu:
Debitor perorangan terdiri dari berbagai macam latar belakang profesi. Bisa dokter, artis, pegawai negeri, perancang busana, arsitek, karyawan swasta,
pedagang, dan lain sebagainya. Tiap-tiap profesi mempunyai ciri khasnya sendiri yang oleh bank dibedakan lagi menjadi tiga golongan, yaitu wirausahawan,
karyawan, dan profesional.
Universitas Sumatera Utara
Persyaratan administrasi yang diminta untuk masing-masing debitor perorangan oleh bank BRI,
52
1 Foto copy identitas diri KTP, SIM, atau paspor.
adalah :
2 Fotocopy akta nikah bagi yang sudah menikah.
Bank akan meminta salinan akta nikah bagi debitor yang sudah menikah adalah untuk mengetahui apakah harta yang dijaminkan merupakan harta
bersama suami-istri harta gono-gini atau bukan, sehingga baik istri atau suami debitor dapat dimintai persetujuannya dan turut bertanggung jawab
terhadap harta yang dijaminkan ke bank berikut sejumlah hutangnya. Jika calon debitor memiliki Perjanjian Pisah Harta, yaitu perjanjian notariil antara
suami-isteri yang isinya adalah harta yang diperoleh selama perkawinan merupakan harta masing-masing pribadi, maka bank juga akan meminta foto
copy perjanjiannya serta foto copy kartu keluarga untuk mengetahui apakah calon debitor juga menanggung biaya hidup oang lain selain dirinya sendiri.
3 Foto copy rekening koranrekening giro atau buku tabungan di bank manapun.
Data ini diperlukan bank untuk melakukan analisa keuangan calon debitornya, sehingga dapat diukur seberapa besar penghasilan debitor yang dapat
disisihkan untuk membayar angsuran pinjaman tiap bulannya. 4
Foto copy NPWP. Foto copy NPWP ini bertujuan untuk kepentingan:
a Untuk kepentingan bank, sebagai syarat permulaan sejarah kredit calon
debitor
52
Wawancara dengan Bapak T. Mahyulizar Supervisor ADK PT BANK RAKYAT INDONESIA, Blang Pidie, tanggal 28 November 2013
Universitas Sumatera Utara
b Untuk kepentingan pemerintahan, bermanfaat untuk menjaring wajib
pajak.
53
Debitor yang berbentuk perusahaan meliputi bentuk badan usaha seperti CV, PT, Firma, dan lain-lain. Persyaratan administrasi yang diminta antara lain:
54
1. Foto copy identitas diri dari para pengurus perusahaan direktur komisaris
2. Foto copy NPWP Nomor Pokok Wajib Pajak
3. Foto copy SIUP Surat Ijin Usaha Perdagangan
4. Foto copy Akta Pendirian dan Anggaran Dasar Perusahaan
5. Foto copy TDP Tanda Daftar Perusahaan
Dokumen di atas akan digunakan oleh bank untuk memeriksa keabsahanlegalitas antara apa yang tercantum di akta pendirian dengan
bidang usahanya, segala surat perizinannya dan kewajiban pajaknya terhadap negara.
6. Foto copy rekening korangiro atau buku tabungan di bank manapun.
Foto copy rekening korangiro atau buku tabungan di bank manapun, data keuangan lainnya, seperti neraca keuangan, laporan rugi laba, catatan
penjualan dan pembelian harian, dan data pembukuan lainnya. Dua dokumen ini digunakan bank untuk melakukan berbagai analisa keuangan terhadap
calon debitornya. Kesanggupan debitor dalam membayar kembali hutangnya akan dianalisa dari berbagai sisi, seperti: kesanggupan dalam membayar
kembali hutang jangka pendeknya, kemampuan dan efektivitas manajemen
53
Edy Putra Aman, Kredit Perbankan, Suatu Yuridis, Liberty, Yogyakarta, 2001, hal. 45
54
Wawancara dengan Bapak T. Mahyulizar Supervisor ADK PT BANK RAKYAT INDONESIA, Blang Pidie, tanggal 28 November 2013
Universitas Sumatera Utara
dalam mengelola sumber-sumber yang dimilikinya, kemampuan dalam mencetak laba, dan sebagainya.
Jika debitor sudah mengetahui persyaratan yang diperlukan untuk pengajuan kredit di bank, maka sekarang tinggal debitor yang harus
mempertimbangkan mengenai perlu tidaknya mengambil kredit di bank. Setelah pihak bank melakukan analisa dari data yang diperlukan untuk
melengkapi berkas dalam pengajuan kredit. Proses selanjutnya adalah pemberian putusan atas permohonan kredit yang diajukan oleh pihak debitor. Pemberian
putusan harus memperhatikan penilaian syarat-syarat umum yang pada dasarnya tercantum dalam laporan pemeriksanaan kredit dan analisa kredit, bahan
pertimbangan atau informasi yang diperoleh pejabat pengambil keputusan yang dibuat secara tertulis. Pemberian putusan terbagi menjadi dua putusan, yaitu:
1. Persetujuan permohonan pengajuan kredit
Persetujuan permohonan pengajuan kredit adalah keputusan dari pihak bank untuk mengabulkan sebagian atau seluruhnya dari permohonan kredit yang
diajukan oleh calon debitor, dan disampaikan melalui surat persetujuan pemberian kredit dari pihak bank untuk ditandatangan oleh pihak pemohon
kredit dan kemudian dikembalikan ke pihak bank sebagai tanda persetujuan pemberian kredit.
2. Penolakan permohonan pengajuan kredit
Penolakan permohonan pengajuan kredit ini ialah untuk permohonan kredit yang dianggap oleh pihak bank tidak memenuhi persyaratan yang yang telah
ditetapkan. Keputusan penolakan harus disampaikan secara tertulis dan
Universitas Sumatera Utara
disertai alasan penolakan permohonan pengajuan kredit dari pihak kreditor kepada pihak debitor.
Setelah menandatangan surat perjanjian kredit tersebut, maka akan dilakukan realisasi kredit yang dilaksanakan dengan beberapa ketentuan, yaitu:
1. Semua persyaratan telah dipenuhi.
2. Perjanjian kredit serta perjanjian turutannya telah disepakati dan
ditandatangani. 3.
Mebuat jadwal angsuran berdasarkan persetujuan yang ditandatangan oleh pemimpin Bank BRI.
4. Menyerahkan biaya yang telah disepakati kepada pihak debitor.
5. Realisasi kredit dilaksanakan dengan pemindahan ke rekening tabungan atas
nama debitor. Setelah melakukan proses realisasi kredit maka proses salanjutnya yang
dilakukan oleh pihak kreditor dan debitor adalah proses pemasangan hak tanggungan.
Proses pembebanan hak tanggungan dapat dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan, yaitu:
1. Tahap pemberian hak tanggungan, dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak
Tanggungan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT, yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin.
2. Tahap pendaftaran oleh kantor pertanahan, yang merupakan saat akhirnya
hak tanggungan yang dibebankan. Pada asasnya pemberi Hak Tanggungan debitor atau pihak lain wajib
hadir oleh pemilik jaminan suami istri sendiri di kantor PPAT yang berwenang
Universitas Sumatera Utara
membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya daerah kerjanya adalah per kecamatan apabila Camat sebagai PPAT yang meliputi kelurahan atau desa letak
bidang tanah hak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan dan KotaKabupaten apabila PPAT yang diangkat dari Notaris. Apabila ada sesuatu sebab tidak dapat
hadir sendiri, maka ia wajib menunjuk pihak lain sebagai kuasanya dengan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT, yang berbentuk akta otentik.
SKMHT ini dapat dibuat dengan akta notaris atau dengan akta PPAT, selain itu juga berlaku persyaratan yuridis sebagai berikut:
1. Tidak memuat kuasa untuk melakukan hal lain selain dari kuasa
membebankan hak tanggungan. 2. Tidak memuat kuasa substitusi.
3. Mencantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah hutang, serta identitas para pihak dan debitor jika debitor bukan pemberi hak
tanggungan. 4.
Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan SKMHT tidak dapat dibatalkan, ditarik kembali atau hapus karena alasan apapun, kecuali jika
kuasa tersebut sudah digunakan atau sudah berakhir jangka waktunya. 5.
Akta Pemberian Hak Tanggungan harus sudah dibuat selambat-lambatnya dalam jangka waktu 1 satu bulan untuk tanah sudah terdaftar atau 3
tiga bulan untuk tanah yang belum terdaftar. Didalam APHT disebutkan syarat-syarat spesialitas sebagaimana
disebutkan diatas, jumlah pinjaman, penunjukan objek hak tanggungan, dan hal- hal yang diperjanjikan Pasal 11 ayat 2 UUHT oleh kreditor dan debitor,
Universitas Sumatera Utara
termasuk janji Roya Partial Pasal 2 ayat 2 UUHT dan janji penjualan objek hak tanggungan di bawah tangan Pasal 20 UUHT.
Pada saat pembuatan SKMHT dan Akta Pemberian Hak Tanggungan APHT harus sudah ada keyakinan pada notaris atau PPAT yang bersangkutan,
bahwa pemberi Hak Tanggungan mempunyai kewenangan untuk melakukan pembuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang dibebankan, walaupun
kepastian mengenai dimilikinya kewenangan tersebut baru dipersyaratkan pada waktu pemberian hak tanggungan itu didaftar.
Pada tahap pemberian hak tanggungan oleh pemberi hak tanggungan kepada kreditor, hak tanggungan belum lahir. Hak tanggungan itu baru lahir pada
saat dibukukannya dalam buku tanah dikantor pertanahan. Pemberian hak tanggungan, APHT dibuat dua lembar yang aslinya “in originali”,
ditandatangani oleh pemberi hak tanggungan yaitu kreditor penerima hak tanggungan dan dan orang saksi serta PPAT. Dalam pembuatan APHT tidak
minut dan tidak juga dibuat salinannya dalam bentuk “grosse”. Lembar pertama akta tersebut disimpan di kantor PPAT, sedangkan lembar kedua dan satu lembar
salinannya yang sudah diparaf oleh PPAT untuk disahkan sebagai salinan oleh kepala kantor pertanahan untuk pembuatan sertifikat hak tanggungan, berikut
warkah-warkah yang perlu disampaikan kepada kepala kantor pertanahan yang bersangkutan. Oleh karena itu, kepastian mengenai saat didaftarnya hak
tanggungan tersebut sangat penting bagi kreditor. Saat tersebut bukan saja menentukan peringkatnya dalam hubungan dengan kreditor-kreditor lain yang
juga pemegang hak tanggungan, dengan tanah yang sama sebagai jaminannya.
Universitas Sumatera Utara
Untuk memperoleh kepastian mengenai saat pendaftarannya, dalam undang- undang ini ditentukan, bahwa tanggal buku tanah hak tanggungan yang
bersangkutan adalah tanggal hari ke tujuh setelah penerimaan surat-surat yang diperlukan bagi pendaftaran tersebut secara lengkap oleh kantor pertanahan dan
jika hari ke tujuh itu jatuh pada hari libur, maka buku tanah yang bersangkutan diberi tanggal hari kerja berikutnya.
Dalam rangka memperoleh kepastian mengenai kedudukan yang diutamakan bagi kreditor pemegang hak tanggungan tersebut, ditentukan pula,
bahwa Akta Pemberian Hak Tanggungan beserta surat-surat lain yang diperlukan bagi pendaftarannya, wajib dikirimkan oleh PPAT kepada kantor pertanahan
selambat-lambatnya 7 tujuh hari kerja setelah penandatanganannya. Penyampaiannya dilakukan dengan cara datang sendiri ke kantor pertanahan atau
dikirim dengan pos tercatat ataupun disampaikan melalui penerima hak tanggungan yang bersedia menyerahkannya kepada kantor pertanahan. Demikian
pula pelaksanaan kuasa membebankan hak tanggungan yang dimaksud di atas ditetapkan batas waktunya, yaitu 1 satu bulan untuk hak atas tanah yang sudah
terdaftar dan 3 tiga bulan untuk hak atas tanah yang belum terdaftar. Sesuai dengan penjelasan diatas, gunanya pendaftaran adalah sebagai ketentuan asas
publisitas, artinya setiap orang dapat melihat bahwa atas sebidang tanah tersebut terikat suatu hak tanggungan untuk sejumlah utang tertentu.
55
Setelah pemohon kredit mendapatkan kredit yang dimaksudkan, maka dalam proses berikutnya pihak bank tidak akan berlepas diri mengawasi
55
A.P Parlindungan, Komentar Tentang Hak Tanggungan, Mandar Maju, 1996, Bandung , hal.43
Universitas Sumatera Utara
pelaksanaan penggunaan dana yang dikucurkannya kepada pihak debitor tersebut. Maka selanjutnya pihak bank selaku kreditor akan mengawasi dan membina pihak
debitor.
C. Pertanggungjawaban Pemberi Kuasa dan Penerima Kuasa Terhadap Akta Perikatan
